本帖最後由 felicity2010 於 2013-1-17 12:15 PM 編輯
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黃元山：自揭「無地」底牌 增供應方向正確公仔箱論壇& G$ M3 r7 C" j' {2 c5 _
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籠屋、劏房、蝸居、公屋及居屋供應不足、中產難上車、私樓勁貴，這些房屋問題早令市民怨聲連連。
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, {6 M0 ?! `$ I8 s' w公仔箱論壇除去年政府推出「梁十招」，早前特首梁振英更在施政報告發表，房屋政策將以「寸土必爭、大興土木、移山填海」的嶄新思維，透過短、中、長期的對策去增加房屋及土地供應。
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坊間對施政報告關於房屋的部分，有不少意見，主要是太少和太慢。筆者認同這個看法。現時梁振英表示要力爭每年平均興建1.5萬間公屋，到2018年開始的5年，建2萬個，並在希望建屋量在不影響質量下，盡量提前達標。
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1 M3 `) J" v/ h2 @" x7 z覓地非變魔術 有髮誰想做癩痢tvb now,tvbnow,bttvb6 Q; Y. k- B- K" \( ]" q
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筆者認為，如果說，房屋政策是「重中之重」，那麼公屋的興建肯定是「重中之重的重中之重」！有關數據顯示，現時全港的公屋輪候大軍已超過21萬人，老實說無論是每年興建1.5萬甚至是2萬個公屋單位，都根本不足以應市民所急。tvb now,tvbnow,bttvb& b0 f+ o' F3 e5 f. n
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不過「有頭髮又誰想做癩痢」，香港政府停止造地多年，使土地儲備（熟地）不足，現在香港就是承受着多年來輿論、政客和施政短視所造成的惡果；要在短時間變出熟地增加供應，不切實際。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; O2 @; F- x0 c! x1 S
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如今看來，梁振英的競選承諾已「凍過水」，除了競選因素外，其中原因是很多局內和局外人對本港城市及環境規劃未有具體了解，對政府擁有的土地儲備等資料及數據亦未有充分掌握。筆者不排除梁振英是有心解決房屋問題，亦非常贊成應用盡方法去擴建公屋，從而照顧社會上最低下階層的住屋需要。os.tvboxnow.com* q. N) v2 T/ d4 a$ e
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梁振英提出「全民搵地、寸土必爭、移山填海」的房屋思維，是反映了香港政府不夠土地儲備。當然，仍然有市民不相信；比方說，之前有說政府有多於2,000 公頃可發展土地，最後問了一兩個星期，才確實了只有幾百公頃。連政府官員對本身房屋問題都未能全面理解，只會加深市民憂慮，亦難免令房屋政策的推行及落實存在隱憂。
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政府說「無地」 想市民信或不信？
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揭開自己「沒有熟地」的底牌，是政府的一個兩難。如果市民相信，會製造「恐慌性購買」的需求；如果市民不相信，卻又會減慢造地過程，使地區利益容易凌駕於香港不夠房屋供應的整體利益上。: ^% L) Y0 x- B3 H
& I5 \ Y* B x9 A% }2 A! P公仔箱論壇不論公屋或居屋，既然政府手上麵粉（熟地）不足，那市場又如何能有麵包（新樓）供應呢？說穿了，不就是政府「搵地難、造地更難」。而且，新樓不是由魔術變出來的，造地亦需時間，極快都要等幾年時間，但Talk is cheap，因此若政府能預先賣出樓花予市民，這至少證明了政府有真實的土地供應。" g! _+ I9 n/ W: b4 o7 M
- {- L" h' b; M5 h. h; { v1 B有說：「由於增加供應是長遠的解決方法，正所謂遠水不能救近火，所以，樓市才會繼續飈升。」
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' D. M; Z2 V. T$ g" I: o9 X6 p公仔箱論壇但「遠水不能救近火」不是樓市狂熱的主因，真正的問題是，市場認為未來足夠的供應是「海市蜃樓」，是「空中樓閣」。如果市場確信在未來「遠處」有無限量的供應，政府不用多說，樓價已經向下倒了。有些人以為現在的短期措施，似乎不能達到「雷霆萬鈞」的聲勢，不過，很多人忽略了一點，就是市場是會反映預期，永 遠比實體經濟先走一步。所以，筆者認為，政府今次在施政報告中，把未來供應的實際位置和藍圖，盡量具體和形象化，是一個正確的方向。
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5 {' z+ p2 m. TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。今次施政報告的房屋政策，可說是以「增供應」為焦點，不過，筆者認為，房屋政策卻未有觸及一些更根本的房屋產業的結構性問題。
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; s! n& b) g( x5 v: P. D第一，私人住宅的樓價貴到飛起，除一眾樓市炒家煽風點火外，其實背後元兇是因政府實行的政策所造成。每次政府賣地，都將一塊大型地皮售予單一地產發展商，發展需要的資金往往大於100億港元，令入場門檻受到限制，最終衍生只有3、4個龍頭地產商才有足夠財力去競投，減少競投整體的競爭性。筆者認為，未來政 府應主動引入競爭性，如一塊超過100萬呎以上地皮，把它分成幾塊，讓不同規模的地產發展商都可加入競投，及後共同合作發展土地，而非由一個地產大老闆控 制一個商場或私人樓盤。os.tvboxnow.com; K- G+ G' ^" L6 `) P3 V
7 C4 n0 D* n5 V {1 wtvb now,tvbnow,bttvb樓價高企 鼓勵置業徒谷樓泡TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* ]* e5 C# u I# x5 ^% R( B8 f. E
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第二，筆者認為施政報告中關於房屋的部分，最值得辯論的，不是政府是否有心去找地增資助和私營房屋的供應，而是整體方向。要香港樓價平穩發展，除了要增加供應外，其實也要控制需求。BSD等是控制外來需求的招數，SSD是控制炒賣需求，現在還沒有招數能控制「長遠投資」需求；但施政報告中，提到要「幫助中產置業，認為這是社會穩定的重要支柱」，這個看法卻是變相鼓勵增加需求，和要短期穩定樓價的目標，背道而馳，也和前朝政府「家家有屋住，卻不保證戶戶買到 樓」的政策有重大改變。
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第三，鼓勵置業，使新上車的市民面對極大的市場風險。樓市周期，一般較長，可維持十多年；而且，香港就算在土地供應不足的情況下，也沒有可能完全避免未來幾年環球經濟波動所帶來的衝擊，包括美國聯儲局退市的風險。現在香港的樓價處於高位，SARS的時候應該鼓勵置業，而非現在。
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第四，土地有限，鼓勵在私人市場置業，除了是私人市場的樓價進一步上升外，更要加深私人市場供不應求的境況，也會使私人市場跟公屋搶地。熟地不足，造地困難，土地珍貴資源，應先助等上樓住公屋的市民；這就牽涉到土地分配的問題。
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8 L- z8 w/ M q# D8 V& otvb now,tvbnow,bttvb中大全球政經碩士課程客席講師
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發表於 2013-1-17 12:14 PM
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