[時事討論] 鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？

felicity2010

4 L5 N3 a, |8 i1 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 y8 h5 }; _* r' T3 Itvb now,tvbnow,bttvb鄒崇銘: 周日話題 - 啟德體育城爭議，已上了寶貴一課嗎？tvb now,tvbnow,bttvb$ x" `) ~( u( v/ Z) G
os.tvboxnow.com+ v. `  Q7 |' i3 W9 z

4 L7 K3 ~: V) [tvb now,tvbnow,bttvb（一）二元對立的鬥爭思維
4 J# x$ [( z" v# Q' l公仔箱論壇
- p# F# ]1 K. V) T3 l& @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。10月21日，急風驟雨。
3 L6 Y8 L' l! m1 @8 t
* Q4 f& o: u" h6 a0 U! Qtvb now,tvbnow,bttvb關於擱置啟德體育城的建議，媒體已經傳了好幾個星期。這天蔡涯棉來到《城市論壇》，不但說要將整個體育城推倒，還要以7倍的地積比率，興建2.5萬個公屋居屋單位，足以容納多6萬人居住。一下子大家都看得目瞪口呆，試想這是一個何等巨大的轉變——啟德人口將頓時大增70％，居住密度大概可以比得上天水圍，一切交通社區配套設施得從新規劃……難道，就如蔡先生所言，這純屬個人而非特區政府意見？！公仔箱論壇. u5 ^$ [( @& N8 F

7 m( x' B0 j, h* p2 Yos.tvboxnow.com10月23日，風向逆轉。
  Y' y* ]3 D8 c4 @& W( i# R& Utvb now,tvbnow,bttvb
; l3 p+ r2 e* Ros.tvboxnow.com蔡涯棉口風突然一轉，說只需用體育城約一半、即10公頃的面積建屋。而且整個啟德發展區有逾百公頃休憩用地，撥一小部分便可妥善搬遷體育設施。蔡先生還對於引起巨大爭論，向體育界表示歉意。這些不斷大幅調整的「個人意見」，到底是什麼葫蘆賣什麼藥，背後又隱藏了什麼計算和後覑？
! d; ]" _: m; L$ F# htvb now,tvbnow,bttvb
' j& i" Y$ p2 N2 Q10月26日，波瀾不興。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. l3 d! p& I; ^+ t

+ B0 M' N) U% T: V3 Q2 M公仔箱論壇就在腦海裏疑團重重之際，形勢卻早已急轉直下，林鄭和一眾局長跳了出來，說啟德體育城將完封不動，一切照舊——而不變的理由卻竟然是﹕城規會改變規劃用途需時——彷彿是說，過去數天蔡先生發表「個人意見」前，原來對城規會程序竟一無所知？！
4 t) I+ r9 R: k/ Z4 Z% ZTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇$ A0 s& Y7 ~) L8 Q7 q
這一周的戲劇性發展，彷彿亦是過去15年香港的縮影——要麼像董建華般雷厲風行，要麼像曾蔭權般原地踏步；要麼便每年大建8.5萬單位，要麼便2、3萬單位也建不起來；要麼便一年來4、5萬個雙非嬰，要麼便「一個也不能多」；要麼像上任前的CY只講中港融合，要麼像他上任後只講「屬於香港人的新市鎮」……到底香港要走的路是什麼？市民真正的需要是什麼？看不見，聽不到，總之一切政治掛帥，非黑即白各走極端。os.tvboxnow.com8 h2 K. F! V7 ^
tvb now,tvbnow,bttvb2 e2 p* v: `( S( d5 _
（二）啟德原規劃的謬誤TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ K+ r. @- r; N" B; Q- C8 t

