加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業 公仔箱論壇/ }) o% F$ T6 j7 W% X# V2 C
/ n' ~% |$ Z/ d6 }+ Q3 Eos.tvboxnow.com2022 / 11 / 24
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。( o* r. c7 E# ?" a
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！tvb now,tvbnow,bttvb4 r. s& H& Z+ |" r
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從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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4 {4 e* L/ I1 v. X4 b4 ^tvb now,tvbnow,bttvb對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」
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不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
1 _, j# C4 O# _/ \; `$ {& o& b公仔箱論壇Ernest 從法律角度梳理了條文內容。6 z; r$ M$ p; {' z6 E
a% J' x6 S2 [1 m! ~os.tvboxnow.com1. 誰受到禁令的影響？
9 g( n8 Q$ m) u5 H1 t p2 I公仔箱論壇符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
s t3 R! K* f9 V& Gos.tvboxnow.comA. 在加拿大境外成立的公司；tvb now,tvbnow,bttvb @) Z. r, [$ Z$ m
B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及
/ V) D# `4 i! ]$ t; JC. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% r% P) Q% ?+ S7 v+ E
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2. 誰能獲得豁免？
: h$ |2 X/ a7 _3 Jos.tvboxnow.com該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。tvb now,tvbnow,bttvb* H, @: ?+ c; o2 @
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, z4 i: R" w4 q M7 g/ H0 aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3. 哪些物業在禁令範圍內？
4 q M8 F# n" L" Z7 t6 Y3 t4 Y- nos.tvboxnow.com首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。公仔箱論壇$ ]5 f' Q e, g+ z$ a, k, V
A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
/ X5 \4 d! f+ O0 v公仔箱論壇B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
% ]+ k4 G+ A' e8 }Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。
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9 g1 S3 `% U4 i1 P) UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4. 違反禁令有甚麼懲罰？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. ^4 ~ u; |/ I" q% Y( L3 L
每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。os.tvboxnow.com) O+ H& W+ u8 A/ ]2 [5 ]1 V
此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。7 I2 P! V, o! ?# V+ R4 b; J+ w! E& u0 L
* P; i# z3 ~2 o2 i) k$ y$ Xos.tvboxnow.com由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 n& W; }6 P2 P
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。. f: X/ `1 A; u+ m
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- k0 z% y( m) F8 v2 P* @公仔箱論壇無視禁令代價高昂. {8 l2 S8 W* l- }% n2 s p
所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
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* P: ]+ x4 Q' w" K4 ]4 R3 p- `os.tvboxnow.com對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。os.tvboxnow.com0 W- G9 l+ Y0 m. J2 z- T
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」公仔箱論壇* b$ `0 c8 ~. H5 `5 E0 y4 x1 A
a$ x2 E b. L8 Z$ l公仔箱論壇地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。
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& m" u& s; ]% S: Z5 S" [/ Itvb now,tvbnow,bttvb近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。公仔箱論壇4 C' P m8 u9 l# X, C$ r( t8 z
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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8 e- _& e) S B/ x, }% etvb now,tvbnow,bttvbKin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」os.tvboxnow.com5 r4 D$ I+ Y6 F: u [
6 v1 e% e- ]$ g7 |% }tvb now,tvbnow,bttvbKim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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* d% n s r& j' A3 a- }公仔箱論壇假結婚 遇事難向法庭提告
5 @6 |- a- |1 R! ]: C/ {. kos.tvboxnow.com條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。2 \% H1 b$ b$ D2 A! h1 }8 ^& K
3 F+ k! Q, M; j& K0 Los.tvboxnow.com對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。tvb now,tvbnow,bttvb6 b5 p. u6 o' J2 y8 h% X
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」tvb now,tvbnow,bttvb0 {! c: \7 ^! e4 _* c
" q6 v+ y5 f; l7 ^ `tvb now,tvbnow,bttvb「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 b! C' Y/ L( v( ^
0 X% Q. ]: K9 G m, H+ j3 H「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」
2 a2 `3 N- e6 p0 j0 D OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
& g( w5 i6 s2 U! j7 R再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 i' a! m( H4 F5 _* e) @. g" H
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各機構努力爭取 放寬禁令內容( K9 l& K7 W$ L
由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。os.tvboxnow.com, q# ]$ v3 Z9 ^! Q
7 N" u. w4 R# j2 g- lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。tvb now,tvbnow,bttvb6 F+ j O! K( |
8 l4 }- U/ I* Uos.tvboxnow.com更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。% [+ u j) \( [4 t3 g% h. I. X
8 `+ V! K1 _( ~7 W0 e T6 u2 \tvb now,tvbnow,bttvb加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。公仔箱論壇; f9 O3 S) q( S
+ y: I) ?% P7 o9 `7 W$ y5 V% ?9 Ztvb now,tvbnow,bttvb各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！ |
發表於 2023-1-3 07:50 AM
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