[馬來西亞] 發展商走漏洞清盤轉移盈利‧高樓分層地契結難解

本帖最後由 civicboy1969 於 2012-8-14 02:57 AM 編輯

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居者有其屋是人人的夢想，然而有了一瓦遮頭，卻沒有一紙（地契）在手，還不算是真正的業主。有者甚至入住超過10年，卻苦盼不到地契。（圖：星洲日報／檔案照）
政府將修改法令，規定房子建好及交鎖匙和入伙紙時，也必須同時移交分層地契，以保障購屋者的利益。（圖：星洲日報／檔案照）
吳健南：土地局有法令來對付遲申請分層地契的發展商，但現實中，有關單位卻“睜一眼，閉一隻眼”，曝露了執法過於親商而輕人民利益。（圖：星洲日報）
陳鐘靈：儘管房屋地方政府部擬於2015年開始通過法令執行建後售房子，但是屆時會否真正落實仍是一個很大的疑問。（圖：星洲日報）

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（雪蘭莪‧八打靈再也12日訊）部份發展商以子公司之名發展屋業，涉及走法律漏洞，在發展計劃大撈一筆後，把盈利轉到總公司或其他子公司後宣佈清盤，使到購屋者找不到人討債。公仔箱論壇1 W- [8 I% ?8 }5 t5 U
由於目前沒有任何法令允許購屋者向已經清盤的發展商子公司追討債務，使到他們的權益嚴重受損。% `& Y& k" ]0 j) _6 F% S( r
最常見的情況，是不負責任的發展商交了房屋鎖匙，卻未完成應有責任，把賺取的利潤拿去週轉，又或把房屋儲備金轉去其他子公司或總部的戶口，拒還地稅，變為空殼公司卸下所有法律責任，造成有關屋業難以申請地契，購屋者苦於無法成為真正的“業主＂。
不過，隨著副首相丹斯里慕尤丁日前宣佈即將在國會提呈分層地契修訂案，限定發展商在交屋時，同時移交分層地契給購屋者，這也意味著，發展商不能逃避繳還地稅的責任，以確保高樓購屋者得到一定的保障，免去買房屋多年等不到分層地契的隱憂。
注冊子公司隨意轉移資金
在公司法令下，子公司和總公司是個別的單位，這造成一些發展商隨意轉移資金，最後清盤成為空殼公司。os.tvboxnow.com) q/ q5 H0 j6 E, f
據悉，有的發展商每開發一項房屋計劃，就另注冊一間子公司，注冊手續最低成本僅需2令吉，造成一些發展商濫用這些便利來減低他們所可能承擔的風險。
較早前，發展商發展一個屋業項目，抵押金只是20萬令吉，這對一項屋業計劃來說是微不足道，畢竟現今雪隆一帶的有地房子至少售價50萬令吉；但發展商的抵押金就連一間房價都不及，這對購屋者來說是十分沒有保障的，也未能確保發展商真正履行責任。6 q6 ^# G/ P* S" u6 _
一旦發展商在工程進行時面對資金問題或潛逃，這20萬令吉根本無法讓工程繼續，購屋者投入了畢生積蓄又買不到房屋，賠了夫人又折兵。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- c# p/ q( e6 a) Q
目前房屋及地方政府部為了保障購屋者的利益，該部制定新法令，規定發展商在申請發展房屋計劃執照，必須開一個戶頭，並存入發展計劃的3%建屋費用。' r" l2 m' T) T' S: _3 U- U0 B# o
陳鍾靈：購屋者沒保障
打工一族要圓蝸居的夢想已不容易，一旦遇上信譽不好的發展商，很可能一買鑄成千古恨。
另一方面，馬來西亞購屋者協會中文組主任陳鍾靈指出，要保障購屋者的利益，規定房子建好後，擁有正式入伙證及地契才能售出是最理想的方式。
“這也能減低大部份的屋業擱置、發展商不還地稅申請不到地契的風險。儘管房屋部地方政府部擬於2015年開始通過法令執行先建後售，但是屆時會否真正落實仍是一個很大的疑問。＂
曾國龍：避免拿不到入伙紙
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聯邦直轄區副部長特別事務官拿督曾國龍指出，吉隆坡市政局在興建公寓工程中，所扮演的角色是批准建築計劃、批准臨時入伙紙及永久入伙紙。
曾國龍指出，市政局批准入伙紙有一定的准繩，其中較為關鍵的是，發展商申請建造公寓時的藍圖必須和竣工後的工程相符。有些發展商呈上申請的藍圖與竣工的工程有出入，這種違法的建築物無法獲得入伙紙。
他說，若發展商在建造期間有意要改建，就必須呈上新的藍圖供審核，而不是建竣後貨不對辦。市政局有權拒發入伙紙，但這往往犧牲了購屋者的利益，買了房子卻面對不能入住，但卻得持續供房子，房子也因沒有入伙紙而在市場上無價。
“公寓拿不到入伙紙，除非有消費者向市政局投訴，市政局就會把有關發展商列入黑名單，但市政局不能對發展商採取任何行動。不過消費者可以向房屋部投訴，該部才可以吊銷發展商的執照。＂曾國龍說，為了照顧消費者的利益，立法先建後售屋最理想的。現在大部份都是未建先買，建竣後又因種種問題而得不到入伙紙，對消費者來說十分不利。購屋者只能慎選有口碑的發展商，必要時向房屋及地方政府部查證發展商的背景。
