[香港] 樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲

serrurier

樓價跌資不抵債 銀主收樓急增逾百宗 十按財仔盤初現爆煲
! K& ?5 l) o* R4 j* R4 btvb now,tvbnow,bttvb* W7 m% s" h( y) @& O- [; S2 C
8 y* G" n3 h" d: ]4 l4 y% \1 }
) y2 X/ I3 T1 R) v. p
os.tvboxnow.com1 S3 V8 J9 a  `) B7 z8 {
os.tvboxnow.com% D3 H5 y8 L' _! U" R% O
本報獲悉，住宅樓價高位回落，連累財務公司受牽連，近日新錄得銀主盤累積急增至百伙水平，其中四成為涉及財務公司「借爆」物業，不少涉向財務公司三至四按，甚至出現十按財仔銀主盤，該項九個蓋十個樽過度借貸物業，在業主資不抵債下，最終由銀主收樓低價沽出，一場財仔盤爆煲潮漸出現。
* w' N; F, |; K+ V! [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 q' D$ @, p2 F. O; ^
辣招打擊樓市成交下，政府錄得樓價指數掉頭高位回落中，綜合市場消息稱，近日全港銀主盤急升至累積近百伙高位，較以往五年平均數增近一倍。當中，由於金管局嚴限銀行貸款，部分買家借貸應急下，一批財務公司便從借貸夾縫中活躍起來。中原財務董事總經理梁理中表示，一批被收樓的銀主盤中，料有四成涉及財務公司參與貸款等安排，較以往財務公司佔一成銀主盤比例增加。
' f9 F9 \  `6 y7 ?4 _0 o: mTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
  r% J. d7 y) K4 q/ S& _7 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「九個蓋十個樽」' n( p7 `: Z, D( u

  k( Q3 z" ~3 g8 i6 i" n5 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。九龍城新錄得的豪門銀主盤，消息指出，原業主經七家財務公司，承做共十次按揭並借凸樓價，當中以新債舊債方式「九個蓋十個樽」套取大筆近千萬元貸款，最終原業主賣樓收回金額仍未能清還借凸貸款，樓市持續調整下，最終原業主選擇失蹤後，未有繼續還款，物業遭銀主收樓，並以低市價一成沽出，成為涉及最多財按賣出銀主交易單位。
+ K2 U$ F! d9 b4 I公仔箱論壇
/ L* b. J+ j( ~& n9 M. w財務公司承按風險增os.tvboxnow.com. X% ?/ o; x5 e; M

, T' m+ P% x" p& y4 k今年首季豪宅銀主盤有十宗交易中，其中五宗涉及借入財務公司貸款，當中，新近成交的大圍名家匯，原業主買入單位後，分別向三家財務公司借入按揭，其後未有還款最終成為銀主盤，銀主沽出單位時亦較買入價蝕讓五百六十三萬元，另外，位於大埔比華利山別墅一項銀主洋房易手，亦曾由三家財務公司等參與加按，亦因未還能供款而遭收樓，反映借入財務公司高息貸款，逐成為銀主盤觸發點之一。tvb now,tvbnow,bttvb9 w3 O/ S" \# \
' V2 D8 |3 E' A( l3 E/ z
香港持牌放債人公會主席長原彰弘表示，過往幾年趁樓價造好，物業估值上升，個別小型財務公司為爭取生意，為客戶承造加按套現。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 N- I3 R0 J( B
os.tvboxnow.com( ^6 w: w7 w0 n7 ?; e9 b; p6 k6 W- a, n
但現時遇上樓價下跌，財務公司承造樓按風險正不斷增加，因而錄得物業資不抵債，賣樓不足清還貸款下，有機會令財務公司蒙受損失，相信僅屬零星個案，但日後隨樓價下調，資不抵債情況或有所增加。  o: r8 A* Y) q" k# w* H4 D  E

& C& v+ J' n$ V4 u" T  a他補充，本港現有逾千間持牌財務公司，當中業務涉樓宇按揭的不足一百間，財務公司絕大部生意屬私人貸款，公會有三十八個會員計算，平均樓按業務佔各公司整體業務僅約一成，亦暫未見有類似「爆煲」個案，即使樓價持續下跌，對公司穩健性影響亦屬輕微。
: p2 z5 _+ u/ OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。os.tvboxnow.com$ A8 H  y' O; j& ~3 ?0 {9 z! E
加按與美國爆煲前雷同公仔箱論壇7 }4 k5 t+ f4 l) E2 }4 f& F) r: g