2 M: J/ b" s* ?2 ?兩周之前，10月14日，本土研究社發表啟德規劃的另類方案。' Q! ^, d0 o" t6 \+ Q

. ]2 m) |, N2 `: ?; O出乎我們意料，這個方案吸引了不少媒體報道，不熟悉我們的朋友大概會覺得，這只是爭取曝光的噱頭而已。其實我們的團隊有不少專業人士，對啟德規劃已研究了一段時間，發覺箇中一直存在不少謬誤，其實並沒有得到應有的重視。事實上，即使這周所有焦點都放在啟德，公眾對很多更加根本的問題，到頭來還是不甚了了。這裏可以隨便列舉一大堆例子來﹕tvb now,tvbnow,bttvb7 m/ y3 o: q; e+ f& L0 ?
, a7 }% s, z! o; r) J! b; z
# }* m0 ^5 n0 g* p" m6 t
■若按去年《優化土地供應諮詢》期間，林鄭自己提出的著名準則——每100萬人需要1000公頃（即整個香港1％）住宅用地，再加上1400公頃配套設施；則啟德發展區的總面積328公頃，理應可以居住13.67萬人；但現時最終全區亦只有8.98萬人口，人口密度遠較上述標準低三分之一。
! U% A6 `0 m+ U/ F- K& l) B9 z" MTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 t, {+ E2 N9 f8 y+ ]+ }
tvb now,tvbnow,bttvb" a$ c) ~4 }' Z' G0 e; O
■啟德發展區的住宅用地只有36公頃，僅佔328公頃總面積的不足11％，公屋更僅佔總面積的不足3％；而且由於未有照顧到復建居屋的需要，在上月「梁十招」提出將1.1公頃改作居屋之前，原規劃中居屋土地的面積為0％。
. ?: S- f4 y4 ~+ G1 oos.tvboxnow.com
  ~  k; g7 y7 J- etvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb5 ]* b  |( W+ }# z# f8 H- Z
■儘管啟德原規劃只有四分之一住宅用地被劃作出租公屋，但亦已足以興建1.3萬單位，足夠3.4萬人居住；相反餘下四分之三的私人住宅用地，卻僅能居住5.6萬人（圖一）
. F$ H7 X# `2 _1 S) Y: K+ V$ ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 _) R; `' D: G8 s' p$ X' m- x
tvb now,tvbnow,bttvb3 e% F: Q9 ^) d# h8 r
■啟德原規劃有近四分之一的私人住宅用地，乃是屬於「住宅丙」的低密度豪宅，坐落在啟德跑道末端的郵輪碼頭旁邊，估計那裏僅能居住3000人。
  c% K! x, J. u3 f" `, ~os.tvboxnow.com  `$ h1 N3 A; J7 ]' K4 E% M3 B/ w

" I4 ~* q( }, P' w5 Q4 Q■若從住宅用地的人口密度計算，出租公屋每公頃能住約3700人；相反私人住宅每公頃只能居住2000人，土地使用效率只及公屋略高於五成；若只計算上述的「住宅丙」的低密度豪宅，則每公頃僅能住不足500人，只及公屋的一成多而已。
2 z6 ?6 e  Q+ b) s5 ~! ?' R1 l0 N7 E- V0 A

3 n" f5 ~% r+ E9 ~os.tvboxnow.com■若從公私營住宅的人口比例計算，出租公屋人口僅佔區內總人口37.7﹪，不但遠低於1990年代末《長遠房屋策略》的60%比例，亦遠低於近期新界東北規劃建議的43﹪。
$ t' P1 o9 M7 M! r: h! V- K1 y# n$ h7 {- U! I8 n$ y) h

