（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
6 U- G+ N; R C# P1 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
) H" d# U5 B+ d, \6 R- yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% Y) b9 X) x/ r0 m$ j: \5 f" ^
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。2 y9 A3 d& H6 C- _, P' f1 x
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
o5 ?8 I1 F$ ]/ b# F4 A: {) |; Ytvb now,tvbnow,bttvb“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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新打房措施影響大
- ^" T% t$ N3 M/ ]1 a' J. F6 [5 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. S7 Q: ?" F6 Y0 ^& V n( e
林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
9 ^, _2 o% t; I1 ~0 X) f7 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
. u' `# K$ O0 n' C他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。+ ?1 [0 O% D Z) g5 ~1 i/ b. n
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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. W7 ?2 m: Y/ A3 c* n. i( Kos.tvboxnow.com新手可從次級市場下手
3 `* B+ h! g9 d3 l5 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. Z/ z; | y& x/ `# e5 T
產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。公仔箱論壇$ B6 k( ]% C7 ?$ M
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
" d% V6 M# v) h& q/ b7 e公仔箱論壇“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”os.tvboxnow.com5 X# V& E9 b$ a$ Z- C
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! x( B: }0 V8 I1 s$ l1 y( l [0 D* ]/ p
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租tvb now,tvbnow,bttvb% [( c9 }3 w5 d1 W3 W0 f+ b# |
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
3 l6 I1 ?5 B& x3 t黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
; N7 a! V$ B" [3 L/ K+ _- }os.tvboxnow.com她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。' e6 [- W. ?" h
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。; F" ~0 N2 U& L% }
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
) a* H. J+ R% x$ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 K& G3 P3 H/ i6 d
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
9 r- I# ?9 H) g* _3 KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。& i0 \# p8 m, U- d& ~; u
7 C- e( E1 b2 u% `9 O' otvb now,tvbnow,bttvb適時調租增現金流TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& V$ _) p) b/ `
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。& S( c+ C/ s, t& D0 d
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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7 p8 B4 j) T7 X- ros.tvboxnow.com隆房價跟不上獅城水平
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# W3 ]3 v: p$ Y) ~! l$ K! K9 v何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。公仔箱論壇4 h H1 E; E. Y; s, g
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。os.tvboxnow.com# E6 K: A3 @5 k8 ?2 ?
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。$ Q# p. i; w x
8 F' B$ @; e8 V9 w1 \' E1 a高鐵將建設7個站點
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% u, E3 u9 t% W6 c; R: [. lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
' Q. M+ D7 Q- o# F) }7 k何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。" Q9 M6 ? r, H9 |, ~( x
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
$ O% y7 N: ?5 L# ^. }! Y/ [( r( [os.tvboxnow.com他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
9 J. T; n4 s) p( Q$ P8 cos.tvboxnow.com“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。tvb now,tvbnow,bttvb: _* S' B3 ~8 l J/ w6 a" |% `6 {
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”公仔箱論壇: E# p! X. F; r) s
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
: h3 [+ _& X3 W+ ^- v0 N+ i% Fos.tvboxnow.com所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。公仔箱論壇4 ?' Q) o1 I4 X
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。4 a7 e3 f; f" o
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獅城填土將增50%面積tvb now,tvbnow,bttvb0 O( u% e0 m- c# m' p: c4 k8 W2 s
4 A0 W$ r; |0 y何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
4 [1 I& n# N- \6 j7 D. f. j他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。os.tvboxnow.com1 m y! H- s, e# D& S
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。6 V& t. B$ ]' Z$ \3 V7 t, j' c& g
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。. Z3 S! N# V3 T+ I: H0 V, V
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
' P1 X# q* |1 J, D7 W1 uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb) [7 N4 g S9 f, X3 Y m) e: C
了解購屋法律免惹麻煩公仔箱論壇7 {/ F. j* [! N {. v. a, t$ ~5 c; f
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。/ w1 q7 O8 c9 W. V) g
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
1 M& u) h; D! u# {9 |+ P4 \# A* w他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
7 W3 n4 I% a+ [5 k7 Z他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
2 H% F* }2 K' Y; l, O% ^os.tvboxnow.com“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
0 c' K" B+ S# z3 D公仔箱論壇公仔箱論壇) s. d8 ^" X3 H g+ K. Q! @3 ^
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大馬法律完善
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
! n3 d* k& L; `$ z$ q6 _他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。' ^, e5 Q7 x! w7 i$ g
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
0 z. C( R! |, q3 O- n: p0 X: ^5 Dos.tvboxnow.com陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 z9 k0 c/ U" z+ ^2 c! i
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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8 _$ t3 F$ W- P0 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。明年料調高產業盈利稅
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。os.tvboxnow.com& T' o; H1 x+ Q' C. Q
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
7 {% \5 }, z& M* t2 D5 t$ s% U公仔箱論壇“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。os.tvboxnow.com0 N2 w# C2 M1 f* w
8 G1 p, J+ Q5 B, ^" _os.tvboxnow.com政府講很快做很慢
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9 a* Y6 j- _1 ^* [1 ytvb now,tvbnow,bttvb“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
& T t L( S, G: k- Q公仔箱論壇陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
$ d( t* J6 h P# H3 jTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
/ d+ H- a( Y' g+ N他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
# H- O9 N- i5 @, u. R6 Mtvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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