广州：城中村改造在利益博弈中推进
; n% y0 x; M% t& j! H$ }- [tvb now,tvbnow,bttvb正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 tvb now,tvbnow,bttvb5 E7 R9 x# j9 o
/ z% S3 H" U' }. x# Q& J
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 os.tvboxnow.com' P# Q8 k1 ?7 O4 `
, M5 K7 ?5 Z4 m7 \7 x- Los.tvboxnow.com▲夜幕下的广州城中村。
* L% X! J' H1 l" H" G, R 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
7 J( i* ]: y' F# D) ^& w; Y公仔箱論壇 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, d- D3 _$ L/ `8 ^
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
9 M, Z& C' _1 R. p( }' d4 D 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。” tvb now,tvbnow,bttvb7 y1 f; }3 _) T: ?" N& [
■“土可生财，地能出金”
3 x9 m P2 a. aos.tvboxnow.com 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
8 b, |: @( s4 E公仔箱論壇 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 os.tvboxnow.com5 [/ L. Y. g" h- b
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
6 q3 Q0 ~; B4 }9 p$ C “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 公仔箱論壇6 _# b8 O4 D- T3 w0 ?
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* d6 ]# T& i4 D1 ^; q. ~. B5 d
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
( H! O. }: k2 c公仔箱論壇 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
k: e& G# `7 b6 x' y: Q* Q6 z" T, Bos.tvboxnow.com 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
3 F( ^4 w' B% I) H) [! B 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 公仔箱論壇$ w8 a1 G9 r9 g" C+ I5 W
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 * R* w* [+ K, P' G7 D
■分红年代
# E5 P) D: T" P/ V% N j7 ]* C- ?公仔箱論壇 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
: z% W) w6 D& k m- D) y* Ltvb now,tvbnow,bttvb 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 公仔箱論壇6 K6 T! V5 I6 j8 s6 j2 q
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
- ]# Q0 ?0 i) G* A' F* h2 Z5 m 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
' J4 o1 S. P0 e) Y6 q( W& ios.tvboxnow.com 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb' z \, S+ K( ~1 i
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。
. Q0 Q/ d8 u2 j. a3 D m" S 但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
% U& u c; S& G' \6 H; g. X& `% \) V公仔箱論壇 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
4 S/ ?9 a" F5 x, e1 j$ B公仔箱論壇■“拆一补一”
; X5 f0 L6 _5 o$ g公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
s- n) Q0 t: z W' A8 ttvb now,tvbnow,bttvb 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
& }7 R. g. G _1 o3 j1 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
4 q0 u2 o [, S% [) ?8 P8 p 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 tvb now,tvbnow,bttvb8 V" V5 I) L1 Z$ G
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
+ [5 _' D( U, N& P5 G8 l6 z+ Y* n- _% oos.tvboxnow.com 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
1 E0 ~7 f1 m. w# F■城中村拆迁要慢慢来
! d8 p' A) ?. x( w6 Otvb now,tvbnow,bttvb 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
( |5 P7 E L6 @, v/ d) R7 N9 d 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
! B7 O- Z# ^+ a% q2 w- h4 S/ ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
6 D% U; I8 k: W+ w) s2 J2 w 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
' [' {! O: `8 v/ p. m8 z3 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
* `# ]% l6 ~3 U; J1 _6 ^ 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 os.tvboxnow.com, S" w6 m @1 ~9 C
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) 9 d* p5 L9 y4 l
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 / A b% n6 ^7 N+ [" i) ~7 x9 g, L4 l
5 V6 X! Q+ h, `5 W0 n4 rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇0 d4 r; K/ g% O
7 Z% u7 u3 a5 o' }2 ]9 i0 Q2 m7 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 . m4 m4 `. v4 {% E1 k$ W
4 t4 C$ \8 D" U8 ?* Jtvb now,tvbnow,bttvb和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
8 O' D5 h) M1 ^8 f------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 tvb now,tvbnow,bttvb9 T7 `3 A9 f; P6 g9 ]
