本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: C: T2 [1 V4 z4 F( G# n1 e
7 N& U. U6 y. D8 b. l" L! i公仔箱論壇徐家健：香港樓市的政策風險os.tvboxnow.com1 } E8 E' _9 W' E m" \$ R
& B7 t. U: ]2 y& c- j4 ]os.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 [. M2 T( Z( ?5 }( T3 t
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。公仔箱論壇9 a/ ` O0 f' Y- Q1 A2 X& Z
, S$ G7 h, d zos.tvboxnow.com擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。os.tvboxnow.com1 W v! y/ W _ w/ z) v3 h: B
8 Z. @8 g x3 g8 I! a3 _; Vtvb now,tvbnow,bttvb但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？os.tvboxnow.com3 U$ ~- t: `, C% M) Y
os.tvboxnow.com9 `/ t$ \, U4 ?4 M5 m9 o B. |
覆水難收的投資
( ^$ Y1 y7 f, ITVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! N/ k9 H A- {, M2 f
在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。
8 K9 L+ \- R2 `2 j4 oos.tvboxnow.comos.tvboxnow.com' X# u/ l8 q' t! c
供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。
& y/ ^ ^& q9 ^( l+ Gos.tvboxnow.com5 C0 r$ t1 N6 B( x# r( {: |( c
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。
g% _1 V+ N9 M2 U' F# Q公仔箱論壇
' M7 v* Q8 `9 Q4 `經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。
% G6 o3 M7 l* o6 B' ], C
' l% a ?( P$ w! ^, j現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。5 ^$ q9 @8 B7 }1 v, w
7 f5 l0 J5 i8 t% t. m
投資在風險蔓延時tvb now,tvbnow,bttvb- i1 p+ X4 q |( k9 H n3 F" `
0 q( o. V' D: Z1 _9 g5 sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。8 ^( z# `3 R3 c
. h) {: n8 b* C: e4 ?* \公仔箱論壇執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！1 Q* M: l" J, s
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* K$ E) U1 u! a% t- a! I( Z3 \
當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。1 ~8 L3 `4 [: ]& `/ ]
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) x! C S+ V, B- k) T
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 e" W8 [( g, Y! X1 h1 {: b2 j
註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.
$ _7 A# I* U" h: j2 \) S
2 o4 I$ v, C+ J$ q1 I) V2 Ctvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇, G9 @4 V- g$ q$ s# s
註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.
: x' j* O' [" L, v* |tvb now,tvbnow,bttvb
% I5 l: v3 L: u公仔箱論壇政策風險如何影響投資？．二之一TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& n, r1 C, {! w; k$ S
5 `7 a k* U Z$ R+ U5 X. R
6 t& x0 p" [# D$ V9 r$ B公仔箱論壇
% x, j+ u' X9 F4 M2 \" xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 