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標題: 賈也：破裂前夜，起底中國式房地產 [打印本頁]

作者: chnluer 時間: 2013-10-20 07:25 AM 標題: 賈也：破裂前夜，起底中國式房地產

導語：一個房字，說出來都是淚

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活在當下，中國人的一生啊，徹底地給房子毀了。
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結婚要咬牙要解決婚房，沒有房搞什麼房事啊？有了孩子就得考慮學區房，沒有爭取到好的教育資源意味著在起跑線上就失敗了；等子女長大了又得給子女準備婚房……房，房，房，房如同鐵壁銅墻把中國人都禁錮在裏面，戀愛無房不談，即使有房，還要拼有房幾套……最近，“以房養老”話題風行，房子儼然要取代政府和子女的節奏了，而關於房地產的雷人雷語更有天雷滾滾：發改委官員張鐵拋出控制房價就應該房價向香港看齊；房地產學者董藩更是揚言北京房價25年後達80萬每平米。

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中國人的一生，就是為房的一生！早已都被房子所異化，統統成為房奴，甚至連政府也被房子所綁架，所異化，儼然成為房奴之國。
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基於常識，來個長篇進行絕地反擊，痛批張鐵、董藩之流，起底中國式房地產！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 V( Y3 v1 W  e+ ~+ r8 X; z9 U0 ?$ d

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一、泡沫之怪象：全球最昂貴與滿城皆房產
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房子是剛需，適婚男女的剛需，對於那些衝進一線二線城市的青年才俊而言，他們為此付出了極其昂貴的代價，特別是對於普通家庭的子弟而言，這可能是父母半輩子的積蓄再押上自己的青春，啃父母老本又透支自己未來。中國的房地產發展到今日之節奏，早已毫無節操！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  ^, n9 e! D; M6 U

即使如此虛高的房價，中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵竟然說：中國房地產沒有泡沫，房價應該像香港一樣，漲到了頭就沒有人投機了。公仔箱論壇0 }) A* K5 U. s

關鍵是漲到什麼時候才是頭？何況香港還有政府提供的公房。這樣吧，先跟著筆者我，仔細分析一下這個泡沫：
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（一）那是全球最昂貴的節奏：超越世界的節操tvb now,tvbnow,bttvb/ g7 h! x+ L+ [1 u
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如今房價的節奏已經到達了什麼程度？os.tvboxnow.com0 T' V0 x% ?8 }9 k8 _8 z* N

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據線上商業雜誌《石英》發文指出：根據國際貨幣基金組織的計算，中國已經有5座大城市的房價進入了全球最昂貴的行列，甚至超過了倫敦和紐約。以房價相對薪酬來考慮的全球十大最不可負擔的房地產市場中，已經有7個來自中國，他們分別是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。看來，中國對世界經濟的貢獻越來越明顯了。
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直觀起見，還是拿中國北京和美國紐約、英國的倫敦進行比對，筆者決定比那些專家靠譜一點，援引正規的機構的調查報告，採用最新近的數據。如今北京五環外的房價都逼近了3萬每平米，五環之內，特別中心城區七八萬每平米那早已是司空見慣。那麼紐約和倫敦如何？

先說美國的紐約，援引紐約房地產局的報告，2013年獨立屋（single-family home）房價第二季平均57.5萬美元。要有對比，先要弄清楚獨立層是什麼概念？產權獨立，有前後院，臥房數多在三間以上，空間設計寬敞理想，私密性強，一般來說價位也較高。筆者折合人民幣一算，是350萬左右。這個真可以信，最近張曙光的美國洛杉磯豪宅曝光了，佔地4800平米套內面積380平米，價值約150萬美元，折合人民幣不到一千萬我們中國的房產，產權70年，有前後院的只能別墅和排屋，能有多少私密性？公仔箱論壇3 {4 F0 [7 }0 h  @$ o* B4 T

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再說英國的倫敦，援引英國房屋貸款機構“Nationwide”說：6月份英國房價漲幅為1.3%，倫敦房價比2007年最高點的318,214鎊還要高5%。拿來一算，今年6月英國房價達到334.125鎊，折合人民幣約327萬。倫敦的住宅大部分是聯排的，多為兩個開間、二層或三層，正面臨街，背後有個小花園，面積多在150至300平方米之間，如此一說，想必連我們中國人都覺得價廉物美了，可是，英國青年竟然身在福中不知福，覺得房價太貴了，不想做房奴，寧可選擇租住。
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如此一對比，帝國主義太邪惡了，房價的節奏竟然停留中國二線的水準線，與北京上海這樣的一線城市相比，可以說是價廉物美，帝國主義的人民太墮落了，他們的收入是我們的1/10還嫌房價太貴，這讓我朝屁民情何以堪？
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美國紐約和英國倫敦不能比，跟俄羅斯的莫斯科比比，據說高得離譜，弄得民怨載道了。連董藩就拿出一張老得不再老的房價最貴的十大城市之一莫斯科來作為例證的。是的，這張不靠譜網路排名，俄羅斯曾是排名第二，那麼，如今到底又怎麼樣的情景？os.tvboxnow.com8 Z) ]7 y* I$ C6 H

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據俄羅斯《獨立報》網站6月4日報道俄羅斯房價飆升，莫斯科房價已達到了柏林房價的兩倍。又貌似世界第一高價的節奏了。文章指出：在莫斯科2013年5月如果想買一套普普通通的30至35平米的房子就要花費500至600萬盧布（約合人民幣96萬至115萬）。一看這房價，這差不多是北京接近五環的價格麼，筆者所在的杭州不算很市中心的地段的房子也就這麼個價。據說被官方熱捧的王小石文章《中國若動蕩，只會比蘇聯更慘》反映，莫斯科居民應該處於水深火熱之中，過著悔得連腸子都青的日子。事實是如何？根據俄羅斯首都經濟政策和發展部發佈的調查數據顯示，莫斯科市居民于2012年10月份的人均收入達到45600盧布，是全俄羅斯人均收入水準最高的城市之一。折合一下人民幣將近8600多元，那麼年收入已破10萬。那麼北京和上海是多少？北京市2012年居民的人均收入是32903元，上海則是40188元，顯然都未達到莫斯科的一半。不比了，人比人都是氣死了，與現在的莫斯科人比，是比蘇聯更慘。如此看來，還是拒絕普世價值為妙，省得我們羨慕嫉妒恨，寂寞空虛冷！

