本帖最後由 felicity2010 於 2013-3-20 10:14 PM 編輯 os.tvboxnow.com' J7 P1 _4 v1 T5 W+ R( A
% E5 o j- N! J! g6 A- H) d港人港地設6限有漏洞 業主可無限期續租 擧德地下周招標tvb now,tvbnow,bttvb1 E9 R9 e; H0 d: M3 N) n2 {
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8 Z) _8 F3 P5 W7 Zos.tvboxnow.com【明報專訊】兩幅設有「港人港地」條款的擧德住宅用地，定於下周四（28日）正式招標，政府將首次引入6招限制地皮銷售及轉讓，除列明單位出售後首30年，業主須為香港永久性居民，不得以法團或公司名義購買外，更不准發展商租出單位，以免單位長租給非港人，但小業主購入單位轉租則不受限制。地產界人士指出，兩幅地合共約值42億元，較「無限制」的私宅地皮市值折讓一成。os.tvboxnow.com& g v; }( H) K0 `2 X- ?
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地產界估價低「無限制」地皮一成os.tvboxnow.com. T" _+ h% q. B1 {, ^/ g
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政府去年9月宣布將啟德發展區第1H區1號及2號住宅地皮納入「港人港地」。事隔半年，地政總署昨公布招標細節，包括加入限量及限呎條款，要求兩幅地皮合共提供不少於1145個單位。公仔箱論壇2 ~! U2 C: e, r2 d e
) ?" i) C. J' `4 [tvb now,tvbnow,bttvb1號地盤面積約8.4萬平方呎，最高總樓面為41.8萬方呎，住宅單位不得少於545個；2號地皮面積較大，約9.2萬方呎，最高總樓面為46.2萬方呎，住宅單位不得少於600個。兩幅地將於本月28日起招標，5月31日截標。3 p) h% A) N+ L8 I
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首30年業主須港人 可與非港人近親聯名
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9 H0 y2 s) G& n& D4 d特首梁振英去年競選時提出「港人港地」政策，表示可挑選部分適合中產的住宅地，只限售予港人，新一屆發展局選擇兩幅啟德住宅地作試點，列明由批地日期起計的首30年內，兩幅地皮的單位均受「港人港地」條款限制。
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地政總署表示，地契將訂立6大限制條款，限制發展商及轉讓後每名小業主，只可將單位售給持有香港永久性居民身分證的市民，亦不得售予法團或公司。若買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。不過，若買家離世或離婚，要將單位轉讓給非港人配偶或近親，可向地政總署申請寬免。為免單位一旦斷供被強制收回，從而有可能售給非香港永久性居民，政府規定買家若需做按揭，必須向政府指明機構，包括香港按揭證券有限公司承做。
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8 O& z) p4 N/ U5 R租約不可逾5年 續租次數不限tvb now,tvbnow,bttvb: K2 T, \8 h2 o1 K7 K% L
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: z; S+ y d8 \7 `& D& I地政總署並規定發展商完成項目後不得將單位出租，確保發展商將單位推售；小業主則可將單位出租，每份租約不可超過5年，避免有人藉長期租約，不當轉讓單位給非港人，但續租次數不限。4 D0 n: \+ S8 E0 X6 G2 U
0 C4 q" e3 d' ]5 n3 X5 O0 l" Pos.tvboxnow.com測量師學會產業測量組前主席潘永祥表示，兩幅地皮受「港人港地」條款所限，相信會影響發展商投標意欲，他們或會採觀望態度，預料地皮市價會較同區沒受條款限制地皮折讓一成。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 K. m/ T, [5 ?0 R
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業價料呎價不過5000元- i/ u4 O6 L( p. p- j
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3 [$ E( O0 V2 M/ a$ l6 i: O6 E美聯測量師行董事林子彬表示，受到條款限制，料會收窄兩幅地皮項目落成後的客戶群，加上政府未來定期推出土地招標，預料發展商入標不會過分進取，估計兩地皮市價合共為42.26億元，即平均樓面呎價4800元。中原測量師行執行董事張競達稱，市場無「港人港地」成交指標，近期市場氣氛沉靜，加上受到加息等不明朗因素影響，發展商未必願出高價做「白老鼠」，估計兩地市價為39.61億，即平均呎價4499元，較之前估計的5000元下跌。 U# G6 M I# ]% [8 D- U
