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[時事討論] 黃元山:自揭「無地」底牌 增供應方向正確

本帖最後由 felicity2010 於 2013-1-17 12:15 PM 編輯 ! ~, k0 l4 a. N' V- W

( [, M# G8 }% s5 e1 t" E公仔箱論壇黃元山:自揭「無地」底牌 增供應方向正確
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籠屋、劏房、蝸居、公屋及居屋供應不足、中產難上車、私樓勁貴,這些房屋問題早令市民怨聲連連。
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除去年政府推出「梁十招」,早前特首梁振英更在施政報告發表,房屋政策將以「寸土必爭、大興土木、移山填海」的嶄新思維,透過短、中、長期的對策去增加房屋及土地供應。1 F& ^6 a* \$ t" N4 s

6 M- b3 f* ^0 y, ]6 |坊間對施政報告關於房屋的部分,有不少意見,主要是太少和太慢。筆者認同這個看法。現時梁振英表示要力爭每年平均興建1.5萬間公屋,到2018年開始的5年,建2萬個,並在希望建屋量在不影響質量下,盡量提前達標。
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覓地非變魔術 有髮誰想做癩痢
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筆者認為,如果說,房屋政策是「重中之重」,那麼公屋的興建肯定是「重中之重的重中之重」!有關數據顯示,現時全港的公屋輪候大軍已超過21萬人,老實說無論是每年興建1.5萬甚至是2萬個公屋單位,都根本不足以應市民所急。: \( F3 g2 @/ t( o
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不過「有頭髮又誰想做癩痢」,香港政府停止造地多年,使土地儲備(熟地)不足,現在香港就是承受着多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果;要在短時間變出熟地增加供應,不切實際。公仔箱論壇0 D0 b/ J4 d0 l; P% F
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如今看來,梁振英的競選承諾已「凍過水」,除了競選因素外,其中原因是很多局內和局外人對本港城市及環境規劃未有具體了解,對政府擁有的土地儲備等資料及數據亦未有充分掌握。筆者不排除梁振英是有心解決房屋問題,亦非常贊成應用盡方法去擴建公屋,從而照顧社會上最低下階層的住屋需要。  j; e5 `. _+ I8 O- F' L1 R% A
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梁振英提出「全民搵地、寸土必爭、移山填海」的房屋思維,是反映了香港政府不夠土地儲備。當然,仍然有市民不相信;比方說,之前有說政府有多於2,000 公頃可發展土地,最後問了一兩個星期,才確實了只有幾百公頃。連政府官員對本身房屋問題都未能全面理解,只會加深市民憂慮,亦難免令房屋政策的推行及落實存在隱憂。5 @* m& j* o- @4 }
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政府說「無地」 想市民信或不信?' ?1 Y9 x1 u+ J8 }
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揭開自己「沒有熟地」的底牌,是政府的一個兩難。如果市民相信,會製造「恐慌性購買」的需求;如果市民不相信,卻又會減慢造地過程,使地區利益容易凌駕於香港不夠房屋供應的整體利益上。
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4 m! g  ~& r4 A" H不論公屋或居屋,既然政府手上麵粉(熟地)不足,那市場又如何能有麵包(新樓)供應呢?說穿了,不就是政府「搵地難、造地更難」。而且,新樓不是由魔術變出來的,造地亦需時間,極快都要等幾年時間,但Talk is cheap,因此若政府能預先賣出樓花予市民,這至少證明了政府有真實的土地供應。0 R3 W# a* E1 f1 [
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有說:「由於增加供應是長遠的解決方法,正所謂遠水不能救近火,所以,樓市才會繼續飈升。」tvb now,tvbnow,bttvb0 y4 ~- P, u/ W  ^
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但「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因,真正的問題是,市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」,是「空中樓閣」。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應,政府不用多說,樓價已經向下倒了。有些人以為現在的短期措施,似乎不能達到「雷霆萬鈞」的聲勢,不過,很多人忽略了一點,就是市場是會反映預期,永 遠比實體經濟先走一步。所以,筆者認為,政府今次在施政報告中,把未來供應的實際位置和藍圖,盡量具體和形象化,是一個正確的方向。, z% ]' n3 r. N2 v

) V; Y9 q, Z( K! {( n- |TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。今次施政報告的房屋政策,可說是以「增供應」為焦點,不過,筆者認為,房屋政策卻未有觸及一些更根本的房屋產業的結構性問題。
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第一,私人住宅的樓價貴到飛起,除一眾樓市炒家煽風點火外,其實背後元兇是因政府實行的政策所造成。每次政府賣地,都將一塊大型地皮售予單一地產發展商,發展需要的資金往往大於100億港元,令入場門檻受到限制,最終衍生只有3、4個龍頭地產商才有足夠財力去競投,減少競投整體的競爭性。筆者認為,未來政 府應主動引入競爭性,如一塊超過100萬呎以上地皮,把它分成幾塊,讓不同規模的地產發展商都可加入競投,及後共同合作發展土地,而非由一個地產大老闆控 制一個商場或私人樓盤。
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1 r" X0 r+ n  \+ n% ^樓價高企 鼓勵置業徒谷樓泡tvb now,tvbnow,bttvb6 @  z! {2 ~& ?# Q5 X) B

