广州：城中村改造在利益博弈中推进
6 j Z f5 X w) a公仔箱論壇正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 tvb now,tvbnow,bttvb" l* F+ S" k; ] d. W: l5 W g
' |0 A( _* ~8 eos.tvboxnow.com （ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 ]4 l2 D& {2 }& b8 @! M( l2 Q( n1 @/ G
" d" u" O) }" N% q$ x
▲夜幕下的广州城中村。
) r ~+ m7 I# a& pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
. w; P: w0 B# i$ D# C2 }5 dtvb now,tvbnow,bttvb 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
3 L1 u6 f8 B- j- O 这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
4 Q$ l _( P' X& o/ K4 r# ` 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
r- H1 N9 Y8 m4 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“土可生财，地能出金”
) o" w# e8 C) Z+ ? X4 ios.tvboxnow.com 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
; V, E7 g8 Q+ W6 q- vtvb now,tvbnow,bttvb 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
0 ?0 H- e! d Ntvb now,tvbnow,bttvb 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" o# _6 H4 ^4 A/ d
“农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
9 Y$ E" p5 G6 a7 M' aos.tvboxnow.com 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
9 c4 _ I' b7 g0 o0 i) O7 e7 L# s 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。
+ k# R/ p6 K) h5 Q: dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
0 f% U" b) H; ?4 q0 e) O 但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
1 _. V4 j7 S6 m* `" ^6 u$ ~) uos.tvboxnow.com 集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
: }! i8 s7 v) I2 i公仔箱論壇 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 os.tvboxnow.com' E3 M! v# H$ n
■分红年代 tvb now,tvbnow,bttvb. A7 \ D7 N d. ^! G3 o: z2 f8 k
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
% U$ y4 @( s" N( L2 G 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
. Z3 s( Z o0 g/ I9 A 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
* k5 d# J" B4 E+ A6 c' W/ [ 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。 tvb now,tvbnow,bttvb8 E. T* R# \! h: z) c
村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb8 {1 Y4 f& [, B1 S! H
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 公仔箱論壇3 v% P- c0 J; ^5 Z: o9 \
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。” os.tvboxnow.com1 k) V) l* d% l2 n. Q8 a: o( P) n
冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。” 6 T0 A# u7 ^( B k
■“拆一补一”
# p+ Z) p/ }7 Nos.tvboxnow.com 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
* D8 U3 Z4 l: _; q' P: W公仔箱論壇 7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 tvb now,tvbnow,bttvb" V& A% W' k- P
冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 公仔箱論壇/ x- V' e% F' O, v' v. B& j
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
0 n, y( T6 u( o. L F5 O/ Fos.tvboxnow.com 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。 s) J; p/ p+ E) d6 n, V3 f% z' p
改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
0 l# }# @ w, D. Q; V; Q■城中村拆迁要慢慢来 ' p6 t# W# r- p2 a3 l( |( s
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
. T6 N0 q( G B3 Fos.tvboxnow.com 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。” z4 c: X+ k6 h+ C; j6 C0 u, `
村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。”
9 H& ` {( D: ^/ ios.tvboxnow.com 和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” tvb now,tvbnow,bttvb" X# O) H% W7 I! O$ I
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。”
" e0 G. Z: r! j) j1 @( Jtvb now,tvbnow,bttvb 对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 tvb now,tvbnow,bttvb. p1 m& \" o4 p% ?6 ?
