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消委會批評本港私樓物管欠透明。* B$ j2 y6 Z' B! j. }! h( y9 f
! w8 y, @. c0 T1 Sos.tvboxnow.com消委會揭：賣樓欠透明度 與物管公司有路os.tvboxnow.com/ Y, s( T, e8 ?! n8 l
管理費愈來愈貴，但一眾業主未必清楚費用計算方法，甚至即使不滿物業管理公司表現，亦難以換公司。消費者委員會揭發，發展商老謀深算，賣樓欠透明度，與物管公司有路，剝奪業主管理權。研究發現約75%公契管理人與發展商有關連，或引起潛在利益衝突；另有5個物業的所有住戶的業權加起來仍未及總業權一半，單憑住戶難以更換物管公司。os.tvboxnow.com- ] k, J- L5 {
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辛勞打工仔捱世界為求安居樂業，不過買樓後並非一勞永逸。消委會昨發表私人住宅物業管理費研究，檢視249份樓宇公契，發現約75%發展項目的公契經理人與發展商有關連，近半項目集中由10間物管管理。與此同時，有5個發展項目的住宅業主總業權佔比未及整個項目的一半，最少的份額只佔14%；即使齊集住宅業主，亦難以籌集法定的過半業權，解僱表現不理想的管理公司。tvb now,tvbnow,bttvb j" q% X$ U# S# c, S6 L) b) y+ f9 I% P
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消委會總幹事黃鳳嫺表示，該等發展項目均為商住混合發展，部分連同酒店興建，並以建築面積計算業權；而計算方法由公契釐定，業主買樓時已同意條款，現有業主只能與發展商等商討安排，亦建議未來類似發展應分開商業地方及住宅兩份公契，公平分配業權份額。 : V6 T3 ?* T" E3 ]/ o5 vtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb5 J5 G, m+ O( b) P* ^; n$ r- q4 V 部分舊樓公契權責不清os.tvboxnow.com, X# c" M7 q" f. K5 e; @
消委會擔心，若項目同時委任發展商關連的物管為公契經理人，或引起潛在利益衝突，發展商等大業主能較易干預物業管理決定；沒有話事權的小業主只能為決定承擔更高的費用，促請當局要求大業主申報利益，避免過度參與物管決定而產生的利益衝突。os.tvboxnow.com9 s) }* V f9 I; G6 H# ?
: d" ] |/ k. ^, ]而眾多樓宇的公契過時，需修改公契解決。黃鳳嫺舉例，黃埔花園公契要求居民大會須有商場代表列席，促使業主2013年爭取修訂。部分舊樓公契無界定公用地方的維修，權責不清，惟修改公契條款必須得到全部業主同意。消委會建議參考公司條例，放寬指定樓宇修改公契門檻至75%業主同意。消委會亦認為，發展商售樓時應清楚披露業權情況，包括業權計算方法，以便業主了解管理費的分攤基礎。消委會就管理問題提出八大建議（見表）。os.tvboxnow.com( O0 E( L9 p* n) G7 W
5 C4 `3 l/ [* N B公仔箱論壇逾97%人拒加入業主組織公仔箱論壇$ z8 I. _" U ]4 j
另外，消委會訪問逾1,100名來自約400個樓宇的業主、96個業主組織，以及22間物管公司，發現眾多業主不積極參與物業管理事宜，逾97%人以沒時間、沒興趣及年紀大等原因，拒絕加入業主組織。約60%不出席業主大會或對屋苑或樓宇事務發表意見、投票。該會指出，業主參與度與管理費增幅息息相關，業主積極參與物管事務時，平均管理費加幅為9.5%，不積極時就有11.3%，相差可達兩個百分點。tvb now,tvbnow,bttvb0 S: z- M/ d' V# Z# _4 Q, _- C
' G _. E# j: i( k公仔箱論壇消委會又在過去11年收到694宗有關物管的投訴，涉及約3.93億元，主要是收費爭議、服務質素問題，但只有一半成功調解，成功率偏低。該會解釋，失敗個案主要因為投訴人提供資料不足，尤其涉公契的投訴較複雜，因此無法協助調停。 ( X1 C0 j: X* {( f& c公仔箱論壇os.tvboxnow.com. T. U5 w. d& X/ L4 u : m' J. X! l6 o( Z公仔箱論壇黃鳳嫺（右）建議商住混合發展應設獨立公契以公平分配業權。tvb now,tvbnow,bttvb4 S9 x) b0 F" @' c! z
發表於 2023-5-5 11:03 AM
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