本帖最後由 felicity2010 於 2013-3-20 10:14 PM 編輯 os.tvboxnow.com9 E* h1 @7 q* R- X$ _/ a8 x1 s
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港人港地設6限有漏洞 業主可無限期續租 擧德地下周招標
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: O% ?: }1 r4 W4 O; z【明報專訊】兩幅設有「港人港地」條款的擧德住宅用地，定於下周四（28日）正式招標，政府將首次引入6招限制地皮銷售及轉讓，除列明單位出售後首30年，業主須為香港永久性居民，不得以法團或公司名義購買外，更不准發展商租出單位，以免單位長租給非港人，但小業主購入單位轉租則不受限制。地產界人士指出，兩幅地合共約值42億元，較「無限制」的私宅地皮市值折讓一成。( ?4 Q& y* k) w5 \9 O* x
- D: t6 ~, m$ z, q公仔箱論壇地產界估價低「無限制」地皮一成$ ^4 v! S; i* Q0 F* e5 z, t
! R* m: I u3 v5 G政府去年9月宣布將啟德發展區第1H區1號及2號住宅地皮納入「港人港地」。事隔半年，地政總署昨公布招標細節，包括加入限量及限呎條款，要求兩幅地皮合共提供不少於1145個單位。tvb now,tvbnow,bttvb/ r' G( {3 j' W: n0 `
7 X$ }" M+ `! p$ O% V. [9 D: `tvb now,tvbnow,bttvb1號地盤面積約8.4萬平方呎，最高總樓面為41.8萬方呎，住宅單位不得少於545個；2號地皮面積較大，約9.2萬方呎，最高總樓面為46.2萬方呎，住宅單位不得少於600個。兩幅地將於本月28日起招標，5月31日截標。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* l8 v. C0 w3 z/ ]& k# x( i
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首30年業主須港人 可與非港人近親聯名os.tvboxnow.com. w: Y0 B$ S/ j0 ?
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3 r6 n/ _* u4 Z; m1 g1 i( o特首梁振英去年競選時提出「港人港地」政策，表示可挑選部分適合中產的住宅地，只限售予港人，新一屆發展局選擇兩幅啟德住宅地作試點，列明由批地日期起計的首30年內，兩幅地皮的單位均受「港人港地」條款限制。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* s7 c2 v% v: K% p; }
% A- T; z! Q/ @5 t地政總署表示，地契將訂立6大限制條款，限制發展商及轉讓後每名小業主，只可將單位售給持有香港永久性居民身分證的市民，亦不得售予法團或公司。若買家與一名非香港永久居民聯名買入單位，兩人須為近親，如父母、配偶、子女或兄弟姊妹等。不過，若買家離世或離婚，要將單位轉讓給非港人配偶或近親，可向地政總署申請寬免。為免單位一旦斷供被強制收回，從而有可能售給非香港永久性居民，政府規定買家若需做按揭，必須向政府指明機構，包括香港按揭證券有限公司承做。5 E* {' m/ z) o. [
" [1 {! r' F; e# Q/ [5 s公仔箱論壇租約不可逾5年 續租次數不限tvb now,tvbnow,bttvb' c- C: }9 Z5 [% O) |( o) t
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地政總署並規定發展商完成項目後不得將單位出租，確保發展商將單位推售；小業主則可將單位出租，每份租約不可超過5年，避免有人藉長期租約，不當轉讓單位給非港人，但續租次數不限。
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測量師學會產業測量組前主席潘永祥表示，兩幅地皮受「港人港地」條款所限，相信會影響發展商投標意欲，他們或會採觀望態度，預料地皮市價會較同區沒受條款限制地皮折讓一成。os.tvboxnow.com9 f! F$ T# [5 D1 E3 \' [
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業價料呎價不過5000元tvb now,tvbnow,bttvb. \$ t5 V3 B; |/ Z4 a
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美聯測量師行董事林子彬表示，受到條款限制，料會收窄兩幅地皮項目落成後的客戶群，加上政府未來定期推出土地招標，預料發展商入標不會過分進取，估計兩地皮市價合共為42.26億元，即平均樓面呎價4800元。中原測量師行執行董事張競達稱，市場無「港人港地」成交指標，近期市場氣氛沉靜，加上受到加息等不明朗因素影響，發展商未必願出高價做「白老鼠」，估計兩地市價為39.61億，即平均呎價4499元，較之前估計的5000元下跌。
p1 _3 G) J+ W. |) a0 q" ?8 v0 T9 e公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 `! A* X- \& K/ e. u
