广州：城中村改造在利益博弈中推进 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" T" |2 K6 D t5 i+ A
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇" E9 M& l, d( J8 M
" E/ T' C8 M/ O$ e+ h9 G" h0 x" H
（ 2009-12-13 15:02:02 ） 稿件来源： 新华每日电讯5版
8 h, V% M' V9 K, f
; \& @% j) ?, M0 j0 b9 b1 `公仔箱論壇▲夜幕下的广州城中村。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) c/ T" A6 \4 d) d$ _3 x) s
在珠江新城，广州新商务中心一排排三四十层新大厦边，有着偏安一隅的低矮冼村；在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后，有着满地烂菜不见阳光的石牌村；在广州大道，繁忙的城市道路边，同样有着楼贴楼的杨箕村……
" K% `0 ?& w2 K$ N& p. U/ y3 K/ Xtvb now,tvbnow,bttvb 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日，该市市长张广宁再次明确：要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 os.tvboxnow.com2 Y& {- X: x0 |! W4 t" t) M8 n
这是多年来，广州市政府一再表达的决心。只是这一次，城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今，城中村里的租客开始搬出，不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益，想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
; P# X6 Q. u( I 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示，“城中村村民不愿意拆迁有几大原因：自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
( S$ I2 {" A. l; ], q6 I■“土可生财，地能出金”
$ L1 y' `. {, D- a, {% `9 o公仔箱論壇 年过六十的卢秀芹，从20世纪70年代初嫁到冼村，已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢，但早已习惯了随丈夫的姓氏，这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
% W4 e, k; l) R% y7 J; ^公仔箱論壇 20世纪80年代初，广州市确定建设重点东移，石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊，统统纳入了扩展步伐。
! q3 i+ ^* x k. p 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民，在1983年奔着商品粮做城里人去了，后来当了工人。那几年，冼村许多村民都被招工走了。而1985年，冼村的农田开始被征用，这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者：“1985年开始征收土地，只剩下460亩自留地，那是留给冼村的养命地。”
# O2 m+ ~$ \: o& ^* N; vos.tvboxnow.com “农田征用比较顺利，但是宅基地上有房，不容易被征用，所以在最初的城市化过程中，政府只征农地，不征村。而随着城市化的推动，土地升值，到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
: h6 s. ~! L( l5 d0 G, H公仔箱論壇 没了农田，村里人开始想着新的生财之路。“80年代末，村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说，“当时每个社员有45平米的宅基地，像搭积木一样盖成四层五层，每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里，就像是夹在两扇门里行走，即便阳光充足的正午，村内也是昏暗阴森，仰首只见一线天。
& {5 g3 y, r8 ^" J 密集的城中村里房租低廉，从每月200元到800元，村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量，制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有，这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明，看房时打手机，没信号就走人。 公仔箱論壇4 n/ q. e- K& Z
当时，广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法，规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款，和村委会关系好点的就罚200元，再好一点的就罚100元。”卢佑民说。 os.tvboxnow.com+ W3 ]1 u0 L) k( g
但蓝宇蕴研究后称：“广州规定城中村的房子不能超过3层半，但在利益的驱动下，往往越盖越高，因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高，一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁，和大部分冼村人一样，没有工作。一家七口就守着两栋出租楼，一个月平平稳稳赚3000多元的租金。 公仔箱論壇: v$ H+ ~ N |' n0 m& Q0 Z: E
集体所有的宅基地是城中村人的养命地，大家深知“土可生财，地能出金”。
