（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。公仔箱論壇* v1 t7 Y4 y5 k8 O; ], Q% f+ U0 n
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
& J, b7 u7 n" i他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
; m# J6 z, v; [% j+ K* ]0 P0 k% GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。" C# O, ~3 Y9 t
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。tvb now,tvbnow,bttvb. s. n0 p4 T! \' s
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”* W5 G5 f) @! s/ i, p+ c
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新打房措施影響大公仔箱論壇. r2 E( w6 J9 A# }$ M7 u/ @
$ b8 V2 T1 V, m" y1 t3 {5 u1 Eos.tvboxnow.com林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
: V W+ P+ I7 s0 ftvb now,tvbnow,bttvb雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
( z, N; b, Q' I6 I" g5 F3 Y他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。' H, e1 N5 {7 ^- R" ~+ E
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。公仔箱論壇$ g4 |( |; i# o
4 O- b4 k4 D6 ~* v. p新手可從次級市場下手
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
, B+ Z, [$ D5 L/ q$ N4 P黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
1 C" C* H6 I8 B0 _, B/ qos.tvboxnow.com“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”os.tvboxnow.com Y4 I* v6 N0 [! F: B
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 B H# c, y3 R6 u3 N
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租os.tvboxnow.com2 I- \5 S# j L9 v( E- l" e
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。: s. \6 j- n9 y
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。公仔箱論壇$ L6 R0 c8 s! @
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
1 k) y) [! J. X* J/ Qtvb now,tvbnow,bttvb所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。tvb now,tvbnow,bttvb3 B& a# }( n- m2 T9 a
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。tvb now,tvbnow,bttvb5 X: M2 D2 [: H& t3 F" k/ x
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”公仔箱論壇* a; z& n. M( t% V
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
+ W( u& H) u `+ `+ x另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
& u9 |3 k$ B4 Y4 }- z2 r0 vos.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 K% R4 |& L3 x- ~% T( E
適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
* M5 ^% {: }; o4 ?+ T0 d7 S$ s“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。公仔箱論壇- b/ E* |$ X% b" \% G" j5 e
; ] L. t; e5 o! |隆房價跟不上獅城水平
* _: e& f9 T+ E W; y. s& b* zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
9 m" `! K) N, j6 Mtvb now,tvbnow,bttvb何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。, _& |$ @# H) |* T }; ]( r
他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。9 W& p) u. t1 N X' f
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! D. ]" x; h7 x+ O
8 R# M3 y& d5 o2 z( o+ Y2 d) V* Kos.tvboxnow.com高鐵將建設7個站點
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1 Q9 S% x! t+ O4 t% _陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。6 I1 [3 W0 q3 e/ q3 J
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。公仔箱論壇7 X$ ~. l' x) U" h4 {, t1 U2 I
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
" ?* G( |" K6 f2 {& Etvb now,tvbnow,bttvb他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。! R( t$ j+ b: D0 d4 o
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
5 Z+ K) T, v( o) t6 W+ e6 I- k& Ptvb now,tvbnow,bttvb“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”3 f; K- @+ [5 G7 y/ l
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
. C- }. L( A/ J0 _& s公仔箱論壇所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
7 Q) O/ P- M1 q5 e q# S- MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 ^3 s) S: } C7 ]4 p
. Y: {9 T. K6 d$ a6 yos.tvboxnow.com獅城填土將增50%面積公仔箱論壇- D. D" T2 ~' H% \3 [% ~: r
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
( S x5 C- Q1 A; Q3 \$ Y% etvb now,tvbnow,bttvb他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
- Q5 @* x0 U2 O3 C% Wtvb now,tvbnow,bttvb“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
+ N, N! L4 E/ E3 ~; v0 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。公仔箱論壇8 b/ W- |4 x1 m9 y/ v
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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5 |0 `& s9 x. r( V3 M, n, x+ r4 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。了解購屋法律免惹麻煩
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1 z4 O6 N7 d/ w律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
7 i1 z) x+ M, x/ U, DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
5 T/ K$ `5 ^: E1 Vtvb now,tvbnow,bttvb他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。) r( B- u7 @! ?# b0 g; K, \
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
* R/ P' g0 ?' v9 r( I; v& O" ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” 4 ]8 Z+ G+ Y' i! R
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0 Q; v8 T& W- Z3 v/ [tvb now,tvbnow,bttvb大馬法律完善+ J& _. Z+ d% c2 P$ m2 M) ?
+ q$ N' l! U$ {/ w" y8 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。tvb now,tvbnow,bttvb. Z2 d0 H5 [6 X* K2 z9 u3 T, y
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
& T# v! @7 @* [ W n1 i. @陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
( g' z. B0 Y# Q& t7 K公仔箱論壇陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
$ v2 e: S/ m4 X8 h8 p+ q- Qos.tvboxnow.com陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。3 N+ \5 m" u8 z) w' m- n+ `+ ~ p
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明年料調高產業盈利稅
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6 O6 } w" ?6 W0 d" Q yos.tvboxnow.com陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
0 g3 O2 q" E% j% W G( T: y6 k+ Nos.tvboxnow.com他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 H) x% o4 c. d
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
9 I6 [$ t4 W" H( Q8 BTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* `, O1 W. X$ s) _
政府講很快做很慢
6 L9 A# c5 V6 m7 S2 c M; C公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 u/ r& W; Z" y0 A. V( Z' u+ r. F
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
3 I% f0 `" g0 S" X; E& d: FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。4 i5 R( s% @+ ^( ~4 w& ~3 z& v
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
0 v( u, t: R9 I D$ S' x他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
* U* ]2 k3 ~+ \0 _“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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