广州：城中村改造在利益博弈中推进
: I4 C$ l3 f- _) H0 ]正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 u4 v; A: i" {2 y. U# n
- ~6 U4 Y: h$ a' f8 p" H b （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 4 C U6 w0 x1 K5 O! @. r- S1 s
! C! [7 I0 B. N, H$ dos.tvboxnow.com▲夜幕下的广州城中村。
/ r" {( a; y* ~" k! u' _! R0 z- [ 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
0 e8 Y8 o! I: m1 n3 T9 g 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb. w3 B1 `1 U0 W4 e
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 % c" t% l2 Q: Q2 M, m
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
3 `6 H6 l# a% X8 _3 Bos.tvboxnow.com■“土可生财，地能出金”
1 L% E! L- E* ]5 S9 K2 W公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
; m9 a1 Q9 Y3 [; {3 U& aos.tvboxnow.com 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。 0 i2 @$ q% U. F/ R# B3 U6 b
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% h* e6 S1 P8 V& T- N
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
9 {. _/ `7 n( J. { 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
; A/ b7 U! O: N3 i; a 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
( y/ F' j" C& B1 q( ?os.tvboxnow.com 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
% C# B# ]! n9 q2 R: t- N! w, hos.tvboxnow.com 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 3 s) M: A' C- X# o* l3 O
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 tvb now,tvbnow,bttvb# ^/ `9 i( N% X5 |2 Q1 J* C
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 ! N1 ]9 q7 U( S2 j( ~8 C
■分红年代 tvb now,tvbnow,bttvb6 C+ K1 C6 ^ u
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 公仔箱論壇1 t3 I. I- }2 u6 b' B
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。” 6 O7 j0 l2 x$ o8 W/ G* c, L
农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 公仔箱論壇2 L+ s. s- g' B
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 # @" Y- |9 {$ Y: m
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。”
- Q1 K8 X' x% t5 K0 rtvb now,tvbnow,bttvb 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 9 R( o0 F* g7 f9 }! i( l; l
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” tvb now,tvbnow,bttvb; T1 v4 o9 @+ U/ u& c0 m# d; c
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
% g2 \: L# b, q5 {7 x■“拆一补一”
, X: w9 f. l5 t S0 _; r2 }tvb now,tvbnow,bttvb 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
, n; |' y0 x( w( @ 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
# _3 ] A4 b3 f1 v+ @# P) d 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
7 @7 ]$ \* Q- e: f! Itvb now,tvbnow,bttvb 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
% V# W$ M: B; M* v: I 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
6 g- D- `6 E# W4 a8 }, v7 [7 i- X/ I 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 . b/ g; {5 a4 A7 s! a+ n" i
■城中村拆迁要慢慢来
5 y1 u, q0 g Z, Z8 E. G+ ~- x9 ^ 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
, s3 }% \" n+ O; O. ~% q) l, u: Ytvb now,tvbnow,bttvb 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
- {. x# ]' }/ v4 p9 v# e' a 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” os.tvboxnow.com: W% V8 n& x2 I& v
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
j2 P: y' b+ W6 r2 ltvb now,tvbnow,bttvb 冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” ! [2 [% A- P* A' ?+ x C
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 tvb now,tvbnow,bttvb b& u5 U2 ?: G3 X# J7 Q5 E
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) tvb now,tvbnow,bttvb; m) H7 i9 i) ~5 y
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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5 M' M% @; {$ Q9 L 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 公仔箱論壇( \3 n3 o" d& s- P E
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
7 }9 |: T3 L. E9 ]3 V9 P! ^os.tvboxnow.com------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 公仔箱論壇& i) j% [9 B1 Y
请你请省级审计出来审计这条难账
0 K" _* s7 ~- GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。 S+ ^3 E3 _. @) @" ^1 Y
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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0 ?, s; @: {" k6 _2 e( N% |公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb. X2 {( g6 D0 D) H
- G+ X; h, \" _, gtvb now,tvbnow,bttvb广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
4 D- U* R7 v, A% |" W5 E2009年11月25日 09:15
8 \, J' d; }: }% d5 z( ~7 L/ ]7 d1 p$ ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇( C g" O% `. m2 j! O* j! s
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 os.tvboxnow.com( H) B, Q$ A1 l
- a" S) Z- K# mos.tvboxnow.com中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb9 ~2 c7 a9 p+ ~' L
/ E8 |! z' H0 w6 _0 Q$ z# F& {* V5 p7 ?os.tvboxnow.com高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 ; u p+ x; X6 w' r6 L0 i0 O5 M) M
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城中心的“小社会” os.tvboxnow.com, f! {, n7 l' R
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有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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7 S$ J# W$ {6 K* m' y d+ F1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
( n7 G- ?: o& ~4 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 t! |8 r, W; b1 v
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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, w8 D% S; x) |! U/ Jtvb now,tvbnow,bttvb在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
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( |4 r. U4 | I' b# H3 D4 C根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 - B& H. q1 c @+ T) ^( q
% f9 B/ ^/ h; }( ^& ?9 E9 e* v& vos.tvboxnow.com在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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“卖地筹钱”以求变
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+ s3 w) c6 X* j+ j/ O公仔箱論壇如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 4 E; C8 |+ g- o" X6 N3 h
8 e, J( @- Q* o/ l5 h) X* O0 J知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 , b+ Y0 j; o9 j9 |' l9 R" y; Q
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
0 j" a5 C/ n* Q" h& pos.tvboxnow.com置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ r2 V# [, Z! t
3 U4 B9 c4 _0 M这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。
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3 h: Q4 d& R6 I7 k Tos.tvboxnow.com“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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9 |8 v% ?! L7 F K5 d) h& ]$ qtvb now,tvbnow,bttvb这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 tvb now,tvbnow,bttvb' k1 I2 s B1 | ]- \) z8 g; y
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 os.tvboxnow.com8 t/ r$ L" r7 R; d) X9 t5 u ?
