广州：城中村改造在利益博弈中推进
4 @' u: F* p/ g$ M9 s4 p正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇6 Q$ N0 ~; {2 V8 B/ m3 k* T* _) ?
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（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 os.tvboxnow.com! U: k0 j: f* J6 z. @
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▲夜幕下的广州城中村。 os.tvboxnow.com9 U6 Q: j" X4 U" N
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
* o1 Z) G- B; H# v8 R 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
+ ~& t" |& c6 s7 a0 @/ los.tvboxnow.com 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 : J% t6 v+ m1 ?+ `: ~
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
. {9 k, r0 w* Z- o# ]6 Gos.tvboxnow.com■“土可生财，地能出金”
9 [/ r' b' o/ }0 ~+ pos.tvboxnow.com 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 : k# J: I$ y1 V: r# @( A
20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
5 T% N2 T2 \( r公仔箱論壇 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” }8 W! X/ Z; F. u! ^- Y+ h
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" W' D- d0 l3 S5 P3 C! }+ u4 ~2 p
没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 S9 F% i8 F9 S" \9 M- x
密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
! Z' a6 o( e3 Y, |7 G0 L: e5 g% k 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
. U8 R% L) n& U: q( e" Z公仔箱論壇 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
: H0 \8 V; I: L* U% F0 W/ x1 z: ^0 A公仔箱論壇 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。 公仔箱論壇4 l- f! w$ F' Z8 p( n3 W
不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
( @ f, K8 E$ P p. W" mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■分红年代
, o" s) d8 A! @% p% z7 WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) _* U% j/ n7 r w
对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
( q$ r9 [1 e5 P 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 V0 ?/ M: C. o% n- i0 s+ n
开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
% X Y5 I1 u( k8 E$ `5 j 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” os.tvboxnow.com0 m3 B5 k( l- q& J, {
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 $ ?5 ]( S l( s! k; ]
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 [ D, R6 p$ {; X% {; l8 O
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” tvb now,tvbnow,bttvb _3 X1 b& U* A5 E2 \/ J/ V
■“拆一补一”
# ~/ z4 `4 j1 a3 u" \1 Dtvb now,tvbnow,bttvb 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
4 w, [: D" v) T( ] 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb# L4 ` G8 k! u$ l- i0 [6 a# ?
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
- b" c# r/ s: ~- [2 _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。 os.tvboxnow.com+ h5 {& p! u- c8 X" u5 k# c7 \& {9 L
这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
1 z& T1 N8 M0 j' etvb now,tvbnow,bttvb 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 os.tvboxnow.com3 l) ^4 h8 o* y b* W1 G. m
■城中村拆迁要慢慢来
y7 L6 a5 y3 F9 p公仔箱論壇 2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。” & c- `8 V ^/ R0 z: f3 N
在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” 1 L+ ]/ n2 x( m+ I% a
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* E9 F/ R- C) C
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” os.tvboxnow.com9 b% D) {! Q8 ]; U3 C9 @) A2 N
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” 3 B5 ~$ S9 ~0 H! r
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 : k; t2 x% \2 J9 C" h
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) os.tvboxnow.com5 Z% O. O5 o$ e2 U( A
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
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- `( u' Y! P: f 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 * B4 n! W! c A4 I
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和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” 公仔箱論壇' x# `' A' ^: ~) v$ b
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
! C1 f$ d3 E3 R- j$ c公仔箱論壇请你请省级审计出来审计这条难账 7 @2 I) m& c4 A7 d7 j1 V! B
如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。9 @( m- v* G+ M, r
跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
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1 V8 x- |: y) o0 Z2 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇 g2 u9 i. D. M' b, m8 ~
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 tvb now,tvbnow,bttvb* |0 y' {6 z* C( v. J
2009年11月25日 09:15 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 N* H- E8 I2 q
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 6 W: s% g9 O' ~
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中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 公仔箱論壇. ]* }* d1 b, U: k
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目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 公仔箱論壇. t5 r! R/ Z+ J7 j) d
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。 tvb now,tvbnow,bttvb5 b% a8 D/ e. ]' ]6 `; ?