8 y5 O/ v  `4 N9 u' j4 [os.tvboxnow.com第二,筆者認為施政報告中關於房屋的部分,最值得辯論的,不是政府是否有心去找地增資助和私營房屋的供應,而是整體方向。要香港樓價平穩發展,除了要增加供應外,其實也要控制需求。BSD等是控制外來需求的招數,SSD是控制炒賣需求,現在還沒有招數能控制「長遠投資」需求;但施政報告中,提到要「幫助中產置業,認為這是社會穩定的重要支柱」,這個看法卻是變相鼓勵增加需求,和要短期穩定樓價的目標,背道而馳,也和前朝政府「家家有屋住,卻不保證戶戶買到 樓」的政策有重大改變。公仔箱論壇) f  {2 ^, y3 y0 X
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第三,鼓勵置業,使新上車的市民面對極大的市場風險。樓市周期,一般較長,可維持十多年;而且,香港就算在土地供應不足的情況下,也沒有可能完全避免未來幾年環球經濟波動所帶來的衝擊,包括美國聯儲局退市的風險。現在香港的樓價處於高位,SARS的時候應該鼓勵置業,而非現在。8 D" @: j0 c# W4 l- C* W3 M

6 n# W9 }0 e3 iTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。第四,土地有限,鼓勵在私人市場置業,除了是私人市場的樓價進一步上升外,更要加深私人市場供不應求的境況,也會使私人市場跟公屋搶地。熟地不足,造地困難,土地珍貴資源,應先助等上樓住公屋的市民;這就牽涉到土地分配的問題。
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劉勵超: 施政報告為土地供應派定心丸?
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. {0 T; r% M. K- _( C- ?tvb now,tvbnow,bttvb借用商界語言,老牌名店「香港Incorporated」由梁振英先生在富爭議性的情況下接手掌舵後,昨天舉行了周年「股 東大會」。公司過往予人食老本、議而不决、見步行步、無視小股東利益、業績平平的感覺,新領導層希望一洗頹風,故此作天「公司主席」在發表的施政報告中,交出新管理層上場以來短短半年的中期業績報告省招牌,證明新政府的施政能力和辦事效率過人。tvb now,tvbnow,bttvb: A4 [" W: N$ V, R7 d) _

( d$ y# {" ~0 {1 W7 B1 J' {$ c9 V! Y( @os.tvboxnow.com近日坊間早有人認為梁先生根本信不過,於報告還未出台時已斷言報告只會是假大空的奢談,這對梁先生未免不公道。我們應持開放的態度,暫且觀其言,聽其行,讓時間證明梁先生的施政報告是否只是一疊「你呃人」的空頭支票。回想末日港督彭定康將每年施政報告推出的新猷編成一張清單,到下一年發表新施政報告時,負責的政策局便要同時清楚向廣大市民交成績表,交代落實這些新猷的進展或結果,不得蒙混過關,可惜回歸後這項德政卻無聲無息地被廢除了。為了顯示新一屆政府言而有信,說得出做得到,政府可以考慮恢復向市民呈交「年終業績報告」的安排。
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一如既往,新一屆 政府在發表施政報告前,已把主要的新政策及措施斬件式向傳媒披露,昨天發表報告時已沒有為市民帶來多少驚喜。就土地供應而言,特首推出「梁十招」(報告第 73及74段),包括部分已開展了的措施(例如更改政府、機構或社區〈GIC〉用地和綠化地帶用途發展住宅),和積極跟進一些前朝政府沒有優先處理的工作(例如研究放寬凍結薄扶林和半山區的新房屋發展計劃),作為增加和加快土地短中期供應的一系列措施,又重申各項開發長遠土地供應計劃(例如大規模開發新地,建立充裕的土地儲備)。
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4 l: W+ J7 I) N/ q1 E8 Z4 k; l4 `此外,特首推出7招(報告第63段)加 大加快資助房屋供應。這一切措施目的無非是想給現在於一片樓荒聲中,急欲置業的市民,派一顆「房屋供應陸續有來,毋須現時爭崩頭上車」的定心丸,藉此減低短期房屋需求。但細看各項招數,有的並沒有確實的實現時間或百分百落實的把握,有的則要等多4年或以上才有眉目,對應付未來兩三年的公私營房屋需求,似乎 仍是杯水車薪。看來施政報告對樓市短期降温的作用應不會很大。從另一方面看,未來數年建造和相關行業的人手將會因建屋量增加而變得相當緊張,建築費亦會繼續攀升,樓價能不調高嗎?
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& A  P1 I  Y: ?$ H  o" a5 L% I4 Dtvb now,tvbnow,bttvb篇幅所限,施政報告其他政策範疇,特別是與土地有關的環保和保育、文物保育,他日再談。就施政報告整體而言,特首於前提說,報告「勾劃長遠的藍圖和目標」,筆者原以為特首會和我們分享他對首5年任期屆滿時香港將會發展成一個什麼樣的城市和社會的願景、政府如何為實現這願景而制定的藍圖,以及打算採取什麼「適度有為」的措施,但把報告翻來覆去,看到的似乎只是針對解决當前「急民所急」而作的一大堆資源投放(input) 和出產(output),欠缺了交代推行這一切措施想得到的結果(outcome) ,為此有點失望,希望是自己心急走了眼。
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