Board logo

標題: [馬來西亞] 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚 [打印本頁]
作者: qqonqq    時間: 2014-7-20 11:17 AM     標題: 明年4月消費稅開跑後二手房市需求回揚

（吉隆坡19日訊）明年4月消費稅（GST）開跑後，料將削弱一級房屋市場（Primary Market）的優勢，次級房屋市場（Secondary Market）的需求料重拾動力。- R7 ^( j6 e- h* V* y; _! u  y1 |1 ^
專業借貸網站Loanstreet.com董事經理林主恩認為，明年4月消費稅開跑後，整體房產市場的交易或走緩，不過次級房屋市場的需求或回揚。
1 U# _. H. ?- G& L8 N# D" c# c他是在2014年南洋產業展的“你能負擔多少房貸”演講結束後向表示，在過去4至5年來，明顯看見一級房屋市場的交易量揚升。”os.tvboxnow.com( i' @0 w& M" d: N. i% H4 @
不過，消費稅開跑後，發展商成本走高，或將成本轉嫁給買家，且料減少回扣和優惠，無疑將收窄了一級和次級市場之間的優勢。
$ N4 w3 b$ O; p- D4 e6 w: mtvb now,tvbnow,bttvb林主恩稱，申請一級（Primary Market）和二級（Secondary Market）房屋貸款的成功率相同，只是後者程序較複雜。. B) `6 c  m4 |
“買家向發展商買房子時，後者往往會給予回扣和優惠，所以在一級市場購買房子，申請貸款會較方便。”
. G8 H/ }6 Q% V6 J/ z8 r) H6 |! ?tvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 p. H+ `$ G) Q* |
新打房措施影響大os.tvboxnow.com+ L& q/ E, y- e' t! `

$ Z+ ^' }3 y! e+ [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。林主恩坦言，相較於過去5年內的打房措施，政府最新宣布打房新條例將對房產市場帶來較顯著的影響，預計房產交易量將放緩。os.tvboxnow.com+ }3 b% `1 f: m" b! r
雖然消費稅（GST）在明年開跑，惟林主恩認為，這只會對買家捎來一次過影響。
& t2 J+ E* N2 E3 D( [7 y他亦表示，存款者可在國行調高隔夜政策利率（OPR）之際受惠，不過卻會對房產市場帶來影響。
+ _+ k8 \0 C. m8 m5 z林主恩說，目前馬來西亞住宅房產市場未面臨供應過剩的問題，但是仍缺乏可負擔房屋。
1 T' e) r6 L  [" i# B
" y( G1 A/ I# W$ X公仔箱論壇新手可從次級市場下手tvb now,tvbnow,bttvb4 l& ?) a+ ~5 r) H6 Z

3 N7 l% G7 w  l. t( [tvb now,tvbnow,bttvb產業投資顧問黃雯媛建議，新手投資房產可選擇次級市場（Secondary Market）下手，因現金流速度較一級市場（Primary Market）來得快。os.tvboxnow.com8 N$ H' P9 e4 k
黃雯媛說，投資房產首要留意的就是房產所能給予的現金流和資本收益。公仔箱論壇# h6 }1 ~4 {. b- X% |
“一級市場的現金流速度非常緩慢，因為一級房產屬於未建好的房產，現金流至少需耗上36至48個月的時間，才能流入投資者的口袋。”
9 X+ E- c+ \: q; @$ D1 X而次級市場的現金流快，如果是永久（Freehold）房產，只需3至6個月就可以完成買賣。而租賃地契（Leasehold）所需時間則長一些。
6 {4 T! P  \9 I公仔箱論壇她表示，直接向發展商購買，未必意味著可賺得更多，次級市場的收益其實亦不俗。tvb now,tvbnow,bttvb) }& U6 Y* e& j' b. i