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更沒有節操的是，俄羅斯《獨立報》網站竟然還透露出德國柏林的房價是減半的，看來俄羅斯也快要跟上英美帝國主義的節奏了！

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（二）那是滿城皆房產的節奏：靠吃房子的節操

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中國房地產剛經歷了黃金十年，還能支撐幾年？難道繼續譜寫十年的輝煌？特別是在人口增長已至峰值呈現回落的趨勢之下，加上開發商對利潤無節制的追逐，各省市都開足馬力在為那些可能永遠都不會來此定居的居民建房子，我們在想，房子難道真的永遠處於短缺狀態，房子就永遠是我們這個國家最堅挺的硬通貨？

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是的，據官方統計每年有15億平方米的商品房推出，早在2010年《環球企業家》雜誌報道：中國房地產泡沫空前巨大，空置房可供2億人居住。如今又經過這3年的不遺餘力的加推，空置房又成幾何呢？這可能國家機密，試圖去了解就是一種罪！

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但是，局部房過剩的現象已顯現，筆者所在的浙江省就有這方面的負面消息傳來：# h. ~  h5 H! E* Y& l

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先是作為溫州炒房團的根據地溫州，房價足足二年連跌，“炒房團”變成了“棄房團”，有1萬套房產丟給了銀行；再是浙江省2012年審計報告出爐，有萬餘套保障房處於被空置狀況，當然空置原因各異。  \9 J7 O. o& F9 J

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一面在唱過剩，一面還在唱短缺，中國的房地產就是這種讓你看不明白的節奏：今年8月，上海和北京房價均上漲了15%，達到了3年半以來的最高；9月5日，上海、杭州、蘇州三地地王集中出現，總成交價超過370億元，加上此前一天北京出現的超過73，000元/平方米的單價地王，創紀錄的高價，土地市場又幾近沸騰。

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面對林立的樓盤，又看看節節高企的房價，我想問你的是：你懷疑過中國的房子過剩嗎？公仔箱論壇' S0 H: q8 E# E$ }$ T% _
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是的，你可能會笑，說：你就會危言聳聽，妖言惑眾，轉你500次叫你好看，像你這樣的人，就只知道看空中國房地產，你看你們看空了十年，然而事實勝於雄辯，這十年就是房價一路高歌的十年！

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亂花迷人眼，雖然從鎮到縣再到市最後到省城，滿眼都是房地產，開工的、交付的、還有新圈的地……房子就像春筍一樣破土而出，而且舉目望去方圓之內，儘是樓盤。眼見不一定為實，但是能不懷疑沒泡沫？上面的數據可能不是很充分，以下均來自國內媒體的公開引證，可能更有說服力：; l9 R1 C: R# P( {1 Z- {

2013年上半年，房地產總投資佔國內生產總值的14.8%，2012年同期為13.5%。其中，住宅地產佔房地產投資總額的70%。唯一比房地產投資更大的是製造業，其在GDP總量中的佔比為18.7%，但製造業包含了所有第二產業的固定資產投資，而房地產業僅屬於第三產業的一個子行業。與第二產業任何子行業投資佔比相比，房地產投資的佔比都大得不正常。對比日美兩國數據，就可知中國這個泡沫有多大：在經濟泡沫高峰時期，日本房地產投資佔GDP的數值從未超過9%；在美國，2008年因“兩房”引發金融危機，這一數值也未超過6%。可以看出，泡沫越做越大，風險也越來越高，房地產“一枝獨秀”，很難再支撐新的“黃金十年”了。
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另外，我還要指出三點歷史性的常識：一是中華民族是一個能造出萬里長城的民族，任何人都不會懷疑她的建設能力；二是50多年前曾經來過一場“大躍進”，是砸鍋賣鐵只爭朝夕的節奏，最後都煉出的儘是廢鐵廢鋼；三是20多年前海南曾經來過一場房地產泡沫，全省“爛尾樓”高達600多棟。經過房地產黃金十年到如今，無論是一線二線城市還是三線四線城市都已經達到“滿城是樓盤，舉國皆房產”的勢態。

可以預見的是：一線二線城市由於地段的稀缺性，未來幾年，房地產不至於衝擊嚴重，房價依然堅挺，並且可能出現小幅上揚。但是，一線二線城市的房產無論商用還是住宅，靠著掌握30%中國財富的1%人群維持著這個地產盛宴，這是有錢人玩的資本遊戲，根本我們的大多數沒有關係。至於三線四線城市，那就問津者就少了，沒有資本來維持這個房產盛宴，正因為如此，某些“鬼城”現象已經顯現，典型的代表如鄂爾多斯、溫州、鄭州東區等。當然，“鬼城”現象集中出現不是在今年，今年只不過是一個關鍵的轉捩點，這個是本文的後語。os.tvboxnow.com, G. L) K* I! H0 O+ \
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筆者拿出一串串龐大的、鮮活的數據，弄得很專業的樣子，在這裡我先申明一下為妙，不要迷戀哥，生活在中國，哥連自己都沒有信過，所以從來沒有信過那些專家。也正因為如此，希望你們也不要信我！何況筆者只是一枚業餘圍觀者，對待任何人和事，都是遠遠地看，靜靜地想，觀點很私人化，很感觀化，很土鱉化……會貽笑大方的，大家還是看過算過，無法看下去，就略過！
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作者: chnluer 時間: 2013-10-20 07:26 AM

本帖最後由 chnluer 於 2013-10-20 07:29 AM 編輯 ! U4 v8 L: a8 R: g
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二、泡沫之養成：食物鏈與經濟賬tvb now,tvbnow,bttvb- m1 G5 \! g) D
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有必要回答一下，為什麼中國能成為房價最貴、滿城皆房產的國度？單從經濟學角度來解釋根本說不通。我認為中國的經濟學，歷來就是政治經濟學。因此，要說明這泡沫如此養成，必須結合政治來講。tvb now,tvbnow,bttvb- Y4 |% s; N" `+ z

