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標題: [時事討論] 王尚一: 香港樓市三級跳 [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2015-9-3 08:44 PM 標題: 王尚一: 香港樓市三級跳

王尚一: 香港樓市三級跳tvb now,tvbnow,bttvb/ n9 \; Z: [, a# A+ R/ O
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對比全球幾個大都會的物業總值，發現2014年香港全港物業總市值高達20.6萬億港元，超過三個紐約市的物業總市值，也將近能買下三個新加坡。雖然很多人認為這個數字誇大，但是考慮到香港雄踞全球的樓價，基本能夠反映香港樓市的大致狀況。 (圖片來源：香港城市大學網站)

在過去幾年，我們對中國經濟做了大系統邏輯分析，準確預測中國經濟走勢，並且對中國經濟的關鍵節點進行明確定義。目前所有中國經濟狀況、以及未來的變化方向，都在我們過去的分析中做過總結。與我們方向一致的經濟決策，能夠獲得財富的保值增值；與我們相悖的決策，不是損失慘重，就是血本無歸。本文結合大陸經濟的未來走勢，以及對香港經濟的影響，分析和預測香港樓市走向。同樣，雖然本文不構成對香港物業的投資/去投資的建議，但是時間將證明我們分析和預測的方向正確性。公仔箱論壇  o( c" o% i6 x

香港樓市不是由居住狀況決定，而是由金融市場決定。香港作為大陸的金融中轉中心，完全依賴大陸的經濟狀況。隨著中國經濟增長，國際資金越來越多湧入香港，再轉入大陸，推動香港樓市節節攀升。當大陸資金瘋狂湧出，香港作為資金停留第一站，樓價也隨之瘋狂飆升。隨著大陸經濟完全崩潰，資金完全枯竭，香港樓市將經歷自由落體式的崩潰。
根據香港樓市特點，我將香港樓市的下跌定義為三級跳。一般來說，大多數國家和地區的樓市都能反映當地經濟，而樓市三級跳往往也是地區經濟崩潰過程的體現。不過，由於香港與大陸經濟的關係，香港樓市三級跳反映的主要是大陸經濟的崩潰，而且表現更加典型和清晰。在2013年的香港經濟中，貿易和物流佔GDP的23.9%、金融業佔16.5%，生產和專業技術服務業佔12.4%，旅遊業佔5%。這樣的經濟結構與大陸經濟變化相結合，就形成具有典型意義的香港樓市下跌三級跳。tvb now,tvbnow,bttvb3 Z4 u! I) d5 o9 D- H. V6 Y

三級跳具體可以分為：第一級，商業舖租暴跌，隨著大陸實體經濟崩潰，香港商舖租金暴跌。第二級，商業地產和豪宅崩盤，隨著大陸金融崩潰，外資從大陸撤出，回歸本國，香港商業地產全面崩潰，豪宅市場完全失去需求。第三級，住宅需求跳水，香港經濟全面蕭條，失業率急劇升高，住宅樓失去需求後也隨之跳水。
第一級，商舖是實體經濟的晴雨表，正在以舖租暴跌的方式，開始香港樓市的垮塌。大致上，香港商舖主要可以由高端和社區兩個主要部分構成。這兩部分都受大陸實體經濟左右，暴跌過程也跟隨大陸實體經濟崩潰的過程。
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整體上，大陸消費支撐起香港高端舖租。 1970-80年代之前，香港商舖大部分供本港民眾消費，一小部分供遊客採購。由於香港稅收和各方面成本低廉，長期被視作購物天堂。大陸改革開放後，尤其是1990年代後，血汗工廠快速發展，香港工業急劇萎縮，貿易經濟快速發展，商舖的規模也快速擴大，而且越來越高檔。香港的自由行開放之後，香港商舖呈現爆炸成長的態勢。在銅鑼灣等商業中心區，隨著大陸游客越來越多，商舖也越來越高檔，舖租也跟著水漲船高。 2009年後，美聯儲三次大規模QE和中國的4萬億，使香港的奢侈品商店變成類似大陸搶購白菜的露天大賣場。大陸游客到香港瘋搶奢侈品，直接推動奢侈品店的銷售，也推高商舖租金。 2013年，香港銅鑼灣擊敗紐約第五大道，成為世界第一高舖租的商業中心。到2015初，香港銅鑼灣、中環和尖沙咀佔據世界舖租最高商業街的三個。, b) O  I) \( T/ I) j; V# j, W