(文中卢秀芹、卢佑民为化名)
g0 w! O& h+ PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 (陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》 公仔箱論壇7 K% d9 m% `7 O5 U
tvb now,tvbnow,bttvb; ^* h* ?' [# U
( X9 Z- @) T$ e/ z! w7 k( H/ y2 Utvb now,tvbnow,bttvb
9 F0 X) x% b# M5 h/ ttvb now,tvbnow,bttvb 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
7 x: |1 Q5 B7 ]- W6 uos.tvboxnow.comos.tvboxnow.com5 d7 A' D/ }, F1 ?/ t+ a
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。”
& ?$ S6 N3 i# m0 Z6 v6 ^* B. z公仔箱論壇------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧 os.tvboxnow.com7 a. N+ l. G% j* b1 w
请你请省级审计出来审计这条难账
3 d4 O. ?' q; H) Q* o- ^% W如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
% J% M5 E7 x3 J% R3 _7 D) S公仔箱論壇跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱）
/ b. K' W9 x x# L- Z4 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% B2 A7 r H( u* A/ F) ~. y; O
. D- V! ], H8 S3 h# ztvb now,tvbnow,bttvb
3 z+ y0 D1 i& i0 X! l- Ntvb now,tvbnow,bttvb
" v4 C2 g9 B" Q. j/ ]# bos.tvboxnow.comos.tvboxnow.com' S, k* G7 K- d$ y% P* f# ]# b9 d
! ^& p" H. c+ Bos.tvboxnow.com
; Z0 w8 ]: h( G6 Mtvb now,tvbnow,bttvb
. r* U. u( y! a) ^; k广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
* n4 e. P+ j% }) f& v$ tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年11月25日 09:15 tvb now,tvbnow,bttvb$ q' k7 O7 S5 l: C, D8 H4 ^8 D9 j. z. H- a
+ U- J; H7 o( v% h c5 P6 \4 }9 b
[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
W4 d8 S3 U; n& G& |
# O% l) p$ j0 m# V6 B- Ltvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。
; H# K+ ~- k% s" H, t3 o' y2 R1 y* iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ ?; W& ^, t; D f; e6 I- W2 ~
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。 ( g4 ~4 I8 l2 C1 C
8 q. x0 B0 a4 b% V7 C公仔箱論壇高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
, i8 S) [; }1 {8 Los.tvboxnow.com
; K3 Q6 |7 {' M$ P) ^公仔箱論壇城中心的“小社会”
% w5 o" ?% ?$ { V" _# i
4 M. \, A# z- V5 W3 g5 s& i( {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。
( V- N8 e1 P, K6 M
+ U1 ~' {# ` M0 E公仔箱論壇1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。
3 d! t6 g3 ?; K+ N# o. `' ]9 o0 t3 m6 X8 Q; H# z/ B5 B( W/ P2 o
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
* E0 t) K. X2 bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' M& X9 G3 r6 M& \
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。 os.tvboxnow.com1 K, T1 ?3 t. p" c7 z/ _/ V1 \8 M
* n1 L' N% ^' n! _& m8 O. D7 Q6 j7 p2 u
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。 - D& W$ K# @5 Y. b) _: h6 s# Z
" f4 E6 v9 s5 d% q7 O. wos.tvboxnow.com在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 # p1 S5 F4 t4 R) j
os.tvboxnow.com, Z* z- A; {* z/ V9 K3 z
与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。 os.tvboxnow.com. y- E! M7 J. S3 P1 ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; K7 B% v# Q' w# A) z: u# A
从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 os.tvboxnow.com' o4 S- b$ `- T1 i
' _, a3 h3 f/ ]6 b8 G! S' G2 ktvb now,tvbnow,bttvb“卖地筹钱”以求变 tvb now,tvbnow,bttvb7 h* W& X: G% v8 M3 u" @
tvb now,tvbnow,bttvb9 Z; ? T3 R1 M; w+ R( j7 o
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 # X0 K2 z# _/ p8 U7 W
$ f+ b1 \, |; |8 c公仔箱論壇猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 2 J X; k+ w( Z3 [+ T
% M- e9 N* `5 _
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
( r' E& H$ e" z5 \, [
* H/ {9 H- m6 d5 `4 |6 s8 P2 B- A" B2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。
3 j/ O, C# A4 \4 ^3 o) e& V公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* e1 L8 J: R' j# J
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
3 N$ n( ^% M& M1 ~0 m置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。
+ ?4 O1 p+ B1 s+ W9 q4 j8 R* j( ytvb now,tvbnow,bttvb
* V* ^: H8 ]6 n$ g" p0 R/ a( ]这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 $ K7 k4 p2 Z0 W8 d+ b: ^/ e5 [8 A
4 o; x7 J/ ]: Z( K, L
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 公仔箱論壇 `: v2 T, w/ D! f) w. A( n
* }2 g/ G# H/ f7 V+ I, g这成为后来广州城中村改造的一个样本。
" |8 m( _# ]& [! N5 E! n5 [公仔箱論壇, H S+ ?3 `* X6 O. t* o. ^8 k
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ~7 M" a J4 R8 E$ M$ ^; T