既然說到“黃金十年”，那先說到這十年。黃金十年，這十年靠的是什麼？很多人自然而然地會想到：靠房地產！而房地產靠什麼？就是靠最大限度地掠奪房奴發展起來的！

毋庸諱言，房地產泡沫早已存在，關鍵是什麼時候破裂？在筆者看來：破裂根本不是時間的問題，而政府決心的問題。

筆者為什麼會這麼說？表面上看，政府、開發商、炒房客通力合作，才把中國房地產的泡沫吹大起來的。事實上，開發商和炒房客只是幫閒的角色，起關鍵作用還是政府！

政府信心滿滿，一直操控著房地產行業，而且最重要的是，政府認為自己對房地產有著絕對的掌控能力，因為它不僅掌控著地皮，而且又掌控著銀行，自然認為一切都在操控範圍內。政府賣地、放貸、抽稅，都有利可圖，自然是利益的最大方。政府因為涉身最深，所以最希望的是把房地產泡沫吹大，而最不希望的是泡沫破裂。

精明的開發商、炒房客乃至稍有閒錢的富裕家庭都在賭政府的決心，總覺得還有甜頭，甜頭還在後頭……正因為如此，直至今日，哪怕房地產黃金時代已經過去，依然不乏有人在豪賭房地產，不惜沙裏淘金。

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（一）一條豪華的食物鏈的形成
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政府、開發商、炒房客都想吃甜頭，如此一來，吞食社會財富的食物鏈就水到渠成般形成。
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第一層即最上層，當然是地方政府，通過賣地皮和房地產交易稅，將來則還有房產稅，當然它無可置疑地成為最大的受益方；: T8 d$ x, c  {

第二層是開發商還有吃回扣的官員，權力與資本能夠達到共贏的局面，絕對是哥倆好，互相勾結，悶聲發大財；公仔箱論壇, `4 Z; ~7 p- u* F( p* c3 ~0 C, j

第三層是炒房者，從貪官落馬持有房產數和房叔房嬸房姐房媳刷新房產紀錄來看，這部分是官員及其家屬居多。其實，臭名昭著的是溫州炒房團也只是羊而已tvb now,tvbnow,bttvb$ c5 f$ h" ~: ?8 A- H/ G
啊，就像把推高房價責任讓丈母娘替罪一般，純粹混淆視聽。tvb now,tvbnow,bttvb9 o. c# ]# |% p0 Z; _5 Y

在這個噬血的食物鏈中，我們能夠看到：權力與資本媾合在一起了，組成了既得利益集團，有錢有勢。為了能夠長期噬上血，他們怎麼可能會讓房產泡沫輕易破裂呢？

正因為如此，但凡是房地產的調控政策，最終結果往往是越調越高，並且盡可能地消化這個泡沫，而非讓房地產泡沫破裂，打回原形！
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然而，問題就是出在這裡。權力無節操，資本無節制，根本不會去想到有惡貫滿盈的一天，因此，房地產泡沫完全有可能會把中國的實體經濟帶入萬劫不復的境地。想想過去的所謂的“黃金十年”，全國賣地收入年均超1萬億，今年2013年估計有3萬億的規模。筆者注意到，有消息報道，2011年賣地收入佔地方財政收入比重佔6成。數據說明這樣一個現實：地方政府對房地產的依賴性越來越嚴重了，不到最後一刻，地方政府能夠斷了房地產的奶嗎？
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因此，你要政府退出這個食物鏈，那就“圖樣圖森破”了，這怎麼可能？9 R2 F( x4 D+ A' `% e+ I( d

一方面，政府必須要收刮地皮。在利益的驅使之下，各個地方政府會變本加厲，拆古建、拆民居、拆學校……只要拆了能發展房地產，一定會動用公權，派城管、公安統統上陣，給我夷平了。其實，政府也是被套牢了，因為只有這樣才能創收，才能維持越來越企高的行政開支。: D0 C) t2 M5 r3 |; G
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另一方面，政府必須要推高房價。政府會利用掌握的社會公共產品，有意無意地製造某種供給的不平衡，推出什麼學區房、養老病、地鐵房、江景房等名目不一的概念房產，目的就是想推高房價，抬升地皮價值，確保自己在這場房地產盛宴中切到最大的一份，吃到大頭。
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各省、市的地方政府都在豪賭房地產，都想一本萬利，贏個缽滿盆盈，因此不惜借貸做賭注，用於城市的擴張，為發展房地產鋪路。賭徒心理就這樣的，越押越大，於是惡性迴圈了，便有海量的地方債務。這個時候，地方政府越來越缺錢了，這是很大的錢窟窿啊！
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這個窟窿怎麼填？
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靠其他產業經濟？就目前的經濟形勢，根本指望不住的，而且錢也來得太慢。在這樣的現實問題面前，地方政府必須繼續賭下去，一輪又一輪地去豪賭房地產，一直指望下輪有驚喜的回報。然而，貪心不足，這個窟窿不是在收縮，而是依然逐年擴大。
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政府的這種投機的心理，被精明的投資客看透，於是，房產從“居住產品”頓時轉變為為“投資產品”。很多人——只要手頭上有錢——都視房地產為保值的途徑。公仔箱論壇  m( Y. p* z- y: Y% n; [4 O

其實，出現這樣的現象，對政府而言倒是普大喜奔的事，你想想：地皮變現要靠樓盤；樓盤變現要靠接盤；接盤要靠金主供奉。政府作為一個狂賭房地產的賭徒，這個時候哪管你是用來投資還是用來居住，一手交錢一手交房，甚至非常歡迎炒房客。os.tvboxnow.com% `$ ^: q# y( h2 M* u$ H; j

正因為如此，這個食物鏈啊變得非常“叢林化”，而這個食物鏈的形成，恰恰說明我們這個社會就是“叢林化”的社會。公仔箱論壇- ~, K( {' X! I: ^6 g$ v& E
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（二）一本華麗的經濟賬的做成
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這個時候，我們可以見證史上絕無僅有的奇跡了，因為又一本經濟賬出現了。這賬本很華麗，不過，完全像“皇帝的新裝”！

