[香港] 樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲

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樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲
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+ E$ f7 s: R3 l" P6 U本報獲悉，住宅樓價高位回落，連累財務公司受牽連，近日新錄得銀主盤累積急增至百伙水平，其中四成為涉及財務公司「借爆」物業，不少涉向財務公司三至四按，甚至出現十按財仔銀主盤，該項九個蓋十個樽過度借貸物業，在業主資不抵債下，最終由銀主收樓低價沽出，一場財仔盤爆煲潮漸出現。
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辣招打擊樓市成交下，政府錄得樓價指數掉頭高位回落中，綜合市場消息稱，近日全港銀主盤急升至累積近百伙高位，較以往五年平均數增近一倍。當中，由於金管局嚴限銀行貸款，部分買家借貸應急下，一批財務公司便從借貸夾縫中活躍起來。中原財務董事總經理梁理中表示，一批被收樓的銀主盤中，料有四成涉及財務公司參與貸款等安排，較以往財務公司佔一成銀主盤比例增加。公仔箱論壇* t' T/ ]  s8 }
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「九個蓋十個樽」公仔箱論壇. N' q2 P$ t( f" l/ |

9 i- T2 M6 ?2 B& Z九龍城新錄得的豪門銀主盤，消息指出，原業主經七家財務公司，承做共十次按揭並借凸樓價，當中以新債舊債方式「九個蓋十個樽」套取大筆近千萬元貸款，最終原業主賣樓收回金額仍未能清還借凸貸款，樓市持續調整下，最終原業主選擇失蹤後，未有繼續還款，物業遭銀主收樓，並以低市價一成沽出，成為涉及最多財按賣出銀主交易單位。/ V0 a9 U: g$ b) t: Y( l
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財務公司承按風險增TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. s) H* Z  b1 |! `* Q  H

, q) P1 v" g! ^公仔箱論壇今年首季豪宅銀主盤有十宗交易中，其中五宗涉及借入財務公司貸款，當中，新近成交的大圍名家匯，原業主買入單位後，分別向三家財務公司借入按揭，其後未有還款最終成為銀主盤，銀主沽出單位時亦較買入價蝕讓五百六十三萬元，另外，位於大埔比華利山別墅一項銀主洋房易手，亦曾由三家財務公司等參與加按，亦因未還能供款而遭收樓，反映借入財務公司高息貸款，逐成為銀主盤觸發點之一。
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香港持牌放債人公會主席長原彰弘表示，過往幾年趁樓價造好，物業估值上升，個別小型財務公司為爭取生意，為客戶承造加按套現。tvb now,tvbnow,bttvb% w- v9 z6 S& M1 v0 d" M& Z
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但現時遇上樓價下跌，財務公司承造樓按風險正不斷增加，因而錄得物業資不抵債，賣樓不足清還貸款下，有機會令財務公司蒙受損失，相信僅屬零星個案，但日後隨樓價下調，資不抵債情況或有所增加。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ X6 `* p; y5 m6 k
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他補充，本港現有逾千間持牌財務公司，當中業務涉樓宇按揭的不足一百間，財務公司絕大部生意屬私人貸款，公會有三十八個會員計算，平均樓按業務佔各公司整體業務僅約一成，亦暫未見有類似「爆煲」個案，即使樓價持續下跌，對公司穩健性影響亦屬輕微。
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, M: H/ h4 `8 Q) |7 btvb now,tvbnow,bttvb加按與美國爆煲前雷同
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中大地理與資源管理學系副教授姚松炎表示，新辣招推出後，的確令成交及按揭宗數減少，但物業加按數字卻未有跟隨調整，反映業主有意透過加按套現，這與○六年的美國樓市大跌前情況雷同，當時亦有很多人透過樓價上升，加按物業套現過活，不過，待樓價停止上升後，甚至掉頭回落，不少物業斷供被收回。他又指出，本港加按情況未有像當年美國般盛行，但樓市上升動力減退，正出現銀主收回物業個案，預期樓市調整，稍後或將出現跌市「骨牌效應」，不少多重按揭借貸銀主盤將增加。

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樓價690萬借逾千萬債
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' W) F1 Y: K+ c& qos.tvboxnow.com一場○八年金融海嘯後令低息期持續，加上樓按借貸大行其道，在熱錢放水下出現大批「一樓多按」個案，當中最矚目為剛於上月中交易，位於九龍城豪門高層C室買賣，揭露一項十度承按銀主盤低價交易，該名業主早年以六百九十五萬元入市，並巧妙將物業輾轉加按「錢」套現，貸款滾至一千一百多萬元，由於借凸賣樓更錄得資不抵債，令物業淪為銀主盤沽售告終，交易令部分財務公司遇上損失。
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( z( s: z* z9 R6 a! }# Y* i$ w該項十按財仔盤豪門，原業主不斷靠借新債填舊債，最終資不抵債遭收樓，消息人士稱，該項單位在二月底由星展銀行正式放售，原本叫價九百五十萬元，但放盤後市場反應一般，最終數度減叫價後，終以九百二十八萬元沽出，較市價低逾一成。# t8 H/ ~- {- P! B