0 c" l; d* N! ~. ^1 t+ l- }2 MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中心的“小社会” 公仔箱論壇# F, u6 [. R. ] ]8 ]& L; E, h5 f
5 R1 r7 v5 N W; g, K$ F" t* `- O4 A. d有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
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& F7 \6 H4 p( x& X: j1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
3 i: \. f# g; C' L# m7 Ztvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, \& n# p. l# @3 C9 d* B& O
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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. \7 K, ]4 I- X+ Q2 w+ utvb now,tvbnow,bttvb在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 公仔箱論壇. h$ l6 q3 o& O0 U
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根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 公仔箱論壇# o9 M# `4 n d$ v. C* d# e
4 a, j" K# z: u) O% }在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 公仔箱論壇+ G: u' Z$ b- H( y( |& f5 _) V6 P
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与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
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! E0 d+ E0 e& Z l2 Z OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 m4 ~2 G1 U4 @# g w/ Q$ P
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“卖地筹钱”以求变 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 X7 @- ~0 L: M5 y* d5 u0 k5 X
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如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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1 Y2 L, J% S2 d4 G) l) W公仔箱論壇猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。
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3 i/ v3 C+ R Z1 R s* v; x) _知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
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, G9 U7 t1 R$ I6 W! Q: P公仔箱論壇2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 ' a4 K3 ?0 S6 s) n5 V) M
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在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安 ; d4 q8 e+ X4 d% k3 `
置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 tvb now,tvbnow,bttvb( \% y; l+ ?) ?: F0 G X1 ]
$ c$ r# D$ q4 H! Z; n! M& ]0 C公仔箱論壇这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 公仔箱論壇: }8 w; u+ W5 i a" u7 J+ G# y
1 R# [+ C5 w) D$ VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇0 U! P. Y S0 Y4 h E& N
9 _0 T; d5 {) c$ W" xtvb now,tvbnow,bttvb这成为后来广州城中村改造的一个样本。 os.tvboxnow.com+ J2 o/ Q5 Q- r8 {( P( h5 n
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2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 公仔箱論壇3 S% N, b% ~7 K- T0 ]
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 J% S! ~' Y7 O5 z2 D4 F
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文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 os.tvboxnow.com5 R- R8 S0 M) o" V; h: M
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随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, m. Q/ n& V+ p- W0 |4 k @
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一村一策与两种模式 tvb now,tvbnow,bttvb+ ~0 y& Z+ j. x$ [1 X
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自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 公仔箱論壇+ k( p$ Y$ I" }$ H" o3 Q0 S7 m! M' R
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与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。 0 B% @/ p5 [$ M: v3 w
! w1 m" I( Z7 \/ T* E% o; Zos.tvboxnow.com2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。 ( C; D9 ^2 q/ n! T! g
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琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
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* W- z1 h/ h$ `( ~os.tvboxnow.com这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 $ ]6 J2 ?# I4 w" J' C2 P2 @! C
4 C$ Q' Y- i; u, W) O. B公仔箱論壇卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 os.tvboxnow.com! Z$ C1 Q4 h) S* x s; N2 r
0 k4 P1 s6 x }公仔箱論壇事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
+ K6 h% P' U" e公仔箱論壇
0 E) v. U# W) k: c. J" y根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 tvb now,tvbnow,bttvb0 Q: K* T$ N! o- `6 B: e
% E. i4 K; V& W8 r% {2 yos.tvboxnow.com该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 9 m: j/ ?- o- p9 ~! f5 \4 r% d
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目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。
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城中村改成“村中城”？
- a' M7 X, `) ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ M4 f3 n8 u6 g三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。 公仔箱論壇6 Q$ s1 t1 h) r; T% O: C0 Y% e8 @, S
% p T9 ]( D( ]+ b k- qtvb now,tvbnow,bttvb11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 7 k3 |$ i$ l/ \; @+ a
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据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ t( v2 I/ |% C A8 r: T" L7 K
- c$ r8 Y8 L1 c: m2 E公仔箱論壇这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
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1 U- W8 h' x1 T; i而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
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q' x5 s# O* v! O8 w8 w- e ?tvb now,tvbnow,bttvb11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。 i$ K1 d# a. |8 @# l& i
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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- }6 f, s& I0 H+ I6 n11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
