[香港] 樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲

serrurier

樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲
' \( x( H3 E* q  h. m' K5 G; x( U, e
os.tvboxnow.com6 x3 ]- C6 f, l' u8 J0 E( v3 \5 B

1 i) D3 r  x* s# K公仔箱論壇
, E- G8 f  {4 [; h& @) x  d' I8 A1 \- h5 F4 T8 Y# r' G# a
本報獲悉，住宅樓價高位回落，連累財務公司受牽連，近日新錄得銀主盤累積急增至百伙水平，其中四成為涉及財務公司「借爆」物業，不少涉向財務公司三至四按，甚至出現十按財仔銀主盤，該項九個蓋十個樽過度借貸物業，在業主資不抵債下，最終由銀主收樓低價沽出，一場財仔盤爆煲潮漸出現。
% i$ c& u# ~& Y; cos.tvboxnow.com公仔箱論壇' {3 n! {2 Z% Y6 I4 U2 q
辣招打擊樓市成交下，政府錄得樓價指數掉頭高位回落中，綜合市場消息稱，近日全港銀主盤急升至累積近百伙高位，較以往五年平均數增近一倍。當中，由於金管局嚴限銀行貸款，部分買家借貸應急下，一批財務公司便從借貸夾縫中活躍起來。中原財務董事總經理梁理中表示，一批被收樓的銀主盤中，料有四成涉及財務公司參與貸款等安排，較以往財務公司佔一成銀主盤比例增加。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 _# g6 I' }/ O7 P. h

2 ?* b2 O  S( k4 h7 ftvb now,tvbnow,bttvb「九個蓋十個樽」os.tvboxnow.com. Z- e* C* k! L4 P( H) E; n
! o% |0 e- a' S$ q. B
九龍城新錄得的豪門銀主盤，消息指出，原業主經七家財務公司，承做共十次按揭並借凸樓價，當中以新債舊債方式「九個蓋十個樽」套取大筆近千萬元貸款，最終原業主賣樓收回金額仍未能清還借凸貸款，樓市持續調整下，最終原業主選擇失蹤後，未有繼續還款，物業遭銀主收樓，並以低市價一成沽出，成為涉及最多財按賣出銀主交易單位。tvb now,tvbnow,bttvb  u  J: ?$ ?2 ]# x2 ~) x

# K  N" p9 y" p+ `財務公司承按風險增
5 Z3 W, @2 P4 Z4 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇+ \. d% U1 C! _: {$ x( ]
今年首季豪宅銀主盤有十宗交易中，其中五宗涉及借入財務公司貸款，當中，新近成交的大圍名家匯，原業主買入單位後，分別向三家財務公司借入按揭，其後未有還款最終成為銀主盤，銀主沽出單位時亦較買入價蝕讓五百六十三萬元，另外，位於大埔比華利山別墅一項銀主洋房易手，亦曾由三家財務公司等參與加按，亦因未還能供款而遭收樓，反映借入財務公司高息貸款，逐成為銀主盤觸發點之一。tvb now,tvbnow,bttvb" y1 w& W0 ]( F1 G4 y+ ]3 ~

5 u' }0 @. [  l9 H" M4 k香港持牌放債人公會主席長原彰弘表示，過往幾年趁樓價造好，物業估值上升，個別小型財務公司為爭取生意，為客戶承造加按套現。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ i  Y5 q6 z% T4 J" R

- J9 x- C, H1 O- Y! F+ x4 @os.tvboxnow.com但現時遇上樓價下跌，財務公司承造樓按風險正不斷增加，因而錄得物業資不抵債，賣樓不足清還貸款下，有機會令財務公司蒙受損失，相信僅屬零星個案，但日後隨樓價下調，資不抵債情況或有所增加。4 A) [1 S% R/ \. ?8 U. b

