[香港] (有片) 大埔林海山城先租後買月租十萬　住戶退租後被發展商追討250萬元!

撰文：陳萃屏出版：2026-07-21 + B) k- q, _% Z
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地產市場淡靜，發展商近年推出「先租後買」方案吸客，容讓買家先交租、再在指定時期內買樓，樓價可從租金扣回。但在大埔林海山城，至少兩個案聲稱信代理指示，以為可靠寫信退租，但之後被指違反合約，被發展商追討違約金。2 s+ U2 H }" }0 [& E- K% A
一對夫婦2024年2月，以「先租後買」形式，一手買入大埔林海山城的單位。住了大約半年不合心意，聲稱按地產經紀指示寫信退租，被發展商入稟追收250多萬元。連同已支付的租金，合共逾500萬。這對夫婦並非唯一個案，2025年3月，林海山城發展商追收另一業主128萬。有律師表示，租約有利發展商，稱「純粹租就不用租這地方」，提醒市民簽約前要看清楚合約條款。tvb now,tvbnow,bttvb8 a' J' Z# t W: F0 k+ z3 D

林海山城示範單位。（資料圖片／蘇煒然攝）, W+ y/ q. n4 C2 ^6 U. c) h
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準業主「先租後買」入市　1200尺單位月租十萬公仔箱論壇, u9 d7 W X7 B
大埔林海山城2022年5月落成，由希慎及香港興業合作發展，成立了項目發展商「加鋒有限公司」。2023年3月推出「先租後買」，即是有意買樓的準買家，可以選擇先租樓，如果在39個月內買樓，之前所交的租金可於樓價扣除。

Steven與太太。（黃寶瑩攝）os.tvboxnow.com7 Q' H* A8 a% \! J- z- r
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Steven是新移民港人，在香港工作、在深圳居住。2024年2月為了方便女兒讀書，決定搬到香港。他看中林海山城一個1200呎、售1700萬、望內園景的單位。os.tvboxnow.com, n8 t/ F$ [) \7 r8 g5 N5 J
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Steven隨後簽署了「先租後買」合約，列明租期42個月，年租119萬、即月租10萬，無退場機制。期間如果決定買樓，雖然首10個月買樓可完全扣回租價，Steven簽約時，已支付了年租及訂金共256萬元。# w- X3 @1 I! N1 r+ ~; d& R

Steven與太太不想再住林海山城，稱代理指示他們寫手寫信退租。（受訪者提供）8 |' i7 ~6 |1 J$ z& ^6 W
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入住半年欲退租　代理着寫手寫信公仔箱論壇5 j8 F( }# Y6 i8 e1 W" ?
2024年5月Steven入住，住下來覺得單位偏遠、採光不佳，不足半年就向地產代理投訴。Steven太太向地產代理了解，可否不要單位，並向代理了解有何後果：「他說應該還好吧，你就寫一個退租說明。」

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Steven提交手寫退租信後，很快就收到發展商的律師信。（黃寶瑩攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 e7 J6 x+ N8 ]; C* k( Z

他們聲稱按代理指示，寫信給發展商要求退租。不足一星期後，發展商以律師信回覆，如要提前終止租約，必須賠租期餘下的租金、差餉、地租、物業復原費及退租契等。公仔箱論壇2 X" K( I) X% E4 g+ v( G6 u7 @
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2025年發展商入稟，向Steven追收252多萬，連同Steven已支付的租金達509萬。之後，他們再向地產代理等發微信短訊等，就不獲回應。公仔箱論壇/ N9 I6 u3 f" \* F  U% L3 c
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Steven太太說：「我們打電話發微信，他們都不理我們，我們就沒人管了。」Steven認為地產代理，在銷售時作不實陳述，而律師樓無向他解釋清楚條款。律師樓隨後發律師信反駁，認為Steven指控失實。
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林海山城示範單位。（資料圖片／蘇煒然攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  d3 M2 u" j$ P) v. W- L
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發展商入稟追另一業主128萬os.tvboxnow.com  M" F( u: M5 x& b: D: T) C
有另一「先租後買」準買家，同樣住未夠一年想遷出。在2025年曾在網上媒體，披露電話錄音。地產代理說寫三封信給發展商就可以搬，更不用理會律師信，又聲稱已與發展商溝通。
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法庭紀錄顯示，發展商在2025年3月，追收另一業主128萬。交易同樣由中原地產處理。據了解這宗個案已和解。

差餉物業估價署文件顯示，涉事單位年租值為28萬，即月租2.3萬元，與其租值相差約3.25倍。tvb now,tvbnow,bttvb: F+ J9 Y4 M# f
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律師謝天良。（受訪者提供）
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律師：租約有利發展商　「純粹租就不用租這地方」tvb now,tvbnow,bttvb9 G" `9 D- n; ? \+ a% U$ C7 o
專門處理物業買賣的律師謝天良稱，租約有利發展商，租金昂貴並不「抵住」：「基本上發展商就是說，你最好就買，如果租完不買，相對上租金貴一點，因為出面租金好少去到七厘，都是兩厘三厘四厘，只有舊樓才去到七、八厘。你純粹租就不用租這地方，新樓給貴一點租是可以，但需否給到七厘呢？」0 o3 O# W" \1 T9 W2 H% m

他說兩年前本港樓市下行，發展商推出更多的付款計劃，吸引人買樓。他提醒香港秉持合約法精神，最重要是看清楚付款條款。

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林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）
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林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 |+ I' e9 L% T& |" g5 m- _
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林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）

林海山城。（資料圖片／蘇煒然攝）tvb now,tvbnow,bttvb4 r" }0 U- Z8 L: j& c3 D3 |

; ~8 Y: ?+ F7 X$ I2 g3 f中原地產否認代理曾作失實陳述+ ]$ c# j+ @, g& J3 D( I2 w
處理這宗買賣的是兩名中原地產代理，《香港01》問過涉事的地產代理，為何會叫Steven寫信。「他現時有些法庭程序，可問公司，我們答你不到。」

另一人則稱沒有空，無再接聽記者電話。
中原地產發言人回應，否認地產代理曾作出失實陳述，稱已解說清楚先租後買，在2025年1月亦安排過。Steven與發展商職員，就買賣物業事宜會面。tvb now,tvbnow,bttvb5 J6 E0 N4 P" q
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林海山城佈局。（林海山城官方網站） N6 c% R' z/ Q0 U

發展商稱無提過租戶書面申請便可解約
發展商「加鋒」回應稱「先租後買」計劃是讓買家考慮置業的方案，從沒向任何地產代理或任何人，以口頭或書面表達過租戶可以透過書面方式，向業主提出申請便可獲解約，並毋需履行合約條文。另外，個案已進入司法程序，不便回應。0 x6 r; B' z' \6 i% j
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地監局、銷監局及消委會均收到投訴
地產代理監管局及一手住宅物業銷售監管局，至今同樣收到兩宗林海山城先租後買投訴。地產代理監管局稱不作評論，銷售監管局則稱正進行調查，如發現違例會嚴肅跟進。
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消委會2023年至2026年6月收到三宗，「先租後買」或「先住後付」投訴。主要與樓宇執修或價格爭議有關。消委會不評論個別個案，稱律師及地產代理有責任提供準確資訊。消費者在簽署任何文件前要細閱。

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