在未有完善機制保障 小業主權益的情下，政府利用立法會公仔箱論壇: ^2 {/ {3 ]4 i/ |4 H
分組點票的操作，使降低強拍門檻至八成得以強渡關山，下月1日實施。降低強拍門檻對小業主不公平之處，顯而易見，由於這次並無任何措施使事態朝公平合理方向發展，政府在檢討市區重建策略之際，應該一併檢視有關情。我們認為，對重建後升值預期的利益分配，是重建（包括市建局os.tvboxnow.com& C. S7 a% ~) z" x" F
和發展商）爭議焦點所在，如果政府朝「風險分擔，利益分享」方向處理此事，相信可以紓解重建困結。os.tvboxnow.com. I" |2 k4 ~9 K( F. g9 A4 U/ G
5 i- }3 ^: V: q4 i& W
4 y7 J4 n0 p/ s, Z* B1 z
小業主發展商財力懸殊
) p& [0 D3 ~1 s1 z* I& `1 i* N
; S6 p6 |( Q, E, j公仔箱論壇法律公正性未體現出來
2 P( L5 n' L7 s9 f5 FTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
# q+ I/ d$ V$ {9 V a* Ltvb now,tvbnow,bttvb強拍機制最使人詬病之處，有兩點：（1）強拍並非真正拍賣，實質是強收；（2）當小業主與發展商爭持到強拍階段，實際上就是打官司，但是兩者之間實力懸殊，法律的公正難以體現出來。9 p0 x2 `* C4 R7 q6 Q
公仔箱論壇5 u1 d6 }* i8 n" c8 U
& d) j- e+ k& C" N關於強拍接近強收，皆因法例由1999年生效迄今，共有20宗強制拍賣個案，九成（18宗）均在沒有對手下，由申請拍賣者（發展商）以底價奪得全部業權。強拍是發展商與小業主博弈走到最後一步，他們之間的損益，此消彼長，若屬真正拍賣，則業權的真實價值就會顯現出來，不過，現實上並無真正拍賣，小業主的應得權益就不能呈現出來。九成強拍門檻已經如此，當門檻降低至八成，將有更多小業主應得權益被侵奪。* ` q" N& T1 o" G2 Q
tvb now,tvbnow,bttvb( I+ S' y' A4 I" F
小業主與發展商爭持到強拍，由土地審裁處審理，當啟動到這個機制，實際上就是小業主與發展商打官司。本港訴訟費用高昂，發展商在財力上佔絕對優勢，小業主根本難以抗衡。近期北角繼園里強拍個案，最能說明強弱懸殊實質。繼園里有小業主與發展商打強拍官司，案件去年12月在土地審裁處審理，發展商由大律師代表出庭，並請來3名測量師和建築師作證及提交專家報告，小業主如何反對發展商申請強拍呢？小業主並無大律師代表，也沒有測量師和建築師助拳，只是向審裁處提交自行撰寫的報告書。tvb now,tvbnow,bttvb V2 x( v# A+ G2 @! n4 P C
* x' G* m' v: U: R' R
在法庭上，出現這樣的專業與業餘對碰，結果可想而知，發展商大勝，小業主大敗，小業主所得賠償，基本上就是發展商提出來的數字，一個單位的一半業權和一個車位，共150萬元。對於事件中的小業主而言，噩夢還不止此，因為法官還要小業主支付申請人有關申請訟費的八成。據紀錄，此案於去年12月1-4、7及18日審理，訟費肯定不菲，那150萬元能否足夠支付，就看發展商會否放小業主一馬了。最終位處北角優質地段的繼園里，在今年2月底完成強拍，由新世界發展以7.09億元底價成交，樓面呎價約3500元，較近期將軍澳賣地的4600元呎價，遠有不如。
6 J/ H+ L; C" Y) C- e
" B0 o- e: m! |, r4 Q. R* v* Q政府認為強拍機制有土地審裁處把關，就可以保障小業主利益，但是從上述情看來，法律的公正性在小業主與發展商角力時，根本不能體現出來。因此，政府若認為強拍是推動發展商參與重建的要件，就應該設立機制，讓公權力在審裁處階段作適度介入，例如就現用值（existing use value）及重建值（redevelopment value）等估計方面，給無能力聘請大律師和測量師、建築師的小業主，提供專業協助。
7 M9 X. I4 Z- z2 M; R' utvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb8 {) f% a8 G! T4 i7 u
收樓增加賠償選擇' E. Q* M! {. |7 y! n- l7 @
tvb now,tvbnow,bttvb; A7 x/ w2 F9 K, Q
可減爭拗推動重建
7 M$ r: T3 D& Y- Y+ ] S4 s8 G
) w/ _1 I8 ]. f關於市區重建，小業主盡量叫高賠償價，乃人之常情，市建局有賠償當區7年樓齡的準則，尚且與小業主爭拗不絕；發展商收樓重建，一方叫價，一方壓價，爭議必然更多。若單以現用值而言，一些舊樓「溶溶爛爛」，確實不值太多錢，若加上重建值，則一些舊樓所坐落地區，升值潛力甚高，情不一樣了。小業主眼於發展潛力，事實上舊樓重建後價值狂的例子，比比皆是，小業主欲與發展商分利，也屬人之常情。' V( Q4 D; Y# x' L
tvb now,tvbnow,bttvb/ ^" b5 M; b) L: z
發展商投資重建舊樓，無可否認存在一定風險，我們認為在收樓賠償方面，若發展商提供不同方案供小業主選擇，應可化解爭端，平衡雙方利益，加速重建進度。例如：
R! p- @+ u! R3 j2 a1 \0 a9 c1 F
2 }& r3 j0 z" H j方案1：是小業主可選擇一筆過賠償，自此與發展商再無轇轕；
& j2 I9 C9 Q, z3 |% e+ yTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) C; f7 ?1 J3 J& G) g0 ]8 ]
方案2：發展商以「風險分擔利益分享」原則，供小業主選擇，具體是小業主首筆只取部分賠償，待重建完成後，按項目盈虧，與發展商分取其餘款項；
' s8 j* a% d, m& F$ {/ c) LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。os.tvboxnow.com$ z: I4 s& p9 H! M) j" H' Q" w
方案3：「以樓換樓」和「以舖換舖」。
2 a( S# G1 E! G6 { [9 l utvb now,tvbnow,bttvb
- ]- \& R& W8 x9 `0 t# z% ~ A上述原則，也可以適用於市建局的重建項目。市建局重建，一向標榜不牟利，這樣的話，「風險分擔利益分享」更有推行基礎，若市建局採納，加強了重建效率，不但為市區重建打開一個新局面，還可以起到藏富於民的邊際效果。收樓賠償增加不同選擇，操作起來會較繁複，但是若能加快推動重建，又無損社會和諧，則政府應該朝這方向思考改善。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ T3 }( x; w0 R4 P; x
tvb now,tvbnow,bttvb3 b; u7 F v6 j4 Q; [6 @6 O7 c
9 i" `3 l5 ^+ K; X6 j+ ~& `; Vos.tvboxnow.com |
發表於 2010-3-18 07:02 AM
| 