. g" h( s3 v& FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 不过，城中村人的土地崇拜，在拆迁消息下达之后，开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了，现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 tvb now,tvbnow,bttvb4 S# h1 d7 _2 n& E) \9 C3 [
■分红年代 公仔箱論壇% i+ F7 {! T7 B% {- }
冼村的农地被征收后，村民们开始了靠收租过日子。
* L. n9 C/ V# P5 i& w4 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 对此，天河区第二任区长梁家良说：“原来农民都是种菜，后来国家发展要征地，要村民一部分留下，一部分迁出去。招工的时候去工厂，原来农民没什么技术，就靠体力，工厂待遇比较低。留下继续搞农业的，同时可以开商店、旅馆、酒家等等，收益就多了。在分配上，留下来的就多了，出去的就少了。针对这个问题，天河区政府想到了股份制的办法，来评定每个人占多少股份，出去的也有点补偿。”
2 H6 e6 p1 f9 L, x5 Htvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后，随即是城中村的改制。1988年，城中村开始搞股份制，村委会改制成为股份公司。经济职能增加了，行政职能开始减弱。“事实上，前者实质多于形式，后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
2 ~5 z6 Q" |7 G) w @' M( Htvb now,tvbnow,bttvb 开始，在没有对集体经济进行全面评估状况下，村委会将全村集体资产折股，享有村民待遇者，人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间，每人劳动两年折一劳动股，每股300元分红。
* L( F+ I8 ?* h6 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村委会改制后成了公司，村支书摇身一变成了董事长，但他并没有拥有更多的股权，和村民一样，折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者：“当时搞股份制，按这样一条章程，解决了分配的矛盾问题。” tvb now,tvbnow,bttvb. V {* W$ G6 w/ k; ^# j+ V4 d
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份，丈夫有42股，加上自己的40股，全家每个月有3000多元的分红。 tvb now,tvbnow,bttvb% E# L' S2 }0 p0 W
但冼村村民并不满足。村民冼世元说：“村民的平均收入是每月450元，已经到了城市最低收入。我们到外面找工作，工厂老板听说是冼村人，城市中心地段的人，都推说‘你们是老板，我们怎么敢雇用你们。’结果，80%的冼村村民都成了无业游民。”
3 P& s: k/ v8 d* s公仔箱論壇 冼世元和村民们的普遍看法是：“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现：“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度，每个村的村民都对公司领导有质疑。”
l2 p9 w: V5 n8 t5 e■“拆一补一”
+ G i) j% ?* Q" w$ `0 J3 e9 C公仔箱論壇 2009年5月，广州市常务副市长苏泽群，天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导，村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。 tvb now,tvbnow,bttvb: Z$ V- J$ Y1 h# B* d3 [
7月27日，市政府常务会议确定推进城中村改造，计划5年内全面改造一批城中村，10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前，完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
7 f) N$ [" K& r3 K3 P' E6 F: U3 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村最终决定的模式是：政府指导，发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司，由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。 C. _9 Z8 f& A
这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示，2004年，广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则，以村集体和村民个人出资为主，政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
2 w, F: X* z- [( X" cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 这种变化，也是在经过各种经济平衡测算，最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称，冼村改造需复建房屋约60.5万平方米，投入资金约35.67亿元，依据天河区近期土地市场情况，拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米，拍卖地块建筑面积在55万平方米以上，改造完成后，毛容积率介于6-8之间。