* V# @7 ~$ M/ h  T- Atvb now,tvbnow,bttvb中大地理與資源管理學系副教授姚松炎表示，新辣招推出後，的確令成交及按揭宗數減少，但物業加按數字卻未有跟隨調整，反映業主有意透過加按套現，這與○六年的美國樓市大跌前情況雷同，當時亦有很多人透過樓價上升，加按物業套現過活，不過，待樓價停止上升後，甚至掉頭回落，不少物業斷供被收回。他又指出，本港加按情況未有像當年美國般盛行，但樓市上升動力減退，正出現銀主收回物業個案，預期樓市調整，稍後或將出現跌市「骨牌效應」，不少多重按揭借貸銀主盤將增加。

serrurier

樓價690萬借逾千萬債公仔箱論壇/ p2 W! a- ~$ A# r; r
3 [1 q- M* p, G
公仔箱論壇' y  W4 o$ o4 s: O- d, {- @
os.tvboxnow.com0 t8 w! o7 c& o& U2 y: j
一場○八年金融海嘯後令低息期持續，加上樓按借貸大行其道，在熱錢放水下出現大批「一樓多按」個案，當中最矚目為剛於上月中交易，位於九龍城豪門高層C室買賣，揭露一項十度承按銀主盤低價交易，該名業主早年以六百九十五萬元入市，並巧妙將物業輾轉加按「錢」套現，貸款滾至一千一百多萬元，由於借凸賣樓更錄得資不抵債，令物業淪為銀主盤沽售告終，交易令部分財務公司遇上損失。% K! l1 I% I( e& ~3 P* v1 l

0 E/ h9 m4 {- D: g; `+ _6 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。該項十按財仔盤豪門，原業主不斷靠借新債填舊債，最終資不抵債遭收樓，消息人士稱，該項單位在二月底由星展銀行正式放售，原本叫價九百五十萬元，但放盤後市場反應一般，最終數度減叫價後，終以九百二十八萬元沽出，較市價低逾一成。
9 t+ ]" }1 Y. @/ Pos.tvboxnow.com
( l" b! G! {/ i  ^" x3 |$ w+ m" n( Itvb now,tvbnow,bttvb不斷靠借新債填舊債TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& X. q6 X$ d) _. N8 i: b# r; o
公仔箱論壇" u# {8 G  n! V8 l/ _. U5 [/ B: H/ k
據交易代理稱，這項十按豪門單位一度原定於去年五月以九百四十八萬元易手，但由於原業主借貸過度，當時在簽訂買賣合約時，律師樓發現交易中，原業主需要額外付出約二百五十萬元，方可清還所有欠款完成買賣，但律師樓及債權人當時未能聯絡得到業主，後來更發現該名業主已失蹤，交易告吹退訂予準買家，及後，物業淪為銀主盤後上月以九百二十八萬元沽出，售價再下跌下仍然資不抵債，賣樓套現後尚欠二百七十萬元欠款未清還。
& g: {) Q% c5 O" F; f9 B1 htvb now,tvbnow,bttvb8 z- ?8 N6 n- y2 ~1 Z9 t
是次銀主把單位沽出後，將會按債權人的先後次序，取得各自應得的款項，其中，屬第一債權人的星展銀行，將能優先取得欠款，而按債權優先次序，有財務公司因賣樓後仍資不抵債，未能取回全部貸款，因而蒙上損失。
) A0 n) Y' r3 K/ G$ q$ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇* x& ~2 k# _$ X, I, S+ H" S
按債權先後次序取款os.tvboxnow.com! s' ~" ~8 r* j$ M. f* X! |' [

3 N  F7 s: k' `公仔箱論壇翻查土地註冊處資料顯示，該單位曾於零九至一三年期間，先後向七家財務機構承造十次按揭，期間亦曾來回共六次償還貸款。不過，該業主自從於一二年十月開始，再度向包括星展在內的三家財務機構借貸，如在一二年底及一三年初期間，向康業信貸快遞借取共二百五十萬元，但截至物業於一三年四月成交時，業主仍未有償還該幾筆欠款。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! W3 Q; R% m  Z* Y

