本帖最後由 felicity2010 於 2013-1-17 12:15 PM 編輯 # n! a; D: u' l* {% M% |( U
! ? D$ H5 M5 F$ q" A- n5 Eos.tvboxnow.com黃元山：自揭「無地」底牌 增供應方向正確
' x0 x6 v, _: w; P' s+ R' B3 i公仔箱論壇
& a! x g) L: X# jos.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 _" B4 u. w7 Y$ J
籠屋、劏房、蝸居、公屋及居屋供應不足、中產難上車、私樓勁貴，這些房屋問題早令市民怨聲連連。
/ m8 U4 k5 z% {公仔箱論壇1 p% t) x- d5 W
除去年政府推出「梁十招」，早前特首梁振英更在施政報告發表，房屋政策將以「寸土必爭、大興土木、移山填海」的嶄新思維，透過短、中、長期的對策去增加房屋及土地供應。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* E8 @) U0 q* u. |, T3 v
8 h$ R2 Y+ V2 Y8 l坊間對施政報告關於房屋的部分，有不少意見，主要是太少和太慢。筆者認同這個看法。現時梁振英表示要力爭每年平均興建1.5萬間公屋，到2018年開始的5年，建2萬個，並在希望建屋量在不影響質量下，盡量提前達標。
1 Z2 ]0 W: x! }: N; b+ T2 q5 S公仔箱論壇os.tvboxnow.com$ w: f, B/ w$ f. k; Z W
覓地非變魔術 有髮誰想做癩痢
1 n* D- {4 }3 h3 ?% a s1 ~os.tvboxnow.comos.tvboxnow.com3 \. f- [+ l- z1 T1 K7 M- @
筆者認為，如果說，房屋政策是「重中之重」，那麼公屋的興建肯定是「重中之重的重中之重」！有關數據顯示，現時全港的公屋輪候大軍已超過21萬人，老實說無論是每年興建1.5萬甚至是2萬個公屋單位，都根本不足以應市民所急。公仔箱論壇5 Y' @7 z( s2 g" B4 B; ^
os.tvboxnow.com9 `; q- G8 C$ ^; Z
不過「有頭髮又誰想做癩痢」，香港政府停止造地多年，使土地儲備（熟地）不足，現在香港就是承受着多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果；要在短時間變出熟地增加供應，不切實際。% i$ I" G+ ^& n1 y: S
2 u5 p/ F( V, u9 `
如今看來，梁振英的競選承諾已「凍過水」，除了競選因素外，其中原因是很多局內和局外人對本港城市及環境規劃未有具體了解，對政府擁有的土地儲備等資料及數據亦未有充分掌握。筆者不排除梁振英是有心解決房屋問題，亦非常贊成應用盡方法去擴建公屋，從而照顧社會上最低下階層的住屋需要。" H! K9 j# D" @4 S
; Z k- E8 { d) ?: p公仔箱論壇梁振英提出「全民搵地、寸土必爭、移山填海」的房屋思維，是反映了香港政府不夠土地儲備。當然，仍然有市民不相信；比方說，之前有說政府有多於2,000 公頃可發展土地，最後問了一兩個星期，才確實了只有幾百公頃。連政府官員對本身房屋問題都未能全面理解，只會加深市民憂慮，亦難免令房屋政策的推行及落實存在隱憂。
& r p: _0 H7 G9 H- Kos.tvboxnow.com
! A. D; ?3 w, n# H V, b. [# YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。政府說「無地」 想市民信或不信？
& i+ O* e4 z: @- HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ ]# n8 M O# Q: ^/ X8 f* T
揭開自己「沒有熟地」的底牌，是政府的一個兩難。如果市民相信，會製造「恐慌性購買」的需求；如果市民不相信，卻又會減慢造地過程，使地區利益容易凌駕於香港不夠房屋供應的整體利益上。
3 q k# U) r- }- ], p公仔箱論壇
; G1 G, E, m7 `) N8 Y8 Ios.tvboxnow.com不論公屋或居屋，既然政府手上麵粉（熟地）不足，那市場又如何能有麵包（新樓）供應呢？說穿了，不就是政府「搵地難、造地更難」。而且，新樓不是由魔術變出來的，造地亦需時間，極快都要等幾年時間，但Talk is cheap，因此若政府能預先賣出樓花予市民，這至少證明了政府有真實的土地供應。