( y9 R% f* |4 w, H8 g3 i) l現代人買房收租5 l  ~8 J) o$ M% c

5 K& K! G1 u* P- p, x0 L8 r) ]iProperty.com最新的調查顯示，大馬有41%的人買房，是為了獲得租金；27%的人則是為了從中賺取資本收益（Capital Gain）。tvb now,tvbnow,bttvb% X2 ?' Y" p; `* @
黃雯媛表示，現代人買房的目的又逐漸回到以往的趨勢，即為了獲得一筆租金。
  q0 H6 f* m+ q8 L; K$ V+ D( y& C她也指出，相較以往，現代人買房面臨更多挑戰，因銀行緊縮貸款，加上政府祭出打房措施。
7 t1 a8 E' t, B- v' q公仔箱論壇所以，她認為如今若要投資房地產，投資技巧非常重要。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 o" a6 G) _. w  w. w" p' Z3 \
她點出“可觀現金流的五大法則”，其中包括自我察覺與定位、房產市場調查、金牌租戶、完整自動化系統和復制性。
- h( E7 I% N1 p5 E  ~os.tvboxnow.com“新手投資房產，必須先提升財智和技巧。我鼓勵新手先從可製造現金流的次級市場入手。然後再循序漸進增加房產數量，及逐漸邁入一級市場。”' q, P! g- g1 |, B0 Z& f1 M
房產市場調查也是重要的一環。在投資房產前，投資者得從宏觀及微觀方面，徹底了解房產的情況。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ Z: n6 Z/ n2 Y5 S0 B/ R. ~( B
另外，也需明確知道賣家選擇脫手原因，因這可提升議價能力。tvb now,tvbnow,bttvb( R: y) p, b5 O, Q. u" D6 f. \

( z1 N6 c8 f3 {  \5 h# x* Y公仔箱論壇適時調租增現金流9 S" t$ ^5 K) D, l' _" T
8 A1 ]+ f; P# o
黃雯媛補充，適時地上調租金是增加現金流的方式之一，時間點很重要。
" n; g. C% D# P2 f, P+ m) z, J“政府調高門牌稅，國行調漲隔夜政策利率（OPR），都是上調租金的好時機。”此外，適時裝修房產，也能提升物業價值。公仔箱論壇0 k, z' A7 M$ i, b+ O; H; m

+ K* {+ S3 g% f% z8 U1 ztvb now,tvbnow,bttvb隆房價跟不上獅城水平TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% _; x* F( O, `# R! @4 M

1 T. K. Z2 a1 K; qtvb now,tvbnow,bttvb何振順研究有限公司創辦人何振順指出，隆新高鐵計劃，將對馬新兩國帶來雙贏局面，不過房地產價格方面，吉隆坡必然跟不上新加坡的水平。
8 {+ Q, c, M$ t1 ~* C! T) @tvb now,tvbnow,bttvb他直言，即使隆新高鐵經歷了20年的發展，馬新兩國的房地產，依然存在價格上的偏差。tvb now,tvbnow,bttvb- a0 |1 }% P# H$ e) U
素有地圖大王的何振順從4個層面分析隆新高鐵蝴蝶效應，也參考何振順研究有限公司製作的地圖；何振順也特地安排億達法務辦事處創辦人陳佐彬，為其講座進行華語翻譯。公仔箱論壇! L/ v$ Z* k( M  |

