本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-28 01:43 PM 編輯 7 ?" N) ~$ W3 }3 z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 i L V' ?7 @1 p# H
鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？" c0 I" Z; }; y. m2 |
公仔箱論壇! e z/ h/ S- I- }
7 s% D* V4 H( M# |: J: V% h9 U
（一）二元對立的鬥爭思維tvb now,tvbnow,bttvb* ^7 i4 k) p% n6 }; T* {
: Y ]2 b1 w8 ]. l4 F7 Dos.tvboxnow.com10月21日，急風驟雨。
6 T* H1 O/ j3 W% g) r+ V( L公仔箱論壇( M2 V+ j- P% E; j/ q& M" c; ~
關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！tvb now,tvbnow,bttvb* V1 \+ m5 A q. O# y2 d( L' ~) d
tvb now,tvbnow,bttvb' k% k) }! }- z, y5 p
10月23日，風向逆轉。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 F. y2 K$ d; s) S; n8 g
+ j1 ]$ L3 q4 a8 n7 O% r
蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
2 Z9 n# M7 K: X( ^& P1 t( c4 h% wos.tvboxnow.com
) y( h# @% n: s7 `( w3 y; V10月26日，波瀾不興。
! e: T5 K8 q9 s3 q3 ]/ k6 n7 M- ]. mtvb now,tvbnow,bttvb
8 F/ s/ U; y. M8 k6 Cos.tvboxnow.com就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！! i. [% F' t2 y `
+ ?& `1 k2 i- \) btvb now,tvbnow,bttvb這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) E4 L, }- m3 B- n& k6 \2 y5 r
/ c3 n' z5 M, w. i% M5 L公仔箱論壇（二）啟德原規劃的謬誤0 J/ ]- d* `$ d
" i/ c: t8 T$ e0 [+ s) X- w! f: K! Htvb now,tvbnow,bttvb兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。公仔箱論壇& X5 u5 W3 z# b5 h4 n. e
3 ]: g' N1 J( I* g* N! E- |公仔箱論壇出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕
6 h8 R2 K' V" v) o2 l公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ g8 m( |# W _' W2 C6 i
( n8 G d( n, o6 n
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
' G9 L7 Q$ V! b$ i' w
+ A7 a7 g( V: Y0 E9 ~ @# cos.tvboxnow.com8 M _# b* _0 y; `$ a; b5 X3 R
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。公仔箱論壇2 Y8 i, w1 R5 i3 }1 q
1 v1 N5 J5 m$ `4 h- XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 ]$ e1 u2 U7 {1 {( q7 B■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）2 x6 Z/ d+ {+ w1 W F& B
: A) J9 X5 d: a9 k公仔箱論壇
2 x+ S& F' i! A. O0 [tvb now,tvbnow,bttvb■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
; O( W" k9 K8 M5 I4 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
% }' O* |, D; i$ m+ F+ Q6 Z; Ztvb now,tvbnow,bttvb' F9 U4 k" ?. _ [) @% Y
■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。% l T$ y% A0 D2 w L3 e! ]
3 ~7 F% Z: n3 S) R4 M K
( `1 K- i7 O2 y( F* }4 U公仔箱論壇■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
/ q9 g2 F2 e) i# d9 Y公仔箱論壇os.tvboxnow.com2 I* C. {0 l' B2 y6 i1 F- r& _; h. \$ P
tvb now,tvbnow,bttvb$ \6 _& ]: [: A% G9 p4 Q6 A2 W
（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤
( `( Y1 x8 f3 \8 m$ otvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇5 b* E& C d) D1 Z' a
tvb now,tvbnow,bttvb0 c. b4 d4 o9 f# R }" Q
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。
& B v- o# _0 z7 t$ g公仔箱論壇
@6 D0 D% h/ c( v" d/ P" xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。
, Z4 ]( A0 h% d# hos.tvboxnow.com
U4 d8 A7 N! _' B0 G. K$ L6 v其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。
3 J8 b5 `! a8 W公仔箱論壇os.tvboxnow.com* v r; G7 L- l i
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
# O+ B# n4 b0 D2 j$ G. v0 F- lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, ]( O5 F. e* u$ x* v( B公仔箱論壇
. y5 q7 [1 U& P（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」
1 @( j0 k) k( q0 U
( N9 w& O# j1 o8 h7 k
3 A3 r$ K) r' J# ?; G* \' C土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。tvb now,tvbnow,bttvb4 L# @ G6 t9 r6 R
1 Z! H) }7 I) P/ s6 |- p其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。
* i. Z0 V3 O2 f- U" }5 p9 E0 U2 ttvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇* w) ~ r2 y: g8 \" G
大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。tvb now,tvbnow,bttvb5 N9 R" ]8 Y+ H; q9 ]: `
6 ^* g; |$ A0 b- f蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" I2 i3 [2 y, u! i/ ?2 |
tvb now,tvbnow,bttvb3 h$ q! R. l5 T5 Y
D5 }; d1 `' M
公仔箱論壇- b: G/ h k$ O& [9 C/ b, m
鄒崇銘本土研究社. p; B+ Y4 i6 Z q6 y
8 p: @( H/ w4 S5 b% ]
& }! o! }. M; i2 x- K( A: q* [& s
! B9 l V! @' |9 s U) Tos.tvboxnow.com公仔箱論壇5 F- l) k6 h+ M7 J$ b) t
os.tvboxnow.com2 F( M+ v& [# e
) m; a2 e1 U7 b3 _1 q6 l, p0 \ |
發表於 2012-10-28 01:39 PM
| 