5 g: p& v2 |3 e市場人士稱，上述的交易乃「九個蓋十個樽」鮮明例子，若業主出現財政上需要，往往選擇把物業加按套現，不過，每筆新債務均涉及額外利息等支出，長久而言，若該業主財政情況惡化無力還款，需要「債債」下，最後終因無力借貸過度「爆煲」。

serrurier

代理有責提醒「財仔盤」風險
/ T( [5 q& R+ r6 b. j/ sos.tvboxnow.comos.tvboxnow.com! C$ N$ N6 E/ I1 B
「一盤多按」最後淪為爆煲盤，輾轉由銀主收回放售的個案漸現，但這批另類盤源，有意入市的買家，就要「打醒十二分精神」。
( p/ M6 r' ~2 i# {; v+ fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 K: W) H6 X$ p$ l8 |公仔箱論壇有地產代理就指出，對該類多於一個按揭登記、以及錄得超過一家財務公司借貸的物業，會向準買家作出提醒，並要求買家開出的定金，交予律師樓先作托管，避免賣方因未能還款而挾走訂金後「失蹤」，令買家蒙受損失。3 k4 i7 v3 x$ m. w4 O" i- V6 |
3 m/ ^5 K& o6 Q- @( A2 T
交律師樓託管訂金TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( j6 Q+ o3 R% B( I) q1 ]1 h. ~7 R
os.tvboxnow.com$ h! [5 Q: y7 g. a$ \
中原高級營業董事王鎮維表示，其實地監局有指引要求，若「開門七件事」（查冊中七類重要資料）中，土地註冊文件交易內註明業主有按揭貸款登記，代理應要求買方將訂金保留在律師樓中以支付交易，而一般情況下，代理為免被追究疏忽之責，亦會按指引要求買方開出訂金交予賣方律師樓。
7 |1 l$ |% |; i! F, f2 gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 R( _4 K7 }$ F! x
事實上，有樓宇買賣交易會將細訂直接交予業主，但若然業主一方有按揭，為免交易途中其再借錢而造成資不抵債，通常代理為免責任上身，均要求買方要求細訂交予律師樓託管，除非對方暫委託不到代表律師，或查冊登記按揭金額較清晰，若然遇上有財務公司按揭備註，或甚至多家財務公司貸款記錄，均一定要求交收金額予律師樓托管。

serrurier

警署申請放債牌 成立財務公司簡易os.tvboxnow.com; p5 E9 ^1 R! ?) ^% d
公仔箱論壇0 K  C7 d# K$ N; T# X9 U6 G) ]2 @+ \9 y
現時市場上大大小小財務公司共逾一千家，除了由於貸款業務有利可圖外，更重要是成立一家財務公司的門檻相當低，當中並無資本要求，從公司註冊處，以及警務處申請放債人牌照，前後僅須約三個月時間。
5 |& U: K3 C( C: m
$ J! u/ l/ C! M7 v% W/ n1 @tvb now,tvbnow,bttvb市場人士透露，要成立一家財務公司的要求相當簡單，首先政府公司註冊處放債人註冊小組，申請成為持牌放債人，公司註冊處的申請費用為八千八百元，另須向牌照法庭繳交一千九百一十元，合計涉款約一萬零七百一十元，同時，須向警務處牌照課放債人牌照組遞交申請書及陳述書，在取得警方許可後，牌照正式生效，年期為一年。
& g- r+ {: ~. }2 n  ?' ]+ ]  n. e公仔箱論壇" j8 K1 A, v8 O0 }% u4 E
無資本要求 三至四個月批牌, ^2 Z- Z0 {& H+ X$ z% l9 R! |
公仔箱論壇% D0 L6 {9 a$ _) ?' Z7 [
有從事樓按之21財務董事莫耀強表示，整個牌照申請過程僅需三至四個月，其中向警方遞交申請後，警方隨後會派員到財務公司登記地址，視察現場環境，只要是普通辦公室間隔，一般均能順利通過，然後便可正式營業。
& H4 n1 A* b0 n2 A$ p2 e8 q$ Dtvb now,tvbnow,bttvb
: t  x2 ?' y+ A' Q$ k6 R" D- [) ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。莫耀強指出，雖然市場有逾一千家財務公司，但會提供樓宇按揭的公司，僅約一百家，而市場須向財務公司承造樓按的人士，多因為個人須債務重組，而物業為最容易取得貸款，故每遇財務問題，業主傾向率先透過物業抵押，借貸樓按以渡過難關。公仔箱論壇( g% S- ]5 ]2 a. q' q0 K# ~
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! ^6 Z, y8 h1 L7 q& |9 ?5 `
另外，財務公司一般願意承造物業估價的八成，當中主要為二按及三按，因應估價隨市況變化，扣除銀行承造的頭按，實際二按及三按一般所涉及款額僅約數十萬元，惟隨承按次數愈高，年息可高至三十厘水平。