本帖最後由 felicity2010 於 2012-10-18 09:30 AM 編輯 ! `: q9 Q! j' L6 q3 W, a
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劉百川：東北人口容量須達25萬os.tvboxnow.com- c' I2 J4 [2 A* n/ e
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新界東北「三合一」發展計劃爭論不休，無論大家對發展東北有什麼意見，有一個事實大家不得不能認清楚：香港急須拓展土地作未來發展。os.tvboxnow.com) ^9 u( Q# r$ R4 _% t2 D3 Z6 L+ o
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本文想要指出，香港在急迫的人口問題上，東北為何會是及時雨。此外，既然人口壓力大，東北規劃的787公頃土地只能容納十五萬人，實在太浪費土地資源，因此建議政府要提高東北人口至起碼二十五萬；同時必須汲取天水圍規劃的教訓，小心不可把區內的公屋單位比例調得太高。
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目前香港公屋輪候人數已增至二十萬，高樓價、高租金已迫出強烈民怨。更甚者，按政府預計，去年的七百零七萬人口二十年後將會增至八百一十六萬、三十年後更增至八百四十七萬；即是未來三十年的人口將大增20%， 房屋供應的壓力可想而知。
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本港開埠以來便靠移山填海，開發出啟德機場、沙田、荃灣等地；可是近年由於保育的緣故，不僅維港已不能填海，維港外可作填海的地方也所餘無幾。況且維港外填海以達到擴展市區的目的，那便須有適當的交通配套，這不但成本高昂，也難以應付眼前的需要，因此政府現在到新界尋地發展新市鎮非常合理。
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新市鎮應容納更多人
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有人質疑政府有2100公頃空置住宅官地，何用老遠到東北開發新市鎮？可是他們忘了所謂空置土地，大部分都在新界，市區所佔其實不多，而且分布零散。香港專 業人士協會副主席及註冊專業測量師（產業測量）陳東岳舉了一個例了說明這點：100幅10公頃土地雖合共1000公頃，但每幅面積細小兼分散，難以發展成大市鎮；相反，10幅100公頃土地的總面積同是1000公頃，但每塊地則大得多，而規劃潛力亦大幅提升。發展局資料顯示，空置的可發展住宅官地中市區佔 336公頃，散布於港島、九龍東、九龍西、荃灣和葵青；新界東北三合一發展區可發展土地共533公頃。在哪裏建新市鎮對香港更為有效益，一目了然。公仔箱論壇7 J: S; i* e% q- |/ K1 y& T# C8 @* w& G$ y
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要滿足大量的房屋需求，不能單靠私營市場提供零零星星的供應，我們必須盡快打造具規模的新市鎮。政府現時的東北計劃要是能排除萬難如期上馬，二十年後全部發展工程完成，也只能提供54000個新住宅單位，比全港每年須增加45000單位（2萬個公屋、2萬個私人住宅、5千個居屋單位）的目標僅多一點，可謂杯水車薪。我們不應忘記，到時候香港的人口已經增加超過100萬。
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其實，東北計劃三區合計總面積787公頃，面積相若的粉嶺╱上水新市鎮（780公頃）人口超過25萬，面積稍大的將軍澳新市鎮（100公頃）人口更超過35萬，政府應打破東北只容納15萬人的預設框框，增大可容納人口至起碼25萬。3 I, l! ]' L2 b% r: w. d6 |2 R1 P
5 l, M1 X7 d) s) P; l% u# B: e香港大學建築系前系主任劉秀成也指出，東北只容納15萬人，太少了，反而人口增大可解決交通問題。巴士和鐵路新線都需要人口超過一定數量，營運才毋須納稅人補貼，而較頻密的班次對居民也有好處。反之，缺乏便捷的集體交通系統，新市鎮只會成為與世隔絕的牢籠。
# O) i) W: b' [+ O! s公仔箱論壇政 府其實也同意這一點，在「跨區鐵路走廊諮詢第一階段諮詢」時，表明若發展方向是多個低密度新區，接駁鐵路便可能會因每站搭客人數太少而出現虧損，政府或其他鐵路線因而要作補貼；相反，把這些低密度區集中起來，發展成一兩個高密度新區，人口多，便有利鐵路營運。這個概念應該貫徹於東北規劃中。
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新市鎮規劃一定要有足夠的人口以達致臨界量（critical mass），才能有必需的經濟規模，吸引商人投資，從而創造職位。居民若能在本區工作，不單省了交通時間和金錢，也因經濟有活力，市場上貨品自然選擇多、價格廉宜。
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此外，有些社區設施如學校、文娛設施、運動場館和醫院等，也因人口太少而無法設立。最佳例子是離島新區東涌，因人口未夠10萬，所以政府遲遲未建北大嶼山醫院，居民要跑到荃灣仁濟或荔景瑪嘉烈醫院才有專科和急症服務，極之不便。: E" ~0 }, t3 w m/ C
" E9 r( H% h& p1 t) H3 w! Zos.tvboxnow.com須汲取天水圍教訓tvb now,tvbnow,bttvb3 {. z( h2 t8 C- u3 ?1 n- K) Q6 O
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人口壓力巨大，輿論呼籲政府多建公屋，政府近日亦表示可提高東北公營單位比例。我們認為，這要小心處理，以免重蹈天水圍規劃不善的覆轍。天水圍自九十年代入伙以來，社會問題嚴重，各界歸咎是規劃出錯。規劃署於2008年委託港大社會工作及社會行政學系進行研究，讓未來新區發展借鑑。研究報告指出，天水圍失敗 原因之一，是政府在人口急增的壓力之下，放棄原來一半公屋、一半私樓的平衡規劃，改而大幅度提高公屋數目。結果，天水圍成為公屋重鎮，由99年起六年內， 全港新建公屋有21%均集中於天水圍。os.tvboxnow.com$ m% Y% @# x4 ^9 M X
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政府1998年起又把該區13200資助單位轉售為租，並於2003年宣布停建、停售居屋，結果天水圍公營單位比例急升，至2008年天水圍北便有85%住屋單位屬於公屋。
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天水圍由於公屋人口顯著偏高，家庭平均月入僅14000元，普遍消費力低；商人因而不願到天水圍投資，本土經濟疲弱的惡果是就業職位稀少，兩者惡性循環，造成大量居民要靠綜緩度日的悲情生活。
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鑑於天水圍教訓，港大研究報告建議政府日後發展新區時，不要急於滿足短線住屋需要，而輕易放棄平衡發展的原則，其中公營租住單位比例更不能太高。原因自然是要營造多元社區，讓人口結構包含更闊的收入幅度，讓家庭結構由不同年齡層的成員組成，這樣社區才有活力和持續性。os.tvboxnow.com# l( t, q6 `: J% \5 \
) _9 p: Z- j+ S8 _2 `要增加公屋數量，其實不須提高公營房屋比例，只須整體提高樓宇高度和地積比率，就可容納更多人口，也就是容納更多公屋單位，兩者兼得。東北計劃由構思至落成，起碼三十年，我們希望超過25萬人可以享用。* Y0 D+ @9 B3 f1 T* |; h
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作者為持續智庫成員 |
發表於 2012-10-18 09:29 AM
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