本帖最後由 felicity2010 於 2013-12-20 02:34 PM 編輯 ) M- s0 j$ `" ]- S( \
; E( F" `9 R4 R9 ?0 }彭博商業周刊 : 無懼辣招 施永青問鼎中原（上）
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$ x) d8 ]- [( S6 Y5 z& n z中原地產今年在香港面對辣招控樓的挑戰，而在中國雖然已經是中國最大地產代理集團，卻在北京敗給對手鏈家地產。一向以無為而治管理哲學見長的施永青，能否扭轉局勢，繼續勝出中港地產市場？1 n# X. n5 x, {! o
# x2 D5 ~5 o' g5 Ktvb now,tvbnow,bttvb在中環一級寫字樓新世界大廈，施永青一貫地從容不迫，臉帶笑容坐在辦公室。在毛筆字畫下，一頭白髮的他散發著道家的氣道。「我相信無為而治，因為我認為人是應該會行想行的路，會為了生存，自己去尋找出路。」公仔箱論壇8 s& L( [. h+ ]3 W+ q* E
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眾所周知，這就是中原地產集團（簡稱中原）董事施永青的人生哲學。不過，世界似乎正在翻雲覆雨。在香港，今年特區政府使出連番辣招打擊樓市，本來市場主導的地產業，在狠辣手段下，死氣沉沉。對中原地產來說，在北京也遭遇他們在國內的第一次敗仗，輸給的對手，是一名在地產中介後起之秀─鏈家地產。
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施永青一如以往，神態自若，記者問他有什麼辦法應對。「我有什麼辦法？我現在可以想得出來的，就是下午去哪兒吃午飯而已！」施永青嘻嘻哈哈笑傲江湖，其實，他這幾個月來馬不停蹄。tvb now,tvbnow,bttvb- D7 i$ u( ]/ r2 H
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7月，他才與地產代理業界及同行組織成「辣招苦主大聯盟」的大遊行。當天，有2萬3000多名地產業界人士出席，向香港政府要求收回打擊地產的辣招。之後，施又四處奔波，不停約見立法會議員，游說在立法會議中對新印花稅草案投反對票。
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) {; R* K* s1 C; P# S% l7 q+ M1 A香港政府自去年10月及今年2月先後推出買家印花稅BSD及雙倍印花稅DSD等辣招，前者是針對公司和外地人購買地產物業要額外付印花稅，後者是針對任何業主購買第二個物業項目時需要支付雙倍印花稅，雙重打擊下，炒賣物業的活動迅速冷卻，樓市死寂。今年4月，政府進一步出台《一手住宅物業銷售條例》。根據該條例，物業賣方在銷售安排文件中公佈出售時間之前，不得標明將會出售該住宅物業。同時，在有關住宅物業的銷售開始前，賣方（包括其獲授權的中介代表）， 不得尋求或接納任何對該物業有明確選擇購樓意向的買家。這一條例，把以往一手物業的宣傳及售樓步伐拖慢。
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' d! m: S# z$ q9 r. e4 f/ c& o/ V0 P在政府連番辣招下，近七個月以來每月平均的物業成交跌至約4000宗，現時香港約有3萬6000名地產代理，即每9名經紀爭一宗生意。根據土地註冊處成交記錄，上年8月的二手樓成交達6846宗，今年8月只有3195宗，跌幅接近一半。佔有香港地產市場四成的中原地產剛宣佈業績，按年下跌25％；第二龍頭 的上市公司美聯集團（股票編號：1200）亦在9月初公佈中期業績，上半年由盈轉虧，蝕9500多萬港元。$ w0 R4 i7 ^: ]% a# K
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梁振英在接受美國彭博新聞訪問時曾表示，港府壓抑樓市措施已見成效，有需要時還會推出進一步措施。雖然地產業代表聲嘶力竭要求放寬有關措施，但港府強調不會減招。據業內人士估計，現時地產行業七成運作停頓，施永青還預測未來一年，有一半地產從業員將面臨失業。這連串政府出手，令本來不理世事，已半退休兩年 的施永青不得不重出江湖。
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「現在香港政府這樣玩法，我們簡直是兵臨天下有亡國的感覺，我有什麼辦法呀？去後山吊頸死囉！」施永青笑說只好一死以謝天下，實際上他沒死，卻身體力行，首先散貨。公仔箱論壇. h: _ k, A+ L" f
) s) ?: \6 I- C# {1 J公仔箱論壇施永青現時私人及持有的施永青基金共持有的二十多個物業，總值近20億港元。上月，中環金融界人士、地產代理及傳媒經濟版的記者，都收到一個沒有來電顯示的奇怪短訊，內容是「施永青賣舖，大跌市先兆！」，指「施永青私人秘書致電前線董事，說施的私人持有物業全部出售」，消息震驚整個物業市場。連日來，施永 青成為媒體追訪目標，對於傳聞，他在一個公開晚會時首次向傳媒承認真有其事，並透露現時物業佔其總投資額五成。施永青放售私人持有的15個物業，包括由中 原租用的西半山干德道44號全幢。今年7月，施永青便成功售出位於跑馬地禮頓山住宅單位及車位，合共3180萬港元。os.tvboxnow.com, O y6 U! T# k) o; m* Q