该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 公仔箱論壇7 p' |5 c/ U" Q( J8 w5 E& I
9 L9 _' T) N1 L* g" mos.tvboxnow.com文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。
$ E+ I6 s/ i5 Gos.tvboxnow.com: p: |3 z3 P6 \% o' A
随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 公仔箱論壇; p. T# ?4 z* z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- ^" b7 B2 M/ {5 ]- ]
一村一策与两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 |% b; i/ }" ?# @9 t R8 u1 z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: _" c7 i8 ^# z5 Z
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 os.tvboxnow.com8 M6 { V' K0 [; @) B* p% N5 Y; L) ~
1 Z* k, P9 Z* C a8 B3 a+ |3 c7 R与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
0 w) ?; H% `; Eos.tvboxnow.com
2 b" D+ L; \( N4 d2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
( V" ?5 s% o- w3 J6 d$ _ Stvb now,tvbnow,bttvb4 I3 x9 c5 J) b8 I7 W6 |
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。 公仔箱論壇. Z. K! r' _9 w, v& c. b7 j
公仔箱論壇8 g1 X8 Z& g2 g) I J. G* J
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
0 c- S+ m/ U0 Mos.tvboxnow.com
4 M. H5 g3 \5 L. t, C7 Z0 ^tvb now,tvbnow,bttvb卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。 6 b, p( p( b& r, ]9 i4 U
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. M$ H% r) T% G! g# c
事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。 公仔箱論壇+ P9 d. a- O9 Y$ t4 C
6 y' y- M" c& D% d) h2 z5 ptvb now,tvbnow,bttvb根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。 os.tvboxnow.com/ p+ ?# }, o! o( V" ~* G$ ]5 b
os.tvboxnow.com9 H* ~, Z' Q1 c: v( F5 E" E9 Z) V
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。 公仔箱論壇0 ^" F2 I8 n3 r6 N- Z. f
- C# p. }# S8 K, W广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。 # k) X0 q6 [1 m: i* q0 k9 F
( i d# |: X1 p& q( G目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 $ b& F# q/ G# G2 B
公仔箱論壇( n6 s1 ~0 _2 U4 x: F8 a
城中村改成“村中城”？ tvb now,tvbnow,bttvb! U& }! y6 x; {/ u
4 m- V' i, z9 Z( QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义
. o4 V# t) f4 Y/ d+ KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 Z4 Q, f% M5 C. mos.tvboxnow.com对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
5 k7 Z1 p- H) |/ b+ n
2 Q3 H0 h/ L6 W5 n11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。 6 K# ^ f: C8 p' g& `6 W% E
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* `; m* n0 a: D3 {( I8 w" [. g
据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。
5 w6 F0 n1 |' K& S: U; JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇$ l4 x% u1 T4 }% ?- X4 w7 z a' C! N+ {
这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。 os.tvboxnow.com! L) h8 ^$ M. }1 T; Z P
% Z+ v; n/ ^ _1 q' Dos.tvboxnow.com而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
G$ {3 o# J5 k2 G0 X* TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 X7 ~/ I: k- A& k
11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
% e) `( {; P& p* mtvb now,tvbnow,bttvbos.tvboxnow.com- d6 c' m' Y3 Y5 b4 T u
容积率问题也困扰着杨箕村。
% \0 ~6 ~1 c5 Y3 i; w# e
7 V8 m b8 x8 ?, f) r11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。 7 Z7 C" t5 j v' w. V
公仔箱論壇; V4 }- l) G1 w5 B/ E* H" D2 S9 r! u/ z
“核心还是容积率问题。
& T: A4 H+ u6 {% i1 |0 e& m7 f公仔箱論壇* ?5 J; b, B4 P) [8 y; ?* q
( z- m- x( d5 ]9 k" [”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
; J8 C( M3 q7 N6 l8 B0 ~ E; |6 e% w$ K
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。 os.tvboxnow.com5 J9 f5 @# \; m' ~$ Z7 i
8 r4 X; I! H" e4 P2 M) M0 l/ z“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
+ `) `( d1 W, V4 D r/ e+ M) |3 E) H! q2 y/ m/ T3 O& }4 ~. Y# r% k# r- }9 \; D: L
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。
5 f5 `- [& _( Dtvb now,tvbnow,bttvb x& g( F! ]) K: O/ Z3 E
不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。
3 B S" F9 M. \- j
h. {# N: F: i" I李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。
. h8 @1 ^! k7 K; Gos.tvboxnow.com
) p4 J! q; \4 g( K- p. q7 N公仔箱論壇不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 os.tvboxnow.com. S/ U0 H" }: p
tvb now,tvbnow,bttvb3 M& g. R; x+ C# ?$ \
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 q! Z/ y _0 a' D& B
# S" z; c+ T9 I# ~+ `“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。
5 z1 d0 X3 }- @" |