4 b; o! n: z* X8 v 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积，即按照有证房屋建筑面积，每拆除一平方米，复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入，改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 4 @2 I- V4 ~5 j: J: q; E+ @! M
■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 W8 }% n7 @2 B T5 q0 R
2009年，冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称：“96%以上的村民户主同意启动旧村改造，100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
& h' |) j2 `' w4 Q; d! p, D# Q( z5 R 在冼村内，村民却告诉记者：“我们没有人签字，也没有人同意要拆。”
2 {' Q" v! n- y* n' [) N$ T0 E公仔箱論壇 村民们开始挤出赌博打牌的时间，三五百人到冼村大厦门口静坐，喊口号：“不拆，不拆，不拆。”“还我自留地，罢免村官。” 公仔箱論壇* e, N t3 i$ B: l, p
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( ~3 ^$ Q! i: ^% O; e
冼村副书记卢佑醒称：“各有各的利益群体的问题，整个城市的都有不同的问题出现，城中村也存在这些问题，慢慢一步步来推，它有个过程也不是一天就能够达到，政策会上来，因为牵涉到几千人口的事情。” tvb now,tvbnow,bttvb; |. C+ n) l1 Q9 E6 F8 E# l
对此，专家蓝宇蕴的观点是：“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整，利益受损肯定拆不动。”而事实上，在城中村拆迁的这一阶段，各方利益还没有达到最大的平衡。 os.tvboxnow.com- D: o4 z, s- d- ~4 O! @& T
(文中卢秀芹、卢佑民为化名) - D# ~' E$ k- X, d, }; o& S
(陈晓舒)来源：《中国新闻周刊》
9 N3 P8 ^ {& u: _7 I公仔箱論壇
* c' ?0 b$ p7 j2 h( h/ b8 s1 G, c公仔箱論壇
; o7 O) x. S4 n: q& ]6 n N公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb7 W1 Q: Q6 P; x4 c7 A" L5 Q' j9 ^
【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
; w5 D8 p3 {: K; V& ]" ?" u% ^: @4 Fos.tvboxnow.com
( _/ d8 z/ H& C) iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者：“账目在村里的公示牌上都是公示的，他们不去看，就受一部分人的调唆来闹事。” os.tvboxnow.com* k, F3 Q: U, z' p$ v( ^) d" D
------q大部分都看过了，假账一天改一次，真账不是你说的！！这个道理不会不明吧
6 l/ D/ r+ p7 l) T: z- i& P请你请省级审计出来审计这条难账
: Z) I7 K0 ^% V9 b3 O/ D如果真是张领导所说：公布栏是2009年9月11日建起的！！！！！！！！！！！！为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。
7 e2 @8 U( d/ @5 f& m; y7 u0 F跟媒体说村如何风光（有钱），跟村民讲村如何折堕（没钱） r. P% U+ l3 r4 O
公仔箱論壇) o! r# B K) o" Z& w$ j; W
tvb now,tvbnow,bttvb* T# U) ]: P: V' p% {% h
0 }# Z6 e" h' Y% H# r8 D m, G. v! ros.tvboxnow.com a/ G9 M. f- ]0 N- h0 `' l0 H
! ` C) w) c7 f: I/ U/ j# @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb( L9 e+ o7 E# @$ a. r
+ f. s. l0 _3 Z- Q4 L公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb x3 d. X$ ^2 S1 f% f1 {7 Y
广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
+ [2 C( |. h% n- ltvb now,tvbnow,bttvb2009年11月25日 09:15 tvb now,tvbnow,bttvb9 |: g# B" s5 H/ R7 K) d$ e1 V
8 h+ {$ R9 Z k0 [' x公仔箱論壇[世华财讯]广州中心区域城中村改造，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行，有的城中村改造项目还完全交给开发商运作，“村民”担心改造后高容积率更拥挤，宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 6 A9 Z0 J8 A! F2 w! L ~7 u: l3 G
3 q. g" m5 ~. w0 |
中新社援引新京报11月25日的报道称，2009年9月，广州市长张广宁列出时间表，2010年亚运会前，集中拆平8个城中村。利用十年时间，完成138个城中村的改造。 tvb now,tvbnow,bttvb( |5 J1 @; V. m9 p, l8 \' U7 z
公仔箱論壇7 o* z/ ^% i$ u! x
目前广州中心区域的城中村改造，包括冼村在内，多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村，只有建高楼、增加容积率，才能完成拆迁补偿。