5 }, e3 G! l  B3 V" I+ Q高鐵將建設7個站點
+ k, `; ~9 y+ e) U8 X$ _! e3 u公仔箱論壇
" A, I7 i4 u/ p% e' k% R0 x6 jos.tvboxnow.com陳佐彬也是南洋產業展的講座會主講人之一。os.tvboxnow.com% P% I$ Q8 v9 H. \8 ~# T
何振順說，首相拿督斯里納吉已宣布，隆新高鐵終點站，將設在位於吉隆坡新街場空軍基地的馬來西亞城市（Bandar Malaysia）。
' v# G& E) R' B0 t8 ^8 F# U6 X, [tvb now,tvbnow,bttvb他說，所以高鐵的首站將是在今後的馬來西亞城市，高鐵將建設7個站點。1 m5 Y0 k8 Q9 S! Z- a. X
他指出，台灣的高鐵有8個站，馬新高鐵7個，在人口分佈方面，柔佛依斯干達人口增長最大。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: v8 u4 `* [: q+ @; p
“柔佛方面可能會出現27個站，裕廊東（Jurong East）是新加坡人普遍提到的，我預測隆新高鐵在新加坡最後一個站將會落在裕廊東。公仔箱論壇. W" Z% f1 v& J) ?% c" b" I% m, J) t$ ^8 Y
“馬來西亞方面，最後一站可能在努沙再也門戶（Gerbang Nusajaya）。”公仔箱論壇9 N9 Z3 z) l4 j- i2 U) u9 q1 Q
何振順提到英法的海底隧道，他說，有人說，法國巴黎為受惠者，不過如果比較巴黎和倫敦的房價，兩者存在極大的偏差。公仔箱論壇- R1 [* d  L* L% o1 I% }. i5 t$ K1 p
所以他說，隆新高鐵推行後，馬新房價會漲，不過後者價更高，所以將存在房價偏差現象。
0 n. e  E1 d2 V( K4 S7 y+ mos.tvboxnow.com何振順引述聯合國、世界銀行等報告指出，新加坡人均收入為5萬4033美元，馬來西亞1萬0494美元。
" [$ g3 m: i2 P
8 F! f+ D9 s2 G4 s" \+ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。獅城填土將增50%面積
5 m% X0 p, i* M9 m" m公仔箱論壇os.tvboxnow.com6 v1 D% D4 c0 Z& U; r' V
何振順說，新加坡多年來所進行的填土活動，今後該國將出現50%的新增面積。
: m3 C1 I/ s: m% y1 v* Q  U# _公仔箱論壇他說，新加坡房價比馬來西亞的高，當然也跟國家政策有關。
& w, A( z' n7 O; ^os.tvboxnow.com“我國機制、公務員和從政者的素質、吸引外來人才思維、政治成熟、宗教和種族思維，都是考量點。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. L- V; G+ Y- a3 I' x* |
“上述種種已經是不言而喻了（馬新房價差距）。
+ [7 D6 v2 O$ K! e3 [% ?7 N( ]“就如新加坡若把高鐵終站建在裕廊東，前往新加坡的大馬人，下站後，就跟新國的地鐵系統聯繫上了，比較我國在馬來西亞城市的高鐵站聯繫，及本地德士有待提升的服務。”8 I; N6 H" p5 V* i
/ }  o- e& c" I6 e& q
了解購屋法律免惹麻煩TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 J4 J- R9 E/ _* B
  S. T3 X/ U7 b& G% K$ a  d
律師陳佐彬指出，購房的天時地利人和，是法律、時機、地點及品牌（地點及發展商品牌），法律與政策不能混為一談，不遵守法律是犯法，不遵守政策是犯賤，就是惹麻煩上身。公仔箱論壇0 B# K: @3 }; j+ q. a
他說，土地是房地產的首要元素，中央政府管理程序及盈利稅等稅收事務，土地管理權歸州政府，一些州屬有本身的房屋政策，大家在購屋和做產業投資前，必須先了解一些州屬的土地行政權等法律問題。
$ G- ?/ f, ]# z7 p; m! |+ t; `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。他舉例，在吉蘭丹，只有當地人民可以購買丹州的產業；西馬人到東馬置業也有一定的局限。
0 F5 t9 Y" B- r; P% X0 |/ y# I) c0 |公仔箱論壇他說，中央政府設定的100萬令吉以上為外國人購屋的門檻，幾個州屬的做法也不一樣，譬如雪蘭莪州政府，外國人購屋門檻為50萬令吉以上。os.tvboxnow.com) s: C3 D$ ^, ~7 ?& E; Y. ^

