標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

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作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02 # r2 Q, |) q* [; k
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( E1 R8 i6 Y9 l+ |) d% `
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' N5 Z) ~$ H$ d( Dtvb now,tvbnow,bttvb香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。! e$ @6 w+ Q' @; P% T5 L5 Y; P

! o) e0 g) o# O( M公仔箱論壇證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。公仔箱論壇/ z9 s- m$ C* B- h
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
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6600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎
' g  S: J% I9 a" n6 W迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
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工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）os.tvboxnow.com" \* v- p; [8 L+ c* `

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( o( g. A% q9 H: n4 _9 M$ q! c, @tvb now,tvbnow,bttvb百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。
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所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
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) i+ A' f# c5 q* B. f( T; t買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。
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7 @: d2 j% i+ @- m# Z* x  y百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）os.tvboxnow.com/ G% G+ H" y% A) x

1 F$ Y6 P. Q" s7 _" X; }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬
8 ]% X1 {4 C0 Wos.tvboxnow.com本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。
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/ }. ?& a$ {/ Y) ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。
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1 p( r2 a6 C9 R1 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。+ H" O7 e7 B0 I" D# j

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) f7 F4 i. E7 w) Q/ rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
* [- g+ }& J9 T0 A: H/ h$ oos.tvboxnow.comTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. k" ]  P% f$ L7 C3 }
「迷你倉花」三年未建成
. O7 T, ~7 _3 d3 z' p2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。
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8 A# y+ v: w$ D0 v: a4 N1 B" R8 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb! P0 I1 k' _: z8 Z
購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）* g% c# \' s3 ^8 _9 p
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陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
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5 q! Z+ w$ J" i, G8 X# R" G: v% Vtvb now,tvbnow,bttvb陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
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5 ^4 `& l2 @$ U2 Y0 B) }. Ztvb now,tvbnow,bttvb陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
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3 X8 }1 F, y" _, d加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。tvb now,tvbnow,bttvb7 w9 T, {& N  D1 c7 @
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2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
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( j$ E& k- f! y- T2 `; O% p, ^公仔箱論壇單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒
  v9 L+ Y9 K" y% kos.tvboxnow.com記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。1 S' `. @2 a! j: E9 F) O# m
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梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
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執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）
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執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。
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* ]) M# p4 _6 `, V百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。公仔箱論壇: j" I, W* Z+ h! D# a

/ L# b/ d* y+ N5 t! T% q; C屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則
. P2 T4 r7 X0 B* D  GTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。未取入伙紙　因承建商自行停工公仔箱論壇5 j2 O$ n7 n- O/ x" t" ^
這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。公仔箱論壇4 N4 ]- ?1 C: s+ f
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拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。: P+ n  B( q$ ?9 l1 B" K# x# ^

5 Y: a2 F9 x: q' Z公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- ?5 y9 P; ^* Q
迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）os.tvboxnow.com* Z) [+ f; H) C, s

' h% z, a8 Q2 Y6 s可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）! [9 S2 C6 b; A1 j0 @5 U! m

% ]6 d, S. q# U& [+ z( l4 e, ?os.tvboxnow.com律師無為「迷你倉花」買家註冊文件tvb now,tvbnow,bttvb4 v; s( c" x2 r) E- Y" b& i
買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。
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2 f+ A5 a0 U6 F  [tvb now,tvbnow,bttvb不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。公仔箱論壇- F8 N( H) p3 g/ K4 \
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土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。
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專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
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處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
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, I) y9 \# Z! P) Jtvb now,tvbnow,bttvb推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
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( P9 N( @4 J4 ~  C) z公仔箱論壇地產代理、業主及營運公司有關連
6 {  p& r& N3 v& T9 m0 z" F+ Pos.tvboxnow.com不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
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梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑8 [" Y: e' V, K% Q9 T+ _* I( Y

5 l+ H0 `6 _; K. ~法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。
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梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。
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證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 z+ r$ Z% f3 Y% d5 {/ B1 K

% {: H2 J0 |7 Y1 G( N' \2 O$ P$ Wos.tvboxnow.com證監會：迷你倉花屬可疑投資產品
. y3 q. p8 G& u" Ltvb now,tvbnow,bttvb證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。
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) Y1 m4 l5 b4 \$ b/ j! b公仔箱論壇消委會：口頭與合約不一致或失實
& x: ^7 C; s5 ctvb now,tvbnow,bttvb消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。tvb now,tvbnow,bttvb) P6 A7 f; \8 \- w7 y  X. c- a

0 h1 m& g, Y9 a) U5 A4 t1 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
+ S2 C  J* y* |; {# Q8 HTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）os.tvboxnow.com' B- r* ]. }) j* c$ b

9 M9 x7 v! ]- ?4 Z, @" pTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓
% U/ \2 N. _5 ]) b. x# g為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。tvb now,tvbnow,bttvb0 A! j( ^( t# C6 G

# H! |" a- b2 n7 p! j梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」公仔箱論壇: B' [$ F  g- F5 b4 _  O
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梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。8 n: s" Z% |9 T; [3 Y

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: x; }3 b! T% l2 f1 r- o8 M3 {+ y百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）
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0 C3 ~6 s4 _1 r$ }5 R1 j2 |tvb now,tvbnow,bttvb百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）
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# S' q4 `; }. G% j; I4 m) W公仔箱論壇聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁公仔箱論壇. h& v8 M2 O- U( b$ t  S
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 e& ^* M) k( J. R# z1 k% X
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至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。
' N( c, J! o& x. @8 {' Wos.tvboxnow.com
# A% h& V) Q' ]) D$ U& G* Ptvb now,tvbnow,bttvb而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 ~1 r5 u5 S9 S1 ]7 F& q
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但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。os.tvboxnow.com. W9 b; x& Z( R' F3 L
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梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。
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