& C7 o* c0 c) K( S
0 m0 a, `) e* [高容积率会否让城中村改造成“村中城”？一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示，不愿接受高容积率住房。
# C5 {4 Z$ A2 t0 j: P8 o公仔箱論壇# o2 x: u+ S9 h4 l5 Z/ O" {
城中心的“小社会” os.tvboxnow.com7 j2 [- J6 L: q* p' ~6 h5 k( `
1 ]; n5 e( Y* D9 o2 b @" u有“烂仔”、“摩的仔”、小偷，甚至“站街女”……这样的城中村，广州有138个。楼房间距1米多，抬头只见一线天，密集的电线和晾晒的衣服，交织在一起。 . _$ f0 [8 B4 O' u5 q" O
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 g4 q$ \: V+ A) U) ?* t! {8 _' G2 r
1985年，广州新CBD规划后，冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说，冼村如今只剩了460亩自留地，是村民的养命地。 - A2 @0 n. x) P) U
. D8 s# z6 M( x$ X5 e* U, l) ]1 S
随着周围商业中心的兴起，以及广州市外来人口的增加，城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 tvb now,tvbnow,bttvb2 R! Y, E; m. n
公仔箱論壇2 C" ?/ I/ `% K o1 R5 ~% n7 T
在冼村，楼房都是“蘑菇楼”：下面一层按宅基地标准建造，第二层开始向外延伸，形成下面小，上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子，也觉昏暗。
* |( }4 L9 _9 z9 ^$ _1 `8 t7 N0 r# r公仔箱論壇3 ^( ]7 g" n' q* C6 Y% Q, @6 i7 d
根据公开的资料，广州市区最大的城中村石牌村的街巷，宽的2到3米，窄的只有0.7米。
: P; V4 Y& |/ u( t' a5 \/ }: n公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb2 I1 R0 r! U* D6 y* U: i
在石牌村、冼村等地，七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高，但村民会算一笔账，罚几万元，房租一下子就能补回来。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 T2 }& W$ m0 O) {2 B5 a, n. x# V
! y2 S: r; d* q5 z4 m6 N* VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。与冼村位置相近的，还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心，是广州CBD的核心地带。
$ v" K/ t8 \) [, `公仔箱論壇
5 C# i- g6 \8 U! i1 e: P' [4 S公仔箱論壇从2000年起，广州陆续改造城中村。不过，七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 os.tvboxnow.com1 {0 }2 h0 i5 q
8 K, e3 z! g, h8 w1 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”以求变
; G. `, V& P' \# Z% [8 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ E6 R z1 P; Z$ `( Z. s
如何推进城中村改造，广州一直在探索。2007年，“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
9 z9 T8 V- I6 L( w I, {; k8 xtvb now,tvbnow,bttvbos.tvboxnow.com( P4 R6 a' A ^
猎德村的改造有个前提，政府要修建大桥，要通过猎德村，若大桥绕过猎德村，将增加投资数十亿。 % w" l8 o, z0 g3 D# K, d
tvb now,tvbnow,bttvb5 ~; y3 F7 C9 g0 H! U& Y( O) L7 B4 ]1 Y
知情人士称，当时政府考虑，与其把钱花在改大桥方案上，不如借此改造猎德村。
) {- t. I; U% {( b) R$ d2 a
! B/ l) K6 R3 `4 y% s9 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2007年6月，天河区政府确定的思路是：在猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再用拍地所得资金进行城中村改造，政府不出资。 os.tvboxnow.com& o) h+ b4 T7 C. ]! l
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 P+ x5 W8 f$ f5 x( i9 ^
在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
* g) g0 x$ }# s% iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。置法，产权证内基建面积不足二层的可补平二层，依此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内合法面积。 公仔箱論壇3 X, M3 ^: V$ j4 i6 ~2 \, y" Q
. a* D# a- p# Q ~公仔箱論壇这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁，还可以继续维持租房经济。 # X" Y1 b5 I, r5 _+ R3 v
