广州:城中村改造在利益博弈中推进 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 b9 X' S+ }* q9 {# U! L* O* [
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证
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( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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▲夜幕下的广州城中村。 4 z4 u2 V e8 g/ H" M
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村……
; g# F& P! X% F; p. P$ n 城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 公仔箱論壇% P _& x! s' _
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。
5 j' N1 e, o% m; |6 G. f 城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
0 ?# i0 s( t X2 I) q. eTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。■“土可生财,地能出金”
' S2 E- O3 T# T7 Y- f3 fTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。 3 K! `) e2 {! q( f
20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。
( M* K2 z- S4 L$ R" h; A2 t 起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
( h" i( X2 z5 d+ \0 X; K+ Qos.tvboxnow.com “农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。 tvb now,tvbnow,bttvb1 M8 ~& W6 v# G3 R
没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
5 ?* o% S5 t2 I6 n8 b7 B s1 LTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。 公仔箱論壇% T: J/ `4 I( @
当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
4 j! b0 K7 N" t2 j9 p" ? 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
+ Z& M9 O: Y2 ?2 o! Q* O Z* Ctvb now,tvbnow,bttvb 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。 公仔箱論壇% s \" O4 z$ E" r$ S8 j
不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。 os.tvboxnow.com( O- T/ t8 m Z+ Z" q. b7 {5 k
■分红年代
9 v& X1 T3 A& pTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。
! _0 \& i% |7 g公仔箱論壇 对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
0 f. Y" V4 y& @# e c1 v, Itvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。 tvb now,tvbnow,bttvb( f) `- m4 C2 U4 W" ~' L
开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
9 C. l2 ~. M. [7 ios.tvboxnow.com 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”
- i( _. s) Z# Q+ [$ hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 " O5 @: P; @: c V' h# E
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。” tvb now,tvbnow,bttvb9 M6 P! B; J3 z# u& o9 I3 T9 h
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
' q( H& s; B: X. D) h6 ?3 y5 ?■“拆一补一”
r: g$ B9 j1 p2 M公仔箱論壇 2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
Z3 O3 u- O9 c3 N9 QTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 os.tvboxnow.com" I' K. J/ s- d( d' t' w9 Q+ X
冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
* f) w- S& F' f" H) U" f( x* T( E 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
& L l+ [4 y% o/ i& ^( _+ Q% ^2 ros.tvboxnow.com 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
, Q; U' O% s: m0 ^- A 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。 os.tvboxnow.com, n5 l' h" _( n
■城中村拆迁要慢慢来
- I! T3 W& P9 X4 `( ~/ Qos.tvboxnow.com 2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
& e& ^3 U9 K8 y+ k 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” os.tvboxnow.com- @3 Y. e0 ~# }; ]! K
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” / b9 W- g4 ?( }% I7 b' B; f
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
/ o" c. @/ { f8 Z9 }- A6 w 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” ! \* _& f) Y. U# @9 q
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
. I6 g, L) v8 f& Los.tvboxnow.com (文中卢秀芹、卢佑民为化名)
* _# e6 M6 ?$ y) B! \0 s (陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 tvb now,tvbnow,bttvb6 i9 h; v6 M2 w
. O# \ Y0 j5 M( KTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。os.tvboxnow.com0 y: |0 U s# e9 w9 C }
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【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复 ; }3 ^3 u5 A: X+ P
/ d9 |* c4 m' T9 L和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
! }( I) ~* O" b$ ?------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧
7 i" B/ G6 M/ U* F) _7 `os.tvboxnow.com请你请省级审计出来审计这条难账
$ e' h2 ^# o9 s8 ?* ^, b如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。6 v) P, o- R5 U* h
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)os.tvboxnow.com6 c1 d9 r3 M1 E* z- X
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' V' {! B6 }5 L( h' e; i公仔箱論壇广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑 公仔箱論壇3 T% B8 X8 E* r: ]2 d6 [
2009年11月25日 09:15 * T6 @& H( C1 o: T
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[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。
: N4 c- z) c4 q" B. i. ftvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇0 y# k5 v( ^' M( B" C+ p k: l! _0 _
中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
# H6 l* E- V# GTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 m( L1 _8 @4 t/ K& `5 Ptvb now,tvbnow,bttvb目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
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高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。
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城中心的“小社会”
