香港樓價為何沒法回落 - 施永青

自去年下半年開始，政府已經推出過不少措施，試圖把相對高企的本港樓價壓下來。先是調校地產商的銷售手法，防止發展商造市；繼而徵收額外印花稅，令炒家失去入市的興趣；再進一步打破勾地表的限制，主動增加土地供應；跟著又要求銀行收緊按揭，令買家不容易入市，以降低市場上的需求；最近更放消息，暗示政府會重建居屋，降低私人市場的需求。措施可謂層出不窮，可是成效卻並不明顯。
上月標準普爾降低美國的主權評級之後，全球金融市場卻受到一定的衝擊，股價下跌將近兩成。很多香港人都以為樓價亦會借勢一起調整。誰知道樓市只是在交投量方面，有所回落，價格未見太大的變化。
讀者如果只是看報紙，無疑會看到很多劈價蝕讓的報道，但若果出來市場上巡視一下，就知道真正減價的盤不多。所謂大幅劈價，低價成交，只是傳媒作選擇性報道的結果吧了。如果看統計數字，中原城市領先指數，只不過從高位下調了1.3%吧了，下跌的阻力非常大。傳媒上的報道，反映的只是編採人員的主觀意願吧了。
據前綫的地產代理反映，現時樓市交投減少的主要原因，是買賣雙方對後市的看法相當的分歧。買家期望樓價能有較大幅度的調整，希望賣方減價10%以上，他們才會考慮；但賣方卻認為，要減這麼多就賣不過，寧願繼續持有；雙方因而僵持不下。os.tvboxnow.com& w1 T. ]/ A; N& ~
賣方惜售的原因，是要樓好過要錢，把樓賣掉，換來的只是注定要與美元一起貶值的港元，而且存港元入銀行的利息十分低，遠不及收租的回報高。如果賣方是打算換樓的，他在賣樓之前，一定會先看看收回的錢是否真的可供他換樓。如果別的業主都不肯減價，他先減就會吃虧。
因此，除了那些等錢用的業主外，市場上真正肯劈價的人實在不多。要賣方的取態出現重大的轉變，先要客觀的經濟環境出現改變。
這些環境包括：(i)利息的趨勢開始上升，令持有物業的成本上升，租金回報的吸引力下降，這樣才能吸引業主棄樓要錢。(ii)經濟增長明顯加快，實體經濟值得投資，並有可觀的回報；屆時，資金就會從樓市回流實體經濟。(iii)出現通貨收縮，市場上資金短缺，急錢用的人很多，大家都非減價賣樓不可。公仔箱論壇* r# y& `2 e# H- m
然而，以上的情況都不似會很快出現。(i)伯南克已清楚表明，兩年內都不會加息，香港很難不跟著美國走。(ii)歐美經濟停滯不前，實體經濟產能過剩，資金根本沒有出路，否則怎會流去沒有息收，還要交倉租的金市。(iii)本來金融海嘯源自借貸過度，在去槓桿化的過程中會出現通縮。但全球政府都決心不讓通縮出現，所以大搞QE，即猛印鈔票。我相信世界最終會出現通縮，但在通縮出現之前，會先出現一次惡性通脹。現在應是先防通脹，而不是提前去防通縮。在這種大環境下，要業主割價拋售，似乎並不實際。

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發表於 2011-9-6 04:12 PM | 只看該作者

以國大遊行控高樓價港敲響警號   l* |4 k5 a# C6 w/ M2 F6 N
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2011-9-6
香港經濟日報
撰文:沈帥青
欄名:港是港非

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7,000多公里外的以色列有45萬人上街抗議，事件表面上與香港風馬牛不相及，但卻為港府管治及社會穩定敲響警號。# a: u( Q8 Y7 u+ K: H8 M
以色列經濟規模及人口與本港相近，該國樓價近3年升4成，與本港一樣是全球樓市最熾熱之地方，該國年輕人及中產置業難，物價上漲，民怨沸騰下，數名年輕人發起的紮營抗議，便已觸發持續逾月的抗議浪潮。以色列社會不穩定的種籽隨時可在本港土壤萌芽，港府必須引以為鑑。3 S2 E4 \& f. j( v8 C
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以國45萬人示威中產也上街

「來，我們去紮營！」（Yes, we tent！）、「我們是新以色列人！」、「人民要求社會公義！」……示威浪潮始於7月中，當時只是幾個年輕人在市中心紮營，抗議樓價及物價高企，結果得到民眾同情，這個人口770萬的國家，上周六（3日）更出現立國以來最大規模的遊行，在各城市參與人數達45萬，當中主要是青年人及中產人士，而醫生、教師也上街喊口號。該國人民沒有抱怨示威者阻街，民調更反映，9成人支持遊行（見表）。
外界對該國人民的反應會感不惑，因為從經濟數來看，以色列經濟基礎佳，今年首季GDP增長3.3%，而失業率低於6%，這些數據已令歐美諸國羨慕不已。
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通脹上樓難以國本港有共通
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不過，繁榮背後隱藏着社會不穩定因素，以國跟本港一樣，樓價近年暴升，在近3年已漲了4成。據萊坊公布今年首季的環球房屋價格指數，以色列是繼本港、印度、台灣之後，房價升幅全球第4高。同時，以色列近年亦面對通脹問題，如糧食價格上揚，即使多番加息，今年6月通脹率仍上升4.2%，超出政府設定的3%水平。該國人民亦不滿大財團壟斷經濟，貧富差距日趨嚴重。
以色列經濟結構、政治環境跟香港不盡相同，但英國倫敦大學亞非學院中東研究碩士莊曉陽認為，現時兩地社會氣氛類似，同樣有大批市民不滿政府的政策、不滿大財團壟斷及樓價高企等，但大部分香港人思想「右傾」，認為佔據馬路等抗爭行為是非理性，難以像以色列般，示威遍地開花。公仔箱論壇5 |0 |1 u4 u$ M1 I8 X
不過，以色列示威由7月開始醞釀，最初只是由數名年輕人發起，當時無人預料會發展成大規模示威。年輕人動員能力強，結果只是數人瞓街，亦能激化起民眾的支持，顯示該國年輕人、中產的不滿已達臨界點。若本港有人發起持續瞓街行動，抗議地產霸權、不滿置業難，結果能否激起浪花，政府能否加以化解，則難以預測。+ \4 \' R/ q+ `; m3 ]0 Q. s
以色列的示威事件，在本港媒體報道不多，但在本港網上討論區，卻也有網民談論，有網民指，跟以色列人一樣，港人要不吃不喝廿多年，才可能買到樓，但房子面積卻比以色列的小！有網民又慨歎，若果本港發生類似抗爭，示威者只會被社會人士怪責「沒用才買不到樓」。
以色列人的和平抗爭，在民意壓力下，總理內塔尼亞胡承諾改革房屋管理機制，修建小型住宅讓市民更容易上車，並改革稅制及福利制度，希望能平息民眾不滿。tvb now,tvbnow,bttvb. p3 j( e, s! F7 o) n
港府引以為鑑切勿輕視民怨
如國務院港澳辦主任王光亞所言，住屋問題是政治問題，港人未必會如以色列人般持續瞓街及遊行抗議，但星星之火可以燎原，民眾的不滿能成為社會及政治不穩定因素，以色列民的事例，特首曾蔭權應引以為鑑，不容忽視。

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