標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

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作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 * K5 {& H/ T; g4 \

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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。2 V$ R: E( _) E7 k- g& C
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證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。- V8 h  h/ v; Q
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb) C! N3 s% Y. _
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6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎公仔箱論壇8 e4 {; U* h5 Z, D5 |. A# d
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
9 {" v  L0 ?- E. \' W! s' ftvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' V- i4 b, o7 ]$ R  k. F

; U* O; y. b/ M  z  PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; ^( g' y2 _9 n) X" v) i4 S- X

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6 E( _' F# X: F! j5 Q& l公仔箱論壇百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。8 S% ~9 L$ Q0 Q1 l2 u( j

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9 b/ V) `" }" bos.tvboxnow.com所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。tvb now,tvbnow,bttvb. D) j8 x! M% F2 f  s
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$ p. d: B: {7 k8 ~$ T6 c1 GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬
# Y$ `" f: e2 UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。os.tvboxnow.com0 X2 s- b* y0 O3 `" y

4 l" t  j+ m6 d7 G; g7 ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: R) q* K/ D, q0 S' O
2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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# n; e9 R3 x' D「迷你倉花」三年未建成tvb now,tvbnow,bttvb& y3 E1 C5 U4 J% j0 \9 Y
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
, Q8 s. v) e; m0 T( J# L+ Ptvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; c+ D4 N9 P+ p( H3 X, z
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購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' R$ W: {7 t+ j: I7 M) u
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陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 S# H3 J' f5 C3 G" s

# n$ m5 r$ v8 S7 `* otvb now,tvbnow,bttvb加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。公仔箱論壇& M2 N- ~8 h, e; j

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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）os.tvboxnow.com) c/ Z, V$ Y1 n; o2 ~# Z0 c

9 r4 _& f% G1 q/ h. ]* n8 m* Z, Jos.tvboxnow.com單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒4 p. Z3 I) k* a' V8 @$ s# R
記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。) H, z  y, K( Y, L
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- M8 @) R: \) I) x, Q2 C

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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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& w% n9 P, r$ K! C/ NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。6 d( a4 ^( X7 M$ b+ x! J

0 o: L1 M& B# }: k" d6 Q公仔箱論壇百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。
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0 O4 k! h, E  ]& U屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則1 \3 @& @1 o) Y0 f) x; o) O* a
未取入伙紙　因承建商自行停工TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  e# y# z4 a  M! y% W2 X
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# o" m, t) I2 G; E$ k3 \

; ?* l4 L( t1 p% b5 e6 S# l; \9 n" l拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
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7 \  ^+ P/ m0 m% ~7 i公仔箱論壇迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）
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6 k- _7 A  m, i3 q# H7 x0 ]可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）公仔箱論壇2 b+ J  U  i. _; h, [

0 b5 Z; ?# t0 G5 z" p& b: }- Z公仔箱論壇律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
2 E/ }( B( }/ jos.tvboxnow.com買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。% W3 ?7 J6 S; k( f) T+ w/ ~

4 K3 ^4 M, Y# S8 Z# ?: N% u不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。tvb now,tvbnow,bttvb& a& J: K6 k$ r, i/ v# D/ _
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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6 Y! }% d5 ^0 F. j" Oos.tvboxnow.com處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」tvb now,tvbnow,bttvb2 b( a( @3 y/ d! ?/ n% i
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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+ \0 q6 u" c7 P" Y公仔箱論壇地產代理、業主及營運公司有關連% |& G# J# O- f6 `% O- a# g
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
* L2 {+ W) k- n% }' `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* Z  ~4 Y2 L7 t1 Q# E; q/ B梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑6 Q! _: R2 I6 `- ^9 M
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法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
" H- }& K' m, J* B6 V公仔箱論壇證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。公仔箱論壇- r! c& ?3 R1 Y$ I! f# }

5 d6 t9 C$ a+ P  j1 i& u公仔箱論壇消委會：口頭與合約不一致或失實
( c( D/ G/ e0 E9 B4 O消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。
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臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 v3 F" U/ u" N) v2 U

) G% d: L( o$ `8 M, B0 _8 w公仔箱論壇梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
% s6 U% |, }9 O( W" r公仔箱論壇為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# {9 I. u& t5 P" I

2 g  H9 E9 N& w8 O4 A5 V梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」tvb now,tvbnow,bttvb( ]/ Z1 N& W$ m& K5 n
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。# X* U! ^) F: F+ t

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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）tvb now,tvbnow,bttvb; [1 G( [" ^+ A, ~( U# k* ?% `! J
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）os.tvboxnow.com$ z# _! Q+ b/ O4 Z6 z7 r
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）+ O* C: [6 E8 }+ n) w7 d' f% g0 o
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聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁
7 \% o( V  ]3 }公仔箱論壇他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
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而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。2 R% l( |# e/ g  Y; t* c* _( H/ r" G

, _- P  e4 B! `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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