新地(0016-HK)上周以創滬地價新高的217.7億元人民幣獨資投得徐家匯中心項目地皮，備受市場關注，聯席主席兼董事總經理郭炳江昨透露，徐家匯項目總投資額達400億港元，預計將有40%樓面於未來5年出售，料可套現200億港元，其餘60%樓面將興建作投資物業，預計為集團帶來長期穩定的租金收入，並強調無計劃就地皮進行融資。
香港《文匯報》報導，縱然新地是香港數一數二的「大孖沙」，全年基礎溢利達186.19億港元，但投資徐家匯項目已達400億港元，對集團而言確實是一個極度龐大的投資。郭炳江表示，徐家匯項目會是集團未來租金收入增長重點，第1至第3期的銷售可套現200億港元，而目前集團的淨負債比率低於13%，即使計及徐家匯支付的地價，負債比率仍少於20%，屬健康水平，故無需要融資。
集團指出，徐家匯是上海三條地下鐵的交匯站，項目將包括有高級寫字樓、商場及酒店物業，除了58萬平米樓面外，亦包括12萬平米的地下面積，故整個項目總營業面積達70萬平米，實際平均樓面地價為每平米3.09萬元人民幣，即每方呎約3600港元。而項目分為4地塊，1號至3號地塊將會用作出售，而4號地塊中的1號塔樓將會興建成浦西第一高樓，作投資物業用途，而2號及3號塔樓亦會用作出售，另會興建商場及步行街作收租。集團預期，項目中約有42萬平方米的樓面面積將會用作投資物業用途。
另一聯席主席兼董事總經理郭炳聯認為，徐家匯如同香港的銅鑼灣，集團可憑藉過往興建ICC及上海發展的經驗，有信心可做好徐家匯項目，同時看好大陸經濟會繼續增長，亦有信心大陸項目有足夠的資金可以回籠，預期於2015年底，上海投資物業部分可為集團帶來約30億港元租金收入。
執行董事兼首席財務總監陳國威補充，計及新投得的上海徐家匯地王項目後，集團在大陸投資佔總資產比重已達25%，大陸業務佔比明顯加強。
被問及近年大陸經濟有放緩跡象，集團在徐家匯項目的出價是否太過進取，郭炳江回應指，大陸政治、民生及經濟都會有風險，但徐家匯項目乃經過董事會兩年的討論，集團相信以中長期而言，大陸一線城市增長速度雖放緩，但投資風險較低。郭炳江補充，目前大陸有8,000多萬方呎的樓面面積有待發展，除非有非常好項目，否則會集中做好現有的工作，暫時不會再考慮投資其他大型項目。
面對「3D」重稅辣招及一手住宅銷售新例影響，新地於本財政年度於香港及大陸的賣樓目標只有280億元，較上年度賣樓收入減少15%，新地聯席主席兼董事總經理郭炳江坦言，新措施對豪宅市場有影響，由於中小型住宅需求大，集團買地策略會跟隨市道而行，未來會集中發展及銷售中小型住宅為主，有信心銷售金額能達標。他又稱，外圍因素存在很多不明朗因素，未來香港樓價難測，不過，他預期，大陸經濟維持在7%至7.5%，香港經濟亦會持續溫和增長，市民工資會上升，對香港樓市有正面作用。
郭炳江表示，香港一手樓交投受到《新一手樓條例》影響，發展商需要進行多項準備，務求符合政府對賣樓書要求，令過去數月香港發展商推盤放慢，但發展商對條例開始「上手」，集團會加快售樓書的準備功夫，及加快準備預售樓花同意書。他透露，集團亦會拆售車位、已持有多年的非核心商場。
新地副董事總經理雷霆指出，今財年銷售目標為280億元，其中190億元來自香港，未來9個月會推售屯門站瓏門2期、港島西Imperial Kennedy、粉嶺住宅項目、元朗東爾巒、西九龍天璽新一批單位，及觀塘海濱道和港島南區黃竹坑道商廈；其餘90億元來自大陸。雷霆坦言，「3D」重稅對豪宅市場有影響，市場需要時間消化，預期明年初豪宅交投將會回升，主要因為豪宅供應有限，而且大部分豪宅持有人財務健全，他對未來9個月推售的香港豪宅項目有信心。
郭炳江指出，香港自第二季受新措施影響，成交下跌，目前成交主要依賴本地買家，並以用家為主。由於香港按揭利息低企，租金上升，以及市民收入持續增加，相信仍可吸引市民買樓；建築費用上升，相信亦可以吸引市民買樓保值。
被問及對香港樓市走勢看法時，郭炳江表示，由於外圍因素存在很多不明朗因素，樓價難測，但預期，大陸經濟增長維持在7%至7.5%，香港經濟亦會持續溫和增長，對香港有正面作用，集團會跟隨一手市場走勢來定價。
郭炳江表示，公司買地會視乎大陸及香港經濟形勢，例如香港能否吸引外資等因素，集團買地策略會跟隨市道而行，未來會集中發展中小型住宅。雷霆補充指，早前投得的將軍澳、東涌、北角及元朗等數幅地皮均會用來興建中小型單位， 未來會繼續積極投地。他又稱，一直按以往速度銷售，並無因為購入上海徐家匯項目而加快銷售速度。
另據《星島日報》報導，新地收租物業表現繼續強勁，惟物業銷售大幅倒退，拖累截至6月底止全年純利下跌6.4%，至403.29億元(港元，下同)；每股盈利15.28元，維持末期息每股派2.4元。新地副董事總經理雷霆昨日表示，今年度售樓目標為280億元，香港和大陸分別為190億元和90億元，較上個年度減少15%。
撇除投資物業公平值變動，期內核心純利為186.19億元，按年跌14.1%。期內物業銷售收入按年減少46%，至200.6億元，其中香港物業銷售收入為163.22億元，倒退53.7%；大陸銷售收入36.1億元，增長逾1倍。期內合同銷售總額為329.05億元，減少14%。
年度租金收入則維持雙位數增長，總租金收入上升11%，至160.19億元；中港兩地均因為續租和新租租金上升，保持上升趨勢，其中香港租金收入132.89億元，增長9%；大陸租金收入20.67億元，增長28%。
於6月底，新地香港總土儲為4660萬平方呎，包括2860萬平方呎已落成投資物業，以及1800萬平方呎發展中物業。此外，新地持有超過2700萬平方呎農地，大部分位於新界現有或計畫興建的鐵路沿，並處於更改土地用途的不同階段。大陸土地儲備為8110萬平方呎，包括7160萬平方呎的發展中物業，以及950萬呎的已落成物業。 |
發表於 2013-9-14 09:06 AM
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