, ^2 V( f- }" c4 k/ s7 X8 T& u
]% J2 C, [+ ~) x. x+ Y有說：「由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續飈升。」
4 w8 r1 M9 j+ p* q! a1 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 A; T. {2 L! I% k+ s5 e0 n |
但「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。有些人以為現在的短期措施，似乎不能達到「雷霆萬鈞」的聲勢，不過，很多人忽略了一點，就是市場是會反映預期，永 遠比實體經濟先走一步。所以，筆者認為，政府今次在施政報告中，把未來供應的實際位置和藍圖，盡量具體和形象化，是一個正確的方向。tvb now,tvbnow,bttvb& G$ m7 g, a$ [0 F- j0 Y8 O
8 t8 @3 H; ]9 t3 W; Y3 ?os.tvboxnow.com今次施政報告的房屋政策，可說是以「增供應」為焦點，不過，筆者認為，房屋政策卻未有觸及一些更根本的房屋產業的結構性問題。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- h6 C, I# ?1 d: b1 [# ~+ e7 X$ [
0 B5 S1 X) L8 v$ {# l5 v公仔箱論壇第一，私人住宅的樓價貴到飛起，除一眾樓市炒家煽風點火外，其實背後元兇是因政府實行的政策所造成。每次政府賣地，都將一塊大型地皮售予單一地產發展商，發展需要的資金往往大於100億港元，令入場門檻受到限制，最終衍生只有3、4個龍頭地產商才有足夠財力去競投，減少競投整體的競爭性。筆者認為，未來政 府應主動引入競爭性，如一塊超過100萬呎以上地皮，把它分成幾塊，讓不同規模的地產發展商都可加入競投，及後共同合作發展土地，而非由一個地產大老闆控 制一個商場或私人樓盤。% u) T+ l; ~5 \0 y4 M4 y; B
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. \2 l7 W0 T8 {4 B+ L. @' \) t! t
樓價高企 鼓勵置業徒谷樓泡
9 F: w' q+ G! _6 D: n' f公仔箱論壇* q R8 Q3 { K$ Z: R4 b
第二，筆者認為施政報告中關於房屋的部分，最值得辯論的，不是政府是否有心去找地增資助和私營房屋的供應，而是整體方向。要香港樓價平穩發展，除了要增加供應外，其實也要控制需求。BSD等是控制外來需求的招數，SSD是控制炒賣需求，現在還沒有招數能控制「長遠投資」需求；但施政報告中，提到要「幫助中產置業，認為這是社會穩定的重要支柱」，這個看法卻是變相鼓勵增加需求，和要短期穩定樓價的目標，背道而馳，也和前朝政府「家家有屋住，卻不保證戶戶買到 樓」的政策有重大改變。
7 I/ w& o" R! H p4 s1 N! m& V% _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ z: L* }5 E& F6 Y* ]2 u3 T
第三，鼓勵置業，使新上車的市民面對極大的市場風險。樓市周期，一般較長，可維持十多年；而且，香港就算在土地供應不足的情況下，也沒有可能完全避免未來幾年環球經濟波動所帶來的衝擊，包括美國聯儲局退市的風險。現在香港的樓價處於高位，SARS的時候應該鼓勵置業，而非現在。
, Y9 ]) d6 ?9 a6 ~os.tvboxnow.com# [/ n' {% l1 v7 ?0 i
第四，土地有限，鼓勵在私人市場置業，除了是私人市場的樓價進一步上升外，更要加深私人市場供不應求的境況，也會使私人市場跟公屋搶地。熟地不足，造地困難，土地珍貴資源，應先助等上樓住公屋的市民；這就牽涉到土地分配的問題。* z1 u' k1 ~, W7 Y9 p3 U
0 X* ]1 B, D) _7 `* M7 q5 N# d
' Y. g& d/ w$ f' Z5 D: z- Z/ k& A7 z中大全球政經碩士課程客席講師
( f. x; Z0 k- s& W; M/ hos.tvboxnow.com |
發表於 2013-1-17 12:14 PM
| 