隨著大陸實體經濟末日來臨，在香港的奢侈品消費急劇萎縮。在過去幾年，我們一直在持續分析和跟進中國經濟崩潰的進程。而且，在2014年初，我們系統著述，《中國實體經濟走向末日》。如果從實體經濟角度分析，可以清晰看到，大陸公款緊縮和反腐的基礎原因。隨著實體經濟末日，行賄受賄只會急劇減少，公款緊縮加劇、反腐日益嚴厲，導致在香港的奢侈品消費急劇萎縮，最後斷流。當然，香港人只看眼前、只看表面，認識不到大陸游客減少、消費萎縮的根本原因。所以，大多數奢侈品店仍然在堅持，商舖業主還在繼續進行擴張，增大高端店舖的面積。到2014下半年，大陸游客快速減少，尤其是高消費遊客減少，奢侈品消費顯著下滑。到2015上半年，大陸的高消費遊客已經極少，一些商舖開始撤離，推動舖租暴跌。
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大陸在香港的奢侈品消費將完全消失。在2014年，隨著大量私營企業倒閉，中國貿易出口大部分依靠外企支撐。從2015下半年開始，外企進入大潰敗階段。外企大潰敗意味著兩點，一是出口急劇減少，大陸獲取外匯貿易收入的能力急劇降低；二是外企加速撤離大陸，外匯資金大量流出。隨著權貴出逃和外企大潰敗，中國外儲將面臨清空的局面，也意味著大陸人在香港購物的金額將接近0。在大陸消費急劇消失的同時，香港的高端店鋪供應量過大。在供求已經完全不成比例的情況下，即使舖租下降90%，也無法刺激足夠的商家，大部分高端商舖將空鋪。而高端舖租暴跌之後，將擠壓中低端舖租。同時，中端商舖也將受到大陸游客消費減少的影響，一部分空鋪。
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在過去，住宅區的社區商舖舖租同樣大幅上漲。自由行的早期，雖然大陸游客持續增加，但是主要集中在商業區。大部分住宅區的社區商舖並沒有受到明顯影響，舖租也保持相對穩定。不過，在2012年後，隨著人民幣升值以及大陸持續通脹，陸港生活用品的價格對比超過臨界點。在此之前，大陸的多數商品價格比香港低，很多港人到深圳購買生活日用品。而超過臨界點是指陸港的生活用品價格倒掛，香港的產品既比大陸的質量好，而且還相對越來越低。在價格驅動下，不僅香港人不在北上深圳購物，大陸深圳人開始南下香港購物。tvb now,tvbnow,bttvb, \. G  r6 ]" X
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另外，在大陸接二連三發生嬰兒奶粉事件後，大陸人更加抵制大陸銷售的產品質量，增加從香港的採購。除了大陸民眾到香港購買生活用品外，大量水客出現，將香港銷售的產品運到大陸獲利。水客的關鍵作用是，深入到各個生活區購買生活用品，尤其是搶購奶粉等大陸熱銷產品，開始影響到香港民眾的生活。為了滿足水客需求，新藥房紛紛成立，批發零售各種廉價正品。藥房數量增多以及生意興隆，增加對社區商舖的需求，也明顯推高住宅區域內的舖租。水客的頻繁活動和舖租大幅上漲，導致居民區的生活秩序被打亂，致使港人發起反水客行動。

2015下半年開始，社區商舖的舖租也將大幅下降。早在2014年，雖然奢侈品消費已經開始出現驟降，但是大陸的中產消費下降並不非常明顯，仍然踴躍購買來自香港的商品，支持香港藥房的生意。隨著實體經濟走向末日，大陸經濟加速崩潰，裁員潮、減薪潮和欠薪潮已經在2015上半年開始爆發，中產也開始節衣縮食。更重要的是，在2015上半年，A股暴漲之後，吸引了大量實體企業和中產階層資金流入股市。隨著A股股災爆發，無數人突然發現自己被洗劫，緊急縮減開支節衣縮食。大陸消費急劇減少，很快傳導到香港藥房的生意，很多藥房收入和利潤減少。
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隨著時間的推移，實體經濟末日和消費緊縮相互作用，結果是大多數中產階層正在快速滑向赤貧階層。大陸對於香港的日用品需求也將變得非常少，進而演變成藥房倒閉，並且推動社區商舖的舖租大幅下降。從香港市民的角度，不論藥房減少、水客減少、還是舖租下降，都是好事。但是，對於商舖業主來說，則是另外的感受。
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隨著商舖租金暴跌，商業零售地產也將崩盤。不論高端奢侈品還是日用品，來自大陸的需求已經佔據香港零售的主要或者重要份額。隨著大陸需求全面消失，香港商舖全面過剩，而且是嚴重過剩。即使本港和其他地區遊客按照過去的水平慣性消費，高端商舖都將在舖租暴跌後，出現大量空鋪。商舖業主只能面臨兩個選擇：1、大幅降舖租，最後舖租剛剛抵消各種運營成本，在物業本身無法獲利。 2、空鋪，在“高端壓中端，低端也過剩”的情境下，舖租連運營成本都無法抵消，或者因為基本沒有需求，只能通過空鋪縮減開支。不論陷入哪種情境，商舖投資回報能力將變得極弱，甚至沒有回報能力，也意味著商舖價值變得很低，由於香港商業零售已經急劇萎縮、舖租開始暴跌，稍微聰明點的投資者必然會避開商舖。所以，商舖業主已經很難賣掉手中的物業，未來將面臨損失慘重或者血本無歸。os.tvboxnow.com3 U, n  b8 ?: w  f' b- a

