（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。tvb now,tvbnow,bttvb9 Z( ]% r9 {6 T) B: D; h
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
( C @+ [# U/ g" Y* P3 O% F他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
7 L- S0 P) M0 A" h2 [/ |: A! L4 |os.tvboxnow.com不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
; D/ j i \+ p' h/ [% }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。. `8 \* O- k: P( t: D
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
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2 v7 F3 |7 \/ @8 l# G1 T, F新打房措施影響大
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3 y" c5 U# a- R; k% K' ?林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. K! |' V, [" z; @5 S( x
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 F5 C5 ^8 v* x" R) \2 c. P
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb/ q% B7 c0 Q, @+ ?4 o' ]; Q
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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; |: x6 q3 f% d0 u1 x8 }( M新手可從次級市場下手公仔箱論壇8 g+ f9 {. X" q
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
& |% o3 B$ s4 e! }0 ?6 L( B黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
0 |' L/ i7 c9 w! r9 t7 H) u“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
" n' c# @- i! L/ bos.tvboxnow.com而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。tvb now,tvbnow,bttvb8 U' B$ \8 c& B, Y: l/ `* c1 X
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。6 Q) r% |# l' e) |/ n8 f
6 b# R1 k& B; t現代人買房收租os.tvboxnow.com& r1 B, Z' ^4 x1 P3 o
$ E2 j: M: s; d, |5 z9 ?6 piProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。; B6 Y( I3 {- [. G
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
n. i4 ]4 _/ |公仔箱論壇她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。tvb now,tvbnow,bttvb7 _$ ?! `4 o6 {, _
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。公仔箱論壇9 V0 B% O q: L9 v
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。公仔箱論壇. `- m/ L! V+ |2 V4 c
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
4 }& Q& K/ ^* U* g ~+ |os.tvboxnow.com房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。os.tvboxnow.com# {' O0 p" {: ~. o
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。4 z$ h, F. w) a
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適時調租增現金流
! C( {3 k7 g& v1 l) y, dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb- r4 X: d0 w; j5 F
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。os.tvboxnow.com' B9 j, r# {$ e; D0 b' u
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
* {; r9 J. H& h2 b$ PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
- v8 J! [* o D) _' p# `1 }% L1 h) {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。隆房價跟不上獅城水平
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) E, M8 v3 } `- U何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
0 B4 o1 Z6 B. ?! {, B& V9 ?3 \. D8 b他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
% @# g+ y, I/ R# ^公仔箱論壇素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。公仔箱論壇7 v- y( f" m+ z% ^2 x% i
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高鐵將建設7個站點6 h2 ]0 e- M v4 b
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陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。os.tvboxnow.com. {. x2 t+ f. ~+ {
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。, V7 u; Y3 o4 L9 \; r4 g
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。tvb now,tvbnow,bttvb: z- m# _4 F7 n' O) [5 i" E
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
8 T& F1 @: d$ |7 Bos.tvboxnow.com“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。
6 d1 B' d8 I* q$ B* M% v" MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”
$ c4 q9 w, K' X* t7 @. Btvb now,tvbnow,bttvb何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
4 P& c! N& p' V( z: HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。3 H" K [, E+ I2 n# t+ s! C
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。tvb now,tvbnow,bttvb2 ~7 w5 t2 C4 J3 k+ t6 L$ ^& E
' i/ R+ U, [6 ?8 J& s3 Q! I9 @9 W獅城填土將增50%面積
. Q& v& C) w. oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
/ q* {3 B; o) _# ~何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
9 L2 N) d4 q- x, ~% Xtvb now,tvbnow,bttvb他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
! A" T6 J) U N3 u& z. ^" l" {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。os.tvboxnow.com2 K6 x6 c1 e) v2 }( M7 G4 N
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# _( S, i5 L; g3 r9 l
“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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了解購屋法律免惹麻煩
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: z9 W9 H, P( P4 H$ Y: P, v9 Hos.tvboxnow.com律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。tvb now,tvbnow,bttvb$ ^) u1 o& R: x/ `2 u( [6 e
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
4 K) J( B+ n8 M+ bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 @) `' _5 S% z& f* V2 m
他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。! W% u' M: p3 h$ Q+ e$ j0 `
“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”
4 a `2 f6 r) x. l8 |3 L& cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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大馬法律完善公仔箱論壇! X( m* w) H) s, w7 j
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陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
5 Y- _# I2 ~9 l* |6 F" KTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
, J; d+ l+ \" _5 M陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。tvb now,tvbnow,bttvb. o$ e, J6 w. d
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。' b0 R/ U4 D4 G3 M
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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& k) S& b0 P$ A+ A& _2 n- D. i# C3 LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。明年料調高產業盈利稅tvb now,tvbnow,bttvb: W2 _" g+ L. c1 q/ s9 J
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陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ n* ^6 z7 p4 }1 t
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。5 `: x( Y3 R" o' d$ w
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。公仔箱論壇6 G9 [+ h0 k2 R) h+ f6 o6 Y
+ |6 f1 r6 a0 M# Z- V- R% `tvb now,tvbnow,bttvb政府講很快做很慢公仔箱論壇4 j. o8 D( Y1 v: `! C5 |8 w
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 d9 u% n" v1 q9 Y- x& L. A4 d
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。tvb now,tvbnow,bttvb* G0 Z: j1 U, m$ e9 _! h2 R
他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。
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“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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