[時事討論] 姚松炎: 周日話題 -「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題

felicity2010

姚松炎: 周日話題 -「填海造地，讓你住得寬」是一道偽命題tvb now,tvbnow,bttvb0 s- P7 C" n! f4 R( I5 F
5 P4 f% T/ u; L; F& `0 D* q1 n* x( L! i. [. A

5 P3 T8 g9 D7 p; W  i/ F5 n$ x公仔箱論壇政府正展開第二輪有關填海選址的諮詢，彷彿大家已經同意了填海造地的建議，但實情卻是在第一輪諮詢中，最多人反對的是填海！其實，「香港應否填海造地？」是問錯了問題，情況就如同一對新人，結婚擺酒，卻無權決定請誰人及請多少人，一切只能靠估，怎料雖已筵開百席，但仍客似雲來，部長提議﹕「不如拆鰦間新娘房，開多兩圍好唔好？一來可以賺更多，二來可以坐寬些。」6 `2 D  Y2 d8 A6 ?7 T
/ ~4 X8 }6 o+ {3 E
但問題明顯有二，到底還有幾多賓客會來？拆完新娘房開多兩圍，再有人來點算？這解決方案根本難以永續。而且，酒樓當然可以賺多兩圍錢，但對新人而言，既然不知誰會來，賓客做幾多人情天知曉，一旦遇上宴會騙徒，隨時得不償失。所以答案一字咁淺，若沒有長遠人口政策，填海與否無從討論，亦不應討論。1 H/ M( J- h" y4 I
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ^6 P/ ]1 [+ X/ J) X
欠可持續人口政策os.tvboxnow.com# `  N! c( P# D$ k' O
tvb now,tvbnow,bttvb! T, [% l& {# }+ k8 z0 P  D) S- l. o
香港至今仍然沒有人口政策，一直只有人口估算，而且年年估錯，一改再改。香港亦沒有選擇和限制新移民條件和數量的權力，誰會來、來不來、幾時來，一切不知，所以政府亦沒有任何相對應的土地房屋政策、教育政策和醫療政策等等，只可聽天由命，因此亂象頻生。如昨天拆校，今天復建；曾以「接生」興辦醫藥港，今卻不准孕婦來產子；前朝曾歡迎來港買樓投資作移民，今朝限令港人港地兼罰境外印花稅。朝令夕改，皆因沒有可持續的人口政策。公仔箱論壇# E, i  i' K1 X' L4 n( K

! D0 `2 Z4 N& C  q觀乎新加坡最近展開有關土地開發的諮詢文件（人口白皮書），皆必先有人口增長規劃，然後可計土地面積；而且內容詳列各類新增土地建議用途面積，從而衡量各項經濟發展策略價值。反觀香港的填海造地諮詢，只有填海幾處選址，竟無土地用途規劃，既無遠景宏圖，即就人口承載資料與相關經濟發展理據皆欠奉，又一次讓人比下去。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 L" F( A% P! a
公仔箱論壇  }9 k# A6 e4 v: t, k
其實，港海有限，外資無窮，以有限的香港海洋面積，填來建屋出售，企圖解決全球資金過剩，中國人民居住問題，未免夜郎自大，螳臂擋車。須知外資來如風、去如電，迅來速往，變幻莫測；今時負利率、低幣值，大量外資來港炒港地；他朝美元強、利率升，財去樓空只可空自嘆。正如房屋長策會所言，土地需求，必須把住屋需求與投資需求分野，土地供應只應滿足住屋需求，怎可把一己珍貴土地和海洋資源，用作滿足炒家無窮之貪慾，只換來一疊疊無限量寬的「假銀紙」？
/ s1 U4 A. l7 L公仔箱論壇公仔箱論壇; G, \+ ?0 V9 ^8 B
若想納百川、匯江海，鯨吞世界資金人才，永續發展無疆增長，或須土地自由流動，市場決定增減方成。現時香港以資金自由進出、貨物出入無阻、人口流動自由，而聞名於世，多年勇奪「世界最自由城市」寶座；但土地進出沒有自由，坐困愁城，難展抱負，因為供應沒有彈性，只剩價格調節一途。譬如今時房產需求既從境外來，土地供應當應從境外找，澳門既有橫琴先例，直可向中央取地發展，滿足境外需求，方能永續。公仔箱論壇5 ~, ?4 |* k; u  l5 ^- X( ?* w
) j) v9 |# b8 `( k; T( W
填海效益低os.tvboxnow.com* U6 ^* z% _% d0 h8 A