“檳城2013年已實行100萬令吉（門檻）的措施，在有地房產方面，外國人只能夠購買200萬令吉的產業，柔佛在今年5月10日開始100萬令吉（門檻）的措施，至於雪蘭莪還是允許外國人購買50萬令吉房產。”

. B) W* m3 C* W0 z' Z
公仔箱論壇% q4 k; K/ F7 p' {; ]) R
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ g& k1 `/ r5 g# I+ p% x7 k3 k
大馬法律完善
" a1 Q/ v9 {  V4 ]0 qos.tvboxnow.com
) a+ Y9 o! h- W$ u! }/ P! x: [os.tvboxnow.com陳佐彬說，我國擁有完善法律，所以國人可以投資房產，聯邦憲法第十三條提及財產享有權，強調除了依循法律之外，無任何人的財產可被剝削及在沒有適當的賠償下，沒有任何法律能強行接收或使用他人的財產。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- E# t8 l& x6 J% D8 Z0 {. L$ C- y" ~* O
他說，在東協國家，我國是唯一有這方面的法律保護的國家。
% R6 S* u2 f+ R: \- g0 w陳佐彬在本身的“購房彬法”著作中，如此寫道：”房產投資是建立在成熟健全的法律系統上……所謂可投之，法也”；“購房置業是一輩子的事，熟讀彬法才能知己知彼，百戰百勝”。
1 m  i3 t# |: C9 M4 W; Wos.tvboxnow.com陳佐彬逐一分析投資首發11因素為產業盈利稅、消費稅、外資置業、最低薪酬、實際售價、發展商承擔利息計劃（DIBS），可負擔房屋計劃、分層地契法令的更新、公共設施、先建後售、房屋發展（控制與執照法令）。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ T! p2 m' Z4 q2 h' j% Q
陳佐彬說，雖然政府曾經表明將在2015年落實先建後售的概念，不過與之相關的一切法令和草案還不見成形，而且隨著政府推出可負擔房屋計劃，先建後售的概念，應該還有待決定。% R  p5 w3 E0 x8 p( Z+ y* s/ R: N
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。! h* L3 [, q/ P
明年料調高產業盈利稅8 l" t1 z- u8 Y! B3 V

- R& v% A$ ?/ e3 N  E" B公仔箱論壇陳佐彬預測2015年財政預算案，將宣布調高產業盈利稅。
  w1 h$ M9 L1 `* yos.tvboxnow.com他說，雖然產業盈利稅，對房產投資有一定的影響，不過不是最重要的。公仔箱論壇* K. Q4 v. g! f
“認真的房產投資應該是為了出租非賣屋，為了賣屋而買屋，屬於房產貿易，非投資。
8 N" K# J3 j" A" R, @os.tvboxnow.com% B3 `! @; `7 W* {8 ?: s5 s" C, j
政府講很快做很慢os.tvboxnow.com# _$ n4 \0 J9 i0 u' {4 G! D# G0 K3 n7 x
' ~0 _" X! q" x6 ]2 r6 |. ~! o- H
“消費稅的落實，將促使投資者更關注現金流問題。”
* O& n/ D% \9 r$ g. j* g! S陳佐彬提到，政府許多時候是“講很快，做很慢”，所以一些東西講了，卻遲遲不見有跟進或實施。
1 _7 h- k7 G) G7 [  p1 p5 f9 s- qtvb now,tvbnow,bttvb他說，產業投資除了重視產業地點，法律知識也絕對重要，在天時地利人和下，法律屬於“天”，“時”為時機，即何時適合投資、地點成熟度等。公仔箱論壇( _) O+ `, Y' \) f" ?; K
他說，“地利”就是地點，投資地點的考量因素包括交通、人口增長率和近鄰。
! E8 x9 e# W: \+ |8 j( T( p“'人和'跟發展商和地點品牌有關，投資者應該找今天、明天和以後都是發展商的發展商，不然就是你成為新發展商的'補習'對象。”



歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://os.tvboxnow.com/) Powered by Discuz! 7.0.0