4 r; O9 Q) _, o, {: cos.tvboxnow.com（三）「體育城vs.公屋／居屋」謬誤: n3 [% Z' H2 v5 v# p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' U- H8 s& h0 Y7 O: k
tvb now,tvbnow,bttvb% B, v4 p5 E9 }9 b9 ^& M$ \/ [# J/ E
從以上數字可以清楚看見，啟德發展區的根本問題，並不出在「體育城vs.公屋／居屋」，如此簡化煽情的對立面之上；啟德原規劃（圖二）的根本謬誤在於浪費土地資源，整體建屋密度過低，未有好好地做到地盡其用。只要看看本土研究社的另類方案（圖三），在悉數保留體育城設施的前提下，只需將原有的「住宅丙」取消，已足夠興建多逾萬公屋或居屋單位，額外容納近3萬人居住，效果一目了然。不要忘記，這個方案並沒有像蔡先生般，主張大幅提高地積比率，製造新的屏風樓圍城。tvb now,tvbnow,bttvb' x0 Z5 B! K1 W, }8 w# G
$ T+ w* q9 o8 z& a9 U# k, `
提起屏風樓，大概正是扭曲時下規劃論述的罪魁禍首，令降低香港總體的建築密度，「提升居住環境質素」，彷彿不知從何開始，變成了毋須思考的全城共識。但假如大家能更事實求是，便會發展屏風樓問題的出現，其實並非源於總體規劃的建築密度過高，而是只在於個別樓盤超乎尋常的密度極高，「不患寡，而患不均」，兩者之間的差別可說是差之毫釐，謬之千里。事實上，正是由於總體規劃密度不斷降低，才更有利於個別發展商，申請將個別樓盤的建築密度不斷提高，「你不屏風我，我便可屏風你」，形成同一區內發展密度極不平衡的怪現象。tvb now,tvbnow,bttvb% U* m- O: A8 }9 p# J
tvb now,tvbnow,bttvb7 l- Q3 x6 y2 _" c! J: K9 J
其實居住在1990年代以前落成公屋的居民，普遍皆不會感到居住環境過於擠迫，更絕不存在屏風樓壓境的慘狀。可見居住環境質素並不一定和發展密度掛鹇，反而更加與合理的規劃佈局有關。今年剛好亦是香港大會堂五十周年，大會堂高低座錯落有致的佈局，竟承載多不勝數的繁複功能，其可用性甚至要比面積大三十多倍的西九文化區要高，可見合理的密集綜合土地利用，並不一定比低密度的擴散式發展為佳。os.tvboxnow.com! _' w) T" G$ g$ Q4 m) ]' e" V
tvb now,tvbnow,bttvb3 _+ X% x7 V8 {7 G" o
如何在有限土地資源和相當發展密度之間，尋求一個市民接受的平衡？美國經過數十年偏重低密度的市郊（suburb）的城市擴張模式（urban spawl）後，近年亦重新出現偏重集約城市（compact city），強調更有效利用土地的新城市主義運動（new urbanism），詳見Emily Talen的New urbanism and American planning: the conflict of cultures一書的介紹。澳洲學者BarrieShelton等人的新書The Making of Hong Kong: From Vertical to Volumetric，更將香港視作集約城市模式的典範，只要得到恰當的運用，擠迫不再負面，反而是正面的規劃元素。這些討論，對香港土地供應不足的問題均具有重要啟示。
9 l8 ?/ I5 Y7 _9 u% D; I* W# ?  G8 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
7 ?1 |6 Q" C: M3 b( }8 ^- P公仔箱論壇公仔箱論壇2 v8 ~; O6 s) ?; S4 c  z- v. t
（四）關鍵在「豪宅vs.公屋／居屋」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( S& p' Z* K8 }& |6 @' F

$ c  p+ @9 a; k, r  qos.tvboxnow.com9 m4 K9 o- ?- V  X* {
土地供應不足的問題，關鍵並不在於「體育城vs.公屋／居屋」，而是在於「豪宅vs.公屋／居屋」。
3 j" W+ \7 e& L% c/ q公仔箱論壇
2 W. |7 X" R- g& ~1 X( WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。其實這個看似過度簡單的結論，已足以將整個香港土地以至房屋供應問題的癥結概念化。政府手上坐擁大量空置土地（見另文），先不好好思考如何更加善用，又或一味推向低密度發展，卻同時不斷向未被破壞、不宜作大規模開發的鄉郊埋手，突顯了「有地冇人用」、「有人冇地用」的荒謬情。公仔箱論壇; x  o: f6 B' S1 Q, x3 R