4 b+ I9 n; ^6 y/ O9 q& Q況且，今次政府建議的五處填海選址，即使全部成真，亦不過提供600公頃土地，而且造價高昂，需時極久，破壞生態無法補救；所增土地面積遠不及馬上釋放800公頃新界棕土，或者1300公頃丁屋空地，以及善用現時大量空置的1500公頃工業地（其中300公頃為空置官地），甚至考慮只減少1.5%的郊野公園，就可騰出600公頃土地，何必傷天害理，勞民傷財，未見其利，先見其害！
, h! R1 p2 y9 N3 O3 F) ^: Pos.tvboxnow.com9 h1 _: l3 O7 Y/ w( I* _
更重要的是，到底填完今次海，下次又如何？究竟政府的土儲政策是只填今次，還是陸續有來，成為日後主要供地策略？理據何如，怎能永續？抑或是見步行步，「落莊關人」？現時香港陸地面積合共110,400公頃，已發展用地只佔25,000公頃，不足四分之一，住屋用地更低於7%，何須緣木求魚？海洋面積為165,103公頃，不但水深浪靜，而且聚氣藏風，生態價值無價，海洋資源不菲；填海固然可以造地，但與其他增地方案相比，熟優熟劣，還應審議周詳，方能定奪﹕怎可未審先決，以「住寬些」來誘人和議？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 v. \; P5 ?4 V+ [5 H; [/ g$ b

' t5 F) q; [& U, e! xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。最後，到底填了海，增加了土地供應是否就能讓市民住寬些？這是一道偽命題，看似合理，卻從無實證，兼且邏輯有誤。香港自開埠至今，填海不知凡幾，但除了豪宅區和九龍塘花園城市的低密度規劃外，大家何曾住寬過？事實上，戰後英國規劃師來港為香港製訂的首份規劃大綱，本來建議填海造地後發展低密度花園城市，人口密度為每公頃810人，可惜人口急劇上升，最後通過的規劃大綱竟然變成每公頃2560人，至今仍維持在1740人或以下。土地多了，環境改善了，生活成本下降了，外來人口自然增加，直至供需平衡，租金自然又回到土地最高租值，達至薪金中位數難以負擔水平，然後大家只好削足就履，愈住愈細，昔日籠屋板間房，今有ṃ房棺材屋，怎會無端讓人住得寬！
! a8 b, m5 Z+ N! u2 H: l
' |* y) n% j: J6 Z再者，回歸後政府推行「八萬五」建屋量大增政策，大家有沒有因此而住寬了？當土地供應大幅增加，樓價預期下跌，請問你會因此而多買幾百呎住寬些，還是賣出幾百呎住細些，減少樓價下跌損失？未上車的是會買大間些，還是不敢上車？1999和2002年的私樓供應量高達35,222和31,052間，是回歸後的建屋量高峰期，年增長率達58%及18%，樓價亦下跌了15%和11%，但同期社會上反而出現大量ṃ房棺材房，面積小至不足100呎。「八萬五」政策清楚告訴我們，當土地供應增加時，大家賣樓唯恐不及，哪會住寬些！0 X9 o* G  L+ [$ O# m
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 y1 ?1 F/ `9 ~  i) z$ L; J. C( L5 j
取捨方能住寬些6 M3 q- W  N) J. G# K5 a; r( Q

9 ^0 E' M# R4 X4 a- _) K2 {( a居住面積其實只是眾多選擇居住因素之一，選擇面積或其他因素只是一種取捨（trade-off），譬如住偏遠郊區就可以住大單位，住市區唯有住細間房；想住大單位，可以選舊樓，同區新樓同價錢當然會細好多；這些都是老生常談。若果硬性規定最低人均住屋面積，只會減少其中一種取捨選擇，終於想住市區的都被迫住入郊區，想住新樓的都只能搬上舊樓。真正可以讓人住寬些的方法，只有讓市民的收入有實質增長（相對於通脹及相對於其他人），而土地和房屋供應又沒有壟斷，願意為住屋面積而取捨的才付擔得起選擇住寬些。公仔箱論壇5 w# j! e, K  F: K: Y3 h
os.tvboxnow.com2 X3 L3 L. x( Z
（檢閱政府多年來錯估人口與土地需求的相關內容，刊Sunday Workshop「通識導賞」。）公仔箱論壇: l$ n0 q) Q! a; ?, E
公仔箱論壇. x5 i$ E/ n* Y; F9 R

* [/ i+ X' D+ o: o

felicity2010

林茵: 通識導賞 - 冇地 係真唔係？' [/ e% g. {: D3 ]
0 z" S' e' T% X$ Y: j" b  p3 p

- \2 k  o0 T7 Z; Z1 U1 z/ [+ o公仔箱論壇活在香港，「地少人多」是自幼在教科書上讀到定理，「土地供應不足」、及早「建立土地儲備」，則是官員念茲在茲的口號、也是回應住屋和樓價問題的標準答案。公仔箱論壇: J& q7 a5 V" f& S: Y
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 d8 }- S( f  i2 }1 X
因香港「鬧地荒」，所以海一定要填，公眾討論只能限制在填哪裏及如何減少對環境傷害的層次。/ l. N, ?2 `7 ]4 N