拿三口之家理想的90方房子為例：以某二線城市房價10年前是5千每平方米，那總價就是45萬；6年前是1萬元每方了，那就是90萬；3年前是2萬每方了，那就180萬；現在升到3萬每方了，那就270萬。誰手頭上持有這套房子，哪怕是房奴，心裏也美滋滋的，畢竟名下的房產一直處於升值狀態，家庭資產貌似10年間從45萬徒增到了270萬，做個加減，我的天哪，那可賺翻了！你有這樣的想法也屬正常，畢竟你把自己全家的財富全放進去了，如果房價一跌的話，你原本的資產就可能因此變成負資產了，所以很有房者都有這麼一種心態，望漲不望跌！
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但是只盯著票面的變化，那你就“拿衣服圖樣圖森破”了，畢竟這是美麗的假像啊！tvb now,tvbnow,bttvb( A8 S, I/ c# P' t
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我們必須清醒地認識到：雖然10年間，房子價值翻了6倍，但只要一個家庭只有一套房子，不是“投資產品”而是“居住產品”，那麼從45萬到270萬，只是票面上的變化。如果你不進行房產交易，那麼就根本無法兌現這誘人的收益，因此自始至終這只是個虛擬資產！

甚至可以說，90方的房子從45萬升到450萬乃至4500萬如果是用來居住的，對於居住者而言根本沒有任何區別！你想想：即使讓你交易成功了，你賣出了，難道就不用買進？高進高出，低進低出，最多換了個地段瞎折騰了一番，這個家庭資產壓根就是份虛擬資產，你根本指望不到的。

從45萬到270萬，雖然與平常百姓沒多大關係，只是票面上變化，但是對於那些把房產當作“投資產品”的人來說，卻是大大受益了，特別是對地方政府而言，不僅從地皮上獲益，再從交易中抽稅，而且還是更令人興奮意外收穫，那是個漂亮的賬本啊：房價從45萬到270萬，家庭資產翻了6倍，這與社會財富和GDP都挂上了鉤，那提升了多少，這絕對最漂亮的政績。這就難怪《中國家庭金融調查報告》會信之旦旦言之鑿鑿地說中國城市家庭資產平均247萬了。

如此一來，要提升家庭資產，方法實在簡單了，就以現在90方的房子270萬作為基數，讓房價再漲上一倍，那就達到平均500多萬的節奏了；如果再漲二倍，那就是平均1千多萬的節奏了，這樣的話，中國城市家庭資產統統成為千萬級富裕家庭，普大喜奔啊，超英趕美絕對不再是夢想。一旦漲到董藩所謂北京80萬每平米，二線城市五六十萬節奏，到那裏40、50、60後都基本入土了，給70、80、90後繼承了，那得誕生多少億萬家庭？中國的富裕程度絕對全球第一，稱霸宇宙。% s. {2 G& T: X, l! B4 M! j
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當然，這只是“皇帝的新裝”，一切都是票面上的，並非是實質上的。可笑的是，這本經濟賬，許多政府官員們十分稔熟，這正是樓市書記王國平、拆遷市長耿彥波之流狂賭房地產的悠悠底氣！

作者: chnluer 時間: 2013-10-20 07:30 AM

本帖最後由 chnluer 於 2013-10-20 07:31 AM 編輯
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三、泡沫之維持：保增長和保穩定
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房地產多行不義必自斃，要相信總是惡貫滿盈的一天。
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從目前的經濟運行狀況來看，無須回避了，中國實體經濟的最大殺手就是房產泡沫——這點基本常識，連我這等升斗小民都看得如此真切，何況是那些管理這個國家的精英們。房地產泡沫的危險一直在那裏，就像懸于頭頂的達摩克利斯之劍！  v/ ^4 A/ N8 z& t: N# m
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微妙之處，還是政府的態度。其實，政府也套牢了。

為什麼會被房地產套牢呢？且聽我分析。我們的政府需要體現自己的政治正確性，從哪體現呢？經濟發達程度自然不能跟歐美日等國家比，既然比不起這個，那麼也只有拿經濟發展速度來比。正是這種急於功利的政績觀，必然導致政府盲目地加大投資，不惜製造房產泡沫、銀行信貸泡沫、地方債務泡沫，來維持經濟的高速增長。公仔箱論壇6 q) h5 N0 @. j
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（一）房價上漲與政治成功掛鉤

在政府的主導下，打著市場的名義，權力任意地染指，中國房地產泡沫自然而然成為全世界最難醫治的經濟毒瘤。令人感到詫異的是，誰都知道這是個泡沫、毒瘤，但誰都不敢去捅破它。房地產發展到現在的危險的地步，越來越不可能去捅破它了，為什麼呢？原因很簡單有其二：
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其一保房價就是保增長。現在的經濟形勢——無論是內部還是外部環境——都不容樂觀，出口緊縮，內需難振，發展後勁不足。然而，政府迫於表現自己政治的成功，依然要保持經濟高增長的任務，完成數據上的指標。這個時候靠什麼？只能以重大項目建設來帶動發展，而重大項目也就是城市建設和房地產開發雙輪驅動，而城市建設就是為房地產服務。因為房地產建設，既能短期收益，又能保證GDP的持續增長。百業凋敝而房地產“一枝獨秀”，這個泡沫自然越做越大，實體經濟越來越畸形。os.tvboxnow.com. w; q0 M2 Z, z6 }3 {0 U1 W
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其二保房價就是保穩定。雖然房產泡沫破裂的風險與日俱增，但是政府意識到，房產崩盤那絕對會引起連鎖反應，畢竟房產泡沫與銀行信貸危機、政府債務危機是緊緊地捆綁在一起的，相互交融。一旦房地產泡沫破裂，那後果是不堪設想的，整個社會都會陷入恐慌和混亂之中。在穩定壓倒一切的政治語境之下，政府必然加強對這個泡沫的掌控，想盡一切辦法讓它不至於破裂。
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剛開始地方政府想從房地產中獲益，主要是“保增長”；但最後發現有嚴重的房地產依賴症後，就被房地產所綁架了，而且綁得結結實實，這個時候主要是“保穩定”。tvb now,tvbnow,bttvb7 K6 ~( |) A1 q7 z2 I1 a
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泡沫就因為上了“保增長”和“保穩定”兩個“雙保險”，就變得堅不可摧了。但是，越是這樣就越危險，畢竟泡沫一直在被做大，裏面的水分就會越多，最終會變成滔天巨浪，讓中國實體經濟面臨滅頂之災。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  E  ]+ y- L/ Q
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更主要是，這個泡沫破裂的臨界點到底在哪？到底哪一根壓倒駱駝的最後稻草，誰都無法把握準。房價無節操地一路攀升，已然成為世界經濟的奇跡，雖然中國的家庭收入只有美國人的1/10，但許多一線二線城市的房價已然超過美國紐約。不可思議的是，地球的吸力已無法阻止中國的房價飛天般上漲，北京師範大學房地產研究中心主任董藩稱：按照過去十年房價的增長速度，25年後，北京每平米房價超過80萬將非常容易。80萬每平米，這又是怎麼樣的增長節奏？os.tvboxnow.com6 M/ t6 s4 C3 C0 F
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（二）政府已經被房地產綁架公仔箱論壇* U8 p$ b& N' @0 d8 l! J1 O1 ^3 ~
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當然，官方人士中也不乏清醒者，也在想方設法去消化它，阻止最後一根稻草的出現。那麼，怎麼去消化呢？
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依筆者看來，已別無它途，只有讓物價向房價看齊，以達到相對的平衡。但是這樣一來，直接帶來的後果是什麼？那就是引起新一輪的物價上漲。房價十年來年年攀升，最終的結果就是目前的物價目狀況，中國某些商品的物價甚至超過了香港和美國。