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5 `0 u: Z0 L; t4 t% C# aos.tvboxnow.com有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。 os.tvboxnow.com1 u8 {$ ?. _" p4 U8 A& s
/ _: h" d( y M$ Q5 v1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。
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随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。 tvb now,tvbnow,bttvb; Z2 L* K: G, t, I
1 E; q3 Q; ?9 A" L$ [tvb now,tvbnow,bttvb在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 6 B! n. C' h1 R
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根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。 公仔箱論壇% q X* Z1 T% R8 a$ {6 ~* _
" }6 X% c, B/ ?tvb now,tvbnow,bttvb在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。 1 i& F% g. t% A0 \: V: {2 ]* ^. o
6 u. g4 l( { Y$ w: @. q2 b. etvb now,tvbnow,bttvb从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。
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. R! m T0 l6 b8 S. BTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”以求变 tvb now,tvbnow,bttvb& G1 d4 o$ x. a8 p1 F$ U
' X( b$ | }7 ^) R5 [& B公仔箱論壇如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 U2 o- i+ a% t$ b, Q, i7 a- @
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猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。 公仔箱論壇5 I% O% I( a v) _
; P) b4 y( ]! v9 {( o公仔箱論壇知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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; p6 z) @. a2 T$ Q+ Vtvb now,tvbnow,bttvb2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
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% w6 I! K$ t3 pos.tvboxnow.com在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
7 C( ?3 M9 d, y, m) ~公仔箱論壇置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
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4 _4 i& |- [0 C/ t# f7 G/ n这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 公仔箱論壇) R; _4 M1 c* }( @0 E
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“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。 2 }6 d7 l* |5 ~4 }5 \) A. b8 \4 @) F
* N5 G. e; U/ t这成为后来广州城中村改造的一个样本。 1 x$ J+ \% ^% v
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2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
# \$ W! F: J$ |7 j8 h2 F该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。
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# V* [5 J8 e8 K4 B5 S公仔箱論壇文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
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5 M$ I& f8 i" i. C* k5 e- o# Z随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
0 w$ q& C$ e% P) A$ MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, a0 {3 ~/ O8 ]2 I% s! ]! k
一村一策与两种模式 os.tvboxnow.com. B9 ]3 x8 p- ~$ D. x
0 \( ~2 s9 J9 i. j; ~8 Z3 ATVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式
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+ t, x ]$ b4 Y J6 d0 Ios.tvboxnow.com与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 os.tvboxnow.com. U' e6 e8 D) A- w# s, g$ U
+ G9 _3 D- |& R3 X+ |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
3 n- a& f: i% N* l公仔箱論壇
7 e5 U; G! b" F5 J% k公仔箱論壇琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 7 } \8 l3 O) h, g
/ U! x& N( z1 L/ J这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。 公仔箱論壇$ Z' T* H2 L$ o8 @
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卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
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事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。 公仔箱論壇 `1 w/ l' n( z( R
^( X' V6 F4 ?公仔箱論壇根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) Z1 @, ^. t: }, q) g
7 I6 U6 Y& F" S; x2 [' |6 V' Ios.tvboxnow.com广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 tvb now,tvbnow,bttvb6 R; J7 l2 K3 z$ R* }; n& I1 A
/ u; i" D7 n W; d目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
5 w9 S. I9 i$ M公仔箱論壇: B7 [7 U5 ], w: e+ [ A3 @
城中村改成“村中城”? os.tvboxnow.com; d; S3 ]: Q8 k# R- g
$ u( l2 a1 Y; ~' o3 ?5 J4 PTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
' k( u2 M/ N- Z/ ^% o! h6 \TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 e/ f: P; i0 s7 i& P' W7 D t, v/ wTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
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. v) w1 r+ W- |8 Y公仔箱論壇11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。
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据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。 公仔箱論壇7 `. w% q9 H9 `+ ^' U- K
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这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。 os.tvboxnow.com0 V$ M& R. t* c( V0 l
0 y9 I+ u4 {! b, P+ |tvb now,tvbnow,bttvb而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 os.tvboxnow.com# V2 L6 x6 x0 O2 K3 \* I; n
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11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 9 w" ^* ?3 p. l; m
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容积率问题也困扰着杨箕村。 ' k9 j* l+ F3 G: f, W* ]
