[時事討論] 林行止: 樓市疲弱買家失蹤獅城爬頭皆因拒共

林行止: 樓市疲弱買家失蹤獅城爬頭皆因拒共

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一、$ ]3 y* V+ y/ ]- d
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看經濟線上的表現，香港真的是時運不濟，不過，作為一個生活在奉行資本主義制度百數十年不渝城市的居民，實在不應該有此想法，因為經濟進度不可能永遠向上（世間萬事，只有男性的年齡永遠上升），有升有降，上升循環後進入下降循環，是亙古不變的經濟常態。一如宗教世界有天堂必有地獄，資本主義自由市場只有旺市沒有淡市才不正常！

有這種認知，大家對近月來香港經濟頹態畢呈，應以盛極而衰的必經過程視之，如此便不致心慌以至對前景失去信心。事實上，多類零售店大減價、珠寶店「續縮舖」，對業者來說，那只是多年業務蒸蒸日上後的調整，是整頓業務、重塑人事結構的良機。就宏觀市場角度看，那會迫使漲升至世界之最的租金市場回歸現實，令更多過去負擔不起「貴」租的業者有進入市場的機會。" ^5 p4 I, }( I
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店舖價格租值下行，除了港元幣值「太強」，有選擇自由的消費者擇廉而噬去價格低於香港的地區消費外，當然亦受經濟結構調整的影響，以拓展網購成大業的世界級大亨馬雲，年前在香港物業超旺期，指出購買行為的改變，令商舖價格租金長期看淡。當時有人以為他口出狂言，現在才知他有遠見。
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店舖市道不景，大眾化的住宅市道亦「見頂回落」，此中的原因，不外是價格已升至平均受薪者難以甚且無法負擔的高水平，加上政府大增土地供應之餘，還重手出辣加辣不減辣的行政手段，多方從稅務上加重置業者負擔，多箭齊發，樓價不跌才是奇事。和零售業「寒冬已到春天還會遠嗎」不同，樓價下行，尤其是測市往績不錯的專業論者認為跌勢有餘未盡，短期內樓市肯定難望起死回生。受過去數十年為保持低稅率及少稅項優點而實行的高地價（進而高樓價）政策，港人已養成樓價必升的迷信，那等於說置業必賺，而事實果真如此，由是而生的「財富效應」，又帶旺了整個消費市場……。

如今愈來愈多的人在當局誓言不會減辣亦不會不加推土地的情形下，相信物業價格跌易升難，意味置業已失去坐待財富自然增值的好處，這種市況這種心情，必會令準置業者等待樓價跌定時才入市，那可能是無限期的押後，除了有特別需要，一般準買家都不願承受置業後樓價下挫的後果，如此這般，入市的人少了，供應則因政府堅定的壓抑樓價政策，源源而至，樓價難望回揚，已是普通常識。

物業發展商過去理直氣壯地相信麵包（物業）價格必然高於麵粉（地價及建築成本），等於說投資物業一定賺錢，過去數十年，他們說對了，但這可不是資本主義自由市場的思維。香港行的是名副其實的資本主義制度，包括樓價在內的物價必然有升有跌。

本報創辦不久，香港樓價進入長期上升軌，當時筆者看不清這種不可抗力的趨勢，多次為文，奉勸剛剛進入市場的青年人不可貿然置業，以免為供樓而斷了辭工創業的機會（當呎價升達六百元時，知名建築師劉魯建以樓價高得失常，不再為本報評論樓市）；但在樓價天天上升置業必賺的苗頭初現之下，加上物業廣告商的「警告」，筆者在現實面前「屈服」，這種說法不數月便偃旗息鼓。顯而易見，如果認為樓價短期內會回升，便應積極部署置業，反之便不必費事周章。樓價是升是沉的前景，現在是打算置業的年輕人考慮的重要因素。. `$ U: O5 s+ U

