本帖最後由 felicity2010 於 2013-3-20 10:14 PM 編輯
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港人港地設6限有漏洞 業主可無限期續租 擧德地下周招標tvb now,tvbnow,bttvb. R6 \- g1 p6 K& U% }4 L
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& I7 w7 g" \1 E0 l9 H. A$ [2 l _! u公仔箱論壇【明報專訊】兩幅設有「港人港地」條款的擧德住宅用地，定於下周四（28日）正式招標，政府將首次引入6招限制地皮銷售及轉讓，除列明單位出售後首30年，業主須為香港永久性居民，不得以法團或公司名義購買外，更不准發展商租出單位，以免單位長租給非港人，但小業主購入單位轉租則不受限制。地產界人士指出，兩幅地合共約值42億元，較「無限制」的私宅地皮市值折讓一成。
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1 ?$ r0 _/ j1 n5 [; P( u地產界估價低「無限制」地皮一成os.tvboxnow.com/ z7 g: I. `3 v0 M! f4 Z; p
. X5 W' |* \( ^! [6 T8 u; d# Dtvb now,tvbnow,bttvb政府去年9月宣布將啟德發展區第1H區1號及2號住宅地皮納入「港人港地」。事隔半年，地政總署昨公布招標細節，包括加入限量及限呎條款，要求兩幅地皮合共提供不少於1145個單位。公仔箱論壇: b; u" o4 [' @
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1號地盤面積約8.4萬平方呎，最高總樓面為41.8萬方呎，住宅單位不得少於545個；2號地皮面積較大，約9.2萬方呎，最高總樓面為46.2萬方呎，住宅單位不得少於600個。兩幅地將於本月28日起招標，5月31日截標。
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' p6 y1 W2 @- J H! Nos.tvboxnow.com首30年業主須港人 可與非港人近親聯名os.tvboxnow.com) e6 d! I, o- c O
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特首梁振英去年競選時提出「港人港地」政策，表示可挑選部分適合中產的住宅地，只限售予港人，新一屆發展局選擇兩幅啟德住宅地作試點，列明由批地日期起計的首30年內，兩幅地皮的單位均受「港人港地」條款限制。
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地政總署表示，地契將訂立6大限制條款，限制發展商及轉讓後每名小業主，只可將單位售給持有香港永久性居民身分證的市民，亦不得售予法團或公司。若買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。不過，若買家離世或離婚，要將單位轉讓給非港人配偶或近親，可向地政總署申請寬免。為免單位一旦斷供被強制收回，從而有可能售給非香港永久性居民，政府規定買家若需做按揭，必須向政府指明機構，包括香港按揭證券有限公司承做。! ?4 ~" V. y; o" c
/ o9 }% c0 B( ?! w3 R% D公仔箱論壇租約不可逾5年 續租次數不限) O; n, J+ U( r4 L/ D0 ~" a
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地政總署並規定發展商完成項目後不得將單位出租，確保發展商將單位推售；小業主則可將單位出租，每份租約不可超過5年，避免有人藉長期租約，不當轉讓單位給非港人，但續租次數不限。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 y* k+ W- V; m
9 i' s% i' p- B% V$ M- dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。測量師學會產業測量組前主席潘永祥表示，兩幅地皮受「港人港地」條款所限，相信會影響發展商投標意欲，他們或會採觀望態度，預料地皮市價會較同區沒受條款限制地皮折讓一成。
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業價料呎價不過5000元os.tvboxnow.com0 ]2 [% r- T0 ]4 }
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美聯測量師行董事林子彬表示，受到條款限制，料會收窄兩幅地皮項目落成後的客戶群，加上政府未來定期推出土地招標，預料發展商入標不會過分進取，估計兩地皮市價合共為42.26億元，即平均樓面呎價4800元。中原測量師行執行董事張競達稱，市場無「港人港地」成交指標，近期市場氣氛沉靜，加上受到加息等不明朗因素影響，發展商未必願出高價做「白老鼠」，估計兩地市價為39.61億，即平均呎價4499元，較之前估計的5000元下跌。tvb now,tvbnow,bttvb: C; ^+ U5 i' d. N1 m2 u1 G
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0 C' C8 e" O9 o. eos.tvboxnow.com條款未限信託 內地人可實益持有