第二級，商業寫字樓和豪宅市場反映大陸金融狀況。在過去，由於大陸金融業持續擴張，而香港是大陸金融業的橋頭堡，香港金融業也明顯受惠。所以，不論商業寫字樓還是豪宅，都在持續升值。不過，隨著大陸金融危機爆發，天量外匯開始外逃，香港金融業也開始動搖。隨著大陸金融業全面崩潰，香港金融業也隨之崩潰，商業寫字樓和豪宅將經歷完全無人問津的情形，大多數中環寫字樓將熄燈。公仔箱論壇8 C; q, {3 k! U3 Z
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隨著貿易和金融業發展，香港寫字樓規模持續擴大、日益豪華高檔。在1950-60年代，香港經濟大部分靠出口加工業支持，與大陸的金融和貿易占據香港經濟的比例小，所以寫字樓少，豪宅數量非常少，大部分是簡易房，房價也非常低。 1990年代後，大部分香港工業轉移到大陸，香港快速發展成為金融、貿易、商業和技術等服務中心。而且，香港的主要服務對像是大陸經濟，其他地區所佔比例極少。在大陸上億血汗奴工為出口而辛勤工作之後，對於出口貿易服務業的需求急劇增加。大量的大陸商品和服務出口需要通過香港。不論香港口岸匯集廣東的商品進行轉口貿易還是服務出口，都需要香港起到關鍵中間人的作用，需要香港的貿易、商業和技術服務業。

隨著香港相關服務業的發展，對於中高端寫字樓的需求也越來越大。而更重要的是，隨著貿易發展，涉及到大規模的資金運轉，金融業也獲得相應發展。與貿易相比，金融業涉及的單位資金規模更大，單位利潤也越高。金融業需要更高檔的寫字樓，支持自身的形象，顯得更有實力。在金融業的需求下，高檔摩天大樓如雨後春筍，在香港快速聳立起來。 1985年落成的第四代匯豐銀行大廈，是當時世界上最昂貴的建築。 1990年貝聿銘設計的香港中銀大廈，一度被視作香港的標誌性建築。 2003年底，國際金融中心二期落成，作為全港最高的建築，將中銀大廈變成矮子。( Z; D4 l- O: j# m# U  o$ s3 G+ z
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大陸加入WTO之後，香港貿易和金融日益發展。在加入WTO的2001年，中國大陸的進出口貿易額約為5100億美元，佔世界總貿易額的4.4％，是世界第六大出口國。到2014年，中國的貨物進出口貿易額達到4.3萬億美元，是世界第一大貨物貿易國。而服務貿易達到6000億美元，僅此一項就超過2001年的貿易總額。不論貨物貿易和服務貿易，都給香港的貿易服務業成長提供很大的發展空間。
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與貿易相比，大陸與國際金融業的業務發展更加迅猛。首先，大量外資的500強大企業進入大陸實體投資，支持大陸的實體經濟增長。其次，大量游資和外資金融企業（以保險為先導）進入中國，支持中國金融業和房地產的發展。第三，大量的大陸央企到海外上市(最初，這些央企準備到紐約上市，但是被可能發生的集體訴訟阻止，轉而到香港上市)。第四，大量中概股企業到美國和香港上市，從國際上吸引資金。尤其2009年後，隨著美聯儲的3輪大規模QE和中國4萬億，經過香港的資金更加龐大。而僅僅從金融業的角度，各種金融類資金往來的規模估計達到10萬億美元之上。 2001年，中國大陸外匯儲備為2100億美元，到2014年第二季度末達到3.9萬多億美元。從資金流出角度，大陸不僅進行大規模資金引進，還持續進行對外投資，而且大量資金還從中國和香港獲利離開。另外，地下錢莊基本以香港為境外基地，雖然毫不起眼，但是經手金額巨大，收益也相當豐厚。公仔箱論壇+ c7 N& H- ^$ z/ m9 R3 b/ B
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所以，不論貿易資金往來，還是外資進入中國，香港作為中國金融的橋頭堡，都能從金融服務中獲利。所以，不論中資銀行還是外資銀行，都持續在香港擴大業務規模，既進行資金吸儲，還為貿易進行相應的金融服務。公仔箱論壇/ u' u' m$ f& j, S
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更重要的是，隨著大陸實體經濟快速衰敗，大陸更加依賴金融活動獲得的資金。在WTO之後，中國央企在香港上市，都以極低價格發售股票，主要對外資進行利益轉移。而在2008年金融危機後，由於世界將中國看作世界經濟的拯救者，大陸企業海外上市的模式發生關鍵改變。尤其在2012年後，當中國企業在香港或者赴美上市時，因為投資人相信中國的美好發展前景，中概股都會以較高價格發售。例如，阿里巴巴上市的規模，創出紐交所歷史上最大的IPO融資額。當大量國外投資者看好阿里巴巴、百度、騰訊、京東這些中概股，並且投入大量資金時，並不了解這些股票實際上在中國經濟崩潰之前，吸引世界眼球的“紅色帝國的落日餘暉”（詳細分析見本人《中國實體經濟走向末日》一書）。這些高收益股票上市的行為，極大調動香港的金融服務資源。香港金融服務業不僅能獲得中介和服務費用，往往還通過風險投資、戰略投資等方式，分享大陸企業在境外上市後的股票升值收益。% R2 z' E  w; _/ k
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另外，大陸政府和企業大規模在香港發行債券。根據一些較為正式的數據披露，僅中國銀行業發行海外的美元債券就達到1萬億美元以上。中國其他類國企和房地產等所謂私企，發行的美元債券也達到上萬億美元。香港金融業是這些債券發行的主要承銷商，同樣從中獲得巨大的中介利潤。最後，隨著實體經濟走向末日，中共體制和權貴為了最後的掠奪，製造A股的暴漲和全國民眾的投機狂潮。不僅大量熱錢通過地下渠道進入大陸炒股，而且滬港通和深港通開通，也意味著香港金融業能夠參與其中，從中分得中介業務收益。另外，在A股暴漲後，大陸資金大規模進入香港股市，推動港股的高位暴漲，也對香港金融業形成一定刺激作用。公仔箱論壇* J) n6 y0 y" B, Q9 V, ^
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金融業極大膨脹，也將香港寫字樓和豪宅推向天價。從2001-2014年，大陸貿易成長將近10倍，給香港帶來大量高附加值的貿易服務業務。業務增長意味著更大的辦公場地，增加對寫字樓的需求，以及更多的從業人員，這些從業人員又形成對住宅的需求。同期，金融業則是幾十倍、上百倍的規模膨脹。其中，相當一部分金融業務都需要租用高檔寫字樓，推動高檔寫字樓市場的極度繁榮。! H6 y5 Z) O: G1 G
根據港府差估署《香港物業報告2015》的數據：2014年甲級寫字樓的使用量大幅增加至116 300平方米，是去年的九倍以上。整體空置量因此大幅下降至455 300平方米，相當於甲級寫字樓總存量的6.4 %。而且，中高端金融業人才培養困難，不可能5-10年就大量培養出來。尤其是各類細分的金融領域都在爆發性成長，香港需要各類金融人才，尤其是精通和了解歐美金融領域規範的人才。所以，進駐香港的各類金融機構為了擴充業務，大量從海外向香港引進中高端人才。這些高端人才進入香港後，租買中高檔公寓，在高檔寫字樓辦公。隨著香港的高端寫字樓和公寓的租住需求日益增加，支持香港高昂的寫字樓和高檔公寓租金，支持寫字樓和豪宅的售價。

