加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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& U# [7 K A$ x3 Ytvb now,tvbnow,bttvb條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。
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3 e( Y# U" a9 e- a5 c: l a亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！+ L8 z1 ]* ] |2 k3 z
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從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」# F- r1 w% g5 u7 R' C0 o* c
- E. N5 Z: ]5 p7 ]# A1 Z$ KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。公仔箱論壇' ?1 n. h! f+ o- u( N
Ernest 從法律角度梳理了條文內容。1 d; u6 M# z' o4 c, G+ M6 z) m; O
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1. 誰受到禁令的影響？
$ P0 T) w& X% C$ @- I4 ~% u* [符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
& P# `/ x& F: u' k+ b- o! G; dA. 在加拿大境外成立的公司；
& o" A. u. N8 d( }8 L. mB. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及
& O, I) F2 a/ j w' F ?tvb now,tvbnow,bttvbC. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。公仔箱論壇5 f9 q# U5 o7 R8 `: k4 ]% @6 o4 C
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2. 誰能獲得豁免？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 f+ R, {+ k! P
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。tvb now,tvbnow,bttvb3 R2 |7 h6 o' \& g5 @
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D! r+ U u$ `7 h: }% s, [* gos.tvboxnow.com3. 哪些物業在禁令範圍內？公仔箱論壇# U' F9 b0 n( ~
首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
1 T; e* k& |9 BA. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
1 L- t6 S+ {% Y1 L9 u) IB. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
' l" E" j2 \6 [( j8 J: \1 Tos.tvboxnow.comErnest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。tvb now,tvbnow,bttvb$ S4 X7 B2 k4 Z( o/ \5 e( \
5 }" |7 ], ]- d1 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4. 違反禁令有甚麼懲罰？tvb now,tvbnow,bttvb$ D2 m; S$ k0 s0 y' e! c7 r4 `
每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。 c: f) Z9 t) ^3 G& Y. j2 X5 r
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。公仔箱論壇4 y! ~" I" a: s7 ?; T" D. j
9 X) e# P- L& P/ U由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。os.tvboxnow.com- G0 I" r' e2 @* Z- |( n& @; b2 W
( p3 ^; ^2 c8 x# _2 IErnest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。 X8 b/ a" K& t- }) E
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' C. |) `0 v' ^1 F8 e% I6 }9 v% J |4 w無視禁令代價高昂7 f9 q( c2 Z; Z: i5 G9 [% b& H
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。- [3 N8 a: x+ a3 L" x0 P4 ?
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。
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2 z. {- Y% u9 K- J6 J" ^( n1 {% g「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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7 J3 e: n9 H9 B) W7 d8 p8 \0 }tvb now,tvbnow,bttvb地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。
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0 W [' y& W! r4 cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。
2 E x N: |) F6 Ptvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 C' K" z' x( n# X7 y7 ^; h
「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」6 C+ t5 ~2 N% `
! [0 M( q0 I/ [' k9 j公仔箱論壇Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」! x: G6 Z. t% Q) C
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假結婚 遇事難向法庭提告
. O! l. w/ \/ q6 F, G; [, ] I2 w: A' J條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。os.tvboxnow.com- n2 x6 j/ R8 t9 t7 ?' n- b
7 ~6 v( z7 Y" T" n+ V對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。
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4 S! T+ W- O2 S. R& D8 [( Y4 gos.tvboxnow.com「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」
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) P4 l+ u; T6 r( e& E「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, s- n/ n. X! N8 Y
8 E, m( X- _; A+ s* y& k' [) K) G+ ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」
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再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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2 @4 l! U& Q, {3 M1 g9 mos.tvboxnow.com各機構努力爭取 放寬禁令內容TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. U' R( s: y2 c% n) w
由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。6 y! [% k$ G1 O4 X* y8 ~
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更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。公仔箱論壇3 M; j/ \# w$ ]! W: q+ m; I% R9 J
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。
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/ r( k! j5 t+ N1 B1 ios.tvboxnow.com各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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