[香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」 買家無獲註冊業權 證監發警告!

manyiu

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
$ X, n) Z" V" ~. X; [* U: m' XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 C: m: M! C% C7 I. |% i
公仔箱論壇$ l8 A% M* o. ?! S2 [
  O2 g2 X% W: O8 u; x: J& j
香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。
( p6 x1 G7 ]' ^- ]5 m5 j# GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, B" Z' [3 D& }5 a- T# H( q& C
證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
/ }0 X5 ^4 G0 y" cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" i# }. u- \( n: e+ B! p
tvb now,tvbnow,bttvb) @9 c/ i5 @% H$ R4 J
工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
" I; e5 v$ S2 h9 P- N: r, ~) g% u
6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎公仔箱論壇$ G: i% X1 z/ q# ~/ F! w2 E
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
4 ~. n5 q' |+ R$ Ros.tvboxnow.com
5 w: c0 ~$ e0 t1 v2 `# STVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 j  `  _8 E  C
工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）公仔箱論壇: q$ V, L' H: t, J2 h1 P! {- B+ M7 r0 c- R/ v
1 n: L) ]& D$ t8 @& G- c
tvb now,tvbnow,bttvb" B) W; A& L7 g5 @2 z. u  ~' P
百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
. Y& h7 d. x9 V; H3 M公仔箱論壇
, r( \+ M) B+ `7 M/ S1 ^- C& z' MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- g' V( e- `" j' S

; q, ?. L* G4 n2 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; m2 X4 S/ i5 k8 e+ e" `7 m7 D% }3 I
所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。, H9 S5 |+ i. c9 R8 U5 t) X; H

# g1 N) `& Z6 R# atvb now,tvbnow,bttvb買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
+ R) S$ k* k: \3 w  K+ {" j3 Otvb now,tvbnow,bttvb4 a5 m! J; D2 S7 o! e1 N

9 H  O# `4 [8 Yos.tvboxnow.com百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
1 [9 l& z# t$ a) y+ ~4 s4 Z( e1 u8 v) ?9 D
工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬
9 `$ O, {9 H& {. [1 F' l$ {公仔箱論壇本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
/ h$ X9 C' i2 w* W% s, S- YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 S- J3 I; V& L0 s- F" T" T
這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
& F1 S2 Z: O4 d- BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 ~/ d" n2 d7 R' q
對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- o0 D8 U# n0 e: \5 @) m$ n

  V- J' f, }2 C: \- y  K公仔箱論壇
8 s) C6 w+ Q6 Z$ @tvb now,tvbnow,bttvb2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）os.tvboxnow.com; r1 f" T; Q+ A6 K: l

1 l! u5 B; |$ l8 W& H) s% Wos.tvboxnow.com「迷你倉花」三年未建成& U- x, b5 L- O: @- f* a" a
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
+ p- ~! g9 j6 C; S& p
, j* i  e, I3 V2 ?os.tvboxnow.com( O  o6 |. r6 x
購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! D5 a& y9 E$ y  N8 r( ^
os.tvboxnow.com/ W: F' t, p( t- d( b0 Z3 d
陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, k5 G- Q8 U8 n7 X
公仔箱論壇* a$ ]/ O; e) \  M
陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。- o/ Z0 g$ U7 z% n6 P: [( a

4 g1 J+ r9 v" v* g8 M8 e% I6 J* los.tvboxnow.com. D: \4 J. c) Q! |# l4 B, R% ~
陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）tvb now,tvbnow,bttvb' y1 w3 U- t. C. z
( j! x0 d! r' u  ~; |0 ~
加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。os.tvboxnow.com9 N; f7 \& l0 s/ H
4 O+ Z( e; f, j9 {* j

- O" P- l8 B- R1 b公仔箱論壇2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
8 y! y6 P- {, w3 B  r公仔箱論壇
" P- c; [$ L7 B) P# rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
& Y/ |  ^3 f3 R& L: Z+ |. v6 mos.tvboxnow.com記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。公仔箱論壇+ c3 i* v6 E, u, S
' N8 Y. {& X& }& S$ C: k7 ~
梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」tvb now,tvbnow,bttvb2 r: c2 A1 y0 _: f7 `( \

* S$ P) i! \! F( QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: W  A8 @" L  x8 {& K執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）) k. q, F$ V: k, y2 i5 N
os.tvboxnow.com# Z$ A' G. X( h: P
執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。7 V0 O9 Q( c( K7 `* C. V6 `" _