從時間差別的角度，在實體經濟衰敗之後，金融業獲得爆發式增長。所以，在2014—2015上半年，商業零售因為大陸實體經濟而急劇下降時，寫字樓需求仍因金融業需求而持續增加，空置率屢創新低，支持寫字樓租金和樓價。
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更重要的是，當巨額外資湧向大陸時，大陸的權貴和富人瘋狂逃向香港。 2008年後，大陸的主要外匯收入來源已經不再是外貿，而是巨額金融類外資流入中國。雖然中國貿易增長明顯放緩，而且開始在世界瘋狂採購和撒錢，但是外儲仍然大規模增加，根本原因就在於外資流入中國。而且，隨著出口形勢急劇惡化，即使中國外貿保持順差，也主要由外資企業出口支撐，收益和利潤也主要歸於外資企業。同時，由於中國的外匯供應極為充裕，而且權貴和富人日益看淡中國，換匯離開中國的資金規模日益增大。這些人如同沉船時的老鼠，首先發現船將沉沒，加速逃離。從人們的行為模式上，逃離有著顯著的特點。由於大陸的權貴和富人都靠中共體制生存，基本都是土包子，缺乏在歐美國家生存意識和能力，所以，這些人逃離時，首選距離最接近和文化最接近的地區，其次再向更遠的地區擴散。香港與大陸近在咫尺，語言文字極為接近，成為土包子們的首選之地。tvb now,tvbnow,bttvb3 T9 Y# ~* {6 |7 W  I  g6 P7 F

大陸富人們在香港的第一個動作就是購買豪宅。隨著流入大陸的外資越來越多，中共體製手中的外匯資金極為充裕，也改變過去嚴控外彙的做法，對於流出大陸的資金極為放鬆。大陸富人在大陸賺到的人民幣後，也很容易變現成為外匯，通過正規渠道和地下錢莊逃離。而且，香港使用人民幣的比例日高，讓很多人可以直接在香港進行人民幣交易。所以，當越來越多的外資通過香港進入大陸後，再通過大陸富人帶回香港，讓香港保持充裕的資金供應。公仔箱論壇, |  `( f$ C8 `0 A7 f( E

