標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

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作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 os.tvboxnow.com0 p! A9 Y1 m6 i  v4 x

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香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。7 P. y8 s7 O& f/ }  t4 y9 c
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證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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" Y+ o7 j% ]" Z$ E$ h7 D6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎公仔箱論壇& `/ x% H5 A* k( S' Z' R
迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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3 `1 v+ [3 x# Fos.tvboxnow.com工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）- n* b8 v- g# t1 z  G# T
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百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。( U" P- h6 W1 X/ o1 K, _

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8 w, l# @+ f/ R% q5 k0 o  \tvb now,tvbnow,bttvb所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。os.tvboxnow.com8 X( `" x( S+ q  w6 D, \. M( f

7 u0 e4 i. U/ b7 ?/ g$ tos.tvboxnow.com買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。" ~4 I* }3 r% q0 M8 C9 A, H' K
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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
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工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬0 c% m: t& J' P; V
本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。公仔箱論壇& D6 r3 {- q: f
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這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。公仔箱論壇( h* q4 }; `0 I0 s

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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb* X; M5 [# C" R% X$ t9 `

3 Z0 o' o- i& E* v「迷你倉花」三年未建成TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ E  j5 P" @$ X: s( I1 m
2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。/ b& s- S2 O/ ?7 h6 z9 p) v1 n. T* a

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6 Q5 Q" P; N8 a9 E; N! j2 C% V: ~公仔箱論壇購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）
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) D' O, D0 u* X* l陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。os.tvboxnow.com0 e4 a+ F$ N* g5 U) S4 @

  M0 p: L6 e( A, m' A8 f  f' A- m* Vtvb now,tvbnow,bttvb陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。( m5 f% i- c/ M5 \# N. [* |5 ]+ C9 w
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! k3 J3 `5 x8 D! NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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% \2 a( |) v6 j9 ^" E2 Y* q' m公仔箱論壇加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
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: y1 ]4 G  {& v1 d/ D, hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 c% f$ F+ |7 U2 n2 x2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
: }7 A+ G# _% JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。
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& y. T8 i, j1 r  Jtvb now,tvbnow,bttvb梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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0 d+ e7 _* E; i+ Q) r) c1 ^: A' Xtvb now,tvbnow,bttvb執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。公仔箱論壇+ X) M6 P: G: t/ |" `1 i
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百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。公仔箱論壇  z6 w8 E. f; F0 k
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屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則os.tvboxnow.com0 ^2 T# ^' q0 O+ W* r* g3 B
未取入伙紙　因承建商自行停工
; Z2 x) P, V; d+ e6 v6 e* L$ j* e這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
0 D* U# }7 S$ n9 l: p, i6 G4 j5 Y公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% c0 `! J# `1 E6 A
拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
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9 ]# J) i0 s; @- A; A% g迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）tvb now,tvbnow,bttvb+ F6 \; I4 l# d# H2 v  _" ]
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可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）公仔箱論壇1 q9 ^1 B" Q: h" O
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律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
( H' C& j+ |0 a# ?: A" e* |os.tvboxnow.com買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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; I- L3 A' s6 qos.tvboxnow.com不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。tvb now,tvbnow,bttvb! V$ l1 d7 ]) Y; @4 P
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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& K6 a+ |# s/ n1 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）公仔箱論壇8 @" ^  a+ L& v

  i( y2 g5 y& W: i2 Ttvb now,tvbnow,bttvb地產代理、業主及營運公司有關連TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ f+ k$ i: q' I* w: U( d# I- z
不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。5 U. w' y9 c+ Q* [  a

8 i( ?: w; S9 |os.tvboxnow.com梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑
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3 P* o6 b4 p# v$ q& `3 E' w5 otvb now,tvbnow,bttvb法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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0 X! V5 ^0 ?. V+ z* O$ G  @公仔箱論壇梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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! V2 D8 _9 C" f- P0 r" Xos.tvboxnow.com證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
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% M3 f" ?4 C" j3 w5 K" V/ f- k證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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消委會：口頭與合約不一致或失實TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ A* }+ s$ ~4 D+ C$ H6 }0 |. {
消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。os.tvboxnow.com; v, ^) c. B2 |! U, `& Q* A

: b2 e! L) i# `+ rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 x  P9 m7 N! {+ ?' G3 H, Y
臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）* v  l/ f2 I. P0 Q2 ~& w9 h* x
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梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
, n; q4 a9 {8 N為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
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# C, q8 d! h+ P" G* T公仔箱論壇梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。tvb now,tvbnow,bttvb, Y& H) U6 h6 \" w- I. N

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百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）tvb now,tvbnow,bttvb( L: Z1 a+ f. H- J: h

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1 B) F' Q! R5 K0 a( m百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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* I9 z& a# ~* a百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）$ F8 @4 K0 k" P* Z) \( h; v

$ }) m7 h/ p% ~4 B, U) ?! Q公仔箱論壇聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ s% B5 O. R8 ~
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。0 n0 N7 s  x% m$ k3 D, |

4 t6 X% P7 v* l5 `* q至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。; c8 y9 X% D+ T0 a

9 A: Q' D* v( g而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。tvb now,tvbnow,bttvb7 W, ]: |( r8 z" h# y) b, @  r! c

8 _7 v: G) J" `, L7 o' L) L) f* |但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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" f! U( F$ n% m$ N$ N$ Q( Qtvb now,tvbnow,bttvb工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告

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