( X0 ], P* `% d+ d/ l) _8 e5 A4 ~
“卖地筹钱”的猎德模式，还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 tvb now,tvbnow,bttvb, ]. [0 O+ p$ K9 a
; K) A6 i3 L+ @ Z1 g这成为后来广州城中村改造的一个样本。
% t6 F( s( |" Q0 itvb now,tvbnow,bttvbos.tvboxnow.com: f! F3 B: y. V) V0 z
2008年5月26日，广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中，村民和村集体原有合法产权的物业，原则上由改造主体按1∶1复建补偿，并由原村集体统筹安置。
' x9 w, w" r9 t% t+ jos.tvboxnow.com该文件还提出，“城中村”土地经整理，合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后，剩余用地可用于发展集体经济项目，或依政策公开出让。 tvb now,tvbnow,bttvb5 f% _- b. I2 E
( h, S6 e& _5 D0 w3 z- }文件使“卖地筹钱”获得合法依据，为其他城中村改造提供了政策支持。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! Y; ]0 x- P* [( }) r3 @. F& q" T# s6 y
$ |" L/ E4 C- T, c9 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案，都将参考“猎德模式”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! _- h1 Z7 w, {: |1 t w% g( r
/ V" a. T4 v4 k; b( h2 e; p GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一村一策与两种模式 os.tvboxnow.com" }& a8 }7 I$ m8 y {3 r
5 o0 a- w0 w) E! X. e D
自筹资金改造后出租物业，和卖地筹资，是政府给出的两种模式 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 f+ h9 a! n) I8 y+ j' t/ W( w
: s& j1 C. z7 P4 L& w
与猎德村隔江相望的琶洲村，又更进了一步，诞生“琶洲模式”。
+ E6 H( P ?# \7 z3 c, Gos.tvboxnow.com- m' o' f$ g# A" }/ Q8 `
2009年10月20日，保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地，要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
2 ~4 f/ _; Z# A4 yos.tvboxnow.comos.tvboxnow.com# S9 {$ _& m( u# g) @2 ~3 G5 O
琶洲村的改造，政府不再负责拆迁安置，整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村，回迁安置房仍由政府组织建设。
* x: l# ?1 t) u1 o/ I" a" K. utvb now,tvbnow,bttvb. A! y4 P' K& l% D, j* ~
这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇- u% J h& T) j0 j: v) D3 K9 `. K
2 w, V0 g Z6 o8 Nos.tvboxnow.com卢国明所在的冼村，目前也已完成初步改造方案，总体思路借鉴了猎德模式。9月26日，冼村递交给天河区政府的报告中，提到冼村将采取的模式是，“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
6 f7 O6 |3 D* |! G2 Z
. M, K% w. L9 `, o9 W+ r事实上，广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”，而具体到城中村改造中如何达到经济平衡，政府给出了两种模式。
+ A% h1 X8 ^2 q) Y- C7 C; W3 S9 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 P8 D! q/ w% E$ ~+ F根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行)，第一种模式是社区自筹资金，改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式，便是拍卖土地筹集资金再改造。
4 N3 p7 V5 M4 J8 k' R+ R- R$ Gos.tvboxnow.com& n" O! b) j2 h3 i
该文件还提到，无法在改造地块内实现经济平衡的，可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”，异地补偿。
! l5 x% v' [: M) W+ k6 Ztvb now,tvbnow,bttvb
4 |! o: x$ C/ }% {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州目前开展的城中村改造，都在这个文件的框架内制定方案。
, ~( N' @0 Z# `5 D$ vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- I7 c% D+ E4 Q% \0 `( y/ M+ e/ }目前正在改造的花地村，未“卖地筹资”，村民利用自留地发展经济，赢得资金后，分片启动改造，像挪车位一样，一点点为旧村“换血”。 公仔箱論壇- J0 }( G' O* [+ |
tvb now,tvbnow,bttvb) x* |( E4 I% t) x) _