既然物價上漲了，生活成本也就水漲船高，那麼勞動力成本自然也要上升，要不然，出來打什麼工啊？到這個時候，中國製造的產品價格優勢頓時被自我消解掉了。在面對世界市場相對飽和的情況下，產品的價值又因為人工成本的上升而上升，這對中國製造業來說，無異於雪上加霜，這必將引發大規模的經濟衰退。

雖然經濟出現嚴重衰退的跡象，但是政府決心孤注一擲，依然認為：只要房價還保持漲勢，只要泡沫還未破裂，百姓的實際購買力下降了，從票面上可以製造假像，人們的收入還是處於增長勢態的，更重要的是，無形中也消化掉了房產泡沫。當然，這種消化房產泡沫的手段，其實就是自欺欺人，顯得有些無恥。tvb now,tvbnow,bttvb% Y* d2 c* V8 J; H/ e6 c) {

過去一段時間，在網路間盛傳俄羅斯總統普京在《真理報》發表講話說：“一個把老百姓的居住權、健康權和受教育權拿來拉動經濟的政府，一定是個沒有良心的政府，真正執政為民的政權，一定要把這三種東西當作陽光和空氣，給予人民。一個國家不能變成弱肉強食的動物世界，有人佔幾十套房，有的人住不起房——真要那樣，執政當局沒有任何臉面賴在臺上，因為民生問題，就是政治問題，就是執政者的責任。一個國家的執政文明，就表現在對弱勢群體的關懷上，而不是表現在富人有多富，也不表現在經濟增長的數據。”建議政府官員好好地學習和領會一下。

現在政府已經被房地產所綁架，有了嚴重的依賴症，就像吸毒上癮的節奏了，所以一旦政府出來調控，最終的結果一定會朝著對政府有利的方向調，那就是上漲，只是將上漲的節奏稍作調整而已。

作者: chnluer 時間: 2013-10-20 07:32 AM

本帖最後由 chnluer 於 2013-10-20 07:36 AM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb2 P9 [( j2 I# B  `, l# ]2 E8 t2 g

四、泡沫之臨界：無恥的董藩“80萬均價論”
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放眼寰球，世界各國都沒有這麼瘋狂過；回顧歷史，自古到今也沒有如此癲狂過。恍惚間，我們似乎看到了另一場“大躍進”，各級地方政府，從鎮級到縣級再到地市級最後到省會級，無不開足馬力，唯有一衝動就是房地產，為了發展房地產，不惜把企業賣掉，甚至不惜把學校賣掉，比如頻頻出現地王的杭州，浙江大學就把湖濱校區全賣掉了，而西溪校區和華家池校區日漸被切割蠶食，為了什麼，就是為讓房地產讓路！tvb now,tvbnow,bttvb  B, \9 L/ b. W) O4 a6 N! P
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與此同時，政府與開發商又配合演了個雙簧，拋出各種概念的房產，什麼學區房、地鐵房、江景房等等各種名目，想盡一切辦法來提升房價。這個泡沫鏈條是何等的完美，而且中國政府不乏識穿其中奧義的官員，比如拆遷市長耿彥波、樓市書記王國平之流……他們的所謂城市經營，歸根結底就是豪賭房地產。
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問題是，中國的房地產難道真的還能夠繼續瘋狂下去，如脫韁野馬，變成了火箭的了，能夠擺脫地球吸引力，衝出地球不成？我認為，危險系數一直在被做高。

（一）董藩的“80萬均價論”：荒謬無恥

因為房地產一直呈漲勢，特別是北京房地產25年來處於見漲的局面，對此董藩拋出了未來25年後，房價每平米均價全國是9萬元，北京是80萬元。: ~9 n; `* D, ]& |# M

自從1998年住房分配貨幣化以來，住房成為新消費點，正式成為中國民眾最大宗的消費品。發展到今天已有15個年頭，其實從1998到2002年是處於相對穩定協調發展的階段，原因麼，可能有90年代海南房地產泡沫的警示。真正房價上漲進入快車道的是2003年開始的，也就是人們津津樂道的“黃金十年”。os.tvboxnow.com7 I' I" m, e: H1 `3 `; V+ h
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誠如董藩所說的，是1987年至1991年才是房地產的起步階段。1987年北京房價每平米均價為500元，25年後即2012年是2萬元，正是按此增長速度，董藩推出25年之後，北京房價的均價是80萬。' ?, N' B& S" D, d3 g5 k/ S
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這個預測簡直完爆人類的正常智商了。房地產就一直這個速度上漲了？拿一個人作比方，呱呱墜地時只重6斤，經過25年的成長，現在重量180斤，當然因為營養過剩，顯得肥胖了，因此不是健康的。你就有確定這個人今後25年後依然會按照前25年體重增長速度的節奏？那麼25年後，即50歲時，絕對超出500斤，按照這樣的增速，他能活到50歲嗎？不僅可能不會再瘋狂增重，如果尊重生命的話，為健康起見還得進行減肥的。
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50年北京房價均價500元到8萬元，那是1600倍增長的節奏，現在北京的房價已經達到甚至超過了美國紐約和英國倫敦的房價了，需要提醒的是，中國人的人均年收入只有美國和英國人的1/10，北京的房價再奇葩，也不至於逆天到無極限。

