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標題: [時事討論] 二手成交耐人尋味 [打印本頁]

作者: hajid77 時間: 2015-1-27 12:44 PM 標題: 二手成交耐人尋味

樓市旺，樓價漲，近期樓市最受追捧的當然是一兩房，500餘萬元以下的小型單位，價位屢創新高，而且成為大市的領頭羊，不過，上周卻看到一宗細單位蝕讓個案，讓唐榮好奇心大起。有關的成交信息是這樣的：公仔箱論壇1 l9 \! f$ ]# |- h' S4 Y
市況暢旺，有業主心急換樓，不惜自付額外印花稅套現。新近錄得北角健威花園B座單位，建築面積507方呎，實用面積448方呎，2房間隔，向北望海景，獲區外用家以545萬元購入，建築面積呎價10,750元，實用面積呎價12,165元，屬市價水平。os.tvboxnow.com" a0 V( W9 D$ ^0 u3 ^9 ?
健威花園業主持貨4個月急售
原業主於2014年9月以450萬元購入上述單位，持貨至今4個月現將物業轉售，扣除成交價20%額外印花稅109萬，帳面虧蝕14萬元離場。唐榮好奇，現時小型單位持續暢旺，樓價亦按月拾級而上，升勢未盡的情況明顯，像健威花園普遍逾500萬元成交，而剛入市不久卻毅然壯士斷臂？這種短綫買入沽出，在港府需求管理措施下，可以說「食正」辣招，需繳付高額額外印花稅，即使去年登記的購入價至今，由450萬元升至545萬元，足有95萬元的帳面升幅，但已被109萬元的印花稅抵銷。 [+ p2 l0 }7 D' q7 [! |3 G( N9 I
正如前文所述，這種急賣樓的情況近年罕有，只有一些內地人持有的物業，似乎因某些原因急需資金而選擇蝕讓，但如此短綫還是讓唐榮百思不得其解。tvb now,tvbnow,bttvb1 u8 |/ D* H% ?# U) V
經四出打聽，得到一個更深入的成交「版本」，有區內地產代理表示，該單位是一位父親於2008年11月以210萬元買入，一直持有至2014年9月，以轉契樓的形式轉給兒女，土地註冊登記轉售的價值是450萬元，換言之，上文原業主的實際買入單位價格應該以210萬元計算，今年1月以545萬元沽出，帳面利潤亦高達335萬元，即使扣除109萬元，即2成的額外印花稅，亦有高達226萬元利潤，蝕14萬元還是賺226萬元，應該是天與地的差別。
當然，這位業主在轉名四個月後為何急於賣樓？這方面唐榮便未能打探得到。可以這樣說，買賣交易，尤其是房地產方面，背後都牽涉很多人的故事，甚至連更早前的成交亦有關連，究竟是明蝕暗賺還是明賺暗蝕，相信只有當事人才知曉。公仔箱論壇& Y4 I* v6 a5 l* S& I
加州豪園洋房帳面蝕222萬
再舉一個例子，加州豪園1,539實呎洋房近日一宗成交，一名租客以約1,168萬元承接單位作新居，而物業97至今價格未回家鄉，虧損約222萬元。tvb now,tvbnow,bttvb2 F! C% R9 l' T! J
剛成交的加州豪園單位為維狄雅徑雙號屋，實用面積約為1,539呎，成交價約1,168萬元，折合實用面積呎價約為7,589元，屬市價。買家為一名租客。原業主於97年2月份以約1,390萬元購入上述物業，是次轉售帳面虧損約222萬元。
沒有錯，帳面的確輸掉200多萬元，但換回來的是約18年的居住，省回18年的租金支出，又或作出租用途收回了18年的租金，即使要付供樓利息，一加一減之下，理論上亦應該算是穩賺不賠。另一宗加州花園月桂徑單號屋，單位建築面積1,534平方呎，實用面積1,014平方呎，以780萬元將單位易手，實用面積平均呎價7,692元，較市價略低約5%。原業主於1997年以875萬元購入上址，持貨約18年，帳面蝕讓約95萬元離場，理論上亦是明蝕暗賺。

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