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標題: [馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚 [打印本頁]
作者: qqonqq    時間: 2014-7-20 11:17 AM     標題: 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。
) w" d6 i0 f( h* N# L9 |1 x( |& Gtvb now,tvbnow,bttvb專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。5 B6 S" R9 E3 G& b4 r
他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”
7 f$ ]$ q" h1 K0 fos.tvboxnow.com不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。os.tvboxnow.com2 ^& k, h$ H0 g& R
林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。
, l) W! v8 Q( K1 ^" P0 g“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”os.tvboxnow.com$ q- `! A# j- ]2 x( v  m: y8 E

' W# ]6 `: C/ F- h0 O% \8 l' `1 hTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。新打房措施影響大
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# M7 y) G  e* d# T! A' Dtvb now,tvbnow,bttvb林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。
( x1 E" s( k8 m: c: z雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
. W  g5 ^/ |- g/ VTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
* E+ C7 e+ R! n! ]+ r4 n, QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ j' b. i0 N+ w( G: |
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新手可從次級市場下手公仔箱論壇4 y4 W: B/ w* d1 c; X2 s; N- f
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產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。
8 a: t, g7 C* Q$ r" tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。
% l  E& |, O1 k% O3 J. ]7 F公仔箱論壇“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”tvb now,tvbnow,bttvb1 E7 B( z! i3 Z: B" v. D* @
而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。tvb now,tvbnow,bttvb$ z" s1 n  `+ e; K& [. U; h
她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。
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現代人買房收租
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iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。
# g5 k/ m9 U& k/ F0 a公仔箱論壇黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。os.tvboxnow.com, o+ P$ s/ |2 ~; h  b8 l
她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。tvb now,tvbnow,bttvb: ?0 M4 U: M0 E  ]4 W; f& E' ]
所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。os.tvboxnow.com# n& r/ V+ K$ x% p7 K) M; a  }
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
1 t. u, j4 H" c1 w. Y/ r* g3 kos.tvboxnow.com“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”
7 i: m3 D# h3 T" Q1 ptvb now,tvbnow,bttvb房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。
# G9 L7 P$ f2 l1 s0 t公仔箱論壇另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。
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適時調租增現金流
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黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
! B/ `/ C1 D$ _4 a7 _5 v: J“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。os.tvboxnow.com0 z% Z2 \6 M0 s) v0 o9 B

- Y2 V6 `5 N' n3 o5 i隆房價跟不上獅城水平
5 ]/ t+ `  a9 M7 s* ?+ o$ PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 D9 x( I1 a. o
何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
. f5 o5 g- W" g/ z% JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。
2 o* z- y5 i2 ~$ f/ T1 s$ i素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。os.tvboxnow.com0 r& d/ @) f# \% T9 m% t+ @7 H
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高鐵將建設7個站點tvb now,tvbnow,bttvb$ Q5 f+ M1 M. }& R+ [

( T1 K  ~* q, M+ y- @+ u: los.tvboxnow.com陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。os.tvboxnow.com1 W: v+ r0 u6 }7 h* K9 z" t
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
  p8 l3 Y' Z. h+ m7 ^) Ios.tvboxnow.com他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。
. d7 F- q9 o& I2 a/ n' btvb now,tvbnow,bttvb他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。
+ S* s. }$ x2 k' V' D公仔箱論壇“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。tvb now,tvbnow,bttvb9 N5 K" s2 i3 l, }$ f, c9 \0 k  @
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”tvb now,tvbnow,bttvb9 ~7 L" [8 f7 [& X! z# _
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。
. E: K- w  m0 N+ o! ~+ F" }7 P" @所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& P& ]) d) ]- o8 }
何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。: W! O9 `- \8 ]  j

$ n( k8 T0 H1 [  r* S' r獅城填土將增50%面積tvb now,tvbnow,bttvb2 V- \" P0 }/ x* Y1 s" W# }

1 J! b  F. K, S+ a# @公仔箱論壇何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
& ]0 m: t/ }- e, K' RTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。; U$ x- w, t- S% r; [( a
“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。os.tvboxnow.com& Y  m2 ?8 r8 J" W
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
2 X$ v& Q- ^- s4 i# v0 d$ f公仔箱論壇“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”
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8 m2 l( H5 t; J! O% \TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。了解購屋法律免惹麻煩os.tvboxnow.com, f/ C) T9 L! V! b4 u- Y, w" J1 f0 \
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律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。
2 l' X$ S. X1 P9 j# d5 J他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。os.tvboxnow.com  ?% x% r) o) W' v
他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
' Z, S+ h1 c# S8 dos.tvboxnow.com他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 G* p8 R2 y+ O( |: M3 v' z# }

“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 O1 a4 L: U+ }! o5 X

& v1 [2 B' I3 X* O/ M0 W; T) k1 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。公仔箱論壇8 U% @8 L7 H+ `* v4 _* [
大馬法律完善; t& N: W7 H' K

: Q: F' \5 R+ A2 D: A陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。公仔箱論壇' E; y1 N/ R. u. E7 G- J* ~
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
. ^! j  Q& j' r( P' ?. I5 a" A8 ]陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。公仔箱論壇0 @$ ?+ `8 M  |+ w- e2 R9 h. g
陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。
' J) u8 p8 G$ [( [4 i1 Z% e公仔箱論壇陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。
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, N) |1 y3 c8 x) a. V! {5 s明年料調高產業盈利稅os.tvboxnow.com- |; i# {4 N, z, M7 t8 Z

2 Y9 v( e) d5 i2 K1 H. ]; `公仔箱論壇陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。公仔箱論壇" A2 T! c6 J' @5 E) @- d0 t# X
他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。
0 e' x; c: o; y6 u, _: N“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。3 x' i% d! |8 ^% [8 i
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政府講很快做很慢
1 R& B/ x% N2 Q1 x" D公仔箱論壇os.tvboxnow.com5 L0 S  w; d4 w! B; R" k! p' C; V) Q4 v
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”公仔箱論壇) i$ j2 |  z1 _. q
陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
) [5 J0 ]7 S! M6 @* y2 T* L+ e公仔箱論壇他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ Z  t6 `" G* Z/ |, t
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
$ t# `) P0 J. y2 t' F0 y2 |os.tvboxnow.com“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”



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