请你请省级审计出来审计这条难账
7 I9 [6 g F! U% {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
- W. e" v! \0 N( b& Ntvb now,tvbnow,bttvb跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）公仔箱論壇3 ^4 B. `* h8 x9 V
5 X* O$ E1 U5 @os.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb5 J% c% D/ }! Z w" p/ r
os.tvboxnow.com3 ?/ c% ?! n4 Z9 n+ \: V3 U E' ]
os.tvboxnow.com6 Z- G. G" L9 A9 \. l
7 E, E2 G- c' Z3 E! qtvb now,tvbnow,bttvbos.tvboxnow.com' e! N; E' q8 `5 q7 J `
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' f$ [, W7 x% r7 A4 y# d" \9 ~" }% A
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ n- B# B, i8 H/ t' l
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
F3 R! o: p/ z: s9 B公仔箱論壇2009年11月25日 09:15
# R9 v6 t# I. G Xos.tvboxnow.com
7 I: r) N* d2 A8 r% H& ^; e3 E公仔箱論壇[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ^& Z* k% U: W, a% k4 V. M, C
' y0 u/ O! t. r5 o" z. F0 x中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
) |! w6 b4 P' C( V: r: n* `) k1 j- k/ o, a2 ^
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 os.tvboxnow.com5 r! k3 {) u7 M4 J) S
: ^. R5 ^# S; q! Q! `$ g5 d/ I8 QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
# e0 D( M7 E2 |% N! Ttvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb: B% O g, O2 O
城中心的“小社会” 7 w r. C9 D& Y- m- F; k R" c
$ \. M4 t8 W" n! K$ F+ h( y
有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
; l. e9 u3 c9 Ios.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb- f, m0 L. t) S7 }
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 os.tvboxnow.com0 E4 ?0 q0 h6 C( I
公仔箱論壇# M7 b8 F. e: `6 z
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 tvb now,tvbnow,bttvb+ E3 s# H x# d5 g' a
0 S; B. f2 F& ?: [5 n) ] O$ Btvb now,tvbnow,bttvb在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
+ m7 h5 L( v: [- h B1 e) W( x1 J. K# s3 k7 Q
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
! u0 X* Q7 p2 S; KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb3 d$ |3 u _/ G" ~; ~, j$ F k
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
3 N: Z$ J, ^9 P& vos.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 d, t$ ]- h2 ~1 h2 `8 g. ]( k
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
- z" L5 ^5 ^& _. e2 V8 }1 t. k6 c2 Ntvb now,tvbnow,bttvb
% A3 d) b4 _; G1 f! A从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
& K+ i+ }. R Y. q. k7 ]* ?公仔箱論壇
4 R9 g7 e. U$ F7 _# |1 p5 Z! cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”以求变 公仔箱論壇2 e. |* Q6 R0 F* n
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 g) {% T4 V% \- J: W9 h8 f
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
- e c* a4 ^# J$ P7 u Q0 ?tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇, F: Y. t2 a( U" A5 o' b
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
6 Q l z. N5 c* PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 B" F) d( n( \6 g公仔箱論壇知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。 os.tvboxnow.com/ l. E* y, t( k% ^1 |6 {( \
os.tvboxnow.com+ w! w u$ r+ U/ S1 X* l V( x; e0 X
2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 公仔箱論壇' k+ i7 ?7 |# Y& `. q$ S
tvb now,tvbnow,bttvb1 r% d, N9 G- D! t( X& _
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
1 f- R; A. T* m公仔箱論壇置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
7 r6 ?" I0 o/ ]1 u$ m% Q' jos.tvboxnow.com) B4 \, E' R" N# I* q! a
这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 os.tvboxnow.com/ P9 s: g& n' a1 U; M, z* L4 y
. ? o3 [) W; q2 U( f0 K+ I% b
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 os.tvboxnow.com2 s$ Y6 T0 m# P' Y# C. K( I
% W) V T1 ~' s) x5 E5 _% T6 y
这成为后来广州城中村改造的一个样本。
* {% R2 C, O* F- m+ ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇9 E% `. N% G0 x h7 L
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
! `" z% Z! Z* ~) T! f; T该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 # c8 n8 m5 q* c* Z$ a7 C
