[美洲] ●觸底反彈跡象！美國10城市房市率先出現！

1月17日訊：維吉尼亞州的伍德布里奇市(Woodbridge)是一個擁有4萬人口的市鎮，坐落在華府郊區，不僅被當地人和地產經紀稱作所謂的外繞城(the outer beltway)，更是該地區房市繁榮和蕭條的完美指標。tvb now,tvbnow,bttvb" S7 a& k# n8 x/ o1 N

　　美國率先觸底反彈10房市。
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　　伍德布里奇市擁有許多可負擔的住屋，安靜的街道，綠樹成蔭的公園，因此吸引一大批民眾前往聚集，在2000年至2007年之間，這個城市的人口增長了 27%。此外根據Trulia.com的數據，當地新屋銷售量也不斷上升，2003年至2005年間交易量翻了一倍，每年成長高達2000筆。公仔箱論壇9 b! T! k. |+ O) R
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　　但是，這樣的榮景它消失的速度也是一樣的快。目前當地的房屋價格已經下跌40%，而房屋交易量比起最高峰的時期，足足掉了一半之多。

　　不過對市場比較敏感的人可能已經發現，已有買家在當地尋找好的交易，當地的房屋市場已開始出現反彈跡象。事實上，伍德布里奇市的成交率已逐漸恢復到 2005年的水平。根據貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)，弗吉尼亞州的浮動利率抵押貸款、和次級浮動利率貸款的違約率高達23%，是全美比例最高的地區之一。借款比例偏高的市鎮比如伍德布里奇等的確是遭遇了麻煩，但現這些地方近日來卻也出現了積極的修正現象。
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　　伍德布里奇的法拍屋平均價格為213,416元，從一年前的333,900來到了低點。“看這樣的價格，我簡直不敢相信，房屋究竟便宜到什麼地步，以致于人們又開始購買了。”華府地區的房地產律師沃森(Cullen Watson)說，“這對當地來說是個好消息，至少房價終于觸及底部了。” 除了伍德布里奇市，還有加州的穆瑞塔(Murrieta)、亞利桑那州的女王溪(Queen Creek)、以及佛州的聖露西港(Port St. Lucie)等，都是經歷了次級貸款和法拍屋危機的重創之後，目前買家已陸續重返市場的地區。

　　福布斯對此調查了全美所有人口低于10萬人的城市，透過統計數據，找出過去一年內法拍屋買賣數量激增的房市，以了解買家投資的動向。os.tvboxnow.com& ]$ b. X0 a. p) q
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　　這些低區雖然法拍屋比例很高，但買家卻將它們視為很好的長期賭注。比如在華府大都會區內，根據美國勞動統計局，當地擁有全美最令人羨慕的低失業率。而加州地區則是因為長年來市場過熱，目前是上世紀90年代後期的第一次，房價終于下降至能與收入成比例的水平。公仔箱論壇: U( a0 F; o# B

　　也許你認為，法拍屋銷售量上升並非什麼令人鼓舞的跡象，但是還有許多受到法拍屋重創的地區，目前還未等到買家回來市場。比如佛州的基西米市 (Kissimmee)情況妻慘，今年房價已經掉了25%，但是法拍屋銷售量在全國僅排到第465名，這代表了在買家認為當地值得投資之前，其房價的跌勢還有很長一段路要走。公仔箱論壇0 D+ c  x( I* [. ?
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　　次級抵押貸款造成了大量的法拍屋，進一步使住房市場的囤貨遍及全國各地。根據貸款銀行協會，高達19.5%以次級貸款貸得的房屋最後遭到銀行沒收。這一數字在佛州升幅高達30%，在加州的升幅也有25%。在許多災情最慘重的地區中，買家仍然沒有返回市場。

　　法拍屋銷售量上升現象出現的地區還不少，以加州沙加緬度外圍為例，Antelope以及Lincoln兩地的買家不斷發揮穩定市場的作用，兩地法拍屋銷售情況良好，平均價格分別為228,136元與327,413元，非法拍屋的一般住宅價格則分別是230,000元與481,521元。這樣的價格在房市景氣時是見不到的，不過對于清除過多庫存方面卻有實質的幫助。
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　　不過在亞利桑那州郊區等地，過剩的房屋庫存仍是個大問題。除了女王溪開始再度受到買家注意之外，其他市鎮如鳳凰城郊區的馬利柯帕郡(Maricopa County)，仍在難以售出的法拍屋中苦苦掙扎，銷售量排到全國的300名之後，市場需求仍是尚未存在。* i5 w1 z! X  x, l

　　“雖然馬利柯帕郡最明顯的問題是失業率不斷上升，但是當地過多的住房庫存和負值資產也阻礙了房價的發展。”亞利桑那州立大學金融學教授桑德斯 (Anthony Sanders)說，“當你再加上失業、更嚴格的貸款批審、經濟衰退以至于買家更少等因素，這些郊區的房價很難走出低谷。”目前，抵押貸款銀行已收緊標淮，並且要求更高的首款與良好的信用和就業歷史。3 A$ ]. ^; c  u/ i4 ]

　　“在華府地區，大多數房屋遭到沒收的屋主，都是些投資人或是那些看了廣告輕信自己可輕易買屋的人。隨著貸款市場現在更緊縮的游戲規則，現在的買家多是以自住為主要購買目的。”沃森說。

　　當價格下探到一個吸引人的程度，就是買家出動的時刻了。根據福布斯的調查，隨著“後次貸時代”的來臨，反彈跡象最明確的五個(編輯注︰應該為十個城鎮）美國城鎮分別為︰3 T3 T8 K6 w$ v8 H

　　1、加州穆瑞塔市(Murrieta)，08年售出814套法拍屋，平均售價275,053元。
5 X" L  p8 e' x　　2、維州伍德布里奇市(Woodbridge)，08年售出705套法拍屋，平均售價213,416元。
6 B2 y  ~9 F/ t* Q; @% I　　3、加州德美古拉(Temecula)，08年售出575套法拍屋，平均售價324,572元。" q; h% t9 h$ Q' v
　　4、加州布倫特伍德市(Brentwood)，08年售出545套法拍屋，平均售價376,466元。公仔箱論壇! T, h& V  f0 t
　　5、加州皮瑞斯市(Perris)，08年售出513套法拍屋，平均售價184,064元。
0 C! U& x# f8 N1 V! S9 Z) Z　　6、加州Antelope，08年售出489套法拍屋，平均售價228,136元。
　　7、亞利桑那州女王溪(Queen Creek)，08年售出434套法拍屋，平均售價195,087元。
　　8、加州Hesperia，08年售出423套法拍屋，平均售價175,430元。
　　9、佛州聖露西港(Port Saint Lucie)，08年售出413套法拍屋，平均售價133,070元。
8 t1 ?9 U$ Y7 Kos.tvboxnow.com　　10、加州Lincoln，08年售出410套法拍屋，平均售價327,413元。
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