地契拿不到，誰之錯？- G3 Z2 ^$ |; l) }% H, \
拒還總地稅執法不嚴os.tvboxnow.com" a$ l% i% O* T, e* [+ H& @: U5 B
根據房屋發展法令及分層地契法令，發展商在交鎖匙後的6個月內，必須著手申請分層地契，再向土地局申請轉讓分層地契予購屋者。發展商若要申請分層地契，首先必須繳清總地稅。* s. u! o8 o' e) E1 Q
根據土地及礦物局官方網站較早前公佈的數據，國內各州尚有超過11萬個公寓單位還未申請分層地契，這暴露了當局執法不嚴，也對購屋者的保障敞開了一道缺口。
執業律師吳健南說，一般上，發展商收取購屋者的錢後，必須要有一筆儲備金，由房屋及地方政府部監督其使用，以確保發展商依時還地稅，並依照程序申請分層地契。
他指出，大馬屋業最常遇到的情況是，一些不負責任的發展商拒還地稅，通過一些法律漏洞，把利潤轉到子公司或總部，留下一個空殼公司等待被判清盤而逃避責任。
“儘管土地局有法令來對付遲申請分層地契的發展商，但現實中，有關單位卻｀睜一眼，閉一隻眼’，這暴露了執法過於親商而輕人民利益，以致財大雄厚的發展商可以逃避被追究責任，造成購屋者脫售房子時轉讓手續繁瑣。＂tvb now,tvbnow,bttvb* R- F+ ^$ u" y* V; N: r
沒地契不能買賣tvb now,tvbnow,bttvb# S( e4 X; r0 r3 R: X0 {
陳鍾靈說，在法律上，要成為一間房子的合法擁有者必須要有地契，若屋主只是擁有建築物，而沒有地契，那麼隨時都可能面對地主收回土地權。此外，若購屋者要向公積金局取出第二戶口的存款也不容易，因為沒有地契，無法證明業主和房子的關係。公仔箱論壇& f1 r9 k0 @. F! @0 e
購屋者若本身居住有關房子，沒有涉及買賣，可能感受不到地契的重要性。一旦涉及房屋買賣，問題接踵而來。當購屋者與發展商簽第一分買賣合約時，有名字在與發展商的合約裡，但是一旦屋子經過買賣後，沒有地契，就無法證明新的購屋者和屋子的直接關係。
特別是一些高樓建築物若還是在總地契名下，業主需要很多文件來佐證自己和屋子的關係，其中包括了需要得到發展商的授權才能脫售房子。
這些表面上看起來都不是大問題，然而一旦房子買賣多次，這時分層地契才批出來，最新的屋主要向所有前屋主追完所有證明他們與房子有關係的文件，呈向土地局證明，才能順利獲得分層地契。當中若有任何一個紕漏，新屋主就無法獲得分層地契。4 |" E; g' ^1 M
賣屋須發展商同意0 C+ J. m: |' m9 u: p7 W# d" Y5 q
這是很吊詭的房屋買賣笑話，購屋者要賣自己的房子，卻需要得到發展商的同意。
早期，若要發商展簽同意書，屋主還須付售價約1%的行政費用給發展商。自從修改法令後，屋主才能免去繳付這麼高的費用，而只須繳交50令吉的行政費用，從徵求發展商同意（consent）變為只須對方確認（confirm）就可脫售房子。
在未有分層地契之前，買賣合約形同地契一樣重要。在進行交易之前，必須具備所有文件，譬如首名買主與發展商簽署的買賣合約、貸款合約，假如業主是第二手或第三手買主，還那應該包括他與賣主簽署的買賣合約、貸款合約，以及首名買主與發展商簽署的合約等，缺一不可。tvb now,tvbnow,bttvb6 e. `. k+ v9 t% Q
發展商清盤，如何申請地契？
居民集資購回地契
雪隆一帶有不少房子儘管入住超過10年，但是遲遲拿不到地契，包括有地產業的個別地契，以及高樓住宅的分層地契。os.tvboxnow.com* Y7 F) S: @3 v2 m! T3 b6 a9 ]4 z: ~
陳鐘靈披露，較早前，甲洞有一個房屋項目已經入伙超過20年，因發展商不願償還總地稅，遲遲無法申請地契。儘管居民抗議多年，有關發展商仍無動於衷，沒有履行責任。直到2009年初，發展商突然宣佈清盤，申請地契頓時陷入另一個危機。
他指出，在2年的與有關單位交涉後，當地居協聯合出資向州政府購回地契，這也是全馬首宗在發展商清盤後，由居民直接向州政府買回土地擁有權。9 T2 y3 v1 P5 [: Z9 l5 a, G5 f
案例可供參考
他說，當初發展商拖欠土地局40餘萬令吉，在宣佈清盤後，由雪州政府收回有關的土地擁有權。在這樣的情況下，有關居民協會召集所有居民集資分攤這筆特別土地費用（Bayaran Khas Tanah），經過州行政議會的批准後，雪州政府於日前已親自頒移交地契（5A表格）給居民。地主在獲5a表格後，只要在限期內繳付土地擁有權交換稅即可獲地契。7 l+ J6 v4 \  d