城中村改成“村中城”？ 1 J) n* _% p( J
" t; R6 W0 w5 E4 x& oos.tvboxnow.com三元里“村长”李国强认为，改造后密集的住宅，会让改造本身失去意义 os.tvboxnow.com7 j/ G& u6 P* G5 c. [
os.tvboxnow.com5 D1 R; M3 M' @4 A
对于冼村的改造，“村民”卢国明的解读是，就是把全村的楼房挨个摞高，剩下的地卖给开发商。
) k) K) A/ `* c9 D- Otvb now,tvbnow,bttvb$ _5 M- n$ m! e+ A7 P1 f
11月15日，三元里实业公司总经理、“村长”李国强说，三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率，改造后的猎德村，容积率最高已达到10。
7 F0 ~$ p+ h2 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 s6 g, v6 ^/ E$ a* E公仔箱論壇据李国强介绍，目前这些拥挤的城中村，三元里的容积率是3.7，冼村不超过4。 / I3 L; c1 C: d; O" K5 s% v7 b2 _
) U) m0 q+ o* t! l1 B6 ttvb now,tvbnow,bttvb这些都已超过广州市的规定，根据广州市2009年初发布的规定，最高容积率应不超3.2。
( k6 T9 E- a/ w: I( [7 g" s3 O6 d. h" \+ I$ J, t" G3 x" i
而在冼村改造初步方案中，地块毛容积率最低约为7.1，并提到，即便如此，已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。
$ l) s9 G3 B+ N3 k& R7 E/ G公仔箱論壇
* z; B4 @: i) C8 F% y/ l) yos.tvboxnow.com11月12日，冼村街道办主任张颖说，目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是，改造后容积率不会是3点多那么低。
, l8 n8 H4 v- {" E
0 g9 K& V7 Q$ b2 q1 A公仔箱論壇容积率问题也困扰着杨箕村。 % o O6 _$ @- N# u5 r
. s+ y' b; @0 L [5 S* ntvb now,tvbnow,bttvb11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”，但杨箕村土地很少，总共才有11万多平方米。
& J$ d, m w+ N3 Y4 _1 E) a
+ p# q c6 U; o8 z' U6 h" p“核心还是容积率问题。
' r7 h# U! i4 x9 TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 W* q6 x; _# L! b; N8 v
5 I, p/ G2 ~, L7 Itvb now,tvbnow,bttvb”张建好说，之前的改造方案将容积率定为6，目前照此计算，要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话，“以后更惨”，会成“村中城”。
& G7 V; k4 A1 J) Cos.tvboxnow.com公仔箱論壇" L: F/ e! V9 e/ r" g
李国强说，区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7，村里提出不超过5，现在定的是4.8。
% _. R7 i; t1 w4 A8 N, PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* N( L. c( t5 I
“密集的住宅，改造就失去意义。”他认为，高容积率只会是“长高了的城中村”。
5 p4 I8 q4 ~+ etvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb2 A5 c* ^7 ?# o& n
2008年12月12日，广州市建委负责人曾提出，城中村改造“切忌急功近利”，要成熟一个，改造一个，避免“换汤不换药”的“村中城”；不能为了多盖房子，索取过高容积率，变成新一代的“石屎森林”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; p4 e& r) }, }
) e3 i; y2 \3 P1 t* @不过，城中村改造中，在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出，基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式，容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动，拆迁补偿越高容积率就越高。 os.tvboxnow.com) g8 s5 L2 Q k5 k. `# w
os.tvboxnow.com# R2 ~ \% M( R) M5 a4 _
李国强说，长期以来，广州城中村改造一直拒绝引入开发商，很大原因是担心加大市中心居住密度。 公仔箱論壇8 M9 r* L$ n6 I6 M" b: M
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( U0 M4 V+ d9 z" f1 @3 Q1 \
不过，2009年6月，广州向开发商伸出了“橄榄枝”，表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。
# ]% M. y% C* rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。os.tvboxnow.com( x" z7 q4 @0 f$ O4 b! f7 L
李国强认为，“原则”打破了，但在城市密度方面，还没有更好的解决办法。
5 J! l$ p" P7 P1 l1 qos.tvboxnow.com; v0 G6 \6 ^# E+ W8 r3 ~