根據不同的財富級別，大陸富人在香港購買不同級別的豪宅。大陸富人通過金融手段賺錢，來錢極為容易，因此不在乎樓價，只選貴的，不選對的。在富人不計代價的購樓支持下，香港豪宅價格一次次被刷新，也刺激人們的眼球。尤其是最近馬雲在香港以15億港元的天價購樓，對人們的心理形成新的衝擊。而馬雲的錢主要來自於阿里巴巴在美國上市融資，使馬雲的財富感獲得極大的膨脹。如果阿里巴巴沒有上市，馬雲靠其可憐的利潤和現金分紅，無論如何不會購買15億的豪宅。由於大陸富人在香港購樓，相當多采取現金一次付款的方式，因此港府採取的辣招對豪宅市場影響很小。
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在大陸資金支持下，香港豪宅市場似乎極為穩固。 2008年之前，香港樓價已經高居世界前列，而之後的大陸資金更將樓價推高到世界首位。在樓價暴漲的同時，香港豪宅空置率持續攀升。根據港府差估署《香港物業報告2013》數據，2012年香港100平米以上豪宅的空置率達到10.2%，實用面積1722方呎或以上的大型物業的空置率更升至14.1％(涉3511夥)，成為自1985年有紀錄以來的最高紀錄。如果沒有大量資金支持，按照上述空置率，香港豪宅市場早已崩盤。不過，由於大陸資金的買盤踴躍，加上豪宅市場利潤高企，所以豪宅銷售待價而沽，既不受空置率影響，也不受辣招影響，保持堅挺走勢。在2013和2014年，100平米以上豪宅的入住量持續增加，空置率也降低到7.9%。基於香港的天價樓價和租金，購買和租住豪宅的人群，只可能是大陸富人和金融業高端人才。而豪宅空置率降低，進一步讓很多人相信，香港樓市需求堅挺，樓價不可能大幅下降。公仔箱論壇$ }+ j/ E/ I3 N9 A  V- o5 H

不過，隨著大陸金融危機爆發，形勢迅速發生改變。 A股從2014年下半年開始啟動，在2015春節後持續上漲，引發第二次全民炒股的風潮。很快，上證指數突破4000點，大陸官媒全面唱多，甚至連大學生都節衣縮食參與炒股。 6月中旬，股市開始下跌，中央政府兩週3救市。在暴跌後，李克強親自主持會議，決定實施“暴力救市”措施。外界不了解中國的情況，所以不知道形勢的緊急。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" p! f1 c) J! k# X- ~5 H

7月初，我斷定並且強調中國金融危機已經爆發，並且做相應的分析，認為中央根本無力解決危機。而且，結合A股和實體經濟形勢，我當時預測和分析港股第一波下跌的特點。隨後，我在微博中強調，外企大潰敗已經開始，在不久之後會出現股匯雙殺的無解局面。在8月初，我繼續撰文《A股救市慘敗與港股第二波下跌》，分析了金融危機進一步延伸的特點。中國金融危機的特點是，無法平穩解決，而且傳導影響非常快。進入8月中旬，人民幣突然連續兩天大幅貶值，引發整個世界的恐慌。 8月中下旬，我再發文《中國金融危機局勢分析》，系統確認金融危機的深入。中國實體經濟從衰退到走向末日，經歷了數年的時間，而金融危機從爆發到傳導到整個經濟，只需要3個月。而且，如果危機無法在3個月內緩解，經濟將在6個月內全面崩盤。中國面臨的問題更大、更嚴重，一旦掩蓋不住，會在更短的時間內發生我強調的股匯雙殺。os.tvboxnow.com6 ^) F6 Y7 e* N

隨後，A股再度大跌，跌破前期低點，引發世界股市動盪。當人民幣貶值和A股暴跌的影響疊加，引發世界股市連續幾天暴跌，世界經濟也變得風雨飄搖。在危急形勢下，國家隊再度出資維穩，制止股市的連續暴跌。更重要的是，國家隊投入越來越多的外匯，維持人民幣匯率。但是，隨著世界對中國經濟的預期快速改變，資金開始加速外逃，外匯交易額屢創新高。國家隊為了維持匯市，拋售的美元金額也在急劇增加。雖然歐美日股市在大跌後，出現2-3天的大幅反彈，但是整個市場已經驚慌失措，隨時會因為中國開始新一輪大跌。而香港完全依附大陸經濟，受影響也越明顯。港股在短暫反彈後快速回跌，連歐美日股市的大幅反彈都沒有出現，說明香港金融的基本面已經變得相當脆弱。更重要的是，在人民幣貶值之前，港人對大陸的經濟形勢比大陸人更加樂觀，認為大量經濟沒問題。而在股災和匯率共同作用下，很多港人真正開始擔心大陸經濟，所以在港股下跌和擔憂心態的影響下，7月份還相當火熱的香港樓市到8月下旬開始明顯轉冷。另外，我在8月初分析預測，港股第二波下跌將以迅猛的方式展開。而在8月份，雖然港股有一定跌幅，但是在總體幅度上遠遠不夠。可以預計，在9月和10月，港股還將有顯著的跌幅。在港股下跌後，香港寫字樓和豪宅行情將隨之大幅下挫。