二、tvb now,tvbnow,bttvb% d& \/ L0 m' F" O$ S" X

亞洲「二虎」香港和新加坡，在經濟上長期互別苗頭、競爭角力，由於各有所長、各有缺失，成績可說難分軒輊。近來的跡象顯示，新加坡已漸佔上風；這種形勢，港人當然不得不予留意，惟政治決定一切，香港恐難有突破。公仔箱論壇/ D5 P  I* k0 K  F
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一向以來，香港和新加坡都互為殷鑑，各牟其利，彼此互出奇謀，不遑多讓。以吸引各國遊客為例，香港主辦「國際七人欖球賽」多年，成績顯著，航空及旅遊業均大獲其利；新加坡有見及此，亦極力爭取，國家體育館於二○一四年落成，今年繼香港之後，本周末「欖球賽」首次在該國登陸。另一方面，繼新加坡的夜間一級方程式賽車，香港於十月初將首度主辦電動方程式賽車（Formula E ePrix）。「二虎」各為吸引遊客同時彰顯本地基建達世界水平的「良性競爭」十分劇烈，不言而喻。( M" l# _" l/ J5 [( I# X% g
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香港由於具有背靠祖國的地緣優勢，在作為金融重鎮的比拚上，長居榜首，但香港近日已露頹勢。標普及穆迪約十天前先後調低香港信貸展望（從「穩定」降為「負面」），為稍後正式降低香港的信貸評級鋪好道路；新加坡在這方面的最佳評級紋風不動，香港顯然已遜一籌。信貸評級展望下調，不是什麼大不了的事，何況日後可能回升，不過，假如調低評級落實，則日後政府和企業的融資成本會相應加重，在公共建設預算屢屢大幅超支的情形下，那肯定是雪上加霜的負面消息。tvb now,tvbnow,bttvb6 X# Q5 A* E' ]  s$ H
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不過，對香港更為消極的消息是，成立於一九九四年的英國商業顧問公司Z/yen本月十日公布其「環球金融中心指數」（GFCI），在全球受調查的八十六個金融市場中，香港從第三位跌至第四位──跌一個名次看似小事，香港卻因此「跌出三甲」，港人聞之沮喪；關心香港者更「痛心」的是，取代香港地位的竟然是「競爭對手」新加坡，令自從二○○八年初經《時代周刊》品題的「紐倫港」（Nylonkong〔紐約、倫敦、香港〕），必須改名「紐倫坡」，香港聲譽受挫，不難理解。值得注意的是，GFCI是根據各地營商環境、金融體制發展、人力資本、基本建設及商譽等的「實際表現」作出評估，香港被降級，究竟在哪個環節出問題，有關當局不可一味說些空泛的「安慰語」，應該成立專責小組，找出缺失，致力改善，Nylonkong才不會長期為Nylonpore取代！公仔箱論壇( {+ d* j* A( N4 V) V. K9 N6 \

對於香港作為金融中地位的倒退，筆者以為是受中國因素的影響，那與中國經濟進入增長放緩的穩定期無關，而與其動輒以行政甚至政治手段干預市場活動有關。中國有左右香港政經活動之力，北京干預市場（滙市和股市）的餘波在香港市場盪漾，勢所不免，那意味作為自由市場，香港已不能享有絕對自由，地位受挫，是應有之義。大家不可忽視的是，新加坡之有今日的政經成就，根本原因是排除共產黨（新共、馬共和中共）的影響，無法不受中共影響的香港，在國際上排名的下降，恐怕不止於金融一項！共產黨的確令中國全方位崛興，但她不相信市場力量，市場走勢一旦與中央政策相背，便以為有人存心與中央作對，由是對其不熟悉的市場事務，無事不管，最終肯定會自食苦果。基於同一道理，上海的GFCI排名雖超升六位至全球排名第十六，成績斐然，但北京事事管的後果是，上海無論如何不能躋身三甲，要取代在經濟事務上仍不必事事緊貼北京意旨的香港，當然更不可能！

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