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[香港] 發展商老謀深算 剝奪業主管理權!

May-5-2023
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+ c4 b6 ]! D8 F$ ~" `os.tvboxnow.com消委會批評本港私樓物管欠透明。/ m" K9 G3 F* D, B

' e+ k! f. q) L  K1 Q1 x$ w! V消委會揭:賣樓欠透明度 與物管公司有路4 f1 k1 B( S' K  e: O1 t3 Y
管理費愈來愈貴,但一眾業主未必清楚費用計算方法,甚至即使不滿物業管理公司表現,亦難以換公司。消費者委員會揭發,發展商老謀深算,賣樓欠透明度,與物管公司有路,剝奪業主管理權。研究發現約75%公契管理人與發展商有關連,或引起潛在利益衝突;另有5個物業的所有住戶的業權加起來仍未及總業權一半,單憑住戶難以更換物管公司。
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辛勞打工仔捱世界為求安居樂業,不過買樓後並非一勞永逸。消委會昨發表私人住宅物業管理費研究,檢視249份樓宇公契,發現約75%發展項目的公契經理人與發展商有關連,近半項目集中由10間物管管理。與此同時,有5個發展項目的住宅業主總業權佔比未及整個項目的一半,最少的份額只佔14%;即使齊集住宅業主,亦難以籌集法定的過半業權,解僱表現不理想的管理公司。. p! M% ?. `) Z8 [2 l

5 P+ @  K3 f7 m1 O( b5 r消委會總幹事黃鳳嫺表示,該等發展項目均為商住混合發展,部分連同酒店興建,並以建築面積計算業權;而計算方法由公契釐定,業主買樓時已同意條款,現有業主只能與發展商等商討安排,亦建議未來類似發展應分開商業地方及住宅兩份公契,公平分配業權份額。
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& W6 `3 t0 E. P" z4 l公仔箱論壇部分舊樓公契權責不清公仔箱論壇7 O4 _& B/ Z- B. n. d# L. O6 e
消委會擔心,若項目同時委任發展商關連的物管為公契經理人,或引起潛在利益衝突,發展商等大業主能較易干預物業管理決定;沒有話事權的小業主只能為決定承擔更高的費用,促請當局要求大業主申報利益,避免過度參與物管決定而產生的利益衝突。os.tvboxnow.com! i& p- T* F# D8 A% b
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而眾多樓宇的公契過時,需修改公契解決。黃鳳嫺舉例,黃埔花園公契要求居民大會須有商場代表列席,促使業主2013年爭取修訂。部分舊樓公契無界定公用地方的維修,權責不清,惟修改公契條款必須得到全部業主同意。消委會建議參考公司條例,放寬指定樓宇修改公契門檻至75%業主同意。消委會亦認為,發展商售樓時應清楚披露業權情況,包括業權計算方法,以便業主了解管理費的分攤基礎。消委會就管理問題提出八大建議(見表)。0 @9 F) z4 P  x3 C* E( ?3 l

$ n: G  ^" V1 F! P' b公仔箱論壇逾97%人拒加入業主組織* S5 Q6 \5 k/ h
另外,消委會訪問逾1,100名來自約400個樓宇的業主、96個業主組織,以及22間物管公司,發現眾多業主不積極參與物業管理事宜,逾97%人以沒時間、沒興趣及年紀大等原因,拒絕加入業主組織。約60%不出席業主大會或對屋苑或樓宇事務發表意見、投票。該會指出,業主參與度與管理費增幅息息相關,業主積極參與物管事務時,平均管理費加幅為9.5%,不積極時就有11.3%,相差可達兩個百分點。公仔箱論壇8 C0 Y9 A, e! `2 g2 c" r

9 ^9 S6 v0 u+ \4 O, h/ A消委會又在過去11年收到694宗有關物管的投訴,涉及約3.93億元,主要是收費爭議、服務質素問題,但只有一半成功調解,成功率偏低。該會解釋,失敗個案主要因為投訴人提供資料不足,尤其涉公契的投訴較複雜,因此無法協助調停。* u" X) R/ T. V) ~( \9 `
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/ {" i" t6 i1 n2 O+ o4 ?( y) q8 _os.tvboxnow.com黃鳳嫺(右)建議商住混合發展應設獨立公契以公平分配業權。
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( I4 P7 u  ~/ l; k: D) {7 C  I# ~公仔箱論壇消委會就物業管理八大建議os.tvboxnow.com& f; F4 D3 I2 H5 I0 O) Y5 X: A

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& }9 m% S- ^, Y, pTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。業主未必清楚管理費計算方式。
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