作者: felicity2010 時間: 2015-9-3 08:45 PM

金融危機的關鍵在於匯率和外儲，而中國外儲已經風雨飄搖。在過去幾年，我們反復強調，中共因為對外的美元欠債過多，而且主要是體制經濟部分欠債，所以不敢對人民幣貶值。而8月中旬的貶值，可以說是官方在股災和大量資金外逃背景下，因驚慌失措而採取的政策。沒想到，人民幣貶值引發整個世界的恐慌，引發搶購美元的風潮，中共只能付出更大的代價進維持。 2015初，我在《中國實體經濟走向末日》和相關文章中分析過，中國的美元欠債在數万億至10萬億美元之間，其中大部分是在大陸的外資企業和游資的本金和利潤。同時，中共可以動用的高流動性外儲只有1萬多億美元，或者少於1萬億美元。% H+ \2 [# q9 ]' b2 M
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隨著人們對中國經濟的擔憂加劇，不論中共權貴、大陸的富人和中產，還是外資企業，都開始加速換美元離開的速度。中共雖然在苦苦支撐，但是已經開始拋售美債，說明外匯相當緊張。同時，官媒開始大力報導，公安掃蕩地下錢莊，也說明控制資金外流，成為重要任務。而且，根據不同媒體和御用經濟學家的發言可以看出，中共內部對於經濟和匯率等問題表現出絕望。各種跡象表明，中共手裡可以動用的外匯已經不多。而隨著外企大潰敗，一旦外企積累的天量資金開始湧出中國，將快速沖垮中國外儲，人民幣匯率也隨之失效。
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一旦中國外儲見底，香港金融業將突然全面倒閉。香港作為世界排名第三的金融中心，交易規模巨大，主要為中國大陸的融資服務。也就是，當外資進入中國，或者中國大陸希望從國際市場獲得更多資金時，通過金融業進行中介和包裝。如果反過來，當外資撤離大陸時，也將從香港撤離，香港金融業不僅得不到多少中介費，而且還得將本金歸還外資。所以，隨著外企開始大潰敗，從中國大量撤資，香港金融業將開始經歷蕭條和裁員。2 ^4 U2 g# r5 U2 G6 O4 N& ?
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需要說明的是，在大陸資金出逃時，首先是大陸權貴和富人出逃。這些人的第一站是香港，將美元大量存在香港，引發香港的美元過度供應。港府面對過多的美元，需要拋售港元維持匯率穩定，進而造成港元供應過剩。由於這些資金主要是權貴資金，基本不進入普通生活領域，而是以買房或者租房的方式進入資產領域，因此還會對豪宅有所支持。不過，這種出逃造成的香港資金過剩，維持時間不會很長。隨著外資不再看好中國，開始大規模從中國撤退，將對中國外儲形成空前壓力。在某天，中國官方外儲拿不出外匯進行兌付時，也意味著中國經濟突然完全破產。隨後，香港金融業也將在一夜之間全面破產。這種情況比2008年世界金融危機的規模更大，而且更加迅猛，既讓香港金融業措手不及，也沒人能夠挽救。

緊跟著，香港寫字樓將出現大面積空置，隨後豪宅市場崩盤。金融業破產就如同雷曼兄弟倒閉，晚上發布倒閉消息，第二天早上雷曼兄弟在歐洲的辦公室關門，所有人拿上個人物品回家。即使金融機構還支付當月租金，但是所有人都知道，這些金融機構和人員都不會再回來了。由於中國大陸的實體經濟走向末日以及欠債過多，所以根本沒有任何償還能力。在未來，即使大陸能賺取少量的貿易收入，也只可能還債，只有資金流出中國，而不可能再有金融資金進入大陸。所以，香港的絕大部分寫字樓將長期空置，進而因為維護和維修成本過高，入不敷出而廢棄。現在到晚上，東方之珠的璀璨燈光匯集起來，照亮天際。而大陸外儲清空後，大部分寫字樓黑燈，中環尖沙咀等地也基本一片黑暗。
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另外，金融業從業者人群的主要特點是揮金如土，大部分人積蓄較少，或者藉貸消費。當金融業倒閉後，一部分金融業高級經理離開香港，而本港的金融業從業者雖然居留香港，但是無力繼續供樓或者無力租用豪宅。同時，大陸經濟破產後，大陸的土包子暴發戶們同樣失去收入來源，根本支付不起豪宅的地租差餉和維護費用。他們不僅不再買房，還需要賣房來維持生計。結果就是，當金融精英和土包子都不再住豪宅，大部分豪宅將空關，香港豪宅全面崩盤。
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第三級，普通住宅樓價隨之崩盤。普通民眾完全不了解宏觀經濟，對經濟變化後知後覺。隨著香港金融業全面倒閉，香港經濟也隨之崩潰。崩潰主要表現在，金融業倒閉引發周邊服務業嚴重萎縮，香港的資金被大陸拖垮，港府無力繼續基建，大多數人失業和陷入貧困，再無力供樓，香港住宅市場崩盤。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ^+ r/ O# z# K. |
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首先，香港經濟嚴重依賴大陸經濟。在大陸經濟全面破產後，香港的金融、貿易和技術服務業等多類行業也隨之急劇萎縮，這些行業也將全面裁員。由於這些行業是香港的龍頭行業，而且行業收入高。當這些行業急劇萎縮後，將直接導致為行業進行商務服務，以及為個人提供生活服務的周邊行業。周邊行業的種類更多，而且僱員更多，受到影響後裁員也更多。當不同行業萎縮後，不僅影響這些從業人員的工作收入，還影響到家庭生活消費。而且，香港的外向型工業已經幾乎消失，意味著香港失去對外經濟發展能力。: w. P  [) Y+ Q. ]* y; P. [/ w
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不論是金融、貿易和技術等中高端服務業、還是周邊的從屬中低端服務業，在這些服務業全面急劇萎縮、服務業行業人員失業後，大部分都找不到其他工作。而由於香港房價昂貴，相當一部分人背負房貸，另外非公屋的房租也極為昂貴，所以大部分港人根本承受不住失業帶來的經濟打擊。在1997-98金融危機後，香港房價暴跌，那時候無數港人成為負翁。但是，當時香港就業形勢好，大多數港人收入穩定，讓港人得以咬牙還貸。而在未來，大多數人失業，牙咬碎也無力還貸，所以對住宅市場是釜底抽薪。. \& z# ~: l/ n3 a
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其次，在大陸外儲清空後，大量香港銀行對大陸的放款成為壞賬，香港儲戶將遭受損失。大陸對外的欠債中，有相當一部分是對香港的欠債。這些錢是從香港銀行存款中轉移出來，以直接投資的方式進入大陸、在內地發放房貸，或者購買大陸企業的債券。我在《中國實體經濟走向末日》和其他分析文章中，對大陸對外資欠債的金額進行過分析，大陸實際上是巨大的金融黑洞，這個黑洞通過吸引外資和對外借債的方式，吸引了起碼數万億美元的資金，一旦黑洞曝光，香港已經投入黑洞的錢也不可能再拿回來，直接成為壞賬。從香港銀行與大陸的資金往來關係上，將來因此爆發的壞賬規模將很大，不僅引發香港的銀行倒閉，也將導致香港銀行儲戶存款的損失。
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同時，香港物業總值過高，而銀行貸款按揭在其中佔據重要比例。根據2014年12月《明報》的一個調查，對比全球幾個大都會的物業總值，發現2014年香港全港物業總市值高達20.6萬億港元，超過三個紐約市的物業總市值，也將近能買下三個新加坡。雖然很多人認為這個數字誇大，但是考慮到香港雄踞全球的樓價，基本能夠反映香港樓市的大致狀況。而在這些物業中，有相當一部分以按揭貸款的方式購買。按照本文對於商舖、寫字樓和豪宅的分析，當樓市的前兩級跳發生後，不論商舖、寫字樓還是豪宅，都會出現無力償還按揭的情形，大量止贖房都會推給銀行。而銀行也賣不掉這些物業，所以對這些物業的貸款都成為壞賬。如果按照上述物業總市值，只要10%成為壞賬，就和2014年本港GDP的21400多億港元的水平相當。