目前，288住戶當中，已有176個單位被分發5A表格，其餘的單位則因資料不足等在處理當中，領取土地擁有權指日可待。os.tvboxnow.com& y; y2 f" S4 w0 `# b# ]: v; l* N
陳鐘靈指出，從上述成功申請取得地契的案件，可作為其他業主的參考，並可咨詢馬來西亞購屋者協會的意見。
根據房屋及地方政府部法令，一旦房子售出以後，發展商不能做任何抵押，除非得到業主的同意。
不過，房子沒有售出前，發展商若向銀行抵押土地，屋主恐怕無法繳錢以索回土地擁有權，銀行有權利拍賣有關的房子。
鎖匙遲交，怎麼辦？
購屋者有權追討賠償
一般上簽了房屋買賣合約，3年期限一到發展商就得移交鎖匙。若是發展商無法如期移交鎖匙，購屋者有權利追討預期交房賠償金。公仔箱論壇4 ^  E3 u2 ^+ ?7 B- I8 @
吳健南指出，購屋者若遇到上述問題，可提呈遲交屋索償信給發展商，再通過房屋部仲裁庭向發展商追討責任。此仲裁庭不需聘請律師，一旦接獲投訴，將會擇日請發展商和購屋者前來聆審。
他說，購屋者可憑有關判紙向發展商追討責任，倘若發展商仍不願負責，那麼購屋者可以到地庭登記作為記錄，此做法相等於上了民事法庭，可以通過律師向發展商發信追討責任，申請對方清盤。
發展商沒有履行其職責，按法庭裁判做出賠償，形同蔑視法庭，在抵觸房屋發展法令第16AD條例的情況下，如果在規定支付賠償額的期限內沒有履行其職責，將被罰款不超過5000令吉或不超過2年監禁，或兩者兼施。
為甚麼要成立共管機構？公仔箱論壇" J3 o0 a8 ^! V! I
杜絕發展商壟斷管理層
目前雪州僅成立900多個高樓住宅聯合管理委員會，佔總數的40%，活躍的組織只有500多個。而單單八打靈再也市政廳管轄範圍約35%分層建築物未設立聯保管理機構。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& f) K* Q7 e, }5 C8 z( d) J
管理機構是1985年分層地契法令下成立的組織，以管理共管產業如公寓的維修與服務。過去發展商自己當管理層，挪用管理費完全沒有透明度，也無法保障購屋者的權益。因此，發展商有必要成立共管機構，同時推選12名會員成為共管委員會理事，以杜絕發展商壟斷管理層。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* s" o8 H6 }9 O  p
由市長委任的建築委員會（COB）被賦予很大的權力，若發展商沒有遵守，該會可以採取行動，但往往該會本末倒置，偏向發展商。
陳鐘靈指出，共管機構也隱藏一定的問題，如賬目不透明化、管理層薪水過高等。4 W5 G8 {" K+ _9 _9 Y7 h
他說，該會向來灌輸公寓住戶應有公共意識，必須履行本身的責任，定期繳付管理費。一個不負責任的住戶不還，其他的有樣學樣，整個共管機構都無法正常操作。
一些有付費的居民可能會這樣想：那些不付費的人照樣享有基本的維修與管理服務，而且也沒有受到對付，那我們何必這樣愚蠢，每月按單支付這些費用，這將形成惡性循環局面。
吳健南：共管機構無執法權
此外，吳健南指出，共管機構（JMB）沒有執法權，只是受居民委托管理，因此不能因居民沒有繳還管理費而切斷水源，因為他們不是提供水源者，居民有權上庭挑戰管理機構。. [: m9 J, W( k0 n  R: O
“也有一些共管機構禁止屋主進出公寓的入門卡，這些都是比較不文明的做法，而且共管機構也沒有權力這麼做。這並非變相鼓勵居民不還管理費，因為在法令下，管理機構有權請地方政府充公屋主的可移動家具，又或發信給屋主上庭。不過，目前為止，尚沒有任何管理機構以此法令提控未繳付管理費的居民。

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房屋仲裁庭屬於房屋與地方政府部os.tvboxnow.com+ g, O: e0 m# {" I4 Q5 d. ~; A
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah（Tribunal for Homebuyer Claims）公仔箱論壇( S0 @9 R* C% u: L1 G
Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan，
Aras3-4. No 51，Persiaran Perdana，Presint 4，
62100 Putrajaya.
購屋者若要上房屋仲裁庭對發展商提出訴訟，可以從http://www.kpkt.gov.my/tribunal下載表格，填妥後交給仲裁庭秘書處，然後等待通知。

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（星洲日報）

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