广州:城中村改造在利益博弈中推进 公仔箱論壇- m( r1 G. m% W M. D7 W" n
正在试行的改造方案是否具有借鉴意义尚待验证 公仔箱論壇& n7 ]9 k: _! p& _! I( ^+ e& f: G
X+ `9 B m1 v/ W4 B ( 2009-12-13 15:02:02 ) 稿件来源: 新华每日电讯5版
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+ v6 Y \% K s3 j0 b$ \os.tvboxnow.com▲夜幕下的广州城中村。 7 ^. j; v5 H& X$ w- X& t
在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村;在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村;在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的杨箕村…… TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 k/ _0 Q+ r9 o4 C T
城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。 1 g' M, t# j& B$ O
这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年10月的亚运会之前。如今,城中村里的租客开始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。 tvb now,tvbnow,bttvb+ ?$ ] B8 [2 R y
城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向记者表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根’的意识。”
. ?6 F+ { I* X■“土可生财,地能出金” # e2 D6 E, D1 V5 A. S
年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。
, v& i+ [# L4 v1 i1 r W8 o Nos.tvboxnow.com 20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展步伐。 " @- I- _& B# i6 E
起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。而1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉记者:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”
j7 w# S0 D4 m( S* mos.tvboxnow.com “农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。
2 h. B* X% \* X2 Z8 t9 h. h 没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地,像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。
+ _+ ` L" c- q4 H公仔箱論壇 密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。 0 |+ i4 |& L' E+ S& R' G
当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。
, C5 x& S% ?) h) @* I- OTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。
; x+ h4 Q' D5 x4 E6 d/ K: e; l公仔箱論壇 集体所有的宅基地是城中村人的养命地,大家深知“土可生财,地能出金”。
7 I0 n) ]) i) \# q* wTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 不过,城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。
, }, l4 ^3 u- j% {3 r9 ^- X■分红年代 3 S& Q/ d, o8 m
冼村的农地被征收后,村民们开始了靠收租过日子。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- e/ k/ i+ y7 ~. i ^
对此,天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”
8 s) E# ?2 s; O9 |' M+ Otvb now,tvbnow,bttvb 农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。
" \' w! t! O% D0 b8 Zos.tvboxnow.com 开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年l月l日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。
- I$ x5 g' B% s. }( j: u. ITVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉记者:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。” os.tvboxnow.com& i( `+ m" H* s7 L
卢秀芹两个儿子各自有十几股股份,丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。 6 K2 u t, y. g
但冼村村民并不满足。村民冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。’结果,80%的冼村村民都成了无业游民。” * H; A& R9 ~& @& F7 o
冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”
) [4 w6 r7 c$ `3 E3 c3 C3 H! f% T8 Bos.tvboxnow.com■“拆一补一” os.tvboxnow.com- _# y7 K% |: ^7 N7 B4 j
2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。
( c$ ^" Y' L" z公仔箱論壇 7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138个登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。
) C$ x; R- f4 t/ L0 K$ n) [ 冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。
0 Q" B8 f5 T8 g$ Q3 u 这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。
# r& b( ^- ? i, \tvb now,tvbnow,bttvb 这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场情况,拍卖楼面地价合理范围为6000-6500元每平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6-8之间。
" m6 `6 V( p; s$ [! |* [6 ]tvb now,tvbnow,bttvb 改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米,复建后的建筑面积相应补回一平方米。市、区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。