另外，香港很多人參與股票投資，其中大多數投資香港股市。而根據香港經濟的特點，香港股市主要由大陸公司股票和香港公司股票構成。其中，大陸在香港上市股票，主要以圈錢為目的，想方設法騙。我在《中國實體經濟走向末日》中，系統分析了中國經濟和實體企業的實質。另外，我還專門發文《萬達：不出油的油井》和《聯想控股的荒誕大坑》，具體分析這兩個在香港上市的公司的實質。而聯想控股在6月底以40多港元上市，到8月底的兩個月期間，最低跌到26港元。短短時間如此巨大的跌幅，並不是市場變化的問題，而主要是聯想在財報上做手腳。而香港人認識不到中國經濟和企業的實質，香港富豪按照個人關係買股票，順便也把散戶帶到坑里。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! Z* r% T) y' T% ^/ w& N

香港公司股票則主要集中在服務業和房地產，同樣受到大陸經濟的影響。隨著大陸金融危機深入，按照我過去兩個月的預測，香港股市將繼續深幅下跌。隨著股市下跌，港人手中所持股票市值將大幅縮水。另外，類似漢能股份這樣的造假企業也將持續曝光，讓越來越多的持股港人帶來損失。同時，隨著大陸外儲見底，外儲局無力償付外資企業的外匯，大陸經濟全面破產後，所有大陸公司直接倒閉，股票清零。香港大多數公司也將破產，股票清零。大多數港人在股市的投資，也將血本無歸。
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簡而言之，當銀行壞賬堆積如山，意味著港人的存款和投資幾乎清零。不論大陸資金黑洞曝光，香港物業大量止贖，還是相當數量的香港企業破產，都會以累加的效應形成香港銀行的呆壞賬，導致銀行破產。而且，在銀行破產之前，從大陸逃出的資金，快速從香港銀行過賬離開，也在最大限度內消耗香港銀行的現金。而香港人的存款主要留在香港銀行，不會像外資那樣離開。所以，在香港銀行破產後，儲戶能得到清償的資金金額很少，而大多數香港人也要遭受沉重的存款損失打擊。另外，很多香港人投資證券市場，也因為各類證券價格暴跌或者清零，而完全失去套現的機會。在大多數人失去工作機會後，銀行存款和投資的損失，等於讓大多數港人沒有了基礎保障。根據金管局2014年數據，香港家庭負債佔本地生產總值（GDP）的比率持續上升，已達到64%的歷史新高。沒有收入，沒有存款，再加上高負債，大多數港人隨時面臨生存危機。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 h/ t+ y" k0 M4 e. G
隨著以上崩潰的逐級發生，港府也面臨自身的破產危機。表面上，港府一直保持財政盈餘，可動用資金很多。所以，港府還在繼續進行基建投資，拉動經濟和帶動就業。但是，一旦上述因素形成連鎖反應，港府也將陷入困境。因為，不論機場還是港口碼頭，貨物吞吐量急劇減少，營收立即從賬面利潤變為虧損。貿易、金融和技術服務業急劇萎縮，港府的關鍵稅基垮塌。商舖、寫字樓和豪宅大量控制，地租和差餉也驟減。金融業倒閉，港府的積累資金也大部分損失。而港府面臨多重困境，只能停止各項開支，尤其是停止基建，基建停止後，建築業對香港的經濟和就業拉動作用消失，同時產生一定的負債和壞賬，進一步導致港人就業減少以及經濟收益降低。在港府自身面臨危機時，難以大規模實施社會福利保障，也讓面臨生存危機的港人處境更加危急。
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在多重因素影響下，香港小戶型單位住宅價格也將暴跌，而且空置率急劇增加。住宅本身雖然是民生，但是住宅價格是金融業的體現。當社會中的資金過剩時，房價水漲船高。而在過去，香港的主要特點是民眾收入高而食品等日常生活支出低，再加上地少人多，尤其天量資金通過彈丸之地的香港進入廣闊的大陸，共同推高香港樓價。而隨著大陸經濟破產，民眾因為大量失業而收入急劇降低，甚至難以應付食品和其他日常支出。尤其是資金全面逃離大陸，進而逃離香港，同時金融機構全面破產，也意味著香港資金極度匱乏。當人們極度缺錢，首先需要解決吃飯問題的時候，房價就不再是人們關心的問題。

