[香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告!

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撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
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; e- M2 N% j! P, D, iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）os.tvboxnow.com- K* f) J1 K$ R

+ L: B- I" q7 X6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎
* }1 d- r. P' [$ k迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 x: e9 ^2 d# ?# Y
工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb% i' q) _$ j+ s+ h
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% G2 Y; I" T6 O0 J. T  ?0 p% d' |百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。5 p/ v/ W" e2 X* g$ ~1 ~: s$ a
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) Q8 k& J" d7 S& sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 {9 x, G6 @. H
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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% r% p' F- G- x; }) ?公仔箱論壇百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬* ]" ^, H2 ~9 F$ Y
本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。: b+ w( e2 K" o* @. R% H0 ]

$ F" X- ~6 l4 C4 P8 n% }這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。tvb now,tvbnow,bttvb) u" {1 F- q- C' N0 v
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3 }; f" [4 A. _5 g% B! y) K公仔箱論壇2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 X% i( }0 a! z
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「迷你倉花」三年未建成TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 [& {8 {3 c+ R0 u& }1 m
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。tvb now,tvbnow,bttvb7 _+ |6 Y; J" H8 a! b2 C
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 Q& z( b  y7 V6 u. n# I5 E
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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, X" _& X& F7 p; T. B8 _tvb now,tvbnow,bttvb陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）/ a  k7 o' q! D1 K: u! V  a

0 M5 d3 e8 k  S$ ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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4 k, N; j$ Z5 }! O* h0 h2 U2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒' a- q$ Y; ]/ J( g0 n7 Y6 Y
記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」! W* q/ z8 d+ @. b9 a: G

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) Q8 b+ m: G) R& ~! e$ j# }執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）公仔箱論壇. o- Y) M/ z8 @* A& _; n9 [

" X9 m) D6 L9 @6 ntvb now,tvbnow,bttvb執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
) j/ {/ t# J2 U$ o" _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇* T7 ^! Q2 W* S5 i: E! n9 K$ {$ z
百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。公仔箱論壇$ ]6 b+ b/ ]7 ?7 Y( H
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
) O2 e. S" Z6 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。未取入伙紙　因承建商自行停工公仔箱論壇4 L1 y1 h! i2 k4 f6 T
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; `0 Y+ C! x+ ?6 e6 K8 p+ e

! x3 V! g4 R; q! h拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。tvb now,tvbnow,bttvb7 v! F$ K) @. k7 E) h9 p6 f) B

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  e- h+ i& |6 K0 nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb1 b8 v3 R1 d( m) i8 J
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
3 h3 @. V. {; a$ p: x4 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。# F: Z* m6 y) ^  y/ F! T) \
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。+ c9 @+ N6 D3 h! [4 S: I7 d
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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( M5 X# q' r' k; g1 ctvb now,tvbnow,bttvb推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）- Z+ d+ `* D5 \- B1 B& n
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地產代理、業主及營運公司有關連
9 M2 `! R1 L; itvb now,tvbnow,bttvb不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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0 W9 G8 ^, p6 Z3 H: K: _7 R0 \tvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑
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/ `# }6 G9 i* E) P( A法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 `& L& y2 Y" c6 f- i/ o9 @
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。tvb now,tvbnow,bttvb/ ]7 g% ^# A. O) U

' ]5 b0 n& E6 ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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* Y: g) h$ @' Z4 O6 aos.tvboxnow.com證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
7 ?% f; ]9 [2 E1 j* t8 _% w公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* v* ]' d  ?% U. I) ?
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消委會：口頭與合約不一致或失實tvb now,tvbnow,bttvb9 y# [9 ~4 P: O6 I. t- e' {2 p
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓5 c2 ~+ C* O  S9 R
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。公仔箱論壇/ l0 Z4 a. j( A9 F9 E. L7 |( ^
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梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」os.tvboxnow.com+ r: ~6 [$ p8 w. h; ]

( y, Z) a- @* i0 r. ttvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
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+ u8 N; v1 o: H4 m5 x. v* C5 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）公仔箱論壇& h& L7 L/ T1 n$ a$ P
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）os.tvboxnow.com5 m+ P; {2 p, b, I$ W
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）tvb now,tvbnow,bttvb  g8 N% ~- V) \  ~- G; k$ ~2 s* m
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聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁os.tvboxnow.com/ O: g- N3 a% P$ K
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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' X  a3 M1 e: y; htvb now,tvbnow,bttvb而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。+ J- J; N: s/ t* }# p) b7 G

' U& m# y; G* x  S, Dos.tvboxnow.com但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( g6 V7 k0 @7 W; x

% o& _" r! t. M% J梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。9 T( t* b" r! }* {9 E( V5 a; _

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