本帖最後由 felicity2010 於 2012-11-19 08:03 AM 編輯 os.tvboxnow.com% b6 M; [/ U v9 A/ y- v
- J4 A# Z, b) m0 y
徐家健：香港樓市的政策風險
7 q8 U5 u4 v; n( [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 ?1 x2 R& h' CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, g: I! W1 ?: ^$ f8 i+ @
特區政府推出的樓市政策，可謂是天天新款。先有7月宣布明年1月起實行的白表申請者免補地價購買二手居屋計劃，繼而10月殺出一個聲稱是「管理需 求」的雙重印花稅措施。最令我擔心的是，財爺一方面煞有介事地指出，這是「非常時期的非常措施」，一方面卻又義無反顧地說，「在維護社會民生和金融穩定的大前提之下，我會毫不猶豫地再推出強而有力的措施」。
' y- Z8 R$ ~2 h- T! u: i2 R4 D" _
6 f2 J- W0 H f' Z/ ?% ]os.tvboxnow.com擔心的是，政府藥石亂投：不集中火力增加供應，推出些什麼「管理需求」措施，自欺欺人 之餘，更惡化了住屋問題。最基本的價格理論說明，如果供應不變，一切需求的變動都只會令價格和成交量朝同一方向走，即打擊樓價，同時也會打擊置業；而資助買樓，同時亦將刺激樓價。要樓價既回落到一般市民可負擔的水平，又真正鼓勵置業，增加供應是唯一方法。
, S& ]" g6 c; f. Q! l jos.tvboxnow.comos.tvboxnow.com' K, R# R! P, x/ t3 @/ L3 a
但更使我憂慮的是，財爺的言論對市場預期未來房屋政策的影響。什麼是「非常時期」？什麼是「強而有力的措施」？隨着政策風險增加，投資者會怎樣回應呢？TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 x4 G `' X" V4 J
6 z0 t2 U c# i' b
覆水難收的投資
% O' ~9 f/ V1 A8 i4 c; u: Z$ T f0 t+ P0 D9 i/ _
在分析政策風險對投資的影響前，先要補充一點耐用品供求的討論。上周曾介紹因為有「租務」和「投資」市場之分，耐用品的供求有兩價兩量。首先，供求改變所以會持續影響投資一段時間，其中一個原因是增加供應需時，而供應需時是因為趕急將增加成本，於是因為趕急而增加成本的幅度愈高，市場對供求改變作出的調整就 愈慢。當然，政府遏抑資產價格，亦將拖慢市場調整的步伐。3 h p [( W- W5 ?5 x7 A4 ]9 e5 F( a/ T
os.tvboxnow.com: ~. g3 ~7 ?5 f* }+ w- o! d) ^
供求改變可持續影響投資，更基本的原因是，耐用品顧名思義可用上一段長時間。其折 舊率（depreciation rate）愈低，可用期就愈長，而市場對供求改變相應作出的調整也就愈慢。耐用品的供求理論，解釋了為什麼折舊率愈低的耐用品，市場投資的波幅亦相對愈高。如樓宇市場在穩定的供求環境下，2.5%折舊率的含意，是每年新增樓宇佔總樓宇數量同樣是2.5%，縱使住屋需求只減少2%，八成的新樓宇供應將受到 影響。os.tvboxnow.com$ }* Y& Y+ o4 m( s. Z6 l
H1 x4 {5 {0 h" A* b
舉個最極端的例子，當資產千秋萬世，投資便覆水難收。傳統智慧是「買樓唔同買棵菜」，覆水難收的投資，投資者更會三思而行。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 w$ V/ a2 H% v- c; g% Z+ \
os.tvboxnow.com' h# N/ P3 o2 x% x7 U" C6 `2 S5 n" l
經濟學上，有所謂「不可逆轉的投資」（irreversible investment）。舉手不回的投資，一子錯滿盤皆落索；舉棋不定，反而可以留一手後着。借用財務學上「實物期權理論」（real options theory）的分析，結論是當投資者面對的不確定因素愈多，押注在覆水難收的投資時，就愈見謹慎。tvb now,tvbnow,bttvb9 {5 d3 Q7 v" Q0 V+ F2 Q6 p
. s) i6 n" o6 ] `4 n公仔箱論壇現實世界的驗證又如何？一項研究發現，樓價風險增加不但使西雅圖的地產發展商減慢投資，風險亦同時抬高地價【註1】。公仔箱論壇+ a; X7 o8 u9 s: [+ E
% v7 V& _6 G; ~投資在風險蔓延時TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! ]# S. O$ c Q$ R
- ~7 k& ~: t8 J# [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。另一項研究亦指出，當加拿大溫哥華的樓價波動愈大、市場風險愈高時，地產發展商就愈是按兵不動。更有趣的發現是，風險對投資的不良影響，會隨着發展商的壟斷能力而增加【註2】。
' k$ @4 O, M U# Z9 y, S$ a. Z% H3 `os.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! z) Q3 A1 C V1 a/ m W: ]( W
執筆前，運輸及房屋局局長張炳良在立法會回應口頭質詢時再次重申，若有任何不尋常的活動影響宏觀經濟穩定性，政府不排除再出招；但政府出招的效果是穩定經濟還是增加市場波動呢？再之前又有消息透露政府正考慮從勾地表撥地興建公屋，若果如實推行，一方面可能減少私樓供應；另一方面，公屋的選址亦可能影響鄰近私 人物業的樓價！
- j8 n: ? D/ e' x" I: x G0 gtvb now,tvbnow,bttvb
/ N8 x0 }6 R" [( h% S1 y, U8 [+ dos.tvboxnow.com當香港政府樓市政策日新月異，沒有內幕消息的一般二手買家唯有靜觀其變。物業市場的反應，證明了新措施不是凍結二手私人住宅 買賣，就是炒貴二手居屋。股票市場上，物業代理股股價的跌幅，似乎比地產發展商股價的跌幅還要大；這可能是因為市場認為，地產發展商彈性較大，有能力應付政府層出不窮的新措施吧。
) P* {1 s. I, |4 ?* cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。os.tvboxnow.com" l: {5 O( o8 t' p4 {
: p# P2 L& S+ _& ]. O2 U4 Ytvb now,tvbnow,bttvb註1：Cunningham, Christopher R.”House Price Uncertainty, Timing of Development, and Vacant Land Prices: Evidence forReal Options in Seattle.”Journal of Urban Economics, 59（1）, January 2006：1-31.
! C' C+ e$ T3 D+ T公仔箱論壇os.tvboxnow.com1 l8 {/ R5 k% u8 b0 P( W2 b
# s" i; m/ g8 `4 L$ C公仔箱論壇註2：Bulan, Laarni, Christopher Mayer, and Tsuriel C. Somerville. ”Irreversible Investment, Real Options, and Competition: Evidence from Real Estate Development.” Journal of Urban Economics, 65（3）, May 2009：237-251.
3 y2 k: W( Z% P$ A1 q, Ptvb now,tvbnow,bttvb
8 m+ n2 X& W. z8 Z公仔箱論壇政策風險如何影響投資？．二之一
5 `( e. T8 M% T) X+ D3 T# z$ J {os.tvboxnow.com
; A9 e7 u8 n7 z) m6 O; ~1 Z公仔箱論壇
. I. T& R6 d* z& k- }$ U9 a7 C x1 X6 ~
: O! q+ ~6 a: J% l9 y0 v公仔箱論壇克萊姆森大學經濟系副教授 |
發表於 2012-11-19 08:02 AM
| 