剛好我手頭上剛好收集到一組數據，是北美購房網官方數據：自1963年至2011年第四季度，47年間，美國實際成交房價上漲了近14倍，平均每年上漲5.9%。美國這個漲幅結合一下物價的通漲，完全可以理解。

（二）董潘的“十大漲因”：站不穩腳5 n4 B8 w6 `! X& Q
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董藩信口雌黃了“80萬”，然後又極力狡辯。為了支援自己的“80萬均價論”，羅列出十大上漲原因，前四條還算像個原因，一是大拆大建，二是人口增長，三是城市化，四是家庭裂變，至於後六條，那簡直是在胡說八道了，純粹是為了湊出十條，弄出超豪華的陣容，目的就是他說的“讓大家看看它們有多強大”！這種做法就像封建統治者要誅殺一個人，羅列出十大罪狀以說明罪不容誅，應該千刀萬剮才好。0 d  d8 W) C; K4 l, ^3 v, }

其實，這些罪狀裏一般也就二三條是可以自圓其說的，其餘都來湊數字的，但仔細掂量一下，一條都站不住腳跟。董藩推出的未年25年房價十大上漲原因，其實真很可憐，竟然一條都站不穩。且聽筆者細細分析前四條：. d+ T" ~% h" m3 _

1、大折大建？供應量將倍增。公仔箱論壇, b! o# r6 m6 Y% }* {. ]" o9 B
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基本常識告訴我們，大拆的目的就是為了大建，就是為了推出更多的房地產。大拆基本分兩種：
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一種大拆是針對近郊農村的，那就是圈地，用來換取城市建設的指標，這樣一來，可能拆了幾十個農民房徵大片農田，拆遷成功後，就能建成容納成千上萬人的樓盤，乃至是一個新城，也就是說推出房子是平地而起，增加了海量。3 f4 P: p, F4 ^7 w7 n$ J- s5 ?0 U

另一種大拆是針對市中心的，那就是土地利用的升級，這些住宅或物業是平房、低層建築或小高層建築，容積率低、匹配落後。可能拆遷成本是比較高，畢竟一要給拆遷戶安排回遷房和安置房；二要給予拆遷補償。但是一旦政府順利拆遷，將土地出讓給開發商後，不可能是傻到原來有幾棟就造幾棟，原來有幾層就造幾層的。開發商一定會向高度要空間，最終實現的是住房套數的倍增。os.tvboxnow.com. }) c' F' q/ y/ N7 ?
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以上兩種大拆，結果都是推出更多的房子，決不是這樣的結果：大拆就像退耕還林，房子數量反倒減少；大拆就像文物保護，房子數量不能變。大拆目的大建房地產，就是把更多的房子拋向市場。房子變得多起，加大了供應量，怎麼可能反倒成為推高房價的第一原因？
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此一謬也！os.tvboxnow.com+ k: D. ^0 q3 S
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2、人口增長？未來剛需難剛。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( x+ c$ y% g% ~3 X0 |
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董藩想當然地認為，中國尚未達到人口增長的高峰，估計還有2-3億的人口增長空間。但是事實上並非如此，如果計劃生育政策不鬆動的話，人口增速自然會放緩，幾年後出現峰值後將馬上出現負增長的局面，不可能產生2-3億的增量。我這樣說，當然有官方數據充分的支撐的。: T* V4 l  S5 j

一從國務院人口統計年鑒來看：tvb now,tvbnow,bttvb0 W3 T2 b, d' M5 y5 W

1980年至1989年：80年81年人口出生數量低於1700萬，82、83年開始上行，84年數量突破2000萬，89年達到峰值2600萬，這是實行計劃生育以來的最高值。
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1990年至1999年：從1990開始穩步下行，到1995年回落到2000萬以下，1995年之後就向1500萬靠近，並且趨於穩定在這個基數。os.tvboxnow.com, L: `4 z& h# i- ~
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2000年至2009年：2000年以後，人口出生數量都已穩定在1500萬左右。
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從這些數值來分析，80後為2億多，90後為2億少一點，而新世紀00後則在1.5億左右，這樣的節奏足以說明人口增長已明顯放緩。公仔箱論壇+ ]& C2 H3 a5 h* F. W3 e
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二從人口普查的總數來分析：1 v- y4 M2 b$ q: l1 m# o

1980年為10.3億，1990年11.6億，10年間增加1.3億人；tvb now,tvbnow,bttvb9 V/ M1 r! o9 H% W; [. s

2000年第五次人口普查是12.6億，10年間增加1億人；TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* C" o9 S  U' g
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2010年第六次人口普查是13.39億，10年間增加7390萬人。

這個普查出來的人口增量（計算了人口的死亡）與人口出生量形成了互證，都在說明人口增長一直在放緩，按此趨勢，很快就會達到穩定，筆者預測時間是2020年前後，而在2020年之後，中國人口就出現負增長跡象，到2030年後負增長更是明顯，因此25年之後，人口的增量絕不可能像董藩所言的有2-3億的增量，而恰恰可能回落到2000年全國人口普查的基數。

人口增長趨緩了，而各個地方推出的房產增量卻不會因此減少。眾所週知，炒房最佳時段，就是供不應求的時候，當房產增量高於人口增量，就會出現供大於求的局面，那麼房產過剩的跡象就會越來越明顯。

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3、城市化？畸形的城市化。/ ^2 T) |9 F( k. p" D

按照國內外關於城鎮化的科學理念，城鎮化的一大內涵是在產業聚集基礎上帶動人口的聚集，進而催生城市自發的生長及擴容。然而，我國在實際操作中，“城市化”和所謂有“新城鎮化”早已誤入歧途，通過城市化來帶動房地產發展，很難達到預期，原因有三。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; e( U& w+ w; ?0 V