% F% h9 w- z0 U; Y5 P公仔箱論壇■城中村拆迁要慢慢来 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 r, f' r& [. k) J
2009年,冼村上交天河区政府的一份整体改造报告上称:“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”
5 L! }/ \! m2 T& ntvb now,tvbnow,bttvb 在冼村内,村民却告诉记者:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。” p9 o/ B/ i2 u7 ^( \& L1 E
村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。” # q5 M$ @' K5 b ?2 ^
和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。”
: [' _! a9 @ h9 sTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。” 2 Y9 e( m6 D1 C" G: f4 Q& D* ^( o
对此,专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整,利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。
* j& C; _1 D( t) X7 L4 [8 g6 j公仔箱論壇 (文中卢秀芹、卢佑民为化名) + [' a, }' a$ s% j: Z
(陈晓舒)来源:《中国新闻周刊》 ' z4 t0 c( F; i3 s/ ^
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2 C1 w2 N j- V" Uos.tvboxnow.com 【245楼】dayoo833970 [大洋网友] 2009-12-16 15:24 举报回复
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$ ~0 {0 ^7 A& B; [9 x和冼村同样情况的还有杨箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈地告诉记者:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分人的调唆来闹事。” ; W7 U9 Y4 W& _- Y5 }5 b; [9 R
------q大部分都看过了,假账一天改一次,真账不是你说的!!这个道理不会不明吧
# R7 n) ^$ w* m x6 _! ftvb now,tvbnow,bttvb请你请省级审计出来审计这条难账 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ K& _- ?' y; w
如果真是张领导所说:公布栏是2009年9月11日建起的!!!!!!!!!!!!为什么村民宁愿相信“另有用心的人”也不相信你张建好这个有权有势、有头有面、有威有信村长官人大代表全国十女杰模范人领头人。) w* \9 b9 z7 ?+ i3 s& R
跟媒体说村如何风光(有钱),跟村民讲村如何折堕(没钱)9 j/ j6 b2 @6 f7 B( y. b
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑
3 f9 R2 u9 Z% `7 r0 @$ }2009年11月25日 09:15
) s, `5 a% b& D7 t$ xTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: L: W( \4 Q8 S) Q# S# Z4 m
[世华财讯]广州中心区域城中村改造,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行,有的城中村改造项目还完全交给开发商运作,“村民”担心改造后高容积率更拥挤,宅基地上“复建房”能否转卖也尚未明确。 tvb now,tvbnow,bttvb9 Z. I2 h- ]! Q2 O9 c3 U3 x* \
; f6 a5 G K0 y8 ?tvb now,tvbnow,bttvb中新社援引新京报11月25日的报道称,2009年9月,广州市长张广宁列出时间表,2010年亚运会前,集中拆平8个城中村。利用十年时间,完成138个城中村的改造。
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2 v8 e, u) b" K; S公仔箱論壇目前广州中心区域的城中村改造,包括冼村在内,多数以“卖地筹钱”、原地复建模式进行。这对于原本拥挤的城中村,只有建高楼、增加容积率,才能完成拆迁补偿。
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1 [& N% E1 |5 v vos.tvboxnow.com高容积率会否让城中村改造成“村中城”?一些城中村负责人和专家存有担忧。有的城中村则明确表示,不愿接受高容积率住房。 公仔箱論壇3 G* H b X# o" j% v
3 y& E' P1 J1 \: u& t公仔箱論壇城中心的“小社会” tvb now,tvbnow,bttvb- u7 r" D, q" u
0 V7 C" u# M8 y5 F. E& }; W( i% @公仔箱論壇有“烂仔”、“摩的仔”、小偷,甚至“站街女”……这样的城中村,广州有138个。楼房间距1米多,抬头只见一线天,密集的电线和晾晒的衣服,交织在一起。
7 A" d) O- ]& p9 h3 a公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 `: I# g/ Y# }+ O
1985年,广州新CBD规划后,冼村的农田被征用。冼村村民代表冼世元说,冼村如今只剩了460亩自留地,是村民的养命地。
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5 i5 m4 n/ Z* e3 j8 Y) b* [随着周围商业中心的兴起,以及广州市外来人口的增加,城中村村民开始不断加盖房子用于出租。
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+ F- O n% I/ Jos.tvboxnow.com在冼村,楼房都是“蘑菇楼”:下面一层按宅基地标准建造,第二层开始向外延伸,形成下面小,上面大的形状。即便在阳光充足的中午走在巷子,也觉昏暗。 os.tvboxnow.com. h# r( t# e! U, ^6 m( \" }
4 M. U/ T$ j5 l. w' ?" _根据公开的资料,广州市区最大的城中村石牌村的街巷,宽的2到3米,窄的只有0.7米。
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在石牌村、冼村等地,七八层的楼房比比皆是。市政府规定村宅基地上的建筑不能超四层半高,但村民会算一笔账,罚几万元,房租一下子就能补回来。
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与冼村位置相近的,还有猎德村、杨箕村、石牌村。它们位于天河区中心,是广州CBD的核心地带。
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2 ~! `$ x- V: F: Gos.tvboxnow.com从2000年起,广州陆续改造城中村。不过,七八年间未取得实质性进展。其中一个重要原因是改造费用高达数千亿元。 公仔箱論壇5 U0 [0 J! n8 v1 V2 O