! j. L" Y# j( @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。日前第二期「 優化土地供應策略」諮詢開始，從早前的二十五個填海選址中選了五個，連同人工島、岩洞，計劃造地三千公頃，未諮詢完已一副勢在必行的模樣。
6 |2 \, o, m# @* w7 V公仔箱論壇. X' V* Q+ N+ x
不如停一停，諗一諗，
1 |8 z% l  b) _" L5 S% ~5 B/ O& t5 U7 Q6 a! l/ E& p( u6 z
為何要增加土地供應？os.tvboxnow.com% P# ~' {8 Z" n% L1 _1 e. R  D8 x
7 Y4 j! _2 X* F3 |
什麼是土地儲備？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ n8 j+ O) n7 a' f

! V& Q6 S, L( z6 A4 s$ O+ V公仔箱論壇我們真的不夠地嗎？
$ Y" v# G+ D+ x" M) D  }8 ]
! s" G" i" E2 V0 [2 f; c; I去年匆匆下台的前發展局長麥齊光，最大貢獻是告訴我們政府一直秘而不宣的資料——! z$ {/ E% r/ B: h, w0 i5 E

7 ], O3 t! j) e3 W2 {1 H& N/ jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。原來公眾早就擁有多達二千一百公頃的空置住宅地，惜討論未及深化就被其他議題掩蓋。公仔箱論壇( {% O2 c* }5 j: D! z; N0 {! z0 o/ K
os.tvboxnow.com3 m; V% |* h# q% I6 J
本土研究社剛出版的新書《不是土地供應——香港土地問題的迷思與真象》就為香港的土地、人口、房屋問題全面埋單計數，可說是理解香港土地問題入門必讀。tvb now,tvbnow,bttvb/ K8 H3 v# \. ~% D3 X& c8 \/ @
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 ^4 W8 V( v+ i: m, e# ~" H
透過整全的數據和政策分析，該書拆解刻印在市民腦海多年的「地少人多」和「土地供應不足」兩大迷思；而真象則是，一味增加土地供應，不但不是解決問題的方案，反而是今天廣大市民陷入住屋困境的起源。
! R. W  [! ^3 f1 \( C公仔箱論壇
; ^. I& z7 n1 I: [9 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本文歸納書中一些精華論點，願更多香港人能認識自己的城市、自己的土地。
7 W" h6 F& q4 z8 J$ u& {2 }4 [2 Ntvb now,tvbnow,bttvb
8 C6 ]% n. a) _- y: w' `公仔箱論壇本書指出，官方指容納180萬新增人口即要增加4500公頃土地，原來亦沒有嚴謹基礎。官方按2010年700萬人口用了約7600公頃住宅地，及9900公頃配套基礎設施用地，得出住宅與配套用地比例約為1：1.3。
, h$ t* y" M  C; }* V/ M, Y# Wtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb! A0 g+ s* K7 w# j9 D" S6 |: y
繼而推算出：
- ?. V) {  E% I* r# @. ztvb now,tvbnow,bttvb8 b3 [* M# Q8 F4 `" o0 e7 g0 n

4 P4 O* |4 _& Y, |0 Z% OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■每100萬人需要- u* p5 {6 b$ ^& x
os.tvboxnow.com; H4 n% u7 q, R* D7 j* E/ b: t4 f
1100公頃住宅地及1400公頃配套基礎設施公仔箱論壇5 q. `% |2 N' E- x
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ P; A- ^$ k% P6 p
■新增180萬人就需要
' Z9 C: J( ?& Q+ Ttvb now,tvbnow,bttvb
5 u! w4 d6 x9 y. s  s! x* }2000公頃住宅地及2500公頃配套基礎設施，合共4500公頃& t8 r" X. }/ z# s; l
; H0 s8 N. @8 U; ?
前述已指出，政府人口推算修改為2039年有842萬，新增人口減至132萬，則按政府的方程式，未來26年的新增土地需求應修正為3300公頃。os.tvboxnow.com( n- i# m# _" \% o+ k0 F. ^! ?/ i

5 f/ W4 v4 e2 o5 `# Q不容忽視的是，這套算法的基礎其實非常粗疏，當中完全沒有評估過，新增的人口將會居住公營房屋、私人樓宇還是鄉郊居所。從附圖可見，居於不同種類樓宇的居民，佔地面積大相逕庭。如果新增的132萬人口全是低收入人士，居住公屋，則他們的住宅連同配套設施只需1400公頃地了！沒有考慮未來人口的入息和住屋負擔能力如何，需求從何算起？而且，配套基礎設施包括工商用地和道路，當中道路一項，因往日各新市鎮之間分佈甚廣，需建公路接駁，故在往日的發展過程中佔地比重甚高，但今天的道路網已大致建成，未來再發展新的住宅區時，已未必再需要建這麼多的道路，住宅與配套用地的1：1.3比例亦有高估之嫌。
- t/ {. U4 N! mos.tvboxnow.com
8 w# l& b+ W. qos.tvboxnow.com