信報社評: 發水樓非關建築設計，是公平問題

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由於近期有各種關於房地產市場的消息成為公眾關心的大新聞，市民的居住、置業 以至於長期存在 的樓市不合理現象，都陸續浮上水面，政府官員頻頻作出回應，但在多個重大問題上，政府會如何 作出決策，卻遲遲沒有一個明確取向，其中引起「民憤」（尤其置業人士）甚大的發水樓是其中一個典型例子。
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2 z! m1 H: Y  j& u5 h. d4 a7 ~  y3 }' s發展局局長林鄭月娥昨天向新聞界表示，會所和停車場是發水樓兩大元兇，政府稍後將會推出措施，最快可望明年四月起生效（有關的新聞報道刊本報第十頁）。對發水樓的批評和議論由來已久，誰是「元兇」，更是人盡皆知，發展局局長會推出什麼 措施、如何執行，到底這種對物業買家明顯不公平的做法，是否需要立法規管，才是市民 最關心的議題；局長毋須再分析「元兇」何在，物業買家希望見到的，是政府能盡快「緝兇」！
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政府要研究發水樓問題，是源於可持續發展委員會在上月發表了一份報告，提出五十多項「優化建築設計」建議，政府打算就此作研究，而據林鄭月娥局長表示，「一般而言，對於建築物的政策不用立法，而是以作業備考等行政措施實行」；看來，政 府官員只是把發水樓現象視之為建築物如何設計的「技術層次」問題，而不是關注如何保障置業人士、如何杜絕物業發展商借現行規例鑽空子借發水樓面積牟取暴利，以及如何確保物業市場在公平條件下令置業者的權益得到保障；發水 樓不是建築設計問題，政府不應捉錯用神，否則只會加強市民認為「政府偏幫地產商」的負面印象。
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8 p: O" k( w; B! T0 Oos.tvboxnow.com可持續發展委員會的報告名為〈優化建築設計、締造可持續建築環境〉，在4.3部分 是討論「總樓面面積寬免」問題，報告內已經提出關於停車場、會所、公用通道及擴闊道路等總樓面面積寬免等現象，報告更建議政府應為總樓面面積寬免設上限，並提升屋宇署署長批出總樓面面積寬免過程的透明度和問責性。很可惜，可持續發展委員會的責任只在城市發展和規劃上討論發水樓（即報告中指的總樓面面積寬 免）問題，因此輕輕帶過，沒有從更深入更全面角度探討發水樓現象及提出如何規範的措施，政府以這份報告藍本處理發水樓問題，顯然是避重就輕，有意把問題「淡化」處理。
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5 N2 Z0 l( I7 x- N發水樓的起源，是政府為了鼓勵發展商興建環保及便民措施，在計算樓面面積時豁免這些設施所佔用的建築面積，政府雖然規定了某個地產項目的總發展面積，但審批圖則時卻不包括諸如停車場、會所、窗台、露台、空中花園等，近年新樓樓盤重點推 銷大型會所，就是在這種豁免措施下衍生的產物，其結果是業主的單位面積「包括」了這些公用設施，不但實用面積減 少，業主更要支付偏高的管理費；據屋宇署在二○○一至○六年間向九十七棟樓宇調查的結果，發現其中六十一棟的發水比率從百分之十二至二十不等。地產商投地時向政府支付的購地價，是以預先規定的總發展面積計算，但發售物業時，卻按實際建築面積計，私人屋苑擁有的附加設施愈多，發水程度就愈嚴重，發展商的利潤自然也愈可觀。
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環保建築已漸成主流，到底發展商起樓提供環保設施，還是否需要以「獎勵」形式、利用豁免樓面面積等方式「誘導」它們興建環保建築物？而物業建停車場、大型會所，物業買家如果認為不合用，是否可以「反豁免」，要求發展商剔除這些附加設施 入自己物業的建築面積內？答案當然是不可能的。既然置業者沒有說「不」的權利，政府還可以不承擔起維護置業人士權益的責任嗎？