$ W6 r5 d" ?2 ^. Y+ n4 \9 O文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 3 }, z0 L H' Q' q
tvb now,tvbnow,bttvb& ?- l T4 {6 V; z9 ?- n# |
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
4 |+ ]" L! k+ Otvb now,tvbnow,bttvb: n; ?+ o# d4 Q( j1 F
一村一策与两种模式 ; X) [( i" y5 N8 S
" h; |; }% o7 E+ B( m$ J7 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式
: b* H. f" t; Z+ e2 I' gtvb now,tvbnow,bttvbos.tvboxnow.com1 x' a0 k- C. @2 g) \: |
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
. k2 _1 F1 _9 A ]8 t2 l' ^) |$ f1 dtvb now,tvbnow,bttvb
; O% h9 ~# u# l- M公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 tvb now,tvbnow,bttvb% G0 R/ L, a1 H5 A5 z$ a! \
) [1 E' j& @3 c5 a( @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
4 X# k) G) j2 w" M3 ?tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇: A# c, j; d6 J3 L q, t
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇 j. [8 Q+ l! T4 t
; x6 r1 }# W7 Q, e% B) z
卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
0 v. ] h l2 K5 l: Z: p2 q8 Q6 r& a$ k
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 4 S+ Q6 j8 B! ]( n; o: R% J
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& W. G: r1 M8 D9 H2 J1 b' j g W
根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
0 c/ R. _8 r# B/ L8 D1 i+ B6 {" c7 ]4 [os.tvboxnow.comos.tvboxnow.com9 J. ~3 U- s6 H2 h/ ]
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
6 v+ W- I: \$ ^公仔箱論壇os.tvboxnow.com/ o0 B$ J/ r& H' p9 W4 V p* x
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
9 j( x+ P0 S/ Q m6 N. O$ X/ d/ `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 Q1 G+ `& ]# @! `3 r/ j6 [
目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
- o5 ^4 _3 {# ^8 b; n4 S6 W9 p* O6 n8 [* o/ V6 d6 L
城中村改成“村中城”？ os.tvboxnow.com! C& o2 u: e4 e: ^( R$ t
U8 y5 R& @$ m; K5 P0 P7 I c1 b三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# w) [2 B1 S4 \$ |/ ]9 O
os.tvboxnow.com" c6 c- q# o$ i- O( R! w$ C
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 d) E/ |2 m8 ?' z9 D' X
, P1 y3 L; y; H
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
5 V2 ^6 v) C6 G- M* V0 q \8 Vtvb now,tvbnow,bttvb
9 U# P% n9 L& }! S$ @* {公仔箱論壇据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 公仔箱論壇# b# Q4 |2 D6 Y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. |( R h5 T7 \2 p
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 tvb now,tvbnow,bttvb) h! ?0 {1 q3 i7 ^
+ k& q3 x1 G- f2 ~% n7 G" T4 i d" jtvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 ' Z- ~) G K6 {9 }
! ~9 m/ O2 J& t) B, S11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 公仔箱論壇& ` l2 m: k! H- R: `
tvb now,tvbnow,bttvb$ q: N$ A& @+ ^/ j9 Z
容积率问题也困扰着杨箕村。 8 t' A- \8 t' w8 u$ d) u
8 T% C( K% p. [9 Q0 ros.tvboxnow.com11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 ! K! P# V- V# u( _3 q8 H& C
8 Q' v9 d; s( o2 g6 I8 s' C0 A公仔箱論壇“核心还是容积率问题。
# w+ I0 m& R; T公仔箱論壇4 F' p" z/ k' H& h7 C
9 f8 ?$ |4 L; @1 x; r4 K/ Los.tvboxnow.com”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
+ }' ~" j; x% V+ w4 M* Hos.tvboxnow.com0 c5 M+ a' o/ z: o' W% E9 y8 v
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 0 x& n$ `# o. h
os.tvboxnow.com# s! ?! }; ^; U
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
$ H' Y+ Q3 s0 |: X( c/ Pos.tvboxnow.com
4 F" h [$ t$ L: p& c5 Mtvb now,tvbnow,bttvb2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 os.tvboxnow.com; F c5 ^3 ]* }/ w
( M2 f# m5 u9 C5 P
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
' N# Q! j/ m$ t" @os.tvboxnow.com
# E7 Q K% O) x7 F2 E3 fos.tvboxnow.com李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 os.tvboxnow.com ]+ P9 z+ R+ ^
4 k; a$ F& ^+ E4 c" b8 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
9 f K& y% D9 S3 K' w* Q公仔箱論壇
! E0 w# L" G# j9 q- ^* YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 1 b9 O+ v! ?, _; d, `5 Y7 n. R: O& G
tvb now,tvbnow,bttvb' q/ @. G7 \9 W3 k' ^. S6 C4 b
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
3 V8 X; l" m1 P6 r4 r公仔箱論壇
