樓市結構生變 內地買家淡出
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2 q* W5 ?& o6 h _& H曾幾何時本港新盤市場由內地買家撐起半邊天，在二○一一年第三季的高峰時期，個人內地買家佔一手成交宗數超過四成。今天此情已經不再，根據一些發展商透露，現時內地買家只佔整體的幾個百分點。發展商在商言商，無論如何也不會放過任何潛在客源，但有正在推售的新盤到內地做推廣，據悉認購佔比亦只提高一兩個百分點，反映本港住宅市場結構起了重大變化。
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政府在二○一二年底加添買家印花稅等辣招，一手市場內地買家佔比便進一步下降。到去年下半年開始，新盤普遍提供印花稅補貼，整體內地買家的佔比從谷底回升，但與高峰時期相比，距離仍然差很遠，表現極為分化，而且後勁不繼，到今年第一季的佔比又再縮水。這現象背後，除了可能因為內地收緊銀根及雷厲反貪腐之外，更重要相信是本港樓市結構起了變化。公仔箱論壇8 f# u3 A3 F3 m! d y$ D |, ^
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內地買家佔整體一手市場的比例，必然會受內地客源多寡所影響，同時亦會與本地買家數目形成此消彼長的關係。事實上，內地買家比例下降，很大程度是本地買家入市更為積極所致。例如二○一一年第三季、即內地買家佔比高峰時期的一手註冊量只有約一千六百宗，今年首季的一手註冊量已超過三千五百宗，並連續兩季維持在高水平，反映貨源大幅增加，是幾年來增加土地供應的結果。, q5 ?0 |$ l" Q
/ C; J. M5 q& B1 Y. |0 ?公仔箱論壇發展商排隊推盤，令可供發售一手住宅單位數目上升，為了吸客，除加添各類稅項補貼及優惠之外，最重要是定價不再像以往那麼進取，對比二手樓的溢價不斷收窄。幾年前，由於多年無賣地令新盤供應驟減，物以罕為貴之下，但凡新盤的定價均達豪宅級數，根本不是普羅市民可輕鬆負擔，當時又正值內地大規模放水刺激經濟，樓市頓成大款天下。現在新盤供應顯著增加，並多數主打中小型單位，定價也不再進取，令本地買家數量增加，比例上自然把內地客比下去了。
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此外，本港樓市繼續吹淡風，好像外資大行高盛的最新報告，預警樓價將會跌足三年，如果內地買家仍是以投資及儲藏財富為主，入市意欲不可能像一兩年前強勁。相對而言，在眾多辣稅震懾下，本港買家以用家主導，需求彈性受樓價升跌的影響較低，是另一個把內地買家比下去的原因。不過，觀乎一手豪宅市場，內地買家的比例超過兩成，反映他們的購買力仍然很強。公仔箱論壇- V' M1 U4 r" o/ B1 z
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當未來住宅新供應穩步增加，樓價隨基本因素轉壞而逐步下行，市場形勢無可避免要逆轉，買家結構也會出現顯著改變。在此消彼長下，相信內地買家比例將進一步下降，一手市場由內地買家撐起半邊天的時代正成為過去式。 |
發表於 2014-5-27 04:33 AM
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