起底地方卖地纯收益：一笔数万亿元的糊涂账

2008~2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？tvb now,tvbnow,bttvb8 T, v: Q+ W* U2 T+ h4 M1 t/ S' G# \& {
- _6 k. b& c* M
一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过4.1万亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。
os.tvboxnow.com  R6 z6 r  O: [; h
这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年两会财政部提交的“关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出28046.04亿元，下降1.3%。公仔箱論壇  w3 K: |6 M) b. m. `
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ s, R4 b& E( c& c
这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。os.tvboxnow.com, V- F, q: w, M8 L# c: _
tvb now,tvbnow,bttvb+ X% o0 L( ?; [; y2 w  @

占地方财政收入最高近四成

财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) s0 J# i. p. h; `8 O
但民间数据并不支持这一观点。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 Y3 n; t, D' i

北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。/ H$ U5 D5 q7 l
5 h4 ?  b8 q6 G' A$ t- P) |. `7 @
此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。) K; a. H1 {7 J. e
tvb now,tvbnow,bttvb4 Y8 |( t! y, y: r0 Q9 r
在接受《第一财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要(2012)》。tvb now,tvbnow,bttvb/ f0 ?9 T, m  J( Y
  `' f" T4 g1 ^  v2 \
不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等)。tvb now,tvbnow,bttvb" l6 a5 R* N% W- |1 U- ^

徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。公仔箱論壇0 e6 H' }* O, @$ F0 t. Z& D
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# f5 f, P, m; F9 s# d7 m
本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。os.tvboxnow.com; V; f% u  u; Q2 I0 l( ?* }- \

这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。
os.tvboxnow.com( S0 n% [, j2 y0 |
本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净收益率在60%以上。

徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。os.tvboxnow.com$ a3 r2 U9 Z  x& G2 e# ^! L$ T
os.tvboxnow.com3 h" e* T" J3 ^+ K% K
即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。

中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”tvb now,tvbnow,bttvb( V7 ]6 w' ^& p5 F# [) S" u6 ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ C( Y) Z4 y6 C4 D% |3 ^, Z* b
《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。

浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
tvb now,tvbnow,bttvb- u! w2 w2 P) ]/ ]$ R- R

底价：政府卖地的底线# u0 X) }2 F2 b( B  Y
& r: R1 l6 W! V7 c  E

当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。
: {1 p9 y, W3 Z. v) J
目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。

政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。

如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。os.tvboxnow.com- ^5 E/ v$ j$ P# U8 c8 j# u
公仔箱論壇- \  `+ c, ~) t
杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% ?" ?; l  ^5 J% [: e

一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。

公仔箱論壇+ C( C* ?% p. N
做高土地成本规避上缴

地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作。. N' q0 Y; u5 Q- n1 P2 B8 E* k

此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。

一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。公仔箱論壇9 A% P0 W' K' G  H6 O
* S; r" w. `+ J7 l- }* Q
通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种“合规”方式。

杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项目要提成45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。

他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此减少了财政支出，相当于增加了财力。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的提成。公仔箱論壇) x. N+ o' J# T2 c# s% |; o2 s
1 f0 u* z% k+ s% P' Z9 @
徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。
公仔箱論壇3 G- e2 N) l( W3 {

政府应公布土地支出账本# d8 }1 S0 |$ o$ X1 d0 Y

2006年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。tvb now,tvbnow,bttvb1 R  h9 e2 {8 Q

但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土地收入的收支公开呼声日渐高涨。
: O3 n; W$ k% b8 g! m% p
在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。. t( M$ ]/ z1 Y! J( c5 f; q' w

中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的，“目前预算报告里关于土地出让收入的数字其实什么都没说清。”tvb now,tvbnow,bttvb0 Y$ p; q8 v( C$ I; S
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 M1 p( a  ?: ~
“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。”杨志勇说。tvb now,tvbnow,bttvb# D3 _# i! V: m

2008年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。

收藏分享評分

回復引用

訂閱 TOP

feng13620