) N2 G# g# d) }4 ~. u& P" `; z“卖地筹钱”以求变 os.tvboxnow.com) A m; z3 C, `- z, z& E
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如何推进城中村改造,广州一直在探索。2007年,“猎德模式”出现。猎德是距离城市中轴线不足200米的一个城中村。
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3 g: S7 P- i6 c. vtvb now,tvbnow,bttvb猎德村的改造有个前提,政府要修建大桥,要通过猎德村,若大桥绕过猎德村,将增加投资数十亿。
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知情人士称,当时政府考虑,与其把钱花在改大桥方案上,不如借此改造猎德村。
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" J! Z$ y) }8 j# g- d: `+ u6 h2 U* r公仔箱論壇2007年6月,天河区政府确定的思路是:在猎德村划出一块土地拍卖给开发商,再用拍地所得资金进行城中村改造,政府不出资。
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在村民安置方面,基本采取“拆一补一”的补偿方式----采用阶梯式安
- y' Y8 ^/ Z' P! u# ?tvb now,tvbnow,bttvb置法,产权证内基建面积不足二层的可补平二层,依此类推,四层为上限,四层及以上按产权证内合法面积。
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, D# d2 G! e1 ?1 N9 f) etvb now,tvbnow,bttvb这种模式被村民普遍接受。因为他们不仅不用搬迁,还可以继续维持租房经济。 os.tvboxnow.com( J2 J* u2 M- r0 m. Z
8 B3 w7 v3 l# F* yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“卖地筹钱”的猎德模式,还使政府在拆建过程中几乎不用花一分一厘。
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$ q3 G: ]/ v; n% u( N, }% v2 ^这成为后来广州城中村改造的一个样本。
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2008年5月26日,广州下发《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》。确定了在城中村改造中,村民和村集体原有合法产权的物业,原则上由改造主体按1∶1复建补偿,并由原村集体统筹安置。
, s% j5 z; @0 w0 H R% U该文件还提出,“城中村”土地经整理,合法产权部分的村民住宅和集体物业复建安置后,剩余用地可用于发展集体经济项目,或依政策公开出让。 公仔箱論壇4 W7 c3 h7 M) ^5 Q7 n( X# b5 I
* y4 B6 \5 \ g+ G6 T公仔箱論壇文件使“卖地筹钱”获得合法依据,为其他城中村改造提供了政策支持。
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\) G$ V# y2 x2 x! d! D公仔箱論壇随后启动的海珠区琶洲村、越秀区杨箕村、天河区冼村、林和村的改造方案,都将参考“猎德模式”。
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9 e' j3 q- z/ z2 P公仔箱論壇一村一策与两种模式
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自筹资金改造后出租物业,和卖地筹资,是政府给出的两种模式
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与猎德村隔江相望的琶洲村,又更进了一步,诞生“琶洲模式”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 @) f- c. S# A8 G+ n7 `
% [; i7 E& A ~( q) ]公仔箱論壇2009年10月20日,保利地产以1.42亿元取得了琶洲村超过64万平方米的土地,要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应的,保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地。
1 N$ j+ e+ Z% [, e3 \$ k7 [TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇2 C$ K5 [7 k3 [& \& g- y+ y C! p
琶洲村的改造,政府不再负责拆迁安置,整个村改造都将由开发商承担。而此前的猎德村,回迁安置房仍由政府组织建设。 公仔箱論壇0 j6 {( l& s! O" _
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这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作。
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. t: ]. L$ K6 W$ P( G3 d5 B- B公仔箱論壇卢国明所在的冼村,目前也已完成初步改造方案,总体思路借鉴了猎德模式。9月26日,冼村递交给天河区政府的报告中,提到冼村将采取的模式是,“以村集体经济组织为主体进行改造,通过拍卖地块筹集改造资金”。
4 E) m' J: h7 V4 ]4 D+ w+ Z4 VTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! c0 G7 [7 L3 N3 }: |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。事实上,广州市政府为城中村改造定的大方向为“一村一策”,而具体到城中村改造中如何达到经济平衡,政府给出了两种模式。
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根据2009年年初广州市规划局出台的《广州城中村改造规划指引》(试行),第一种模式是社区自筹资金,改造后部分物业出租。该模式适合于无地可卖的城中村。第二种模式,便是拍卖土地筹集资金再改造。
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该文件还提到,无法在改造地块内实现经济平衡的,可考虑在符合城市规划的条件下作“区域平衡”,异地补偿。
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广州目前开展的城中村改造,都在这个文件的框架内制定方案。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ L5 u/ y7 f, X
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目前正在改造的花地村,未“卖地筹资”,村民利用自留地发展经济,赢得资金后,分片启动改造,像挪车位一样,一点点为旧村“换血”。
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" U6 ^& y& G' stvb now,tvbnow,bttvb城中村改成“村中城”?
