| 保利地產(600048.SS)土地儲備豐富、增長很快，並敢於逆周期拿地。公司2007年新增專案20個，權益面積639.6萬平方米。2008年，房地產市場進入低谷期，但公司仍新拓展專案12個，新增土地儲備594萬平方米，為2009年的快速擴張鋪平了道路。2009年公司新拓展專案38個，新進南京、大連和陽江三個城市，新增土地儲備權益容積率面積1,338萬平方米。截至2010年6月30日，公司共有在建擬建專案115個，佔地面積2,640萬平方米，可結算面積約3,500萬平米。 土地儲備遍及23個城市 公司是全國性開發商，土地儲備分散，並逐漸向二線城市傾斜。公司在開拓外地市場方面非常積極，保持著每年新進2-3個城市的速度，拓展新市場的能力較強。目前公司的土地儲備已經涉及23個城市，其中一線城市除了廣州仍佔比較大外，武漢、成都、重慶、佛山、瀋陽等二線地區均佔據了重要位置，武漢地區的土地儲備更是超過廣州成為儲備比重最大地區。 土地儲備整體成本比較合理，逆周期拿地策略使得公司專案成本較低。從近兩年取得的專案成本來看，公司的拿地成本比較合理。2009年，公司在一線城市的拿地成本約5,000-7,000元/每平米；二線城市的土地樓面價在2,000-4,000元/每平米，處於比較合理的區間。而公司在2008年市場環境並不太好的情況下果斷拿地，一是有效降低了專案成本，二是為市場轉好時供應的充足做好了準備。 公司營業收入增長非常迅速，盈利能力很強。公司的營業收入、營業利潤及淨利潤一直維持高速增長，顯示出了公司很強的盈利能力。公司2005-2009年的營業收入平均增速為85.63%，營業利潤的平均增速為98.13%，歸屬母公司淨利潤的平均增速為96.59%。公司有豐富的土地儲備做保障，業績高速增長仍可持續。 樓盤銷售可保快速增長 盈利預測：公司土地儲備豐富且分佈合理，從今年上半年的銷售情況來看，公司銷售步伐並未減慢，預計未來仍可以保持快速增長。公司土地成本較為合理，費用控制方面頗有成效，費用率一直較低。公司目前有豐富的已售未結資源，預計今年業績增速仍可以高達30%以上。我們預計，公司未來3年歸屬母公司淨利潤分別為45.38億元、64.8億元和88.1億元，每股收益分別為0.99元、1.42元和1.93元，對應市盈率分別為11.47倍、8倍和5.89倍。 投資建議：公司是中國保利集團的房地產業務的運作平台，專注房地產領域近20年，具有豐富的開發經驗和產品知名度。公司土地儲備豐富，佈局合理，目前有相當部分土地儲備位於二線城市，隨著我國城鎮化的發展，公司必將受益，未來業務高速增長仍會持續。給予公司「推薦」評級。 風險因素：公司營業利潤率呈不斷下滑趨勢，若公司長期仍維持此趨勢，則對公司的競爭力構成較大損害。 |
發表於 2010-10-9 08:45 PM
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