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但當被問到此事時，施永青反倒嘻嘻哈哈問：「我其實都沒有向別人透露自己在賣樓，都不知道為什麼你們會知道？」其實，正如中原的員工所說，項莊舞劍，意不在沛公，施永青散貨，顯現一個無形姿態─樓市前景異常悲觀。/ `2 Y2 Y( P; M$ K
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「以前香港人什麼都靠自己，現在買不到樓，就向政府問責，現在真的出來管你們了，這才自己拿來衰！」施永青冷嘲熱諷，認為香港人自力更生，無為而治的精神已死。「不斷要求政府介入，最後就是被人操控。你要求生，自己就得想辦法頂住！如果只有靠一個政府想方法，他一錯，全部人就一齊死？ 」「所以，世界上沒有最好的辦法，最緊要是有好多人想出好多辦法，」施永青繼續奉行市場上自行不息的應對辦法。tvb now,tvbnow,bttvb" D" w$ n7 H' [/ Q. ^
4 g* R3 o7 R3 H1 x$ d) _6 Eos.tvboxnow.com施永青奉行老子無為之道，同時亦熟讀孔子《論語》。孔子曰：民可使由之（解作：統治人民，指使他們去做可行的事。），他亦相信最新的科學理論Complex Adaptive System（自組織理論）。4 T j& q$ |% s5 z& r
6 D+ J5 w' {: f* _) [0 Fos.tvboxnow.com「所謂自組織理論，就是在銀河系、宇宙星系都是有自行組織能力，連人類最基本的防疫系統也是自組織出來的。所以現在我們遇到難題，我們就會啟用我們這個系統去應付。」
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面對香港政府高調伸手介入樓市，施永青便採用孔子一套「讓下屬去做可行的事」，同時啟動這個「自組織功能」。施永青強調，此時此刻，為了讓本地公司 5000員工能順利地做可行的事，施永青正設法減低前線員工的無謂行政及煩擾工作：「我的重點是，能夠讓前線作的決定，就千萬不要放到後面。」
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, W5 H7 j1 q; k; otvb now,tvbnow,bttvb施永青舉例說，他從來沒有替公司作每年預算。「因為各分行自己應該最知道自己有什麼預算。」另外，他取消了大部份大公司都採用的每年員工評核機制。tvb now,tvbnow,bttvb5 P0 n" _0 D# y
6 J `/ Y* o L$ b3 \4 b「一天時間不多，減低他們的無謂工作，就可以集中在處理生意事務上。現在因為政府出手搞亂，任可員工都可以隨時打電話給我提出方法，你夠膽說，你就去做。過程中當然不斷試，試錯之後，剩下可行的，就是最好的方法。」os.tvboxnow.com1 o! P( m0 \4 l4 h$ k5 W( _
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中原現行的管理版圖，猶如古時候的分封諸候制。香港分為三大板塊，包括香港島，九龍及新界。各大諸候再下分細諸候。「我對他們沒有任何管理，我給他們唯一的東西，就只有方向，任何諸候自己用自己的方法去經營，只要做到盈利，勝過行家，下屬沒有人反他，絕對不會隨便調動他們。」
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1986年入行，在中原工作了27年的陳永傑，現時是中原的亞太區總裁，主管香港區住宅銷售。他說，施永青言出必行，不是那種說一套做一套的老闆。
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) c1 E1 s& H* u* ] ^os.tvboxnow.com「很多老闆口裡就說無為而治，讓員工自由發揮，實際就什麼都管，但我跟了施先生近30年，他真的言行合一，」陳舉出例子，例如沙田區的主管提議租用城中一間租金昂貴的龍頭舖，任何公司都認為這決定應由公司最高層拍板。「但施先生會勸我不要阻止地球轉，這決定應該由沙田區的經理自己決定，只要他有信心，數據 顯示有盈利，就讓他們去做。」他又說：「施永青從來不罵員工，集團內的主管都不得弄權，不可作威作福。施先生著重情報及數值，無為而治的基礎概念就是陽光政策，透明度極高，例如行家美聯每月每日成績比較，中原城市指數（樓價指標），施先生掌握數據作基礎。」
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根據數據，現行香港二手樓物業既然在辣招下每月銳減一半，駐青衣東涌的中原物業部經理便提議暫避風頭，去台北發展；而本來做投資移民的，亦表示想去新加坡。陳永傑說，施永青聽到兩名下屬提議後，便讓他們去。除了發展台灣及新加坡等地，中原集團亦會更加集中在國內發展。
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「香港政府辣招是人為問題，到全行全業經濟出現問題，政府一定要收手，所以現在中原是靜待時機。為了穩定中原，暫時我們集中火力在國內市場。」8 k6 K4 O# B+ I# v
