加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業
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2022 / 11 / 24
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, ~$ C* Z' |, H9 Hos.tvboxnow.com聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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! I: B4 @: K) i《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！os.tvboxnow.com" e" x6 i* t3 n
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7 G& D* m' v; \ C6 n/ z從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 N! Z" ^# T6 _. p
k$ E# z1 f- U' n' W h4 U7 j不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。- M3 O+ ?0 i" B
Ernest 從法律角度梳理了條文內容。
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- i. B$ {) H5 ^+ m8 e' y1. 誰受到禁令的影響？
2 A5 k- r; E" y2 n( V' n% E8 D符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
2 w5 ?9 f( ?# W公仔箱論壇A. 在加拿大境外成立的公司；
0 w' Y9 I1 a: h. R$ \ s5 f公仔箱論壇B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及6 V% z* F" ? ~) Q
C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。
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2. 誰能獲得豁免？& r( S G g( F Q$ q( v- K
該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。+ o# A# U1 U. d. G% _2 K$ }
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3. 哪些物業在禁令範圍內？
" [( @, d, z' ?) @7 o: d首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。os.tvboxnow.com( p7 p. B+ r1 L, ^ k+ v, G
A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；公仔箱論壇" `) B1 j& G E# k
B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
; F q2 J8 |+ k' G# eErnest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。$ r) i, ?3 [! \9 i) h; \$ d" Y# w
; `" T: l' \) z7 b3 }( A, dtvb now,tvbnow,bttvb4. 違反禁令有甚麼懲罰？
3 E2 j( k4 ]- [: }# L1 L% w4 B& o$ d/ }* Y每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。
L+ x" v5 T& Y6 g( H公仔箱論壇此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。os.tvboxnow.com p4 L$ G5 w# `) j3 k
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。
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無視禁令代價高昂os.tvboxnow.com. N7 A6 W+ c4 Q6 s4 w. y9 v
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
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5 M. B1 \& {! Y9 i$ S( O! H" kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。
6 g1 ?' W. [, o" f& }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。os.tvboxnow.com$ T5 T& c5 L3 \& P) [+ N5 p
「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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. y, W9 t+ N3 t2 q. ~地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。公仔箱論壇) a4 h+ F% t T3 E
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近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」公仔箱論壇. x$ j+ n" o- i# X
7 Y' \9 {' S# {" `1 }1 t% O; VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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" s1 K6 w, Y0 ~. o9 }「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」3 b$ ~; _8 g- x- h; _
) R4 R M8 S2 T$ O8 d4 G& z/ nKim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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3 [1 g( j3 L4 x! i' i2 Uos.tvboxnow.com假結婚 遇事難向法庭提告tvb now,tvbnow,bttvb; f5 d- g; p7 E& k9 i
條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。6 c5 A+ F, v: i& A
! f; A R5 K+ p. h0 ]" x; l$ [; wtvb now,tvbnow,bttvb對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。os.tvboxnow.com; @& K V1 G6 s! m/ W6 T4 t) X
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。7 ]# T2 \. J) ~
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」tvb now,tvbnow,bttvb& t" a$ O7 p' d: G7 p! u+ B
2 y' }5 u& T9 C' `tvb now,tvbnow,bttvb「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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; ^4 U! w8 D* I$ w2 o" Hos.tvboxnow.com時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？
7 F% Z' ]. h/ Y0 {( e+ P/ x, `0 ftvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇$ H' {. A' e% r: h* v1 F
「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」
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9 f* u) S/ T: M, `; ]公仔箱論壇再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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1 ?( q" ^2 I3 C" tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。各機構努力爭取 放寬禁令內容TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 y$ P# x( B4 ]- \ Z
由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。% T ^! D4 A- z q) C8 u9 I8 ]- b: z
N3 X" g% c& o+ E0 A# @卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。
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1 I r, M( j4 E U9 l8 S更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* u7 m+ ]1 |; b: c1 a! a
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。
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各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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