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三元里“村长”李国强认为,改造后密集的住宅,会让改造本身失去意义
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对于冼村的改造,“村民”卢国明的解读是,就是把全村的楼房挨个摞高,剩下的地卖给开发商。
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; e2 F: e5 P7 H) F公仔箱論壇11月15日,三元里实业公司总经理、“村长”李国强说,三元里村不会走猎德模式。卖地给开发商只有提高容积率,改造后的猎德村,容积率最高已达到10。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" a& o b4 J: P% A
* }9 Q" Y) L2 Y0 b! f# M$ v, Nos.tvboxnow.com据李国强介绍,目前这些拥挤的城中村,三元里的容积率是3.7,冼村不超过4。
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) t+ O8 ~9 E0 e7 u- e9 M4 o- Vos.tvboxnow.com这些都已超过广州市的规定,根据广州市2009年初发布的规定,最高容积率应不超3.2。
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而在冼村改造初步方案中,地块毛容积率最低约为7.1,并提到,即便如此,已没有空间对村民可能提的高补偿做出调整。 tvb now,tvbnow,bttvb0 ?/ ?% l$ T1 g% ^) y7 H, g
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11月12日,冼村街道办主任张颖说,目前定的容积率还不是最终的。但可以确定的是,改造后容积率不会是3点多那么低。 tvb now,tvbnow,bttvb* _5 j9 J9 w8 d# O9 F
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容积率问题也困扰着杨箕村。
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0 u9 i/ F- l7 i, x5 }+ o公仔箱論壇11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村也准备借鉴猎德模式“卖地筹钱”,但杨箕村土地很少,总共才有11万多平方米。 公仔箱論壇& G: }) F5 G* ~" h
) H( u q4 R9 h' ]% ]2 V, qos.tvboxnow.com“核心还是容积率问题。 0 D, q2 P5 Q0 z' _& S1 q" B
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; B6 _" W* ]+ U, ktvb now,tvbnow,bttvb”张建好说,之前的改造方案将容积率定为6,目前照此计算,要“拆一补一”很难。但容积率再提高的话,“以后更惨”,会成“村中城”。
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李国强说,区政府之前给改造后的三元里定的容积率大约为6.7,村里提出不超过5,现在定的是4.8。 tvb now,tvbnow,bttvb" [; C4 Z+ p, S/ O% O# S1 a. @
/ s+ r- L7 U( W( p7 Y8 ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“密集的住宅,改造就失去意义。”他认为,高容积率只会是“长高了的城中村”。 # c z& [- F& [" N3 d* B
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2008年12月12日,广州市建委负责人曾提出,城中村改造“切忌急功近利”,要成熟一个,改造一个,避免“换汤不换药”的“村中城”;不能为了多盖房子,索取过高容积率,变成新一代的“石屎森林”。 tvb now,tvbnow,bttvb A4 ^& u0 }/ t2 g6 |* O0 _
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不过,城中村改造中,在容积率方面的政策出现松动。《广州市城中村改造规划指引》(试行)中提出,基于经济平衡来确定改造区域的容积率。按该文件中的换算方式,容积率随着改造成本及拍卖价格而浮动,拆迁补偿越高容积率就越高。
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- p* s! f) o$ P' L公仔箱論壇李国强说,长期以来,广州城中村改造一直拒绝引入开发商,很大原因是担心加大市中心居住密度。
: {. h0 |8 {4 B# E! o4 |) ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
" ?( H' J. Z6 V4 ~- r6 \不过,2009年6月,广州向开发商伸出了“橄榄枝”,表示“欢迎有实力、有信誉的开发商积极参与广州城中村改造”。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 O% ]* f* }+ U+ ?; w# p
