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[香港] 發展商老謀深算 剝奪業主管理權!

May-5-2023
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消委會批評本港私樓物管欠透明。
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消委會揭:賣樓欠透明度 與物管公司有路
! ?. s, G' h& U; C, Z6 W管理費愈來愈貴,但一眾業主未必清楚費用計算方法,甚至即使不滿物業管理公司表現,亦難以換公司。消費者委員會揭發,發展商老謀深算,賣樓欠透明度,與物管公司有路,剝奪業主管理權。研究發現約75%公契管理人與發展商有關連,或引起潛在利益衝突;另有5個物業的所有住戶的業權加起來仍未及總業權一半,單憑住戶難以更換物管公司。
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辛勞打工仔捱世界為求安居樂業,不過買樓後並非一勞永逸。消委會昨發表私人住宅物業管理費研究,檢視249份樓宇公契,發現約75%發展項目的公契經理人與發展商有關連,近半項目集中由10間物管管理。與此同時,有5個發展項目的住宅業主總業權佔比未及整個項目的一半,最少的份額只佔14%;即使齊集住宅業主,亦難以籌集法定的過半業權,解僱表現不理想的管理公司。公仔箱論壇0 @  ~- e& k1 W9 x; q& w& J* q
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消委會總幹事黃鳳嫺表示,該等發展項目均為商住混合發展,部分連同酒店興建,並以建築面積計算業權;而計算方法由公契釐定,業主買樓時已同意條款,現有業主只能與發展商等商討安排,亦建議未來類似發展應分開商業地方及住宅兩份公契,公平分配業權份額。tvb now,tvbnow,bttvb$ f& N( T- }! B0 ]3 G$ Y$ K/ ?

2 v) s8 w/ ?9 b  q, x部分舊樓公契權責不清. n+ g8 S+ O/ k/ Y& b9 |) I+ E7 N
消委會擔心,若項目同時委任發展商關連的物管為公契經理人,或引起潛在利益衝突,發展商等大業主能較易干預物業管理決定;沒有話事權的小業主只能為決定承擔更高的費用,促請當局要求大業主申報利益,避免過度參與物管決定而產生的利益衝突。) ~4 v- z7 @" I3 u' j

" o  p/ b0 A2 f8 k1 oos.tvboxnow.com而眾多樓宇的公契過時,需修改公契解決。黃鳳嫺舉例,黃埔花園公契要求居民大會須有商場代表列席,促使業主2013年爭取修訂。部分舊樓公契無界定公用地方的維修,權責不清,惟修改公契條款必須得到全部業主同意。消委會建議參考公司條例,放寬指定樓宇修改公契門檻至75%業主同意。消委會亦認為,發展商售樓時應清楚披露業權情況,包括業權計算方法,以便業主了解管理費的分攤基礎。消委會就管理問題提出八大建議(見表)。公仔箱論壇: S: C+ `7 z' F

3 N! T3 I. ?; X: a0 E  j- ktvb now,tvbnow,bttvb逾97%人拒加入業主組織
  f) A/ Q4 X' Q( ntvb now,tvbnow,bttvb另外,消委會訪問逾1,100名來自約400個樓宇的業主、96個業主組織,以及22間物管公司,發現眾多業主不積極參與物業管理事宜,逾97%人以沒時間、沒興趣及年紀大等原因,拒絕加入業主組織。約60%不出席業主大會或對屋苑或樓宇事務發表意見、投票。該會指出,業主參與度與管理費增幅息息相關,業主積極參與物管事務時,平均管理費加幅為9.5%,不積極時就有11.3%,相差可達兩個百分點。& c6 U5 ]/ l, h+ r0 k7 w: M6 B
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消委會又在過去11年收到694宗有關物管的投訴,涉及約3.93億元,主要是收費爭議、服務質素問題,但只有一半成功調解,成功率偏低。該會解釋,失敗個案主要因為投訴人提供資料不足,尤其涉公契的投訴較複雜,因此無法協助調停。os.tvboxnow.com) j' b$ A' W2 M6 V* [& X, {

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黃鳳嫺(右)建議商住混合發展應設獨立公契以公平分配業權。os.tvboxnow.com$ U. H4 ^. ~9 t4 p/ m3 F) Z, a

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: D3 f' l# c6 B1 @4 ?% e消委會就物業管理八大建議
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4 ]# Q% F9 w1 Z- p業主未必清楚管理費計算方式。
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