【投書】林旺根：從「拆牆」說起──談防災整備與都更健檢台南市維冠金龍大樓在強震中倒塌、造成114人死亡，居民指控1到4樓燦坤的房東籃太太涉嫌打掉隔間牆。然而前幾天案情逆轉，新聞報導，台南地檢署傳喚籃家母子，比對2003年她們購買法拍屋的「不動產價格鑑定書」，確認商場當年原本就沒有隔間，「籃太太沒有做任何大規模的土木修改。」檢方將追查，維冠建商林明輝等人是否涉及偷工減料及打掉隔間牆。……籃太太的女兒說「感謝老天爺，終於還我們公道！」公仔箱論壇$ A" Q$ _1 a7 K3 i1 I0 \6 h1 Y: \! j
然而，如果籃太太真的拆了牆，又怎麼樣呢？; I% O* o. j( a5 B
一、拆牆會有什麼責任？+ W& g- ]! M/ l. n7 u6 b2 L
依建築法第77條第1項規定，「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」因此，住戶即使是從法拍標到的房子，取得所有權之後，若未申請取得變更使用執照，就擅自拆除或變更構造設備，就可能要負法律責任。. E s7 a( ~4 B9 G' `
法條中也規定：「供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。」「建築物室內裝修應遵守左列規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。……前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。」os.tvboxnow.com) C( s# l& s' ~" X/ Y. X) P
倘若違反這些，主管機關可處建築物所有權人、使用人等新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，限期改善或補辦手續，若屆期仍未改善，可以連續處罰，並限期停止其使用。必要時，還會停止供水供電、封閉建物，甚至強制拆除。如果因為這些違法使用致人於死，所有權人、使用人更要負上刑事責任，可能被處1年以上、7年以下有期徒刑，還可以加罰新臺幣100萬元以上、500萬元以下罰金；致重傷者，處6個月以上、5年以下有期徒刑，並可加罰新臺幣50萬元以上、250萬元以下罰鍰。os.tvboxnow.com2 ~$ D1 Y9 A. Q9 t( q5 I* ~
上述違法情形，在公寓大廈管理條例也有類似規定。如第15條第1項「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」第16條第4項「住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造」等等。tvb now,tvbnow,bttvb; u6 w5 T Z6 A" i! T
公寓大廈住戶如有違反上述規定，大廈管理委員會應應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，可報請直轄市、縣市主管機關處理，處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，若在期限內不改善或不履行者，可以連續處罰。如果該住戶為供營業使用事實，也需負起相同之刑事責任。- _1 \7 D& e7 ^' P1 |8 u) b8 y& Y1 ?
二、賣屋者可以不告知建物損害歷史嗎？
- w Z( P+ X; w z/ Z. ]' H此外，在購屋時，賣方亦有告知瑕疵的義務，否則即應負起瑕疵擔保責任。例如建物是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害，又是否有進行整修改善；目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築，若有的話危險等級為何等等。消費者如果是透過仲介公司購買成屋，仲介也有調查及說明的義務。
% ?" H2 j! q4 J% f) Q" o( Q公仔箱論壇所以，購屋者如果透過仲介經紀業仲介成交，而該仲介公司沒有詳細調查及說明房屋狀況，購買人是可以請求對方負起賠償責任的。tvb now,tvbnow,bttvb2 C/ o: N5 F% V2 N3 {0 w
三、防災都更，可以解決問題嗎？公仔箱論壇# E2 [! J- V" B% u3 }5 {1 Y8 N
維冠金龍大廈因人禍而倒塌，造成嚴重的損害，歷歷在目，令人悲愴不捨。此際，對於因慘案罹難、受災者，除冀望檢察官依法追究起造人、建造人等的法律責任外，難道，大家還是自認「居安宅」，而毫無戒心嗎？
2 ^* b0 f, j& B5 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。前內政部長李鴻源於2016年2月7日投書媒體指出，他3年前就已經調查全台土壤液化地區，提出「防災型都更」的想法，稱台北若發生規模6地震，恐會倒掉4000多戶房子。台北市長柯文哲2月8日早上也表示，北市土壤液化地區的調查，正在進行中，甚至也有媒體以社論呼籲「都更刻不容緩」。
2 C* E g6 I# O+ W" B4 Y不過，本文認為僅提出「防災型都更」的想法，其實是緩不濟急。而且「防災型都更」只是在都市更新條例之外，創造另一個口號，實際上並未跳脫都更條例之範圍，重要的是要全面檢測確定災害潛勢程度，在都市計畫或更新計畫中予以不同程度的規制，才有實質意義。
8 a4 L% D- ^- z6 K四、防災整備的建構，應該注意哪些事情？; L5 C+ s' a8 z) c' ]$ D O