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條款未限信託 內地人可實益持有/ s: o+ o, p) B, }3 @% M. w
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【明報專訊】政府在兩幅啟德「港人港地」加入6項限制條款，但未有限制內地買家透過信託方式持有單位；另外，單位賣散後，地政總署如何巡查單位，確保小業主遵守地契，仍存疑問。有測量師認為，條款未有限制信託是不完善的，將造成法例漏洞。有律師認為，即使實施「港人港地」限制，政府將面對執法困難，相信難以杜絕內地買家實益持有單位。
$ m) R' V1 I/ X$ a# L3 o8 M& P' u公仔箱論壇os.tvboxnow.com: A+ r# y# B4 T. [5 o) @
測量師學會產業測量組前主席潘永祥認為，真正搶貴本港樓市的是內地富豪，但現時「港人港地」的限制條款，未有列明禁止內地買家透過信託、或以授權港人方式先購買單位，但實益持有人仍是內地買家。他擔心造成漏洞，政府有責任釐清。
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9 ], T. e$ H5 @; `. w8 \5 `tvb now,tvbnow,bttvb二手買家毋須簽宣誓書, H5 X+ x; z) A' M
8 j: c9 x; m6 }( \# i; n7 E/ F% G, _os.tvboxnow.com本身是執業律師的民主黨立法會議員涂謹申說，由於首批買家要做宣誓書，相信單位在首次買賣時可確保為港人買家，但之後單位的轉讓買賣，因二手買家毋須再簽宣誓書，政府難以監察，只要內地買家願承受一定風險，委託二手港人買家買入，就可實益持有單位，「始終都會有內地買家願意走法律罅」。- Q# q" N* t. \- H7 j0 s3 J% f
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「除非頻密檢查 否則難杜絕」公仔箱論壇9 |8 i% u U3 ?3 l
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前立法會議員、土地監察主席李永達認為，政府沒設恆常機制監察租約，加上未必有足夠人手，相信會執法困難，「除非政府頻密檢查，否則經過一段時間，好難判斷每個單位有無違反條款」。他稱，現時用作「港人港地」的單位太少，只有1100多個，佔現時平均每年落成2萬個的私樓量不足一成，建議政府未來增加「港人港地」單位比例。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' ~$ G2 G/ q9 B3 z9 s( n' Y
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長策會成員：有法律風險
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長策會成員、置業國際主席蔡涯棉稱，「港人港地」大框架已列明物業首30年須由香港永久性居民持有，相信若內地買家透過信託持有，屬違反條款原意，買家及內地實益持有人俱要面對法律風險。/ d+ Z% _0 Q# N, Y* a
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0 v7 I K5 H$ U! f$ f jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。無損發展商興趣 「市區罕有供應」
0 B5 r+ A7 |! ]; R5 z' B7 I公仔箱論壇【明報專訊】兩幅位於啟德旳「港人港地」，雖然有6項限制條款，仍然有發展商表示有興趣，不過，亦有發展商擔心，政府設有太多規限，會降低項目的彈性。
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新鴻基：適合作上車盤
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, @- j! I. | f n新鴻基地產代理執行董事周國賢表示，兩幅地皮位置不俗，加上新地在附近已經有項目，故對地皮有興趣，適合作為上車盤。不過，樓市受辣招影響，以致一、二手樓成交委縮，希望政府出招不要太急，恐落藥過重影響大市。他說，公司要研究規限以及評估市場反應，才決定是否參與發展。tvb now,tvbnow,bttvb4 g; Q' u2 _- X
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招標有限制 影響彈性tvb now,tvbnow,bttvb0 \5 |# i$ S6 z
$ s! e5 M ^5 g$ c' yos.tvboxnow.com英皇國際執行董事張炳強說，該地皮為市區罕有供應，對兩幅地有興趣，但招標條文有多項限制，某程度上減低項目發展的彈性。再者，若樓市逆轉，發展限制較大的項目會有風險，所以要詳細研究後，才決定是否入標。os.tvboxnow.com) F% q& j+ |! d5 N
3 u3 [ h2 l B長策會成員、置業國際主席蔡涯棉說，過往政府在招標項目上，較少列明禁止發展商分租單位，但由於市場已預料兩幅啟德地皮用作興建中小型單位，加上現時發展商在完成項目後希望盡快套現，相信條款不影響發展商銷售安排。
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