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不過，倚靠國內發展作為暫緩香港的絕境，又遇到另一阻礙。歷史回到1993年。當時施永青感到中國房地產市場的潛力，先在上海開設內地的第一間合資公司，踏出內地發展的第一步。一年後，中原開始進一步發展。當時國內的地產中介行業還尚未成熟，尤其在二手房地產市場，中原選擇在最接近香港的廣州成立第一間地 鋪，同年於首都北京開設合資分公司，踏足北方，更在1995年成立中原中國部，專責中國業務發展。os.tvboxnow.com" m2 @% z- M- n; z: V6 l1 r$ n3 x
5 u; R9 E: j7 Y" f% [公仔箱論壇經過五年多時間，2000年中原（中國）在深圳及北京分行盈利顯著，而上海與廣州亦開始收支平衡，令中原有進一步把握把業務發展至二線城市，包括重慶及大連等地。
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4 M9 F& l4 J# o9 ~ ltvb now,tvbnow,bttvb中原的表現，可以從它能夠與國內著名發展商合作出來，在2003年，中原便與浙江省中國銀行簽定合作協定，開設客戶服務中心，成為第一間可於中國銀行內開設專有櫃位的地產代理機構。同年又與國內著名發展商SOHO中國合作，獲委託獨家代理及銷售北京建外SOHO，成為該集團首間委託的代理商。
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# b( L$ |& u+ p8 @8 F2 p2005及2006年內地房地產市場，雖受宏觀調控政策所影響，但仍無礙進軍內地發展已超過10年中原（中國）的擴展，每年業務均有穩定的增長，截至2006年底，中原（中國）於國內22個大城市設立分公司，全國員工數目超過1萬人，各地辦事處及店舖數達500間，成為中國境內網絡最大的跨城市地產代 理集團。中原在國內發展一帆風順之際，就在2008年這時候，卻受到全球金融海嘯影響，中原集團不能獨善其身，在國內全線收縮。
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此時鏈家，卻異軍突起。鏈家創辦人是來自西北的左暉。據大陸媒體報道，左暉剛到北京時曾在中關村工作，一直是在北京租房子住的，直至十年前有資本去買房子，期間親身經歷過北京地產仲介行的玩弄手段，覺得自己可以建立一間規模嚴謹的公司，所以創業成立鏈家。- ~4 U$ i# \4 f# g
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2001年鏈家只有一間只有27名員工的北京小店，幾年時間，因為員工服務質素高，漸漸獲行內人認同。不過，真正的轉捩點在2008年金融海嘯後。當時北 京的二手樓交易一度由每月平均約7000宗，跌到一個月只有3000宗，地產同行都在關店，但鏈家卻逆市擴充。人棄我取的方法不停擴充門市，不到兩年由 300間分店增至600， 升幅一倍；同時間，中原卻跟著市道削減規模，意想不到在這時候中央政府撥出4萬億人民幣救市，令鏈家吃了這口甜頭。
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「鏈家一條街可以有五間分店，客人思想好簡單，見邊間就入邊間，所以鏈家吸納大部份北京客源，」施永青酸溜溜說。鏈家能夠把握時機成功搶灘，國內外都在分析他的成功。有一說法，是因為左暉大量引進IT技術，以有效的監控系統來管理整個地理代理操作流程。例如，左暉會用電腦系統監察員工與業主聯絡次數，每次 交易的價格與出售條件的變化。每一個工序都有監察，做得好的有獎，做得不好的要罰。左暉更曾經鼓勵北京的市民向他們舉報，凡有鏈家員工做出不恰當的銷售手段及報假數，市民舉報者有獎金。
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8 }+ }5 w4 y( b- @. T6 m, k施永青形容這招很絕，「又可以自我宣傳，又可以全民監察自己的員工。」鏈家這一套正如「老大哥正在監視著你」（Big Brother is watching you）的管治方法，加上不停的擴張分店，令鏈家在北京快速成長及擴張。
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北京一役輸了，施永青坐在辦公室，開始研究這個對手。施永青在他創辦的免費報紙《AM730》專欄，首先在5月14日談論到鏈家。指中原在內地遇到一個以 全新式經營的競爭對手，該對手不但成長速度比中原快，能量比中原高。「其實我正式在2011年開始研究鏈家，在北京輸了，我認輸，你估我唔認輸咩！輸了， 就要知道對方是什麼東西，所以就研究它。」施永青坦白說。（待續）os.tvboxnow.com/ Z5 s# h$ K$ B# i/ [7 [
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3 T, S7 ~& \( K& B E& r4 h文：李皚茵公仔箱論壇1 M4 |( w; E, h/ ^4 L
原文刊於《彭博商業周刊/中文版》第15期
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發表於 2013-12-20 02:31 PM
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