& ~/ P2 O2 F  S" Z4 V) J1 r大家當然會問，香港的私人住宅甚至豪宅，不是供應不足才令樓價失控嗎？我想一個最簡單的答案是﹕導至樓價失控的元兇，是美國的歷次量寬、負利率效應和香港的財金政策——難道你會真心相信，以香港樓市一個小小的水塘，只要稍稍加以擴闊一點，便能承受得住全球湧至的財金巨浪？眾所周知，香港愈是昂貴的住宅單位，它的投資甚至是投機價值，往往便比實用價值要高得多。要解決香港的房屋（而非樓市）問題，答案其實只有一個﹕就是興建更多實用價值較高、而非偏重投資價值的單位。此舉亦可令相同面積的土地，能容得下更多的人口，而不是一味只強調降低建築密度。
" Q2 }0 X0 m. s9 }6 u  c1 l4 O& f. J$ Y% T( d# X
蔡先生既作為長遠房屋策略督導委員會成員，大概亦可以收拾心情，不要再總是打非住宅用地的主意，而多從住宅類型和善用土地覑眼。來年公布的長策，大可重新考慮根據過往的政策標準，在未來香港的新增住宅供應中，將公營房屋的比例定為60％，私營房屋的比例定為40％，如此才是正本清源的治本良方，解決普遍香港市民的實際住屋需要。
' D! i  R2 _* n. Z! D- c6 Htvb now,tvbnow,bttvb
  p( _! N7 X9 t5 A. Otvb now,tvbnow,bttvb
  v/ E0 R% c  w. u6 B9 P& qos.tvboxnow.com8 Z: j- |. k% R& D! \/ x9 [" `1 z" c
鄒崇銘本土研究社TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 Q- H/ b) s. W' F9 ?

7 ]* y" _; _' A& b. htvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 t: ^5 i# R. U& W

( |/ G+ Q  N2 J; l, G% g/ X1 Los.tvboxnow.com8 E+ P; \1 w8 U+ M0 [) _9 s; |
/ [4 l% _& ~# o1 L: J
- ^# y& m3 c! O0 P5 i

felicity2010

基米: 政府隱藏另一個新界東北
$ J* D4 P" _2 n" F! Jtvb now,tvbnow,bttvb
- `. u5 f( I) E2 r% G9 I: \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ [7 t& P8 f9 C0 Ztvb now,tvbnow,bttvb千呼萬喚，發展局終於在日前公布現有空置官地的詳細數字及相關地圖。連日來引起的討論，主要是圍繞此391公頃土地到底可建多少屋、是否足以填補新界東北的發展需要，以及政府是否有必要預留932公頃官地給原居民建丁屋等等。然而，這些數字中蘊含的詭異細節，卻鮮有人認真探究。
! y6 D. Y' ?- D: YTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# Y( |; e: p+ w7 `# C# g公仔箱論壇- D4 c0 J  m4 }: G; c$ t# A
所謂的391公頃已劃作住宅用途的政府土地，其實是未盡反映政府手上土儲數字。 「未決定用途」（OU）、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」（CDA）規劃用地遭隱藏，均是可用作房屋的土地儲備﹕
. ]. v& n3 p- w# ~9 Hos.tvboxnow.com
2 n1 W4 c1 p, H+ n6 A0 Utvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb0 o* {# \0 T7 y. U, s2 N4 x" e
1.沒包括「未決定用途」地帶
9 M9 H) g9 o3 s公仔箱論壇
  G5 \4 G8 X0 }0 T7 lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
, d* p) u) W2 S3 Sos.tvboxnow.com例子如堅尼地城域多利道舊公民村及舊警察宿舍用地（約5公頃）、近海旁的舊屠房及舊焚化爐設施用地（約3公頃），還有鄰近一幅位於海旁暫用作臨時遊樂場的用地（約0.7公頃）。但根據區議會文件顯示，前警察宿舍用地暫用作西港島線工程工地，於2009年8月至2014年期間封閉。公仔箱論壇: L! s1 M8 V1 M- k0 c- G