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
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# }. l+ G9 f/ _. U* w% Eos.tvboxnow.com随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。
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0 W3 l% E( j1 b/ `3 O% K& {公仔箱論壇一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 V+ o8 N1 {% [9 E7 E0 y
3 K3 X% B+ z+ H5 D: v3 Oos.tvboxnow.com自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! [* _- A. S4 O( v
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 公仔箱論壇 j0 b) K# i' ^: a
, a! r8 b& s1 m& @, x+ |公仔箱論壇2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
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9 F2 `% U2 [' f+ j琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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( |! S& e5 p/ h5 s! B' T5 M公仔箱論壇这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇1 B- {. O: ]) `0 O
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卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 公仔箱論壇# F$ L- P q S7 x( S/ P
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) i- q# c8 D' p$ S0 j" y
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; L2 D& X6 s% f3 i% i
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
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- p* ]9 @ Q* K3 d& Btvb now,tvbnow,bttvb该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 tvb now,tvbnow,bttvb, q+ v% F% I7 [, [; t0 H; |
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, A( s% z5 \, O
广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 ' |+ T6 Y; Y8 Y* l; o
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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% ?3 n- G9 ~4 j) g公仔箱論壇城中村改成“村中城”？
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- Y9 g' r( X9 f. }; `% v0 ?公仔箱論壇三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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. m+ R$ L7 L6 D& y+ r公仔箱論壇对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 / ?1 ~- t, t- D- W7 {* L
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11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 公仔箱論壇5 a* V- l& ^* J' z3 D
5 ?# z$ r; Q8 P" NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
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# _$ M2 t& x a7 I# Q: c这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
B M3 |3 F" z2 ~+ F公仔箱論壇公仔箱論壇2 r: b+ z/ C$ M* f: N/ G# ~5 N$ L
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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9 T0 }( y; P2 G) t2 M7 u! V8 [tvb now,tvbnow,bttvb11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
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; m+ Q6 V; T( B, j5 }) w公仔箱論壇容积率问题也困扰着杨箕村。
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11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 tvb now,tvbnow,bttvb- ?( B6 j |2 z6 A" Z
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“核心还是容积率问题。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; T0 A0 W* V' X& ?9 e
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& C, Z+ t4 X3 |6 S9 \" a' ?
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“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。 . Y+ W, ]! w" A0 d4 x; w. _" Q
/ d6 A% y7 k: K5 I" w! s. `9 c3 K2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 tvb now,tvbnow,bttvb8 Q7 [3 V8 \( X7 o+ z/ Y: z
/ k6 D- s1 \+ P2 E- ntvb now,tvbnow,bttvb不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
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" w& p- K' y3 z( d: A公仔箱論壇李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 os.tvboxnow.com% H7 Q1 K: Z e8 e6 n
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不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
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李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 & Y5 a% n$ [) m# j
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“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
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" l5 W6 Z0 n3 Y, E F/ V7 g11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 4 H9 w8 @# F; a1 q$ t! ]
0 t2 y/ v' G& d% C% @% M4 R对开发商的顾虑 ' `! \, k4 e# B; p
" ~' Y9 s- Q3 ktvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! P6 Y9 ]; a' v
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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+ P( i7 Y* m7 \, ~0 @, O11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 E/ o0 h# ^2 Q1 C3 [
( o4 j3 Q* I& k) B1 Gos.tvboxnow.com2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
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& ]) g, n: d# A: H- z$ F/ Z他城中村改造项目。 " J' o% x0 L) @; M6 m: b/ r( a3 [4 U$ Z
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对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" M& o3 B+ h. y& x" b" U; s
, Y* }* b& b0 i2 }7 m f, A广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
5 z+ ~' J# P- Q/ S4 Y$ |tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" O+ t% @: C6 e' t- G& T# D: K
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 os.tvboxnow.com( _& G7 w0 w+ v8 C; ]
, {' h( _& L( v% x+ @公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 / o4 e+ u# j* @9 _0 | b
% i0 h1 K3 z: @4 Q2 x) g* B* OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ E! W7 B8 J2 d W# i: R b: d; x
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2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 5 H4 |( i3 I, [9 u5 k. I' ?
P: U' T, Z+ b0 @7 y( p公仔箱論壇11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 公仔箱論壇/ t3 A% o1 i$ Z9 w" Q- y
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宅基地“利益之争” ' g, ]2 a% N& d# n0 ~8 U
1 }6 G0 _; W; i- HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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3 B% F$ T: r/ ]$ DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。 tvb now,tvbnow,bttvb$ ?& H: ]" {3 e$ _' m/ I0 I) t
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 公仔箱論壇- b7 c" ?/ j" O
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村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ f/ y- Z# J' r, l) X3 |* W6 S
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而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 i& {% b9 b' y. w
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11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 w8 C( ^! e; J" Z# e
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
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李国强认为，城中村改造
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% ~2 {( e5 T+ ]& j/ d& [/ U公仔箱論壇涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 ' P; @* l& H& x; t$ ]% ~
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深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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9 O) A7 Z9 u5 y( w2 E; A4 Stvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
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! a; @$ x2 q P$ D) S2 ztvb now,tvbnow,bttvb(徐志娇 编辑)
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7 p% F; T. U2 V+ \' ^1 H" j% F% k! wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： 公仔箱論壇7 v7 r2 J7 i: ?8 g4 k
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
5 G! i7 Q M: h& D$ [其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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