2 {; h! z$ ]  m; V  `tvb now,tvbnow,bttvb他補充，本港現有逾千間持牌財務公司，當中業務涉樓宇按揭的不足一百間，財務公司絕大部生意屬私人貸款，公會有三十八個會員計算，平均樓按業務佔各公司整體業務僅約一成，亦暫未見有類似「爆煲」個案，即使樓價持續下跌，對公司穩健性影響亦屬輕微。
3 t0 t1 R& [) _0 j  Z# I. Ios.tvboxnow.com! w" B3 Y( Z! P+ g
加按與美國爆煲前雷同
; D; h; j2 e) R# H' G5 |4 Q
: q( A7 R; J  n' N6 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎表示，新辣招推出後，的確令成交及按揭宗數減少，但物業加按數字卻未有跟隨調整，反映業主有意透過加按套現，這與○六年的美國樓市大跌前情況雷同，當時亦有很多人透過樓價上升，加按物業套現過活，不過，待樓價停止上升後，甚至掉頭回落，不少物業斷供被收回。他又指出，本港加按情況未有像當年美國般盛行，但樓市上升動力減退，正出現銀主收回物業個案，預期樓市調整，稍後或將出現跌市「骨牌效應」，不少多重按揭借貸銀主盤將增加。

serrurier

樓價690萬借逾千萬債os.tvboxnow.com) w+ A2 d* G- t, D" E+ X
tvb now,tvbnow,bttvb7 q9 Y; I  O* U/ ~: z7 F
2 t' k: _1 J* N* f# G9 F

/ v' p  o  J' E9 h& Qos.tvboxnow.com一場○八年金融海嘯後令低息期持續，加上樓按借貸大行其道，在熱錢放水下出現大批「一樓多按」個案，當中最矚目為剛於上月中交易，位於九龍城豪門高層C室買賣，揭露一項十度承按銀主盤低價交易，該名業主早年以六百九十五萬元入市，並巧妙將物業輾轉加按「錢」套現，貸款滾至一千一百多萬元，由於借凸賣樓更錄得資不抵債，令物業淪為銀主盤沽售告終，交易令部分財務公司遇上損失。tvb now,tvbnow,bttvb( e8 P5 V! K2 \, V& I' y  i# @1 Q

2 c. x* t1 P8 f7 R1 jos.tvboxnow.com該項十按財仔盤豪門，原業主不斷靠借新債填舊債，最終資不抵債遭收樓，消息人士稱，該項單位在二月底由星展銀行正式放售，原本叫價九百五十萬元，但放盤後市場反應一般，最終數度減叫價後，終以九百二十八萬元沽出，較市價低逾一成。
5 P1 r( S& r/ j5 u6 k4 R' {1 Hos.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb# I5 M8 r' P  \+ R6 M3 b$ Z% M+ h: ?
不斷靠借新債填舊債TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 L/ C0 d0 }; `: \' K1 e
& g9 i1 o8 G* J  J: L! W
據交易代理稱，這項十按豪門單位一度原定於去年五月以九百四十八萬元易手，但由於原業主借貸過度，當時在簽訂買賣合約時，律師樓發現交易中，原業主需要額外付出約二百五十萬元，方可清還所有欠款完成買賣，但律師樓及債權人當時未能聯絡得到業主，後來更發現該名業主已失蹤，交易告吹退訂予準買家，及後，物業淪為銀主盤後上月以九百二十八萬元沽出，售價再下跌下仍然資不抵債，賣樓套現後尚欠二百七十萬元欠款未清還。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 k7 z+ R5 [8 I1 ]5 B3 D7 K2 l! V( C
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 D, k$ s( ]. J& i
是次銀主把單位沽出後，將會按債權人的先後次序，取得各自應得的款項，其中，屬第一債權人的星展銀行，將能優先取得欠款，而按債權優先次序，有財務公司因賣樓後仍資不抵債，未能取回全部貸款，因而蒙上損失。& y- _1 l8 o" M) X
: J* V/ R5 b" K. j8 R" M* l
按債權先後次序取款公仔箱論壇3 H5 @0 R, f0 C6 A8 j% |: C4 l% e! m

5 f# t$ t$ S4 r" r3 v1 d% H( v8 k# pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。翻查土地註冊處資料顯示，該單位曾於零九至一三年期間，先後向七家財務機構承造十次按揭，期間亦曾來回共六次償還貸款。不過，該業主自從於一二年十月開始，再度向包括星展在內的三家財務機構借貸，如在一二年底及一三年初期間，向康業信貸快遞借取共二百五十萬元，但截至物業於一三年四月成交時，業主仍未有償還該幾筆欠款。tvb now,tvbnow,bttvb; o  j  H6 ?+ z& J8 k# y