而且，在過去40多年，香港戶均人口持續減少。根據相關數據，1971年，香港總人口將近394萬人，戶均人口為4.5人，大約為87萬戶。到2011年，香港人口超過700萬，戶均人口降到3人，共有家庭236萬戶。這個數字意味著，在人口增長不到80%的情況下，因為戶均人口下降，導致家庭戶數增長1.7倍，也就是住房需求急劇增加。而隨著香港家庭經濟陷入嚴重困境，人們為了生存，必然會顯著增加戶均人口，從而明顯減少對於小戶型住宅的需求，導緻小戶型住宅空置率急劇增加。大致上，只需要戶均人口重新達到3.3的水平，就可以減少10%的住房需求，讓小戶型住宅空置率超過12%。而在小戶型空置率急劇增加，加上資金嚴重匱乏的共同影響下，小戶型住宅單位同樣會崩盤。
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對以上贅述的三級跳做個總結，大致勾勒香港樓市崩盤的路徑：中國實體經濟走向末日→香港旅遊商業急劇蕭條→商舖舖租急降→商舖嚴重過剩→商舖失去投資價值→中國金融危機爆發→實體經濟加速末日→引發港股暴跌和世界金融市場大動盪→香港寫字樓和豪宅開始降溫→中國外儲清空→兌付外資違約→中國經濟破產與外企大潰敗→香港金融業全面破產→貿易和技術服務業嚴重萎縮→大量相關服務業人員失業→寫字樓和豪宅空置率急升與嚴重過剩→寫字樓與豪宅失去投資價值→從屬服務業急劇萎縮→大多數香港居民失業→ 香港居民在香港銀行業的存款大部分變成壞賬、香港股市大部分股票清零、機場港口等基礎設施虧損、港府自身難保→大多數港人陷入生存危機→無力支付按揭貸款→小戶型住宅空置率急升→小戶型失去投資價值。在2015初，我對香港進行過簡要綜述，大致總結香港未來危機中面臨的關鍵問題，並且預測香港樓價將下跌95%以上（按照美元計價）。而實際上，未來香港樓價可以輕易下跌99%以上，回到幾十年前。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 a9 e+ v. o7 [, W1 B( Z' |

目前，中國大陸已經從金融危機和影響世界金融市場的階段，快速向外儲清空、外企大潰敗和中國經濟破產過渡。在整個局勢演變的邏輯過程中，目前對於港人來說，已經進入危機應對階段。港人應該盡可能在大陸外儲清空之前，迅速拋掉股票和其他證券、拋售物業，同時多囤積美元現鈔。而在未來某天，當大陸外儲的外儲清空，就意味著所有上述行動都為時已晚，人們需要直接面對後面的嚴峻局勢。如果將外儲清空視作海嘯，那麼在海嘯前多做準備的人，將獲得更多的生機。沒及時做準備的人，將被海嘯淹沒，直接陷入生存危機中。
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上述分析在一定程度上適用新加坡。雖然新加坡房價比香港低，而且新加坡更多是東南亞地區的資源整合領導者，比香港作為大陸經濟的附庸更加具有戰略優勢。但是，新加坡的民族和文化狀況復雜，存在其他方面的危機。所以，當大陸經濟破產時，也會對新加坡經濟形成類似衝擊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* f5 I( V! R3 h, p  U# j
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（如果對上述分析有疑問，可以系統閱讀我們過去對中國經濟做的大量分析與預測，以便綜合理解本文的邏輯推演依據。）

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