2 K7 Q* L+ n0 b5 _0 p+ Pos.tvboxnow.com11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。
; ~$ f/ p# d+ d- g7 K9 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 i% K- q. F/ [6 q( k
对开发商的顾虑
0 b. r7 T; R& R公仔箱論壇
2 P/ y7 D0 F( Z7 A8 xtvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
+ e& z2 d s, p) c
, e* y# V5 ]: _" a% _公仔箱論壇冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
$ u. z% e; x$ |$ b公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb& g5 C1 }, H2 T6 g/ w
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 , u$ v. ^: x q8 I% B I2 v& K) e
w) T" @' \7 ^11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
" ?- a! E& A9 E; Vtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! E6 n; o/ f4 `$ }& @' p
一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
/ L+ |3 D: X; W& G8 u' itvb now,tvbnow,bttvb
) U. X% D- d STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 D/ f( r8 _' m0 a, J
' x; W6 p3 e O" {公仔箱論壇据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 # \8 t8 @' F5 k3 S/ T c# i
1 c# h8 M. }; o6 F
他城中村改造项目。
6 [+ B) l2 K0 D, u( a+ ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb; d) S6 \2 B+ Y
对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ P0 O4 {7 }( X
- N7 U$ ^8 [! E+ q. S. |( R [2 x; s7 C8 o$ @广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。 ( C3 h6 U3 @% s7 q) J1 f8 ?9 b
/ `8 a% n9 T+ k" H4 a也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
' Z; X4 z/ E; f7 z" |$ b3 u# H3 s& |os.tvboxnow.com
& p+ `" J) C1 h- mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
; F! j6 Z% z, G* c, \# G5 Q. M/ x% a* w2 R1 n- Q1 a
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
; W' j2 N" c! b公仔箱論壇8 B8 \: U+ p7 F6 v$ N4 a# C
2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 $ A# I3 @$ \6 @1 Q
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) w) G( x- x1 X6 ^6 Q
11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
# v. ^, J) R! N3 Jos.tvboxnow.com% l9 O# |" B( d/ ~
宅基地“利益之争”
: H5 X5 Y* P, [
A- b3 F/ m7 R" ltvb now,tvbnow,bttvb城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
$ ]. z6 j6 w% g3 K' ?/ B公仔箱論壇
3 n- p( j3 Z* k* @$ M( G4 n; C9 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
$ n; J' p' S1 ~( X! `4 qtvb now,tvbnow,bttvb
4 T7 L. P+ ^; e, Ztvb now,tvbnow,bttvb此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: h/ d4 {* ^% h0 e2 J) s X6 @
8 i$ Z3 \ i7 z0 z [1 o0 q* jtvb now,tvbnow,bttvb之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 公仔箱論壇! O+ Z" i, h( S& M3 a) z! Z
1 I- |3 t+ l8 C h8 R公仔箱論壇村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb7 H ~2 z! g3 y* k
# W2 R" ^8 o" A8 g3 f而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
$ F: r2 ]3 l+ n4 l8 M9 \' a! FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。os.tvboxnow.com3 e2 O; P! ~9 G
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 tvb now,tvbnow,bttvb& i+ ~0 m5 E, |
3 K2 L% g5 J- L业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
}5 e/ t9 G1 g. P' `3 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb& M7 J9 S. y& _: H4 m2 m
李国强认为，城中村改造 , |% y2 H3 K* X0 M3 \1 i
, h& D, H1 }$ `5 l* H
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
6 o' c8 V8 e p C& @0 l/ G6 mtvb now,tvbnow,bttvb+ A- q- V) H& u$ Y
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
# V# n# p3 t& Etvb now,tvbnow,bttvb
/ ?& m r" @) j6 ?/ d# o3 g+ `tvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 tvb now,tvbnow,bttvb0 o* f4 E# f" o6 w3 X
8 h+ q. D3 V3 C+ m, Xtvb now,tvbnow,bttvb(徐志娇 编辑) % q* E$ @% ^) q, p7 ?8 H
5 y/ @ U5 L3 p s( j) W* \4 Gos.tvboxnow.com
4 ]8 j. M1 F3 Yos.tvboxnow.com7 }1 F+ j, z6 C6 Q g1 W. J& q0 t; i
os.tvboxnow.com" q: d( T6 O: B# g9 R
os.tvboxnow.com7 G: H2 ~% F) ~1 E
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 A& r0 w0 D7 T+ y
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
4 C$ h/ ^7 k, jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 v/ Q& {) Q1 e: y0 O
公仔箱論壇! X G9 a6 a# }9 u