一是走上了歧路：先造城後填人

其實，真正的城鎮化就是人的城鎮化，那麼如何實現人口的聚集，實現城鎮化，基本模式有兩種：

第一種通過產業聚集帶動人口聚集：這種方式是政府順應產業聚集的趨勢，推動城鎮化，這樣能實現規模經濟效應、社會分工效應、節省交易成本、技術溢出效應、啟發和激發創新，這種城市化是臨門一腳的事，是一種升級。

第二種通過房產聚集帶動人口聚集：這種方式往往是政府先造城，再引來人，但是問題就暴露出來了，首先最根本的問題就是缺乏產業根基，無論是市民還是農民，入駐新城連就業都成問題。其次忽略了城市的特色，相關的配套包括城市管理、社區服務、商業配套等等都明顯滯後，只有城市建築的形式，沒有城市服務的內容。
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第一種模式是沒有多大問題，本身就有就業人口的基數，而第二種模式就存在很大的問題，完全是平地而起，完全是“先建樓再等待增長”的策略，萬一沒有增長，那麼絕對會死翹翹的，徹底變成鬼城。事實上，許多地方政府走的並不是第一種模式，恰恰是走了第二種模式，上演了瘋狂的造城計劃。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 c' v; |7 R$ Y' _; d6 z; ]
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二是城鎮空心化：人口的凈流出TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  j1 F9 Z3 W) z4 r0 A

還有一點，筆者必須提醒一下，“新城鎮化”是敵不過“大城市超級化”的節奏，許多初級城鎮也會像農村一樣，會經歷一場人口的凈流出，造成“空心化”城鎮。

既然涉及到人口聚集的問題，因此有必要研究一下人口聚集的特點。一般人認為城鎮化就是農村人口遷移到城市的過程。據官方數據顯示：只有1/3的新城鎮化人口是從農村來的外來務工人員，剩下的2/3大部分是當地的農村戶籍人口，也就是城市範圍已經擴張到他們居住的地方。然而，由於社會公共資源的分配不公，更好、更多的就業機會、教育機會和醫療資源往往都集中在上級城市，所以只要條件允許在小城鎮的他們就選擇去更大的城市，因此，這些新城鎮實際上也在經歷人口的凈流出。
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問題就在這裡，這些初級城鎮就會慢慢“空心化”，就像城鎮化後，許多農村“空心化”一樣的道理。這也是許多新城造出來以後變成“鬼城”的重要原因之一。也正因為這種趨勢，一線二線城市的房價可能會成為奇葩，保持異常的堅挺！

三是農民進城難：艱難的市民化tvb now,tvbnow,bttvb# L# ~5 N; L8 V; a/ z- j

城鎮化主要是讓農民進城，但是要讓農民真正收益，就得就是農民的市民化。農民“城鎮化”有幾種：tvb now,tvbnow,bttvb  ?; b# ~" D# o' o
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第一種農民進城，是政府推動城鄉一體，採取“農改居”的方式推進的結果。政府要求農民搬進統一修建的樓房，成為鎮級規劃的“新城”的一部分。這些農民有購房壓力，但有政策賠付給予補償，因此壓力並不是很大。這種方式的“城鎮化”主要集中在經濟較發達、城鄉差別不大的沿海地區。

第二種農民進城，是農村被城市所消化，城市自我擴張結果。這種方式往往涉及土地徵用和房屋拆遷，所涉的農民不僅可以得到安置房，而且還能得到一筆補償款，屬於城市化最大受惠人群。當然這種方式的“城鎮化”僅限于城市近郊。

第三種農民進城，純粹為了謀生，是背井離鄉的結果。這部分農民人口基數最大，他們是城市的邊緣人群。當然，他們也渴望成為融入城市成為居民，但是戶籍制度、高昂的房價等，他們是很難進入這個房地產市場，把房產歸之自己名下的。

這三種農民進城的方式，推動了中國“城鎮化”。但是，我們去仔細分析，這種進城到底能增加有多少房地產購買力？0 w/ T# S1 F/ K) d3 [6 v% i
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對於第一種農民，自建或公建房地產，政府給予要賠付；對於第二種農民，回遷或者安置房地產，政府還要給予補償，這兩種房地產的需求已滿足。因此，增量還是在第三種農民。os.tvboxnow.com4 [8 C! d& t8 O- ?9 Q( X
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但是，第三種農民是最不能去指望的。限制他們成為市民的，主要是生活貧困和戶籍制度。眾所週知，很多世界發達國家甚至是美國都會有大片的貧民區，為什麼中國沒有？因為中國的貧困人群主要集中在鄉村，但由於戶籍制度的限制，貧困人群根本無法在城市落地，只能成為城市外來務工人員，一年一度在城鄉間奔波，成了“候鳥”。因此，要他們去消化房地產的增量，除非提高他們的收入水準，改革現行戶籍制度。tvb now,tvbnow,bttvb1 V6 C& ~) I4 V! y5 j7 J* n' B
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有人會提出質疑，這幾年城鎮人口比重不是在大幅上升，都接近50%了。對於此，筆者有自己的認識，在數據上貢獻的最大的是，按照筆者分析，主要是來自這些“農民”：一部分主要是到城市裏做生意的“創業者”，他們掙到了錢，在城市裏扎了根，這是農村對城市的“投資移民”；另一部分主要是跳龍門成功的“農二代”，他們是因為讀書成績好留在城市裏謀到好的職業，這是農村對城市的“技術移民”。這部分人加上上文分析的第一種和第二進城農民，才真正地推高了城鎮人口比重。公仔箱論壇$ G  r( O: Q' j1 \
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因此，把房地產的未來寄託在所謂的新一輪的城鎮化，把增量放在第三種農民，就有點“拿衣服圖樣圖森破”了。8 ~5 F  n1 t: Q  I" X! v

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4、家庭結構：房產的重組與釋放
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據2010年第六次全國人口普查來看，平均每個家庭戶的人口為3.10人，這比2000年第五次普查的3.44人減少0.34人。董藩認為家庭越來越小，會釋放出大量住宅的需求。

但是，他又犯簡單化的錯誤。需要糾正的是，中國家庭戶人口的減少必須要將計劃生育政策一併考慮進來，獨子女結婚後跟父母分居，造成大量“2”式結構家庭（老夫老妻相伴）。& Y+ _7 c  Y) U' ?
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其實，從血緣來看，在計劃生育政策的影響下，中國社會已經形成了這樣的家庭人口模式是“4+2+1”（4為夫妻雙方的父母，2為夫妻，1為夫妻的獨生子女）。就以這個樣本進行分析：

