姚松炎：施政報告土地內容剖析公仔箱論壇8 i& k( k+ L. p3 N5 x* |
3 f2 N4 K# u! _, o; Ktvb now,tvbnow,bttvb8 T8 h) i2 c% E) U* X$ L8 @1 \ Q
, R4 D/ n) b: i. itvb now,tvbnow,bttvb& W3 I4 s; q/ c% Z
% w7 g1 q. n" P* ]/ ~圖為香港沙田的公共房屋。攝：盧翊銘/端傳媒 2016年香港施政報告出台，土地政策令人震驚，全面賣大包，明益地產商（明顯優待地產商地），步入「官商合作」公開化的新年代。tvb now,tvbnow,bttvb- ?/ H3 A- q( ~$ t# s% z/ t& c
os.tvboxnow.com, m/ i( G1 }+ |, R% W# x
其中以工廈活化免補地價改劃用途為例，施政報告提到已合共批出105宗土地契約修訂及特別豁免書申請，節合約為124萬平方米商業樓面面積。工廈轉商廈，平均每平方米樓面面積售價由港幣78,390元上升為130,510元（註1），地價升值近倍，若地價全部豁免，即合共豁免了約值646億元地價。免補地價，利潤全歸地主，真接送贈利益，開啟官商合營新紀元。
: g+ O8 B5 F3 S6 t" s
! p, l2 z1 e7 \; {2 Y: Yos.tvboxnow.com過去十二年，大家一直見到工廈售價愈炒愈高，升幅比其他房產價格有過之而無不及，完全脫離工廈市場的基本因素。工廈價格指數從2003年10月的71.9，大幅颷升939%至2015年9月的747.0，差不多升了十倍！同期住宅價格只升了383%，升幅不足工廈升幅的一半（註2）。市場似早有消息，投資者預知政府會放寬改劃申請，並減收地價，十多年前便有專業學會要求政府八折收取補地價，當時未能通過；最近又大費周章推動補地價仲裁機制，企圖繞過地政總署估價師的專業決定，減收地價，我亦曾撰文討論。似乎這種直接免收地價安排已經成為新常態，可謂一步到位，終生受惠。2 o: S V4 z" C
tvb now,tvbnow,bttvb0 y7 E" E+ U2 z% q3 o
此外，施政報告提到把現時的荒廢（非優質）農地大舉改劃為發展用途，估計釋放超過3400公頃土地。若果新界東北發展方案的政府收購農地價適用，農地主即可獲利百倍，由農地市價每呎100元提升至每呎1000元以上，既可高價賣給政府發展，如果規模足夠大，地主更可自行發展，獲取更豐厚利潤。公仔箱論壇# K7 f& f+ u1 T1 A: Y3 }
公仔箱論壇8 g$ I7 ?' V" N! q- N
改劃農地，送地主一份大禮
7 h! X' `1 I) _' F% itvb now,tvbnow,bttvb發展商囤積農地，任由荒廢，源於上世紀末的換地權益書政策，早有前科，囤積居奇。然而，過去城規會一直沒有大規模改劃農地，只作蠶蝕式地慢慢入侵。今次施政報告一改作風，提出整合釋放荒廢（不適合耕種）農地，改劃為其他用途，送地主一份大禮，雖然望穿秋水，卻是一本萬利，也許是地產商已經等得不耐煩，可能有人想爭取連任，所以接受交易條件，及早容許收割，免得節外生枝。
1 q% z \( m0 s O公仔箱論壇os.tvboxnow.com7 J) [& }, `4 U& _8 ^3 c, u; K1 s
發展項目，除了地價成本佔最大比例外，還有勞工成本。過去兩年，地產商和承建商已經透過多種渠道，製造勞工成本是建築成本急升主因的輿論，從而推動大規模輸入外勞政策。我雖然已經向公眾提供科學數據說明真相，但仍然不敵謊言千遍。施政報告明言啟動再優化「補充勞工計劃」，大舉輸入外勞，地產商自可減低勞工成本，本地工人唯有接受再培訓，轉行在職貧窮，迎接退休無助。+ R! q" K1 u! f+ E' q) X" V
! ~: M! t: r+ {$ [8 p z2 V B# X否定「棕土先行」，捨善行惡tvb now,tvbnow,bttvb R1 t6 n* E/ W& `! `
輸入外勞加上十億元資助一帶一路獎學金必然需要更多房屋、土地、基建，旋轉門自必轉過不停，賣地、興建、銷售，政商利益自可盤滿缽滿。然而，地從何來？施政報告卻斷言否定「棕土先行」政策，捨易取難，反向藍海綠地埋手，捨善行惡。& o3 o5 C5 I; R4 s
6 D( A" G' }1 @2 G" C
其實，棕土先行既可改善鄉郊環境，復可提供土地儲備，更可糾正政府因敗了官司（生發案，註3）所造成的失誤，何樂而不為？若言棕地現有用途不能搬遷，那麼為什麼將軍澳137區在沒有地方安置公眾填料區的情況下，仍可強行改劃發展？似乎，關鍵在於誰是地主。
6 M2 H9 s8 ?/ I3 t, dtvb now,tvbnow,bttvb! c# ~3 z3 {$ @0 _+ f
一言以蔽之：香港「土地屬於政府，不屬於人民」，政府濫用土地資源，把地價送贈財團，官商合營，推到極致，卻毋須諮詢市民，亦不受民意監察，更可免卻招標程序，堂而皇之進行利益輸送，斷送江山！tvb now,tvbnow,bttvb3 j& v6 L3 M) v/ M& r* U5 O
公仔箱論壇3 o! r4 |5 k" g4 f
註：os.tvboxnow.com4 C8 R$ a0 I( D
1.差估署2015年11月九龍區私人分層工廠大廈平均售價及同期九龍灣/觀塘甲級寫字樓售價，http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/full.pdf
' N4 ]2 x; f6 S9 w, V3 P" b/ Y0 @( ]公仔箱論壇2.差估署2003年10月及2015年9月私人分層工廠大廈售價指數及同期住宅售價指數。
4 S5 P6 p h2 ^3 Aos.tvboxnow.com3.「生發案」：Attorney General v Melhado Investment Ltd. [1983] HKLR 327 |
發表於 2016-1-18 01:03 AM
| 