“像猎德这样就地安置，势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为，猎德模式表面看政府很轻松，但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设，支出大笔财政；这样一来，“村民得益了，全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& o& u( @4 g7 q5 ~
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ k- O$ a: b! P: _# F6 ~: H
11月23日，记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求，未得回应。 os.tvboxnow.com" g7 M# @( W$ K! w2 c7 i, p
! ?) X0 O6 n% W$ uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对开发商的顾虑
! U" ~; |7 [ |9 a3 R3 r; w3 U" @
4 C' w% S) B0 k公仔箱論壇业内人士担心区域房价会被抬高，城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼
+ Z' G6 b# }1 G' S0 r+ C8 g! a+ bos.tvboxnow.com
' ^# A5 a, M, ]- V$ P' P9 P1 ]# `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到，这些人是保利集团来参与城中村改造的。
& f' N2 A8 [+ x3 j, WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 `$ ]1 |! ~* |' \
11月23日，冼村街道办主任张颖否认地产商已介入：“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示，会议有两方代表，其中一方是保利集团。 os.tvboxnow.com$ e- ^( ?' d) r" w
os.tvboxnow.com4 t9 E' _; w' H
11月8日，冼村副书记卢佑醒说，目前冼村改造还在测量及制定方案阶段，方案最终由市政府决定。 公仔箱論壇, D4 H* l% [1 L z' D$ \+ N; S
7 r) m: k. c2 p; jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一名不愿具名的开发商说，目前的城中村改造，都是政府为地产商量身定制项目。往往是，开发商先与村经济体基本谈妥了，再走一个公开的形式。 公仔箱論壇- p" f' h! _- t1 f! G$ Y4 ~6 e; e
, X9 J( M' w, Q Y6 P- O% y0 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日，保利地产作为唯一竞价人，以底价拿下琶洲村的4个地块。
- @# F7 K/ S- c% i) _$ ?+ s; F& w+ V) h2 |" {" m0 a
据媒体报道，招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件，而具备这些条件的仅有保利等三家，但另两家精力已分散在其
" U3 K8 B3 F8 i8 N1 D+ g; ^. n% hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
6 \! b, J7 f' g: k7 \* y f- Y他城中村改造项目。
; _* e! L% m7 }' _3 h/ f- FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- E# T- w5 \ m" B1 D' _os.tvboxnow.com对于开发商先期介入后再拍地，白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多，开发商要参与项目，必须提前了解“盘子有多大，水有多深。”
# b$ ~- r* O- [4 |- zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 X8 a: X9 T6 D |6 {+ J
广州的城中村改造，多是一个村作为一个项目整体进行，每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出，由一家开发商改造一个城中村，大量开发用地被一家垄断，容易抬高区域楼价。
5 Z/ |9 ^! }, Z& ^2 J, k公仔箱論壇
- v$ q! r, o- J0 [7 h- htvb now,tvbnow,bttvb也有意见认为，这或可调控楼价，例如琶洲村如不是保利底价拿下，地价和楼价就会更高。
) H% G K, w* o4 `8 {/ vtvb now,tvbnow,bttvb2 {% y& q4 F$ h8 I# D* \
城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日，杨箕村书记张建好说，杨箕村从2008年提出改造意向后，先是富力集团与他们对接，2009年又变为保利集团。而张建好说，他们对开发商还不信任，“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 公仔箱論壇9 x2 R A5 k0 Z" \' M7 Z! p$ q+ o
% ]0 H+ C3 ~8 h8 I8 R$ h2 jtvb now,tvbnow,bttvb白云区三元里村“村长”李国强说，三元里不打算卖地，而希望自主开发。“与其让我们卖地，不如让我们卖楼。” % a% M: `5 f( G6 m- f4 V5 d0 I
0 w" X5 x: y! }: J5 Vtvb now,tvbnow,bttvb2007年1月27日，广州市规划局前任局长潘安曾说，引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民，原则上应是村民说了算，政府主要是组织、引导作用。