1 K. ^! K' C* J- E" B$ }$ Q8 a公仔箱論壇11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 公仔箱論壇7 t5 x2 `- }. }" f' y5 L
公仔箱論壇4 V+ m1 W% ~+ e8 J
对开发商的顾虑
5 o% C! \0 ? O5 ]( v2 v, Ptvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇( m2 R. e5 e& {3 d
业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 公仔箱論壇) m- H! Y6 F' D4 d
! ~: ]# m% U" y( P公仔箱論壇冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
" u5 X) }7 D7 d% q& [公仔箱論壇3 h7 O1 b" c. k% v
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。
9 n0 s- R: V+ ?0 D- y
" l8 ?0 H1 o* Q; f' _11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 tvb now,tvbnow,bttvb- }2 ?7 D' e$ H/ R
8 R3 D Y! e. `
一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。
7 p0 N! z' \5 Z+ n. g: w
' v! Y5 c+ W) O9 S# b& fos.tvboxnow.com2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。 0 t9 z. t% B3 W$ W' @* D& B8 _
5 c. J4 K! M1 D5 g+ W/ C) Q据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其 tvb now,tvbnow,bttvb/ y3 A) j% S. w6 o+ Q; N% g
公仔箱論壇- @9 I7 X$ q: d5 x r
他城中村改造项目。 公仔箱論壇8 H9 ~1 X" m( w
7 N' ^: l2 f# p" jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。” os.tvboxnow.com1 c1 N* E$ |& N0 ?, x3 b' }
! S6 ]5 g& A: V$ [* C% J7 |公仔箱論壇广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
( ~" f4 m0 K5 M% E5 M+ h+ `) Uos.tvboxnow.com8 C. W ?* E$ H
也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。 公仔箱論壇0 Y8 x# y: u; D& A# p5 x: Y
os.tvboxnow.com: U! ?3 A z1 s* z. X0 d
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
( w7 f$ `# W5 |, [公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb, e9 A! B6 `# H4 S0 f$ H+ J- w
白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。”
( ~6 ]+ x; A, B; P0 G4 B [3 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
A% ~ ?9 a- V6 C& l2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。 os.tvboxnow.com- k7 N2 b- P; t2 [% m
os.tvboxnow.com N, M7 ^: F5 ]/ E2 V7 c) T6 R
11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 2 ]# o$ S2 u+ }8 }2 X+ w1 k
公仔箱論壇3 O! |7 Y3 M3 e' K
宅基地“利益之争” os.tvboxnow.com; u7 Y; q- t- G! Q; |3 O- N+ ^
6 y8 Y0 a% b: Y$ c4 e
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 os.tvboxnow.com6 X; @; R* x. s' V! P$ F
1 P2 a5 G2 [7 x" _+ O: F6 i* l
11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb0 s* j0 y e2 H& @) n
os.tvboxnow.com* {) x7 x+ L! ^( S" `/ m( @; b6 k
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
2 ]) Z* Z1 J1 u: Q& V公仔箱論壇+ q: X: E. ]5 W V' m
之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 tvb now,tvbnow,bttvb u1 ~( a9 `. n( _8 M& E
os.tvboxnow.com v; @* t' O/ d# m# u4 }
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。
" B" }( R' d: a \5 g% _ ]3 Ros.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb$ B+ J/ B" u1 |4 p% w. m
而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
* V/ n7 u/ l( V& o. C) D
+ b2 ]7 d% y2 ~" K. Z6 A: o0 k11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 v0 n+ S E0 y6 k
& O0 _) J' h) N2 [; h7 k3 }% q公仔箱論壇业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。
( X) z# B. K3 K: C/ `4 l% ^' ~3 m4 jtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( u+ K/ I$ V: N+ Q
李国强认为，城中村改造
) q# G) |; L4 G$ pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
) I" X6 O0 T( L9 z! w涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。 4 G( B# V7 L; p3 `3 J3 r A. W8 ^
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 c. h- @1 V1 J5 T5 M
深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。
+ n5 p5 R V- Uos.tvboxnow.comos.tvboxnow.com5 u, R6 [/ Q7 X! q F
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
* g& E/ e8 R1 X" }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ d" u- p- E$ _
(徐志娇 编辑) os.tvboxnow.com+ W; R! m) N2 Q( {
' d( d: n2 y: E' ~
2 @1 I1 ~9 S0 Y! {& J0 {& Eos.tvboxnow.com
0 L% H% k$ P- Htvb now,tvbnow,bttvb ' ?5 n8 d1 j. b' d$ y) i
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 q& \, O1 S X( b% I
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
0 I5 I' n& [& f' ~0 y. ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
! d' F9 t% l* V6 i6 `" ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
os.tvboxnow.com! s; K" [% L% C, }' \& z1 O