% S) T+ x2 I6 Z3 j! q5 X
! w5 S+ b4 p3 ]5 g4 k; D: OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2.沒包括「綜合發展區」地帶
  ]2 d8 U. Z& a. }3 _) x
, u4 b' x1 R5 P7 |2 T3 @: X* V8 N公仔箱論壇* G1 y' \& |1 I
例子如烏溪沙白石兩幅「綜合發展區」地帶土地，面積合共6公頃，預作中低密度住宅發展，合共可提供約540個單位。然而，政府已有計劃將其中一幅（「綜合發展區（2）」）納入2012/13勾地表中。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ w$ ]0 s( X1 [  E( h" x- J- Q

- g0 G8 l8 |, t( pos.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  l# P  Q/ D0 S% j- l% b# @
3.未包括安達臣道石礦場
. \. s8 C! w5 c( l' cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 |- A) y, e5 A7 d+ o2 p8 E# G/ y3 M

0 L, h" w2 ]+ X$ l% ~TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。由於該石礦場未來發展還在研究階段，現時仍只劃作「其他指定用途（採礦及採石業）」地帶。但據政府現階段的計劃內容，總範圍86公頃土地中會發展40公頃，規劃人口訂為23,000人，私人及資助房屋比例定為80:20。
, @, W6 G& r7 H- zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  ~6 }* T1 L* h  b1 z, u

2 q0 Q* F% I% m! _) y" Q5 Atvb now,tvbnow,bttvb4.未包括港鐵站上蓋物業
5 K) C$ C: T& B- w5 kos.tvboxnow.com
/ _. z5 ~( m& J. t* X9 [
9 W" f) M; _9 m7 B- H' k未來會有多個鐵路站上蓋物業項目推出，如荃灣西站、沙中線何文田站、南港島線黃竹坑站，還有準備改劃的錦上路站、八鄉車廠上蓋等等。tvb now,tvbnow,bttvb: m, K$ J; {/ l) i4 P

! p7 g( [/ B% k" Dos.tvboxnow.com% I+ A$ Y( o: n4 n+ X8 g. p
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& o5 V  i3 F2 Z- v" o, |2 r0 e
政府的數字沒有把以上土地納入計算，反而包括了一些已有居民長住的寮屋區例如薄扶林村，大家也知道薄扶林村其實也是1842年港英政府統治香港前已存在，可是今天村民身分與新界原居民身分有異。薄扶林村大部分土地屬官地，但寮屋有合法屋牌，現時該村劃作「鄉村式發展」地帶。另外還有茶果嶺村，乃是現今少數在市區中仍存在的寮屋村，大部分土地屬官地，該區現時被劃作「住宅（甲類）」。os.tvboxnow.com! g8 l6 @+ L2 u. J
tvb now,tvbnow,bttvb7 l; t+ ?9 ?- c9 |2 V+ I# a
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# q7 @% L+ `8 L. R8 @6 h
以上例子，只是筆者在記憶中想到的，或許還有其他空置土地的使用值得商榷卻未有盡錄，旨在反映出政府的「閒置土地」，與大眾所理解的真正「閒置土地」存在偏差——有人居住的土地被政府當作閒置，沒有人用又閒置已久的卻沒有被計算在內。若果市民沒有好好研究這391公頃數字是如何計算出來，任由政府牽覑走，就只會跌入什麼「寮屋居民vs.港人房屋需求」的偽命題爭議，而忽略政府其他隱藏了的土地資源錯配問題。tvb now,tvbnow,bttvb! k. O: b; `, ?! R' T+ ?

) @5 k+ u- i2 p1 R8 DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb2 {, T( f4 Y1 O# p0 r
基米本土研究社
4 r8 ?2 q3 c4 [$ T
) i- S7 A5 [) ~6 D7 T4 ^os.tvboxnow.com
8 g% G4 h. h4 m1 i, J7 X2 [
$ w% Z: p( @0 x; D" ?tvb now,tvbnow,bttvb
. I! b- J$ `+ itvb now,tvbnow,bttvb