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標題: 風險分擔利益分享 重建困結迎刃而解 [打印本頁]

作者: katspi    時間: 2010-3-18 07:02 AM     標題: 風險分擔利益分享 重建困結迎刃而解

在未有完善機制保障小業主權益的情下,政府利用立法會
$ ^: }" B* O4 s1 r, d" DTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。分組點票的操作,使降低強拍門檻至八成得以強渡關山,下月1日實施。降低強拍門檻對小業主不公平之處,顯而易見,由於這次並無任何措施使事態朝公平合理方向發展,政府在檢討市區重建策略之際,應該一併檢視有關情。我們認為,對重建後升值預期的利益分配,是重建(包括市建局os.tvboxnow.com8 t# B# p6 b+ E  Z( r0 ?
和發展商)爭議焦點所在,如果政府朝「風險分擔,利益分享」方向處理此事,相信可以紓解重建困結。公仔箱論壇0 A8 _) W% m! D) _
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小業主發展商財力懸殊
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法律公正性未體現出來
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( x+ {1 |# E) n% [+ V& e/ }強拍機制最使人詬病之處,有兩點:(1)強拍並非真正拍賣,實質是強收;(2)當小業主與發展商爭持到強拍階段,實際上就是打官司,但是兩者之間實力懸殊,法律的公正難以體現出來。os.tvboxnow.com& n" {8 I  k4 I# J+ W% {

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關於強拍接近強收,皆因法例由1999年生效迄今,共有20宗強制拍賣個案,九成(18宗)均在沒有對手下,由申請拍賣者(發展商)以底價奪得全部業權。強拍是發展商與小業主博弈走到最後一步,他們之間的損益,此消彼長,若屬真正拍賣,則業權的真實價值就會顯現出來,不過,現實上並無真正拍賣,小業主的應得權益就不能呈現出來。九成強拍門檻已經如此,當門檻降低至八成,將有更多小業主應得權益被侵奪。3 m$ `7 T' J* z: }6 O/ o9 U

1 `) Z$ _2 Q/ l2 g( PTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。小業主與發展商爭持到強拍,由土地審裁處審理,當啟動到這個機制,實際上就是小業主與發展商打官司。本港訴訟費用高昂,發展商在財力上佔絕對優勢,小業主根本難以抗衡。近期北角繼園里強拍個案,最能說明強弱懸殊實質。繼園里有小業主與發展商打強拍官司,案件去年12月在土地審裁處審理,發展商由大律師代表出庭,並請來3名測量師和建築師作證及提交專家報告,小業主如何反對發展商申請強拍呢?小業主並無大律師代表,也沒有測量師和建築師助拳,只是向審裁處提交自行撰寫的報告書。
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在法庭上,出現這樣的專業與業餘對碰,結果可想而知,發展商大勝,小業主大敗,小業主所得賠償,基本上就是發展商提出來的數字,一個單位的一半業權和一個車位,共150萬元。對於事件中的小業主而言,噩夢還不止此,因為法官還要小業主支付申請人有關申請訟費的八成。據紀錄,此案於去年12月1-4、7及18日審理,訟費肯定不菲,那150萬元能否足夠支付,就看發展商會否放小業主一馬了。最終位處北角優質地段的繼園里,在今年2月底完成強拍,由新世界發展以7.09億元底價成交,樓面呎價約3500元,較近期將軍澳賣地的4600元呎價,遠有不如。
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政府認為強拍機制有土地審裁處把關,就可以保障小業主利益,但是從上述情看來,法律的公正性在小業主與發展商角力時,根本不能體現出來。因此,政府若認為強拍是推動發展商參與重建的要件,就應該設立機制,讓公權力在審裁處階段作適度介入,例如就現用值(existing use value)及重建值(redevelopment value)等估計方面,給無能力聘請大律師和測量師、建築師的小業主,提供專業協助。
: v. E8 S$ t* z6 T' Ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* o4 {( ]; E* H" W5 v& \: ?
收樓增加賠償選擇公仔箱論壇! B" r+ j0 a3 ]1 Y: s2 ^- J
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可減爭拗推動重建
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關於市區重建,小業主盡量叫高賠償價,乃人之常情,市建局有賠償當區7年樓齡的準則,尚且與小業主爭拗不絕;發展商收樓重建,一方叫價,一方壓價,爭議必然更多。若單以現用值而言,一些舊樓「溶溶爛爛」,確實不值太多錢,若加上重建值,則一些舊樓所坐落地區,升值潛力甚高,情不一樣了。小業主眼於發展潛力,事實上舊樓重建後價值狂的例子,比比皆是,小業主欲與發展商分利,也屬人之常情。
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發展商投資重建舊樓,無可否認存在一定風險,我們認為在收樓賠償方面,若發展商提供不同方案供小業主選擇,應可化解爭端,平衡雙方利益,加速重建進度。例如:
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) Y/ y) F4 g# V: d! p4 Q0 gtvb now,tvbnow,bttvb方案1:是小業主可選擇一筆過賠償,自此與發展商再無轇轕;
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$ e. }7 q+ i& z- x: F3 o# iTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。方案2:發展商以「風險分擔利益分享」原則,供小業主選擇,具體是小業主首筆只取部分賠償,待重建完成後,按項目盈虧,與發展商分取其餘款項;
7 C+ {" v; Q/ S* qTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' G% S' D) w4 ]* B4 Q4 G方案3:「以樓換樓」和「以舖換舖」。os.tvboxnow.com3 N8 K: o9 C1 c5 z% o; c9 t
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上述原則,也可以適用於市建局的重建項目。市建局重建,一向標榜不牟利,這樣的話,「風險分擔利益分享」更有推行基礎,若市建局採納,加強了重建效率,不但為市區重建打開一個新局面,還可以起到藏富於民的邊際效果。收樓賠償增加不同選擇,操作起來會較繁複,但是若能加快推動重建,又無損社會和諧,則政府應該朝這方向思考改善。8 ?' i- M3 R6 D: c$ q! |

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