其中，“2+1”的家庭模式是最穩固、最常態家，中國最多還是三口之家。而上面“4”，因為子女分居，形成兩個“2”式家庭，由於年紀漸老，人去樓空，房產遺傳給子女。最終出現的結果是這樣：就以董潘的25年來計，“2+1”穩定了25多年，裏面“1”剛剛好成人，就要分化出去，要與另一個“1”組織新的家庭，如果有個孩子，就新組另一個“2+1”的家庭取代原有的“2+1”結構，而原有“2+1”轉化為新的“2”式家庭。但是，當“1”到了25歲後結了婚，上面的“4”即兩個“2”式的家庭可能已消亡，已騰出房子來。
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而“1”是獨生子女，兩個“2”的房子最終還是會交給“1”的。這時候我們發現，“1”與另一個“1”組闔家庭，就有很大機率傳承到4套房子（男方爺爺奶奶一套，外公外婆一套；女方亦如此，加起來是4套）。如果自己有1套，他們手中聚集了5套房子。他們不可永遠將房子拿在手中，而是會考慮把這些存量釋放出去的。
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在計劃生育只生一個的政策下，這樣的家庭結構最終導致的並不是房產需求倍增，而恰恰是慢慢地騰出剩餘的房子來。tvb now,tvbnow,bttvb, L0 U1 Q, a! J% N- z

此四謬也。tvb now,tvbnow,bttvb7 D) ?: h7 i$ F9 v" l1 i: p; q
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以上董潘列出的4條，如果注重實際，能夠科學分析，絕對不是讓房價上漲的原因，而恰恰是讓房價理性回歸的原因。至於其他的如生活方式演化、區際人口的整合、經濟高速增長、城鄉收入差距、城鄉階層意識、群君生活意識這6條，那更像在玩自欺欺人的自圓其說了，已不值一駁！公仔箱論壇/ w6 u* W" n. ]

我們面臨的實際情況卻是如此：泡沫已達到了破裂的臨界點。那麼，中國房地產泡沫為什麼到了臨界點還要這麼無恥？告訴你吧，這是它最後的瘋狂！那麼，像董藩這樣無良的專家為什麼頻頻亮相？告訴你吧，研究這樣無節操的房地產作為職業，人不瘋也癲！

作者: chnluer 時間: 2013-10-20 07:37 AM

本帖最後由 chnluer 於 2013-10-20 07:38 AM 編輯
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五、泡沫之展望：強弩之末，落地只是時間的問題TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, b; [- X+ B: k5 @0 {2 @! Y

既然已經說到泡沫已經到達了臨界點，那麼2013年房產會不會出現拐點，政府會不會下決心採取行動？

我的結論是這樣：越是讓房地產放任到這個地步，政府就越不可能允許泡沫破裂！所以，在這個關鍵的時刻，政府還是會托住樓市，能托一天是一天，能托一年是一年。可以這麼說，房地產泡沫是黃金十年留給習李政權最大的壞賬，也是最大的挑戰！TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 M1 T( G" P) K( }7 Q% Z" u

新一屆政府被逼無奈，迫於保增長和保穩定的政治任務，依然會出臺新一輪刺激房價增長的政策，如新一輪的城鎮化，再如對城市化進行升級，就像上海設立自貿區，這無疑是一劑劑強心針。

正如上海的許多房地產商們開始躁動了，認為這將會全面提升上海樓市價值，上海樓市價格上漲的空間還是相當大的。而新一輪的城鎮化，給今年的房地產商很大的信心，更多的人更多的資本聚集一起，豪賭房地產，於是，就是今年房地產上漲20%的奇跡。對於，這樣的上漲節奏，我看一點都不出意外，大家都這麼捧場過來，炒房的慣性依然存在，總認為房地產的甜頭還在後頭，自己呢接的不是最後一棒！聰明的投資者圍繞著房地產尋找機會，希望能沙裏淘金。

注意，請注意這是已經沙裏淘金！tvb now,tvbnow,bttvb& z. B/ b! l$ @6 |5 m& M/ U
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因此，新的十年——習李的十年——將華麗麗的開始了，不管變與不變，2013年無疑都是關鍵節點。在這個關鍵的時間點，我堅信的是，房地產已是強弩之末，如果要設定落地（即硬著陸）時間表，我覺得應該還有兩三年時間，當然前後因為受政治影響，會適當浮動。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- P5 t. k! A5 Y+ H; G0 k
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這種跡象越來越明顯了。讓我們目光投向炒房團之鄉——浙江溫州，24個月以來溫州房價以跌為主，降了又降。地方政府釆取“救巿”措施，以穩樓巿，但效果不佳。溫州回鄉炒房團全軍覆沒，房地產風聲鶴立、觸目驚心，1萬套房產都丟了銀行，溫州業內人士絕對感覺不到北京上海房地產市場熱度。溫州很有可能成為中國房地產泡沫破裂的導火索。os.tvboxnow.com+ a9 l, ~" O) b( V9 R9 n& T

房地產泡沫破裂，不要以為跟我們沒關係。這個泡沫破裂，建設帶動發展的模式就失靈了，這就殃及到整個實體經濟。這個時候什麼“新城鎮化”呀，城市裏根本不需要這麼多勞動力，而且龐大的城市沒有產業經濟的支撐，作為屌絲的我們連就業都成問題，吃個飯的飯碗都消失了，畢竟中國社會依然還是一個叢林社會，誰最弱小誰就最先遭殃！

所以，我們每一個人都被房地產綁架著，不管你願不願意！

結語：泡沫破裂前夜公仔箱論壇9 D+ x) p* {0 [& L
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只有房地產、過度依賴房地產的經濟必然是泡沫經濟，破滅是遲早的事，現在正是這個泡沫破裂前夜。

做了十年的泡沫，難道還想再做十年，或者更長，誠如董潘所說的，再做二十五年？冷靜地想想，莫非中國是世界最適合人類居住的國度，這樣發展房地產的節奏絕對是在為世界各國人民移民中國做準備啊？

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