在日本，鑒於大震災頻繁的經驗，為避免在密集市區引起大量房屋倒塌、火災、海嘯或土壤液化等災害，早在平成九年（1997年）即公布施行「密集市街地における防災街區之整備之促進に関する法律」（簡稱密集市街地整備法），又於平成13年（2001年）通過內閣決議：「應針對地震時可發生大規模受害之高危險的密集市街地擬定重點整備，以確保今後十年間最低限之安全性」。0 @5 `- G# v7 w7 k/ I
根據密集市街地整備法，防災整備有幾個重點：: A' ]3 c/ q% C$ K9 w* @1 G# S
1.拆除危險建築物，給予代替安置與重建補助
* A% y' `; l4 v j% d於地震時有延燒受害等高危險性的老朽建築物，政府會限期拆除。如果建物是出租的住宅，也可以請求地方公共團體認定符合「居住安定計畫」，給予「代替住宅」安置，提供公營住宅，供所有權人或承租戶進住。其租金之減額及移轉費用等，主管機關可給予一定金額之補助。而若需要重建，只要是經過公共團體認可、有助於都市防災的重建計畫，也可以得到補助。tvb now,tvbnow,bttvb5 H3 `- H5 E- ~. e) s1 y3 c
2.創設特定防災街區制度os.tvboxnow.com& D( z+ u8 |8 b: W: H- z3 I
如果被指定為防火地域或準防火地域，為了確保其防災機能、並讓該地區的土地能有合理健全的利用，則需遵循不同的建築規範，比如規定建築基地的最小面積限度、訂定牆面線的位置、建物開口率與高度的最低限度等等。
. I! c/ t X ?- W( q" ~, c公仔箱論壇同時，防災區的土地建物、公共設施等也應有全盤的規劃。如將防災街區整備事業、土地區畫整理事業及第一種市街地再開發事業等配合應用，以達到較完整的效益。
' L' w: g( _6 d5 `3.建立地區計畫制度，提升防災機能os.tvboxnow.com8 k9 [) J( q8 t, S8 |" |
在街區中，道路、公園等基礎架構應有整體的規劃，周邊的建築物也必須針對特定的防災機能加以規範，也必須考量重建後鄰接道路的可能，而給予特定規則。例如為了減輕火災災害，其計畫道路等公共設施及沿街面的建築，都必須以耐火建材重建。這些事項都需經過相關權利人同意，並規定推展時程，確保計畫能如期實施。公仔箱論壇! `5 W' }* j6 o6 o. }* k$ _% E
4.建立當地居民的支援機制0 Z% X* K1 L4 ]& I0 l
新的地區計畫中，地權者可以協同各個街區，以防災整備為目的，成立具有法人資格的防災機構，提供諮詢服務，進行當地狀況調查。若有防災建設的需求時，也可取得管理、讓售土地的權利。公仔箱論壇) \9 t' g S+ e; @0 C
整體而言，都市防災涉及層面至為複雜，內政部應參考各國法規，儘速檢討相關法制、發展防震技術，並要求地方政府積極研訂整體計畫綱要，通盤檢討都市計畫，全面分析經密套圖、劃定防災型都市更新地區，透過整體規劃建置防災公園、備援中心等，以因應在未來可能發生的災害。
4 @* h5 c, A8 x7 i2 C6 |0 A$ S公仔箱論壇五、身處危樓不自知，強制健檢不宜遲
0 b$ X+ f5 c0 D* v4 i0 E9 `都市更新固然重要，但眼前更急迫的首要之務，應是全面實施建築物的安全檢查「都更健檢」。只是一般人多半嫌麻煩、不願意面對現實，如果僅以目前的宣導及補助方式進行，效果並不會太好。筆者參與的智庫「土地及住宅小組」在大選前已針對此部分提出修法建議，希望在住宅法或建築法中增訂規範與罰則。草案內容簡述如下：公仔箱論壇& Z I$ O# c3 a
1.建立強制健檢之機制
' o* g( N3 X/ \5 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。為維護公共安全與居住品質，針對有安全之虞或使用達一定年限之住宅，主管機關應訂定檢查檢測、輔導整建或重建更新計畫。規範一定屋齡或有安全疑慮之住宅，應強制定期進行健檢。進行檢測時有必要進入公寓大廈、社區之共用部分或住宅內部者，管理組織或住宅所有權人、使用人，皆不得拒絕。tvb now,tvbnow,bttvb9 H' J1 B) O0 R( r
若檢測結果有安全之虞、或使用已達一定年限之標準，應予以處理。檢查檢測與輔導整建重建所需之經費，由中央主管機關補助，並納入全國性住宅計畫及財務計畫中。
) B1 f5 e1 l& [0 M+ }, ?tvb now,tvbnow,bttvb2.拒絕健檢之處罰
/ e* }) W" R3 y4 I% ?# U0 e2 S4 w未於規定期間內進行老舊住宅檢查、檢測者，處一定金額以下罰鍰。檢查後經通知限期改善，逾期不改善者，處其管理權人一定金額之罰鍰；經處罰鍰後仍不改善者，得連續處罰。該住宅社區無管理人者，處其全體所有權人。
. q) a, c, t+ x0 p1 a1 J4 u: m" b公仔箱論壇建築師或相關技師，依規定對於老舊住宅進行檢查、檢測，有必要進入建物內部，如有規避、妨礙或拒絕者，處一定金額之罰鍰，並通知限期改善，得按次處罰及強制執行檢查、複查，直至改善為止。
; B3 D9 b7 h: E; y: _. ]) Bos.tvboxnow.com防災整備、都市更新與住宅體檢都是現今台灣所急需的，希望政府能正視這些狀況，也期待在不久的將來，台灣人民能擁有一個更安全的居住環境。
. D0 ^( ?6 K; G: ]% a! P) N3 qtvb now,tvbnow,bttvb（作者為德霖技術學院不動產經營系兼任副教授） |
發表於 2018-3-6 10:01 AM
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