8 [- a% ~0 g: ?/ ~: M6 z9 N. pos.tvboxnow.com百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
# E6 a; ]5 ?/ D公仔箱論壇公仔箱論壇7 R) i! G: `2 v4 I
屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
& |' J  Y) {! `& [) s. r( i公仔箱論壇未取入伙紙　因承建商自行停工os.tvboxnow.com1 {5 a# c2 ^( w' F& C5 Q
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。- x5 b6 a5 |% `# G+ T& L" A5 B) L, {
; s/ V3 `8 b0 f
拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
; n" B9 }/ n2 B/ u' y公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) {7 y" V4 `! x. b. E
tvb now,tvbnow,bttvb5 I8 c: {* N, I# Y) H- x
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
. S% x% y* B: j  u2 c* T9 E, ?公仔箱論壇7 T% t6 j  Q; G4 `% S+ u" y
可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
3 F; R3 o. ?# p% }6 g- `( s8 T公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb+ {2 ^# B6 m7 ?$ ?* j- L
律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
; D/ v; X$ q: |: N# R# e買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
" c6 w  W: T! Z8 J5 v
9 j. [5 b4 l3 N7 \, Wtvb now,tvbnow,bttvb不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。公仔箱論壇& r3 W# o. T9 [- V! W# ^

, H1 b; l, m3 j1 c9 M  v3 R  d土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。os.tvboxnow.com- P& A7 n* D, z8 B+ g
os.tvboxnow.com9 N" e3 g# h' i3 P& m: I( \
專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
3 [" d% B; {4 J( Itvb now,tvbnow,bttvb
3 X1 a) r  a; v; t5 N  \1 N! N處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
  Y) A: I5 g. F' H( W+ U3 K) Ltvb now,tvbnow,bttvb
9 K. t; u2 d; X# |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
) ~( w0 A2 D, P! X, a- eos.tvboxnow.com$ X6 k- K$ S& C  ]
地產代理、業主及營運公司有關連
. D$ X/ u0 K% G0 Wos.tvboxnow.com不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。公仔箱論壇7 D, h! z6 O! }; H# u) ?
tvb now,tvbnow,bttvb# P6 {% m' y0 X& B( I1 t+ E
梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑
& K  C6 M' u5 O8 y9 zos.tvboxnow.com7 W( e' `6 j5 N  D8 t
法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ?: D5 p0 n; R. z2 [

* G2 {$ v; x& s. j1 n- W! W公仔箱論壇梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: g3 o, K! H' c# r* `

( I; {1 G: j$ S) S# H& d: DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）公仔箱論壇) y/ C$ M, O2 J% X9 H4 i5 T" o; T* z
  Z6 p- V" l6 E1 }
證監會：迷你倉花屬可疑投資產品& @: \6 {4 Q1 a  I$ k, }
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. j) M/ Y" h, o4 m0 p% Y0 }

7 K+ Y8 S) Y  I9 C0 eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。消委會：口頭與合約不一致或失實os.tvboxnow.com# @  W0 P& ~& \0 `2 p8 c8 k: N
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
$ f/ p! N# k+ M  Q% v( nTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" p) H0 a" x+ ?  b

2 x  c+ M* I, ^7 [( x# ]: ctvb now,tvbnow,bttvb臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）
8 U  l- ?# P5 n" M2 r* s公仔箱論壇
7 q/ _* Z+ u) H6 A0 stvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓公仔箱論壇( n# b8 v( x+ t1 L/ E. S* q' t  n
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。公仔箱論壇6 Z. Y3 D. a4 D- z1 f
5 L( }7 z: Z6 ]5 v$ I
梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
: n5 h3 \- X4 Stvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇4 w/ k* {' u/ I, U7 q6 Z
梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。
6 ?1 `( n8 M* @; m) M3 J- g' e+ h, F% U
: s  o2 ?: G5 F: I5 yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: Y- i& t+ q% G" c0 i* _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）os.tvboxnow.com0 o5 z0 K% p' q. I; [1 ?
( B5 d6 Z  z# D8 e* Y, z" ?

! Z# A: j: P6 l" F/ j百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
0 |3 }/ X: d5 nos.tvboxnow.com公仔箱論壇% l* ^& U% y* O  e5 O
百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
: d6 t7 r; d. A6 d% J/ V7 d" Ltvb now,tvbnow,bttvb
  e/ w- q( i& v" k2 b聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁0 {' H1 @! F. G
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
* Y2 O" M9 e& b2 u! K' s0 W
. Z3 u  H' b# h( x* }至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
, o; D/ U0 @4 _+ X/ jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb3 j" E2 o$ q. }* L7 T8 t0 r
而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。os.tvboxnow.com6 I6 v$ ~% k+ T6 B! l& M

- o2 Q4 O. u6 @4 dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
; A9 o* j1 z( A( ^: f
" w: v" _) s. h2 e0 n6 f梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
6 _/ m! Y' Y1 T, F! s- n9 htvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇' [8 v! A& }8 ?5 ?
os.tvboxnow.com, e/ I/ g/ I* z/ `% g- G3 u
工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告