（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
7 Y {. f: s. f# O# j6 w$ X公仔箱論壇專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。% W& F" u8 z+ |
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”公仔箱論壇- L3 M) v9 ?& h+ d( }3 M
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。os.tvboxnow.com) |; P6 R7 I9 [5 p4 }# G6 E x8 K
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
9 k! z5 D& F+ e7 T: L# ^4 k- ~* gos.tvboxnow.com“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) t8 x5 c. V' c- U0 p- w
3 Z3 K k7 b6 C& ?) x" Q; n新打房措施影響大tvb now,tvbnow,bttvb' h. o! R0 J0 J5 e2 y, \
4 h' r3 c$ E- }- N+ C- G- ?公仔箱論壇林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。) j8 S$ I% D% d# c5 |+ @# D
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。4 z. N i0 a$ d7 x5 s1 h% [
他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。tvb now,tvbnow,bttvb5 }) h% Q8 ^( _9 L# E6 V
林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
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& N9 p- V% ?' ~& l, R; l5 r新手可從次級市場下手tvb now,tvbnow,bttvb/ {* @. R$ H& L3 I8 P
! u0 G4 n; O/ @9 y, \tvb now,tvbnow,bttvb產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
& `( ^' O" e& N# D2 o黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。公仔箱論壇) O7 @* P# v; Y' t5 z" Z' q9 K
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”os.tvboxnow.com/ v& v# \+ m+ _
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。tvb now,tvbnow,bttvb( f( W$ I' K) c: S3 T" G5 z
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租tvb now,tvbnow,bttvb" L5 K3 @. Z( Y# K
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& J1 ]. C5 g* \* v! k$ @( z3 o
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
# D8 d n; F& d) F5 k6 Q她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
, V$ B& _! ^ ?7 [; ^) Etvb now,tvbnow,bttvb所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。
$ r6 K0 d6 M# a她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。9 E$ m2 \. B I* K3 u( ?6 _# K. g
“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
# m" w5 `' X' p" l; h9 c' T; T房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
* V3 x0 J4 }3 c* z0 x0 O另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。/ ^$ e0 [8 K0 }" y" h
6 A$ \5 @4 S& E! c: p" T" B ntvb now,tvbnow,bttvb適時調租增現金流TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 C: v- Z! `* y5 \6 }
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ ?- N. e- e- [
“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。
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! M$ v& l2 w b' q# gtvb now,tvbnow,bttvb隆房價跟不上獅城水平
5 Y3 j# h5 G% T$ |tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: l: q7 X# D! l1 l- M( I0 k+ N
何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
" P* H- V5 F1 Y P! F% dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
5 o: ^. f0 g- M2 b: N y; W素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。os.tvboxnow.com. S' z5 f1 z6 Q. n1 j+ X) s
: l- Y* D: ?- W( E高鐵將建設7個站點
\. \. z ?. T" m5 l/ rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& r' N5 P9 T5 M7 Q; d- ^! p1 I( L
陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。
- K# }) G' C* X% O% |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。os.tvboxnow.com) j* X9 N. b' U
他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。tvb now,tvbnow,bttvb- r( N; _# X$ G4 b+ n- ?
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。: U1 ]' s, K: \( S2 s6 r, |
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。os.tvboxnow.com R* X7 `: C+ }6 t
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”- @- w' o3 j. g
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
7 W& I0 g8 B( Y2 M所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。& b, n4 Y5 p2 Y+ ?; j. {
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
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# z! c M: i+ f$ ?; @! D( M" t5 y$ Nos.tvboxnow.com獅城填土將增50%面積tvb now,tvbnow,bttvb9 h" d. U C. P( P2 v) `; i! F1 c
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何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。, W6 R) }$ q; G. _0 E
他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。tvb now,tvbnow,bttvb: H4 [; w! R& m7 y, \' j; G
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。
) j' w; I" j5 p8 G0 I8 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
( F1 D/ U, _8 [/ D0 g7 L% qos.tvboxnow.com“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”公仔箱論壇$ g. T" B! U! b% [! {
8 X# K, P$ G+ j$ x9 e5 ]了解購屋法律免惹麻煩
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% [; R" U8 ]. f: s+ G8 C9 ^tvb now,tvbnow,bttvb律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) H( j+ k7 I/ w
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
0 r- _) @0 R% [1 Ztvb now,tvbnow,bttvb他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
% f) ~0 v% Y6 E他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。
& H+ y( @5 b1 w7 sos.tvboxnow.com“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。” os.tvboxnow.com5 u4 z! V( x0 ~
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- W1 V) G i" R$ los.tvboxnow.com大馬法律完善
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2 U, H7 r( c' l6 {3 s公仔箱論壇陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。
& i2 K2 O. z- F* s! }! z公仔箱論壇他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' N# G( d) a7 j( n" x
陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
/ Z/ ~& B: E2 u6 Y& Y8 O: VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。2 p( l; g! S( s" m2 H
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。tvb now,tvbnow,bttvb% |6 M0 [ q( S6 n
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明年料調高產業盈利稅
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' m. D- R5 o% ]9 qtvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
' [' Y6 g/ w8 j9 l他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
* B1 |) c2 e: s5 Z# Y0 X) m5 C5 h“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
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8 f0 N% p' j2 e: A7 ]公仔箱論壇政府講很快做很慢
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“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
9 `8 Y& Z0 N% g# H( I- P6 g$ ~5 {tvb now,tvbnow,bttvb陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
0 R2 U2 B7 I* Q5 \* z1 f: a他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; g" i/ Y/ ?3 B6 C% E: K
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
' n9 [* L$ `9 r: ~) V4 Xtvb now,tvbnow,bttvb“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。” |
發表於 2014-7-20 11:17 AM
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