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【明報專訊】政府在兩幅啟德「港人港地」加入6項限制條款，但未有限制內地買家透過信託方式持有單位；另外，單位賣散後，地政總署如何巡查單位，確保小業主遵守地契，仍存疑問。有測量師認為，條款未有限制信託是不完善的，將造成法例漏洞。有律師認為，即使實施「港人港地」限制，政府將面對執法困難，相信難以杜絕內地買家實益持有單位。/ l6 Y# c) O6 @5 d
2 x/ I, V* [" b. X$ }2 s8 Z8 M* D4 m/ L測量師學會產業測量組前主席潘永祥認為，真正搶貴本港樓市的是內地富豪，但現時「港人港地」的限制條款，未有列明禁止內地買家透過信託、或以授權港人方式先購買單位，但實益持有人仍是內地買家。他擔心造成漏洞，政府有責任釐清。
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) x. B4 j1 g+ m0 H, \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。二手買家毋須簽宣誓書os.tvboxnow.com# L9 Y; K0 w: ]: A/ J
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本身是執業律師的民主黨立法會議員涂謹申說，由於首批買家要做宣誓書，相信單位在首次買賣時可確保為港人買家，但之後單位的轉讓買賣，因二手買家毋須再簽宣誓書，政府難以監察，只要內地買家願承受一定風險，委託二手港人買家買入，就可實益持有單位，「始終都會有內地買家願意走法律罅」。公仔箱論壇$ t& p1 z2 r# U- R9 j
4 m3 ?8 O( ]+ |/ v1 z, }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「除非頻密檢查 否則難杜絕」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& ]0 u/ |( {3 e$ |! K% z. U, e
2 `3 ~6 X& @0 A! T! F4 H+ f前立法會議員、土地監察主席李永達認為，政府沒設恆常機制監察租約，加上未必有足夠人手，相信會執法困難，「除非政府頻密檢查，否則經過一段時間，好難判斷每個單位有無違反條款」。他稱，現時用作「港人港地」的單位太少，只有1100多個，佔現時平均每年落成2萬個的私樓量不足一成，建議政府未來增加「港人港地」單位比例。
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; s$ b& N: ?. c' P, k/ d% C& ]" \$ y長策會成員：有法律風險公仔箱論壇6 k* S& o' @$ h, P" h3 Z
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長策會成員、置業國際主席蔡涯棉稱，「港人港地」大框架已列明物業首30年須由香港永久性居民持有，相信若內地買家透過信託持有，屬違反條款原意，買家及內地實益持有人俱要面對法律風險。os.tvboxnow.com$ E3 X) {% h: k
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# E6 G0 A3 q7 P# D# M9 ~. Dos.tvboxnow.com無損發展商興趣 「市區罕有供應」
3 C, F# @) z8 v9 k8 ztvb now,tvbnow,bttvb【明報專訊】兩幅位於啟德旳「港人港地」，雖然有6項限制條款，仍然有發展商表示有興趣，不過，亦有發展商擔心，政府設有太多規限，會降低項目的彈性。) \4 f* g* {7 ~+ p+ @/ ]
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新鴻基：適合作上車盤
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/ o9 r. O& y7 N d% V; O1 m- Cos.tvboxnow.com新鴻基地產代理執行董事周國賢表示，兩幅地皮位置不俗，加上新地在附近已經有項目，故對地皮有興趣，適合作為上車盤。不過，樓市受辣招影響，以致一、二手樓成交委縮，希望政府出招不要太急，恐落藥過重影響大市。他說，公司要研究規限以及評估市場反應，才決定是否參與發展。公仔箱論壇5 `: c- Q) @. D
' M% d& `: L9 x0 u% F/ l' q% j招標有限制 影響彈性
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7 w5 c7 Q# m s) B1 E2 P公仔箱論壇英皇國際執行董事張炳強說，該地皮為市區罕有供應，對兩幅地有興趣，但招標條文有多項限制，某程度上減低項目發展的彈性。再者，若樓市逆轉，發展限制較大的項目會有風險，所以要詳細研究後，才決定是否入標。
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長策會成員、置業國際主席蔡涯棉說，過往政府在招標項目上，較少列明禁止發展商分租單位，但由於市場已預料兩幅啟德地皮用作興建中小型單位，加上現時發展商在完成項目後希望盡快套現，相信條款不影響發展商銷售安排。
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