4月下旬以來，地方與中央相繼出臺了一系列房地產市場救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。5 s& B- p" H# x
os.tvboxnow.com& A4 Y- m6 Y- N
此前的系列觀察中，筆者從供給與需求、救市政策、衰退週期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立。本期則從一個中長期因素——人口結構去分析。
) z, v G7 F2 Q7 T! s( h6 n: H; fos.tvboxnow.com
- L+ m0 }4 Y' [* E L' \2 m( ]5 \ 很多人認為對於房地產市場而言，人口結構是一個中長期因素，對短期影響有限。
) j: C8 g% p2 w% A) W0 K _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% b3 o& ?# @% x3 z GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 但根據筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細分析，就房地產市場而言，人口結構這個中長期因素當前正處於一個量變向質變的關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號。
2 d: m/ A4 |; R; @
/ ]% b9 e+ p$ t 2012年中國勞動年齡人口過轉捩點5 S/ n4 J# x- k w V; v4 P% M, x
+ p `8 V7 f1 \# @& ^- R! L ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？/ P2 T3 I3 y. h" V2 E) R! I
3 M' F( ]/ k1 N& F( e( j/ R G
人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲～64歲）才是購房的主體。
6 @2 A7 H% y7 @4 _4 ^4 U/ {' {os.tvboxnow.com
3 ^8 p2 d9 s0 _4 {4 V$ Y7 s公仔箱論壇 2006年公佈的《國家人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在2012年達到頂峰後將開始負增長。
# W$ a% q+ { gtvb now,tvbnow,bttvb& V8 u, h/ a# N/ t, A
從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，但增幅明顯放慢，只增長了120萬。最重要的原因就是老齡化在加速。
. x, Q6 M9 _3 Eos.tvboxnow.com- G. u7 F# C1 q; B8 F
過去近四十年的時間裏，中國勞動力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。在此帶動下，國民總儲蓄率從30%左右大幅攀升至2008年的53.4%。但從2011年開始，中國的人口結構已經迎來拐點，勞動力人口占比逐步下滑，2013年該數據為72.8%。os.tvboxnow.com- M, n/ ]4 Z* o7 U4 B5 d8 K
4 _/ F7 X$ f. P6 G- ~ ]8 ]公仔箱論壇 此外，2013年國家統計局在公佈2012年經濟數據時，特地強調了15~59歲的勞動年齡人口數量第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。
0 @& u- {; @ `; qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb2 q4 N* }7 @8 L6 p+ N' q" K
勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
# W; M; S2 B' _& Q% M0 e. Kos.tvboxnow.com
9 p3 ~ E H% M! Y/ h公仔箱論壇 中國社會科學院副院長蔡昉在2012年接受第一財經日報《財商》採訪時表示，2013年是人口紅利消失的轉捩點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉捩點2012年已經到來了。: b0 U4 `8 {# h6 c' L1 J% D5 u. ]
$ N1 _: P) U% q; W: ktvb now,tvbnow,bttvb 總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現了轉捩點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小了。; b! |6 |) ~( x- y1 ?) [8 H
; P4 M% T" X: q, U. D9 ?7 H6 Z公仔箱論壇 購房適齡人口2015年達峰值TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ^. F! m0 n+ e/ }
tvb now,tvbnow,bttvb3 b U7 {( B3 K- h$ {$ \
分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口（25~49歲）。os.tvboxnow.com0 q# j6 {: w$ r4 u- f4 k
_. X0 D2 I: ^- Z5 J- ?9 N/ zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。公仔箱論壇& a% y7 Y, n8 C# z( V' w6 o$ ]6 e+ U
P6 ?1 F2 D @ 從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。
]: S. k! F( y/ D公仔箱論壇; a( @, y* v+ X
再來看農村的城鎮化人口，按照海通證券首席經濟學家李迅雷等人的測算，2012年起農村只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
0 A7 }+ E2 h- c0 J* wtvb now,tvbnow,bttvb* y5 {: b9 M8 O( O% k+ m
而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到只有400萬人的水平。
" g* C, E, p% ?6 i. u4 Mtvb now,tvbnow,bttvbos.tvboxnow.com. I' A; a. P( {" z- s7 T/ \: u
另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
, V% `$ S& T" j& Mtvb now,tvbnow,bttvb
: H8 ]: B% x: f- ios.tvboxnow.com 也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
) D. w. r' l- n, I" C3 c; O公仔箱論壇0 Y. r) R' ?$ T
總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。更不用說還有諸多其他不利因素。tvb now,tvbnow,bttvb+ }6 T) \5 k, v ~' i
os.tvboxnow.com) Z: f/ K7 M( `4 k0 M$ g/ {
危險的信號：海外案例
3 _8 l' S, x/ c& s2 m) nos.tvboxnow.com公仔箱論壇: R8 F: M% v r
結合25~34歲的人口消費性住房需求和35~64歲的投資性住房需求，人口結構的變化是房地產價格的一個長期影響力量。
]5 P+ E5 ~& `. _" X3 |2 M4 [. q# S公仔箱論壇
$ O; c' [' p7 ~9 O! @7 C7 ]- ~ 雖然是個中長期影響因素，但一旦緩慢的量變向質變完成轉化後，效應將是驚人的。從國際上看，勞動力人口的轉捩點也往往意味著房價拐點。& l, i, c% [# F8 \, V
& x7 p7 W8 ~# c* _- P/ Z% Wtvb now,tvbnow,bttvb 遠的有，日本勞動力人口占比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。近的有，美國勞動力人口占比2006年見頂，2007年房價開始轉向。
h% u. M% h. ?8 u! v, ~1 Aos.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb2 x2 K7 T0 u5 ^' N+ y' p2 p
那有沒有例外呢？
7 E. j# U- g- K) M8 Y1 OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" N9 o0 p$ ^' b- \
根據中信證券全球首席經濟學家彭文生的研究，德國在人口紅利期並沒有發生房地產泡沫，部分是因為制度安排（包括稅收）和傳統抑制了對住房的投資性需求。
% q( O1 j' R; F公仔箱論壇os.tvboxnow.com! j9 `1 N( I' }9 f7 d8 n$ x }; S
但值得一提的是，也正因為沒有泡沫的緣故，德國的老齡化才並未造成德國房地產市場的蕭條。
% i6 j3 w& l2 Rtvb now,tvbnow,bttvb
9 n4 J5 \# Q% E. q! a, N# L' e公仔箱論壇 對於中國而言，2012年中國勞動年齡人口總量出現了轉捩點，2015年起中國購房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時，你還會覺得2014年起的房價調整只是一個短暫的調整嗎？市場成交稍有回暖就是一個抄底良機嗎？ |
發表於 2014-12-7 10:35 AM
| 