$ t2 \; v5 ?; N6 t) N' Ktvb now,tvbnow,bttvb李国强认为,“原则”打破了,但在城市密度方面,还没有更好的解决办法。 os.tvboxnow.com. M5 t) z/ ~0 {3 S
f/ `4 c: Y$ _' |; J$ [+ p公仔箱論壇“像猎德这样就地安置,势必会大幅提高土地容积率。”广州城市规划勘测设计研究院总规划师、中山大学教授袁奇峰认为,猎德模式表面看政府很轻松,但下一届政府需要为高容积率进行大量基础设施建设,支出大笔财政;这样一来,“村民得益了,全市人民却受损。可以说猎德模式不宜推广”。 公仔箱論壇; }8 D5 l# r2 |$ C# J( m3 Z* w
1 w9 q _+ X5 J. \6 o+ Vos.tvboxnow.com11月23日,记者就容积率等问题向广州市规划局提出采访请求,未得回应。 公仔箱論壇# S3 y7 I# r- w- K6 _) f9 g
, A3 _- a, z, R- V$ Y' e4 V! V对开发商的顾虑
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6 Z2 G9 m- ^; \" x, H. Ios.tvboxnow.com业内人士担心区域房价会被抬高,城中村负责人则担心开发商会带来烂尾楼 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 {2 ]: x: b- r8 K: T
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冼村村民卢国明最近常在冼村大厦看到陌生面孔。他打听到,这些人是保利集团来参与城中村改造的。
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! v, a5 I1 `2 z5 W. c7 k. ?11月23日,冼村街道办主任张颖否认地产商已介入:“还没到那一步”。不过冼村旧村改造近三个月的会议记录显示,会议有两方代表,其中一方是保利集团。
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11月8日,冼村副书记卢佑醒说,目前冼村改造还在测量及制定方案阶段,方案最终由市政府决定。
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8 d( m1 } p% N" u3 tTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。一名不愿具名的开发商说,目前的城中村改造,都是政府为地产商量身定制项目。往往是,开发商先与村经济体基本谈妥了,再走一个公开的形式。 tvb now,tvbnow,bttvb3 b' ~- O N) V
0 v p! m$ ?. e: X7 Q' k1 T2009年10月20日,保利地产作为唯一竞价人,以底价拿下琶洲村的4个地块。
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0 E- d9 H# y0 w) T8 }: W: Oos.tvboxnow.com据媒体报道,招标前广州市国土局给开发商开具了五大条件,而具备这些条件的仅有保利等三家,但另两家精力已分散在其 公仔箱論壇8 u" e5 b7 W0 u- f( v5 b7 r' L
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他城中村改造项目。 os.tvboxnow.com5 K% S" H6 R7 _9 } d
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对于开发商先期介入后再拍地,白云区三元里“村长”李国强认为可以理解。他说城中村改造事情很多,开发商要参与项目,必须提前了解“盘子有多大,水有多深。” 公仔箱論壇2 a) [5 y* L- K1 W+ R7 g1 R& l0 I
# v& _( q0 d8 \7 J3 p) qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。广州的城中村改造,多是一个村作为一个项目整体进行,每个项目拿到土地市场都是“巨无霸”。有业内人士指出,由一家开发商改造一个城中村,大量开发用地被一家垄断,容易抬高区域楼价。 os.tvboxnow.com( t) [- V& R0 ^! q4 E5 u9 h
! f e% j- S4 R5 Q/ u也有意见认为,这或可调控楼价,例如琶洲村如不是保利底价拿下,地价和楼价就会更高。 tvb now,tvbnow,bttvb& p2 p6 }% f" s( W' D% ^8 P
( o) Z/ ?! U5 Q% }+ e" Z! n公仔箱論壇城中村的负责人们对开发商也存有担忧。11月10日,杨箕村书记张建好说,杨箕村从2008年提出改造意向后,先是富力集团与他们对接,2009年又变为保利集团。而张建好说,他们对开发商还不信任,“我们最害怕的是烂尾楼”。她认为最好的办法是由政府主导征地开发。