7 p9 G# e# z) l/ a8 cos.tvboxnow.com市場人士稱，上述的交易乃「九個蓋十個樽」鮮明例子，若業主出現財政上需要，往往選擇把物業加按套現，不過，每筆新債務均涉及額外利息等支出，長久而言，若該業主財政情況惡化無力還款，需要「債債」下，最後終因無力借貸過度「爆煲」。

serrurier

代理有責提醒「財仔盤」風險
, _! s! F$ \/ O/ |5 l% j; |2 ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' v' o& _, A- f9 C/ P2 U「一盤多按」最後淪為爆煲盤，輾轉由銀主收回放售的個案漸現，但這批另類盤源，有意入市的買家，就要「打醒十二分精神」。
+ c+ F* B5 L$ v: y8 ]公仔箱論壇
- i2 W2 e  d8 _/ d; c有地產代理就指出，對該類多於一個按揭登記、以及錄得超過一家財務公司借貸的物業，會向準買家作出提醒，並要求買家開出的定金，交予律師樓先作托管，避免賣方因未能還款而挾走訂金後「失蹤」，令買家蒙受損失。tvb now,tvbnow,bttvb% o$ D0 F( M9 p8 }2 G) P$ f1 H

* f) q! i0 |4 d) g+ Z公仔箱論壇交律師樓託管訂金/ O& n* t# T4 Q5 i
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* L1 \9 G6 g8 W% c! T
中原高級營業董事王鎮維表示，其實地監局有指引要求，若「開門七件事」（查冊中七類重要資料）中，土地註冊文件交易內註明業主有按揭貸款登記，代理應要求買方將訂金保留在律師樓中以支付交易，而一般情況下，代理為免被追究疏忽之責，亦會按指引要求買方開出訂金交予賣方律師樓。
4 d' l+ d3 Y+ d) W& C/ a; j公仔箱論壇
% l4 `+ W. R# C2 a' kos.tvboxnow.com事實上，有樓宇買賣交易會將細訂直接交予業主，但若然業主一方有按揭，為免交易途中其再借錢而造成資不抵債，通常代理為免責任上身，均要求買方要求細訂交予律師樓託管，除非對方暫委託不到代表律師，或查冊登記按揭金額較清晰，若然遇上有財務公司按揭備註，或甚至多家財務公司貸款記錄，均一定要求交收金額予律師樓托管。

serrurier

警署申請放債牌 成立財務公司簡易( Z$ K' t9 }* ?" |  j& i: \1 p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 F/ d: V+ D, _% d$ t7 {/ ]4 M
現時市場上大大小小財務公司共逾一千家，除了由於貸款業務有利可圖外，更重要是成立一家財務公司的門檻相當低，當中並無資本要求，從公司註冊處，以及警務處申請放債人牌照，前後僅須約三個月時間。
2 x* `$ P( [; k# _9 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
$ ^; M. F, S, c0 Ztvb now,tvbnow,bttvb市場人士透露，要成立一家財務公司的要求相當簡單，首先政府公司註冊處放債人註冊小組，申請成為持牌放債人，公司註冊處的申請費用為八千八百元，另須向牌照法庭繳交一千九百一十元，合計涉款約一萬零七百一十元，同時，須向警務處牌照課放債人牌照組遞交申請書及陳述書，在取得警方許可後，牌照正式生效，年期為一年。
0 q8 ?5 _, m9 r" H# q; i$ f3 v
! V. O4 z/ h8 e6 i; i+ F, p無資本要求 三至四個月批牌
/ r! K" g* s0 o2 Ttvb now,tvbnow,bttvb
( T6 i( }1 z# ?( Q公仔箱論壇有從事樓按之21財務董事莫耀強表示，整個牌照申請過程僅需三至四個月，其中向警方遞交申請後，警方隨後會派員到財務公司登記地址，視察現場環境，只要是普通辦公室間隔，一般均能順利通過，然後便可正式營業。
. |! K; E, ], W0 {* J2 \os.tvboxnow.comtvb now,tvbnow,bttvb- Q2 N* Q9 i3 O
莫耀強指出，雖然市場有逾一千家財務公司，但會提供樓宇按揭的公司，僅約一百家，而市場須向財務公司承造樓按的人士，多因為個人須債務重組，而物業為最容易取得貸款，故每遇財務問題，業主傾向率先透過物業抵押，借貸樓按以渡過難關。tvb now,tvbnow,bttvb' \4 ?5 k' a) H8 B2 A7 T" E
os.tvboxnow.com" b7 i5 v1 Y0 K, `
另外，財務公司一般願意承造物業估價的八成，當中主要為二按及三按，因應估價隨市況變化，扣除銀行承造的頭按，實際二按及三按一般所涉及款額僅約數十萬元，惟隨承按次數愈高，年息可高至三十厘水平。