) ]! ]7 N1 J: X: r& v# t w7 sos.tvboxnow.com條款未限信託 內地人可實益持有TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; W. |! R; W: a" _" R
6 X" Z V3 ^. }) n; G【明報專訊】政府在兩幅啟德「港人港地」加入6項限制條款，但未有限制內地買家透過信託方式持有單位；另外，單位賣散後，地政總署如何巡查單位，確保小業主遵守地契，仍存疑問。有測量師認為，條款未有限制信託是不完善的，將造成法例漏洞。有律師認為，即使實施「港人港地」限制，政府將面對執法困難，相信難以杜絕內地買家實益持有單位。
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8 _) g+ P# b; mtvb now,tvbnow,bttvb測量師學會產業測量組前主席潘永祥認為，真正搶貴本港樓市的是內地富豪，但現時「港人港地」的限制條款，未有列明禁止內地買家透過信託、或以授權港人方式先購買單位，但實益持有人仍是內地買家。他擔心造成漏洞，政府有責任釐清。os.tvboxnow.com* j z* P5 }0 w+ v6 i
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二手買家毋須簽宣誓書2 b/ F. @( I7 g: S! _: c9 F
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本身是執業律師的民主黨立法會議員涂謹申說，由於首批買家要做宣誓書，相信單位在首次買賣時可確保為港人買家，但之後單位的轉讓買賣，因二手買家毋須再簽宣誓書，政府難以監察，只要內地買家願承受一定風險，委託二手港人買家買入，就可實益持有單位，「始終都會有內地買家願意走法律罅」。
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「除非頻密檢查 否則難杜絕」
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) y+ t/ \0 [: V" l) u/ cos.tvboxnow.com前立法會議員、土地監察主席李永達認為，政府沒設恆常機制監察租約，加上未必有足夠人手，相信會執法困難，「除非政府頻密檢查，否則經過一段時間，好難判斷每個單位有無違反條款」。他稱，現時用作「港人港地」的單位太少，只有1100多個，佔現時平均每年落成2萬個的私樓量不足一成，建議政府未來增加「港人港地」單位比例。os.tvboxnow.com7 a2 C/ o2 Z3 H. N* h2 s8 h
6 U( c: K; Y8 C+ m6 e長策會成員：有法律風險
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/ Z# Y! S" ^& m! M: r6 Pos.tvboxnow.com長策會成員、置業國際主席蔡涯棉稱，「港人港地」大框架已列明物業首30年須由香港永久性居民持有，相信若內地買家透過信託持有，屬違反條款原意，買家及內地實益持有人俱要面對法律風險。" V# ]( P4 z& @* @6 j
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, f) h, D/ S( o; q2 V C. r: H$ ktvb now,tvbnow,bttvb無損發展商興趣 「市區罕有供應」os.tvboxnow.com( p& ?9 z& I% {( o- ]9 `
【明報專訊】兩幅位於啟德旳「港人港地」，雖然有6項限制條款，仍然有發展商表示有興趣，不過，亦有發展商擔心，政府設有太多規限，會降低項目的彈性。3 p$ i$ @7 K6 f1 w" U8 b
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新鴻基：適合作上車盤9 J" Z) D( C$ q& s
1 u% I6 _6 [3 m# `; iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。新鴻基地產代理執行董事周國賢表示，兩幅地皮位置不俗，加上新地在附近已經有項目，故對地皮有興趣，適合作為上車盤。不過，樓市受辣招影響，以致一、二手樓成交委縮，希望政府出招不要太急，恐落藥過重影響大市。他說，公司要研究規限以及評估市場反應，才決定是否參與發展。; m3 e; c6 u/ t& S2 K t3 F& f
; |+ l1 a# h! e2 P! R- K2 m& ~4 T招標有限制 影響彈性
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( {+ |+ _$ }' v9 X# a- x公仔箱論壇英皇國際執行董事張炳強說，該地皮為市區罕有供應，對兩幅地有興趣，但招標條文有多項限制，某程度上減低項目發展的彈性。再者，若樓市逆轉，發展限制較大的項目會有風險，所以要詳細研究後，才決定是否入標。os.tvboxnow.com: {) I, K! E" m, c; U' A5 J
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長策會成員、置業國際主席蔡涯棉說，過往政府在招標項目上，較少列明禁止發展商分租單位，但由於市場已預料兩幅啟德地皮用作興建中小型單位，加上現時發展商在完成項目後希望盡快套現，相信條款不影響發展商銷售安排。公仔箱論壇- q1 e- s6 l4 u* O. J# C. d' A
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