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0 e: @. d" G% g公仔箱論壇“核心还是容积率问题。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( d3 A0 ?7 [; ]7 n1 I0 e) m2 C
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”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
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. l# }$ x& h+ f& ktvb now,tvbnow,bttvb李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
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6 |9 n. K/ ~! ~公仔箱論壇“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 os.tvboxnow.com4 Z8 p$ `) Q/ S& h ?2 M
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不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 ! @/ k+ f( @+ X5 F
$ D" n o- t+ h3 A) u4 A7 I李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
4 G9 s, }! C \; q1 Etvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: G+ h7 S& x9 {$ J
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 ) R. T# M$ }+ m9 ~! h$ {
1 @4 P T' X' v" ] @. _( xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 + g" A% ~( C( L& ]& A* b. ] O
% [/ }0 P2 I& N. d“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 5 y. l g5 |6 ^: o
& [; E7 D; j: L& V V! V/ x Aos.tvboxnow.com11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 tvb now,tvbnow,bttvb" b' @: K6 V* \% B$ c
; {8 V3 u) P$ D公仔箱論壇对开发商的顾虑
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业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 ' S0 O. d( t, H Y g; q
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。 6 l1 x/ G$ J. R: Y+ f& x+ ^. E
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11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
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$ D. h* k1 }, F/ l2 b1 Dtvb now,tvbnow,bttvb11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 2 t8 ?$ T* M) m; P, n: `, [; ?* B) v
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一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 tvb now,tvbnow,bttvb* h2 U% U/ k1 a9 U8 J& O9 ?* B0 L0 d! ^
7 y8 y# u1 K5 h* E6 k. R2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
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据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 ( g9 ~ c* e3 v; o5 I4 s2 ?
! D1 N( i g$ G% Y& M& zos.tvboxnow.com他城中村改造项目。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. Y) Q% N+ [, x! a9 T/ q$ r \6 F
. I- A; i0 ?2 V: ntvb now,tvbnow,bttvb对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
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/ k' f# e5 V4 W- @# [2 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
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也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb+ N" E, d. D. Z! F( A9 W: N
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城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 tvb now,tvbnow,bttvb+ w, }8 w r6 h& v, ^
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白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
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( u3 m# u2 I9 I3 d+ v7 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 0 l+ r! N9 H# b* {" V! L
! ^+ n2 r4 a [( F/ e11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。
$ v' @- @5 }8 Ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* w& W) l( F( n& |: y% w3 T
宅基地“利益之争”
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2 e* I. P2 t5 z* s* B% c4 pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。
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+ b# ~% v# G( U1 r. sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
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$ H- f- I Z8 `公仔箱論壇此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
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之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 tvb now,tvbnow,bttvb7 `8 ^* R: A2 D0 S. z0 B
0 ]' ^& B2 q' x4 F( H" Cos.tvboxnow.com村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 tvb now,tvbnow,bttvb" U, W6 z+ V( o5 h4 ?) U
0 m, [9 X, m7 j而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
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# d- n2 ~: w7 g$ Q11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
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业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 % _9 p) V9 X0 V3 x
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李国强认为，城中村改造
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涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
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8 e/ t2 A O: |* N& k& {tvb now,tvbnow,bttvb深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 os.tvboxnow.com C3 R- f3 t# T; y9 U( H
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很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。 os.tvboxnow.com8 E% y0 V* X/ Z6 D: U/ m
- K8 [1 Q# S% R2 O" a- XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 R$ n% e* q' f% J+ c
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑： os.tvboxnow.com" q/ V5 w/ |- |" b1 ]3 G5 W" D) b
要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
3 V1 L8 u0 f& T公仔箱論壇其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
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