6 z1 w- V# |: W# t+ Q+ @
5 W6 X2 x! _" @2 k5 v$ b: L @$ ios.tvboxnow.com11月9日，天河区政府有关负责人称，对于城中村改造引入开发商的问题，目前尚不成熟，不方便回应。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 M( {+ ?6 Z' m
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 j+ l. O5 h4 k& Z0 Q% i7 \) D( ^
宅基地“利益之争” TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: k4 _3 Z/ L: E1 u2 j
y- k4 J9 z& I
城中村改造，对于村民来说，是彻底除去农民符号的一次分家。 os.tvboxnow.com, d* H) q+ c! b; ~- E2 E
& P2 Q9 q: T K4 _0 a/ A公仔箱論壇11月15日，李国强解释说，按照广州市制定的政策，城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。
" |, M5 d5 i W) [) Fos.tvboxnow.com( a% G9 G( H% h
此前城中村曾有过一次身份变化。1997年，广州市石牌村率先撤村改制，组建企业集团，对村集体经济实行公司化管理，对村民及其居住地进行城市化管理。
' Q& C2 ?% ]. d; H- ?6 z公仔箱論壇
/ x2 ^; b# G" {5 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。之后到2005年左右，广州的城中村陆续完成这样的改制，农民变为“城市居民”和“股民”。 os.tvboxnow.com$ K/ a* l# Q: O. Q9 B
+ E! Y" {4 @! b( p: F
村民们所持的股，一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地，多数都建起了商业建筑进行租赁。 9 z1 F/ s5 f' e% Y
) k0 j* [3 }" b4 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。而城中村村民与其他市民的重要区别，还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造，涉及的主要部分，是村内宅基地。
) t# s- ~8 S9 T公仔箱論壇. i2 o( M1 @. S/ x- d
11月10日，杨箕村书记张建好说，目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是，现行法律规定宅基地不允许入市流通。
* o0 E% M+ i% ~% u1 ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇* ^/ w- ? p( K5 d8 h# V+ I' C% M# B# N
业内人士指出，如果政府不是以征地名义进行改造，那么村集体拍卖宅基地，则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ J9 L; K5 b9 U1 ]
: p/ g9 E& O I( @6 E% p
李国强认为，城中村改造 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) n) N+ j3 G( d- P9 X
tvb now,tvbnow,bttvb9 a! W6 y5 P. v# _) O7 Q
涉及的宅基地，是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有，政府在获得土地出让金后，应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村，政府拿走出让金。
/ Q1 l- ` `) ^os.tvboxnow.com
6 t, P+ X! h. S" x0 [: R+ |公仔箱論壇深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为，从实际情况看，城中村土地和宅基地经改造后的增值部分，农民个体已无权享受，增值部分被政府和房地产开发商共享了。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! [$ L, ]: n" H3 s+ C4 T
tvb now,tvbnow,bttvb; [0 R3 w( `) Q' s G0 |7 Z
很多村民提出疑问，改造后原地复建的1∶1住房，他们获得国有土地证后，是否可以自由买卖？截至目前，如何转卖由宅基地直接改造的房屋，广州市政府尚未出台政策。
7 ^+ r7 V* U8 E公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb$ f, a( z+ W6 R( j7 ]
(徐志娇 编辑) 8 U$ o' V; s/ k) h1 \# w% M5 ] W
( q6 p1 j1 Q8 T; q! Q* N8 P公仔箱論壇公仔箱論壇% z9 Q1 T. D6 J0 V/ Y3 F" g7 F' H
/ g% [, O$ t3 B7 ` u: lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- @) S, j4 u; I1 e8 N% H7 T7 ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. U& k1 C& R: T4 I广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑：
% |2 R( p6 G7 H6 m, e- ]; a( Utvb now,tvbnow,bttvb要质疑的最多是杨箕村了：为何广东省第一条亿元村要卖地，
5 S) N' t: ?8 {公仔箱論壇其它不说也罢！！！！！！！！！！！ |
發表於 2009-12-11 03:35 PM
| 
