林行止：供應不足滙價偏軟 豪宅市場不乏買家3 X4 b1 a# k* S) P+ f/ s3 `" A' J
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# M' z1 p7 k( z" ^0 h; e$ S一、為了平抑樓價讓更多港人有財力置業，行政長官梁振英的競選政綱便三管齊下針對高樓價；他聲言若當選，會設法打擊地產霸權、落實港 人港地（不使內地資金扭曲本地物業價格走勢）及必要時採取有效手段壓低樓價！上任後梁氏果然迅速以連串相關措施兌現承諾，拫據時間序列，包括白表免補地價買二手居屋、梁十招、港人港地及金管局收緊一次以上按揭申請；到十月二十六日，由財政司司長公布延長（由二年延至三年）買賣住宅樓宇額外印花稅 （ＳＳＤ），並提高稅率（半年轉手稅率百分之二十、半年至一年百分之十五、一年至三年百分之十）；同時徵收外地人士（及公司）置業額外百分之十五的買家印花稅（ＢＳＤ），數據顯示迄十月底，本地新樓買家中約百分之十九點五屬主要為內地人士的「非本港身份證持有人」，加上樓價五千萬以上的物業買家，大部分為 內地客，可見內地買家對本地樓市的升降具舉足輕重的影響。據本報十月二十七日報道，額外印花稅令強勢人民幣兌港元的「折扣優勢完全喪失」，預料「豪宅」價格升勢可能因而受累。公仔箱論壇& q: ]6 ]( i3 l. K
+ Y( H. B1 w. @os.tvboxnow.com強勢貨幣可以換成更多港元，意味對強勢貨幣持有者而言，香港樓價變相跌價，但僅此不足以吸引他們入市，只有在他們認為 未來香港樓價漲幅大於有關貨幣升值潛質才會這樣做。就此角度看，雖然美國不論誰人當選，都極可能在這方面對中國施壓，迫人民幣再升值，然而，在出口疲弱而國勢大盛的現在，中國新領導層豈會對美國新總統言聽計從，因此不可對人民幣升值寄以厚望；人民幣持有者見香港物業升勢可人（遠的別說，僅從梁振英三月底當 選至今〔期內打擊樓價措施陸續出籠〕已近升百分之十六點五），買香港物業的誘因大於持有人民幣，是十分顯然的。準此，人民幣兌港元是否有「折扣優勢」，便無關宏旨了。
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樓價因炒風仍熾令當局壓抑樓市的措施效果不彰甚至無效，正如昨天財政司司長所說「不排除再出招」，而政府的「絕招」，眾所周知 的，起碼還有對空置樓宇徵收種種現存的「苛捐雜稅」，亦可能另出奇謀，對空置地皮抽新稅＊；這種種許多外國行之已久且有打擊囤積居奇作用因而會獲得廣大非地產商的工商界及老百姓支持的做法，必會大大提高梁政府最短缺的民望。因此，如果樓價未能「適可而止」，政府再連環出招，可能性不容抹煞！
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問題是，當局必須慎重地考慮「炒風被遏樓價下挫」的政經風險。打開天窗說亮話，港人甚至剛入社會做事的都想置業，目的無非希望從樓價上升中賺一筆大錢（也許是「第一桶金」）。翻看短短三數十年的歷史，期間雖然香港經歷了無數內發和外生的政經風浪，總方面看，樓價依然節節上升（約三十五年前，為本報評論物業市 道的劉魯建〔建築師〕在物業呎價六百元時認為太貴「不敢」評論而擱筆！），令毫無理論根據的「麵包一定貴過麵粉」（即做生意封了蝕本門）竟然十分應驗，相信此「定理」者遂信心滿滿，土地和物業價格亦就愈炒愈貴（事實是發水樓令此「定理」成為「真理」），那意味地價、建築成本（物料及薪金）愈貴樓價愈高，在 短短數年間買樓所賺的「樓價」可能比做一世工作的總收入還多；受這種市場氣氛影響，買樓便成為人生第一大事，這種置業必然發達的心態，反過來又助長了樓價升勢。