高不可攀的房價向來是民怨之首，房價所得比全球名列前茅的台灣尤其如是。因而每一位關心民瘼的政治人物都要殫精竭慮壓低房價以平民怨。今年財政部要全力推動的房地合一稅配合實價登錄，其初衷也在於此；但慮及國民黨立委所控制的立院財委會連大門都進不去，行政院乃一再退讓，大幅提高適用門檻、延後日出時程、降低相關稅率；不但學者專家大加撻伐，連藍綠立委也看不下去，紛紛要求重新調整。九合一大選之後聲勢如日中天的台北市長柯文哲，面對年輕世代的關切，也提出要針對每人超過20坪以上或每戶第二棟住宅課以重稅或不准貸款，以有效降低北市房價。但此議一出，同樣引來學者專家的批評聲浪，或認為不近人情，或直指其用錯方法。房價問題牽涉如此廣大，每隔數年即劇烈波動起伏，影響因素極其複雜，歷經數十年沒有一個主政者可以有效解決，期望一次稅制改革或提高貸款難度即藥到病除，的確太過樂觀。而且，即使這一次成功地降低房價，仍不可避免在客觀環境改變或景氣周期進入下一個循環時，房價又一飛沖天，再度激起民怨。房價之難以平抑，有一根本因素，那就是除了新進入職場剛成家立業亟需謀一棲身之地的年輕人之外，絕大多數家庭都至少擁有一棟房舍，其中不乏節衣縮食努力掙錢繼續求房問舍者；這些房舍多為其最重要的資產，或主要的投資成果，房價不斷攀升，正代表其財富不斷擴增，豈有不樂見之理。除了這些既得棲身後可增值的業餘投資者之外，住宅這個龐大的市場中更有一群以此為謀利手段的專業投資者，他們透過獵地、養地、建屋、售屋乃至炒房牟取厚利，構成一個龐大的產業；所投入的資金、人力、物力規模巨大，又與其他行業直接間接交互影響，聚成一股動見觀瞻的力量，也會牽動整體經濟走向，乃有所謂火車頭產業之稱。因此，不僅這些直接、間接相關的從業者一心期待房價漲漲不休；關切整體經濟榮枯的主政者與一般學者專家自也樂見房價往上而非住下。當數百萬戶業餘的房市投資者加上數以萬計的相關廠商有志一同希望房價只漲不跌，自然不論民怨如何高張、主政者用盡手段，平抑房價永不可能成功。了解此一關鍵所在，真要一勞永逸平抑房價，即不可只圖揚湯止沸，必須下定決心，釜底抽薪。根本之道，就是徹底將住宅非產業化；換言之，就是完全消除視住宅為投資工具、意圖自其中牟取資本利得的心態。而達成此一目的的唯一方法，就是令房價永平，有效消除房價的波動，使房價上漲的幅度與長期平均物價同步。若能奏效，則絕大多數家庭將不再視住宅為生財工具；除了本身居住所需，頂多只為出租而購置住宅，對住宅的投資需求幾將完全消失。一般房地產業者，投資於住宅既無利可圖，也將紛紛退出，只剩下非住宅性的房屋興建及銷售，規模將大為縮減，甚至承擔不起「火車頭產業」這個稱呼，對整體經濟的影響微不足道，主政者也無需另眼看待，則哄抬房價的動機乃完全消除。一旦房價長期平穩，房租自亦趨於安定，一般家庭急於購屋的迫切性不復存在，或購或租均非難事，住者有其屋的理想自能實現。至於頭一步，如何令房價長保平穩，其關鍵在於主政者的決心：首先，主政者必須宣示追求長期平穩房價的政策目標；其次，廣開各種途徑並給予種種優惠，鼓勵廠商、家庭乃至合作社的大力增加供給，消除可能導致房價上漲的缺口；第三，對於刻意哄抬房價牟取暴利者加以重罰，全力嚇阻。德國全力實施以上各項，數十年房價如古井不生波，中央與北市主政者既有此心，何不全力以赴。
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發表於 2015-2-28 10:07 AM
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