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白云区三元里村“村长”李国强说,三元里不打算卖地,而希望自主开发。“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”
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$ s) R& d* u4 G Oos.tvboxnow.com2007年1月27日,广州市规划局前任局长潘安曾说,引入开发商还存在法律障碍。因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。
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% }" K- m9 T) f11月9日,天河区政府有关负责人称,对于城中村改造引入开发商的问题,目前尚不成熟,不方便回应。
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宅基地“利益之争”
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/ L" c V4 ?3 r5 Qos.tvboxnow.com城中村改造,对于村民来说,是彻底除去农民符号的一次分家。
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11月15日,李国强解释说,按照广州市制定的政策,城中村改造后宅基地变为国有或集体土地。 公仔箱論壇/ E( Y9 q6 G2 v/ L; Y( H0 Y
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此前城中村曾有过一次身份变化。1997年,广州市石牌村率先撤村改制,组建企业集团,对村集体经济实行公司化管理,对村民及其居住地进行城市化管理。 7 \2 x" [6 c; A* f9 @
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之后到2005年左右,广州的城中村陆续完成这样的改制,农民变为“城市居民”和“股民”。 tvb now,tvbnow,bttvb; h) I) ~( ^5 E' X0 n c$ k* b2 M
! f( c+ f) l! j村民们所持的股,一大部分是用于村集体留用地。如今城中村的留用地,多数都建起了商业建筑进行租赁。
& q! e+ I" q- {7 I/ n. zTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* M" C7 H& S* L& z% @而城中村村民与其他市民的重要区别,还在于他们有一块宅基地。这次广州大规模城中村改造,涉及的主要部分,是村内宅基地。
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0 E$ ]) |: G: m* ]6 {8 Bos.tvboxnow.com11月10日,杨箕村书记张建好说,目前杨箕村改造只涉及宅基地。其中一个重要问题是,现行法律规定宅基地不允许入市流通。 0 `3 g7 G( B6 [/ i/ H. ^
- k* B6 ~- q: U2 y! I. ptvb now,tvbnow,bttvb业内人士指出,如果政府不是以征地名义进行改造,那么村集体拍卖宅基地,则与现行法律相悖。 $ [3 @9 s% I" k+ O
: u. }, S' Y% L: jtvb now,tvbnow,bttvb李国强认为,城中村改造 " h- e$ U% \" |; z* J" M# D
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涉及的宅基地,是政府另一种形式的征地。他说这些地本是村集体所有,政府在获得土地出让金后,应返还一部分给村集体。而不是通过改造城中村,政府拿走出让金。 TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& \; l* `+ @% l+ E
$ H. Q7 q0 E" Q$ J$ M公仔箱論壇深圳市雷鸣律师事务所律师柳森晓认为,从实际情况看,城中村土地和宅基地经改造后的增值部分,农民个体已无权享受,增值部分被政府和房地产开发商共享了。
; `$ w6 o8 j0 ~7 c4 ~) dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 L. v' L! ]5 v8 j1 Ttvb now,tvbnow,bttvb很多村民提出疑问,改造后原地复建的1∶1住房,他们获得国有土地证后,是否可以自由买卖?截至目前,如何转卖由宅基地直接改造的房屋,广州市政府尚未出台政策。 tvb now,tvbnow,bttvb* V" S7 {- z! x) Q7 p4 I2 w/ x5 ]
4 ^- x% N3 \& G% J; m1 Y. Z(徐志娇 编辑) 0 h; k& D6 `1 W5 C( p" m/ S
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广州城中村改造“卖地筹钱”引入商品开发受质疑: 公仔箱論壇0 ^& V; P+ O3 c3 W4 b
要质疑的最多是杨箕村了:为何广东省第一条亿元村要卖地,
; e* F4 C9 I. ]' S% h- `tvb now,tvbnow,bttvb其它不说也罢!!!!!!!!!!! |