換句話說，如果樓價真的在政府連環出招之下掉頭回落，而且形成長期趨勢，置業與致富之間不能再劃上等號，樓市便可能突然變成「買家市場」 （buyer's market，賣家多過買家的市場），這種市況，準買家見買樓不再是賺錢的保證，失卻入市誘因，樓市便可能一沉難起。樓市若奄奄一息，等於官地再不能賣得 好價，低稅率、少稅項便無法撐起香港經濟。心有所危，這是筆者長期來主張政府應根據市場需求拍賣土地、同時要設法令物業市場在資訊公開下進行公平交易，而非以行政手段干預市場運作。如今地產商與物業經紀（代理）因利益關係綑綁在一起、「攻守同盟」，他們掌握了許多消費者不知道不了解的真假資訊，等於物業市 場存在經濟學家認為會造成不公平交易的「資訊不相稱」（asymmetric Information）的情況，這對買家尤其是小買家極度不利。令資訊公開透明，因此是公平樓市亦是消除消費者存有「地產霸權」偏見的要素。這是筆者認為應讓市場決定價格而非以行政手段壓低（或提升）樓價的底因！0 K1 h2 {" i# c0 x
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二、政府連環出招，何以樓市在長期攀升後仍緩慢上行？答案很簡 單，這是政府對症下錯藥有以致之。香港樓價持續漲升根本導因在港元與美元掛鈎，受弱勢美元牽累，港元滙價疲軟，令強勢貨幣持有者覺得港元樓價不太昂貴，他們因而積極投入；當然，更重要的是因為聯滙，港元利率無法不被美元利率牽着鼻子走，聯儲局為了刺激本土投資和消費，已宣布未來二年會保持近零的利率（此中 存有變數，若奧巴馬落選貝南奇去職，情況也許有輕微變化），等於香港樓宇買家沒有「加按揭利率」的後顧之憂，投資更大膽，不言而喻。
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換句話 說，除了需多建各種政府樓宇及根據市場需求拍賣土地之外（香港究竟是否有足夠住宅土地？梁振英早前說有大量土地，及後為了推銷開發新界東北計劃，便改說數量極之有限。如此反口覆舌，只會拉低政府的威望），抑制樓價的關鍵在取消聯滙或調整港元兌美元價，但聯滙早成政治問題，非特區政府所能決定，以目前的情況 看，以不變應萬變最符合中港利益，這等於說看中弱港元及低利率，外資（主要是內地）會繼續湧入，政府那些措施因此只能治標不能治本，樓市在風頭火勢之下會因炒家暫避而趨於平穩，但稍後便會故態復萌，炒個不亦樂乎。tvb now,tvbnow,bttvb. ~0 X: c7 ~( r0 T
. u0 w, `8 I: W當局抑壓樓價的措施不但難收成效，還會引起針對非本地居民的泛政治恐慌，加上對 雙非孕婦的限制及法官應由港人出任的主張，在在予人以在梁振英領導下香港開始走上排擠外人之路（循着這種思路，也許有一天會針對持有外國護照的香港「原居民」）。如果香港仍要保住國際城市的地位，任何「歧視」非本地居民的政策，都應取消而不是擴大限制—在適當時候取消ＢＳＤ，是有利香港長期發展的明智做 法。1 r* V/ c. O4 r* z' ^
( P1 ~6 y. e# q2 D8 }/ {os.tvboxnow.com＊金管局前總裁任志剛十月十七日公開表示地產商囤地甚多；三十日網誌《主場新聞》發表其爬梳上市公司年報的結果，顯示地產商加港鐵手上 的土地可建九萬一千個單位面積七百平方呎的住宅；新界東北發展計劃若落實，政府再添的住宅土地，相當於可建同面積的住宅三十八萬六千個；政府目前的住宅地儲備約可建同樣大小的住宅十二萬二千個。這意味七百呎左右住宅供應充足，價格很難大升；但「豪宅」是另一回事。公仔箱論壇4 v) m- i. U: _* U$ P
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發表於 2012-11-7 07:42 AM
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