3 O# i+ G( E: a; H! rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不斷靠借新債填舊債公仔箱論壇* Q2 U( C5 F+ d/ L
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據交易代理稱，這項十按豪門單位一度原定於去年五月以九百四十八萬元易手，但由於原業主借貸過度，當時在簽訂買賣合約時，律師樓發現交易中，原業主需要額外付出約二百五十萬元，方可清還所有欠款完成買賣，但律師樓及債權人當時未能聯絡得到業主，後來更發現該名業主已失蹤，交易告吹退訂予準買家，及後，物業淪為銀主盤後上月以九百二十八萬元沽出，售價再下跌下仍然資不抵債，賣樓套現後尚欠二百七十萬元欠款未清還。+ s8 D: j" L" x% f8 A9 e
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是次銀主把單位沽出後，將會按債權人的先後次序，取得各自應得的款項，其中，屬第一債權人的星展銀行，將能優先取得欠款，而按債權優先次序，有財務公司因賣樓後仍資不抵債，未能取回全部貸款，因而蒙上損失。os.tvboxnow.com" ^: a9 G  U& r* [& x2 S/ R

1 L# j+ k- U4 {- v; ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。按債權先後次序取款
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翻查土地註冊處資料顯示，該單位曾於零九至一三年期間，先後向七家財務機構承造十次按揭，期間亦曾來回共六次償還貸款。不過，該業主自從於一二年十月開始，再度向包括星展在內的三家財務機構借貸，如在一二年底及一三年初期間，向康業信貸快遞借取共二百五十萬元，但截至物業於一三年四月成交時，業主仍未有償還該幾筆欠款。# w: J( F& D% A1 ^& a+ d

  f& B% C+ N8 Q市場人士稱，上述的交易乃「九個蓋十個樽」鮮明例子，若業主出現財政上需要，往往選擇把物業加按套現，不過，每筆新債務均涉及額外利息等支出，長久而言，若該業主財政情況惡化無力還款，需要「債債」下，最後終因無力借貸過度「爆煲」。

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代理有責提醒「財仔盤」風險3 X9 n) s) h& n: i8 h

. Q( R8 I% w0 T4 ^/ h, _$ M公仔箱論壇「一盤多按」最後淪為爆煲盤，輾轉由銀主收回放售的個案漸現，但這批另類盤源，有意入市的買家，就要「打醒十二分精神」。公仔箱論壇) m7 R5 D  h1 `! e  }
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有地產代理就指出，對該類多於一個按揭登記、以及錄得超過一家財務公司借貸的物業，會向準買家作出提醒，並要求買家開出的定金，交予律師樓先作托管，避免賣方因未能還款而挾走訂金後「失蹤」，令買家蒙受損失。os.tvboxnow.com1 b# n7 K" ~9 x" l
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交律師樓託管訂金os.tvboxnow.com- c  A+ E' k8 ?/ w" V! v0 p
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中原高級營業董事王鎮維表示，其實地監局有指引要求，若「開門七件事」（查冊中七類重要資料）中，土地註冊文件交易內註明業主有按揭貸款登記，代理應要求買方將訂金保留在律師樓中以支付交易，而一般情況下，代理為免被追究疏忽之責，亦會按指引要求買方開出訂金交予賣方律師樓。
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# O0 E( z! i/ P5 G: H. o  y事實上，有樓宇買賣交易會將細訂直接交予業主，但若然業主一方有按揭，為免交易途中其再借錢而造成資不抵債，通常代理為免責任上身，均要求買方要求細訂交予律師樓託管，除非對方暫委託不到代表律師，或查冊登記按揭金額較清晰，若然遇上有財務公司按揭備註，或甚至多家財務公司貸款記錄，均一定要求交收金額予律師樓托管。

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警署申請放債牌 成立財務公司簡易( d3 v, ?' k  S% B4 k# U- S
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現時市場上大大小小財務公司共逾一千家，除了由於貸款業務有利可圖外，更重要是成立一家財務公司的門檻相當低，當中並無資本要求，從公司註冊處，以及警務處申請放債人牌照，前後僅須約三個月時間。+ m* @) ?& ~) w3 a1 k
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市場人士透露，要成立一家財務公司的要求相當簡單，首先政府公司註冊處放債人註冊小組，申請成為持牌放債人，公司註冊處的申請費用為八千八百元，另須向牌照法庭繳交一千九百一十元，合計涉款約一萬零七百一十元，同時，須向警務處牌照課放債人牌照組遞交申請書及陳述書，在取得警方許可後，牌照正式生效，年期為一年。公仔箱論壇6 g; M, G( ~! d+ B% l
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無資本要求 三至四個月批牌
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; g: N8 c% M, u% G$ |/ w7 |有從事樓按之21財務董事莫耀強表示，整個牌照申請過程僅需三至四個月，其中向警方遞交申請後，警方隨後會派員到財務公司登記地址，視察現場環境，只要是普通辦公室間隔，一般均能順利通過，然後便可正式營業。
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+ }. i8 d- G! Z) u1 B5 Otvb now,tvbnow,bttvb莫耀強指出，雖然市場有逾一千家財務公司，但會提供樓宇按揭的公司，僅約一百家，而市場須向財務公司承造樓按的人士，多因為個人須債務重組，而物業為最容易取得貸款，故每遇財務問題，業主傾向率先透過物業抵押，借貸樓按以渡過難關。
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另外，財務公司一般願意承造物業估價的八成，當中主要為二按及三按，因應估價隨市況變化，扣除銀行承造的頭按，實際二按及三按一般所涉及款額僅約數十萬元，惟隨承按次數愈高，年息可高至三十厘水平。