6 q7 X; Q; S( s3 b9 `TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。
7 o t4 {# Q/ o4 y& Ntvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇2 L: u& c/ e0 p0 h4 P; C
“核心还是容积率问题。
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”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
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李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 os.tvboxnow.com+ T( y' y0 g) E: L) z
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“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。 : Z* o# _2 B# h% [
6 _- Q3 D, B b0 L- {/ F; O/ z不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。 公仔箱論壇, Z: o3 e3 S5 K* ]: a
: j3 M P( \; K5 F2 ?1 N9 Qos.tvboxnow.com李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。
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不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 5 q' \/ E. }- O2 L( u$ z# P, z1 |7 l
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李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 % U7 c. C# I# h" b) U A9 }
. m# F% d. `9 F) B8 G0 w1 ?4 Z“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 os.tvboxnow.com6 N3 D9 F- [: u9 n$ J
3 V; f' p% d$ v! o. A公仔箱論壇11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 os.tvboxnow.com# ]4 M; W! |2 j
" w: A+ r- C f- }9 D+ C& B, Etvb now,tvbnow,bttvb对开发商的顾虑 % e- v, ]5 `" D/ h* i6 g9 T) q5 z/ o
" L: [% N* ~& J. O. x3 S3 Dtvb now,tvbnow,bttvb业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# h7 |( l2 d7 N
/ X% k$ F8 ?) g+ T' T公仔箱論壇冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。 公仔箱論壇% D! y7 {2 a# z7 n
- d$ f3 ^) n1 G- S+ J G6 ttvb now,tvbnow,bttvb11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。
* J* } @# S1 ^0 l; `0 ?% Itvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& n: {9 g- ?- K2 A
11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 y4 w5 C, O3 R1 W- G
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一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。
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2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。
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! f6 y1 P5 A# V! g: i4 I/ r* S. bTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其
9 p9 x+ ?1 M3 }: w- X3 p$ ntvb now,tvbnow,bttvbos.tvboxnow.com6 g: B" v8 @; u2 A( s
他城中村改造项目。 8 E" J! S) c4 J9 G
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” 公仔箱論壇3 E: }1 X" I/ n ~* I4 Z
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广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。
. _0 a2 Q7 `2 JTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
( S" @% W% r! _公仔箱論壇也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 os.tvboxnow.com& [3 Q; k+ H. h- b; B
9 M1 X5 Z' m$ v, H城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。 tvb now,tvbnow,bttvb" J& u! o8 ^; }; s Q
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白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。” ; m$ ?3 S$ H( L# |0 b6 I
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2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。
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, n3 g1 M+ m- _. t7 BTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。
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宅基地“利益之争”
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J" w9 U/ R( E1 u# _: B/ C0 q6 MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。 公仔箱論壇) x/ ^* a7 u; A* L6 _
' H1 C6 m h9 f# b# n; jos.tvboxnow.com11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 tvb now,tvbnow,bttvb7 B9 r" v, f R! C* ~5 |# w9 {
: g( T, x. q* n3 f2 F3 dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 os.tvboxnow.com& ?3 u1 u& n, z) z
, @4 N( S. S& w, f之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。
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村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
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而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。 os.tvboxnow.com1 ~( k. k8 W3 O3 O6 P( X: j! B+ P
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11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 n. o4 m1 Y" L- ?
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业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& }7 |# C% _# B- y- K$ i
, k, G9 E7 Z8 l李国强认为,城中村改造
7 h f" r( w7 ]$ R5 aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! b, z, Y8 q; J* f
涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& R! d' F( v9 j) r; a5 o6 C
; y% u4 ~, E j公仔箱論壇深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
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: C, w7 K" L( e6 N, n# ^" UTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。
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(徐志娇 编辑) TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 @& @9 `9 m- r: I O
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: ; l5 E* `3 [8 V9 W
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ S- X9 z. G0 |# ^3 N& K
其它不说也罢!!!!!!!!!!! |